2007-08-09 | 隨著珠三角城市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，各種零售業(yè)態(tài)也日趨發(fā)展，大型超市、百貨店、便利店及集購物、餐飲、娛樂于一體的購物中心（SHOPPING MALL）等在珠三角各城市遍地開花，為廣大消費(fèi)者提供多種消費(fèi)場所。 購物中心作為目前最高層次的零售業(yè)態(tài)，普遍受到消費(fèi)者的歡迎，而在廣州、深圳等城市也不乏經(jīng)營非常成功的購物中心。然而目前購物中心在鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展的條件仍然是不足，面臨較高的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 鎮(zhèn)區(qū)購物中心主觀定位過高 環(huán)顧珠三角某些鎮(zhèn)區(qū)購物中心，都不難發(fā)現(xiàn)發(fā)展商主觀地提高購物中心定位，擴(kuò)大自己的商圈輻射范圍，有的甚至期望輻射到周邊的大城市，一廂情愿地希望以此壯大輻射人口，從而彌補(bǔ)鎮(zhèn)區(qū)購物中心所面臨的輻射人口不足、消費(fèi)力有限等弱勢，借助外來消費(fèi)力把購物中心帶動起來。 然而受到先天條件不足的影響，體量龐大的購物中心沒有像其預(yù)期的那樣吸引到輻射商圈內(nèi)的消費(fèi)者，經(jīng)營陷入困境。 鎮(zhèn)區(qū)人口基數(shù)少，商業(yè)集中度低，不利于購物中心聚集人氣 購物中心由于經(jīng)營面積較大，對周邊人口規(guī)模有相當(dāng)高的要求；然而目前珠三角內(nèi)城市各鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的常住人口多為十多萬、甚至幾萬；同時(shí)珠三角鎮(zhèn)區(qū)大部分鎮(zhèn)區(qū)城市化水平不高，人口居住較為分散，對于支撐購物中心的日常經(jīng)營構(gòu)成較大的威脅。 另外在人口結(jié)構(gòu)上，珠三角城鎮(zhèn)都有相似的特點(diǎn)；由于珠三角的鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)工廠密集，外來務(wù)工人員大量聚居，已占總?cè)丝诘囊欢ū壤承╂?zhèn)區(qū)的外來人口的比例甚至遠(yuǎn)高于本地人口；由于外來務(wù)工人員的消費(fèi)力有限，而本地的富裕階層（本地人）的規(guī)模又太小，因此也很難形成具規(guī)模的購物中心有效消費(fèi)群體。 | 目前華南MALL隨著銅鑼灣百貨等商家的撤出，經(jīng)營情況也不容樂觀；同樣地，順德陳村順聯(lián)廣場及容桂鎮(zhèn)天佑城擁有較高消費(fèi)能力的順德居民，但仍然受制于當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量有限，導(dǎo)致購物中心人流量不大，未能發(fā)揮到應(yīng)有的商業(yè)價(jià)值。 鎮(zhèn)區(qū)之間相對獨(dú)立，大大降低購物中心的輻射能力 城市化的進(jìn)程的不斷加快及道路交通的不斷完善，特別是公共交通的發(fā)展使珠三角城市之間及城市內(nèi)各鎮(zhèn)區(qū)之間來往的便利程度不斷加強(qiáng)，但跨鎮(zhèn)區(qū)購物似乎對于居民來說仍是一件不便的事情。 對于建立在鎮(zhèn)區(qū)的購物中心來說，由于本區(qū)的人口基數(shù)已經(jīng)較低，必須借助發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)來吸引周邊鎮(zhèn)區(qū)，甚至是周邊城市的居民前來消費(fèi)，以此擴(kuò)大購物中心的輻射范圍，才能使擁有龐大經(jīng)營的面積的購物中心得以長期經(jīng)營。然而，部分鎮(zhèn)區(qū)居會有這樣的感覺，到市內(nèi)其他鎮(zhèn)區(qū)購物消費(fèi)，還不如到本市市級商業(yè)中心，甚至是周邊的更大規(guī)模的城市。無論在消費(fèi)者的意識上，或者是交通條件上，鎮(zhèn)區(qū)之間的商業(yè)仍然顯得相對獨(dú)立。 大城市商業(yè)對鎮(zhèn)區(qū)消費(fèi)力的吸附作用 對于珠三角各大城市如廣州、深圳、東莞、佛山、中山等而言，無論其作為省會城市或者商業(yè)發(fā)達(dá)的城市，都有強(qiáng)大的吸引力，吸引著其城市居民、鎮(zhèn)區(qū)居民前往消費(fèi)，隨著香港、澳門自由行的廣泛推廣，商業(yè)發(fā)展程度更高的城市更能吸引各地的消費(fèi)者。這便出現(xiàn)了這樣一個(gè)現(xiàn)象；居民的消費(fèi)力，特別是集中在中、高端的消費(fèi)力，不斷流向比自己所在城市商業(yè)發(fā)展程度更高的城市中去；處于發(fā)展梯度較高的城市永遠(yuǎn)都會對周邊處于較低發(fā)展梯度城市有吸引作用，該種吸引力可以提升為城市整體的商業(yè)吸引力，非一個(gè)鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的購物中心可以媲美。 據(jù)DBC對中山市城區(qū)居民對于到外地城市購物消費(fèi)的態(tài)度的調(diào)查顯示，半數(shù)首訪居民表示會到廣州進(jìn)行購物消費(fèi)，其次是珠海、香港、澳門，而消費(fèi)者多數(shù)選購的是時(shí)尚的產(chǎn)品如服飾、鞋帽、數(shù)碼產(chǎn)品、化妝品等；在珠三角其他城市也不同程度地存在這樣的現(xiàn)象。 商業(yè)發(fā)展從來都與城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密切的聯(lián)系，同時(shí)也是城市長期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的沉淀，大城市的商業(yè)氛圍，也是短期內(nèi)難以造就的，因此其吸引力就不言而喻了。 隨著國內(nèi)造MALL 浪潮不斷，不少發(fā)展商把SHOPPING MALL 建到鎮(zhèn)區(qū)中去，我們也可以看到珠三角范圍內(nèi)位于鎮(zhèn)區(qū)的購物中心不成功的例子。但無論從人口、消費(fèi)力的內(nèi)在因素，或者面對外部處于更高發(fā)展水平的城市商業(yè)的競爭，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的購物中心都會面臨巨大的考驗(yàn)。 |
