廣州地鐵沿線商業分布特征初探
時間:2011-04-08 18:02來源: 作者:張齡方
2007-10-08 |
我國地鐵建設比國外整整晚了100年，而廣州地鐵動工時間較我國首條地鐵動工時間晚了30 年。廣州地鐵在大量引用外資的基礎上，成為我國地鐵發展速度最快的城市之一，廣州市委市政府提出“ 構建地鐵產業、發展地鐵經濟”的思路，并部署從2003年起，未來8年內再投入500億元建設200KM的軌道交通。到2010年，廣州將完成兩橫四縱六條城市軌道交通線，軌道交通線路總長達205公里。
地鐵的建設，不僅可解決城市交通的可持續發展問題，更重要的它是整個區域城市經濟發展的助推器。目前，專家們關于地鐵的影響研究主要集中在對城市土地利用、房地產、城市景觀環境、城市結構與發展等方面，而關于地鐵對商業的影響研究還處于剛剛起步階段。在國外，地鐵沿線的零售商業都已形成了各種成熟的模式。我國除了香港地鐵商業發展得比較好之外，其余大部分仍在規劃建設中。
本文主要從調研公司對廣州地鐵一號線沿線物業的普查數據中總結有關特征,希望能給各界人士一些參考。受數據所限，未能將地鐵二、三號線的沿線物業納入討論范圍。
老城區地鐵沿線的商業分布極為稠密，但在數量結構上呈現小商業有余，大商業不足的特點。
地鐵一號線一半以上的站點設在荔灣、越秀（含東山）幾個老城區，穿過這幾個老城區的地鐵線路長為9.255KM(全長18.48KM）。3區的面積雖占全市的0.5%,人口卻占了17.8%，其中原越秀+原東山區2004年社會消費品零售總額占全市的37%，據調研公司的調查數據顯示，這三個區尤其是東山和越秀區的商業網點數量遠高于天河和芳村兩區，可見幾個老城區尤其是東山和越秀區其人口極稠密，商業極為發達，而且區內商業對其它區域人口的聚集作用明顯。
一號線有3個站位于廣州主要的重工業基地——芳村區，其商業相對較薄弱。其主要原因是坑口站處于與芳村客運站接駁的地帶，在交通功能與商業功能存在沖突是以交通功能優先的原則下，其地面的商業網點較為稀疏。
還有3個站位于廣州80 年代末興起的新區——天河區，該區規劃合理，工商房地產業發達，高新技術云集，是反映廣州現代氣息的窗口，也是廣州未來主要的發展方向。
一號線沿線的商業網點分布呈現小商業密集而大商業不足的特點，尤其是三個老城區和芳村。天河一號線上蓋的商業業態結構相對較均衡，其大型的購物商業和餐飲娛樂場所是一號線沿線各區中比例最高的，小商業只占三成左右；其它區域的小商業服務網點卻占了一半或更高的比例。
3個老城區在一號線沿線上蓋的小商業服務網點很多是生活服務類的，經營規模多在100平方米左右；還有就是只有10-20平方的士多、60-70平方的美發店等。難怪老市民覺得居住在老城區生活十分便利，住慣老城區的市民都不愿意遷往新區。
地處與長途客運站接駁處的地鐵口上蓋商業如果不能與交通功能互相協調則會產生相互沖突，結果則以實現交通功能為先，只能起到人流疏散的作用。
從坑口站上蓋的商業布局來看，并未與交通功能產生相互促進的作用。據商業網點普查數據顯示，服務網點數量超過50%，其中以裝潢五金店、士多、美發、文具/飾品店等小商業為主，很難大量聚集客流，到站客人基本上是匆匆而過的。
與之相比，廣州東站地鐵上蓋的商業則多了餐飲娛樂的比例，這對聚集客流產生一定作用。
商、住功能有序混合
住宅與商業設施混合開發是地鐵沿線多數項目的突出特點。將居住和商業兩條發展主線并行已經成為很多城市開發地鐵經濟的成功經驗。從上海、北京、廣州、深圳等各大城市已經開通的地鐵經濟來看，地鐵開通前后，其沿線房地產價格和物業發展都會有較大的增長空間。
老城區的一號線上蓋的房地產開發非常成熟和徹底，建筑密度和地塊利用率十分高，新區一號線上蓋的房地產開發則規劃得較為理智。東山區內一號沿線的房地產分布密度最高，短短四個站的商住物業已占一號線上蓋房地產物業50%的比例，荔灣區內一號沿線上蓋房地產物業約點1/4的比例，芳村區一號線上蓋物業的占比例最低，只有不到5%。
老城區一號線上蓋的物業以住宅占多數，象天河這樣的CBD區商務樓的比例則超過三成。越秀區一號線上蓋許多物業是拆遷后重建的，建筑成本較高，因此商務樓也超過三成。
各區的餐飲娛樂業都比較多，其中東山區的餐飲數量已占1/3強。各區的餐飲娛樂各具特色，從中亦可反映該區的歷史文化背景及區域特征。天河及芳村區特別多火鍋店，這兩個的餐飲店普遍單店的規模較大，滿足駕車人士前來消費；荔灣與越秀屬于老城區，很難開辦大規模的餐飲店，所以幾乎沒有火鍋店；越秀、東山和天河區的地鐵沿線特別多咖啡館，適合周邊高級寫字樓的職員和逛街的小資一族前往消費；但芳村和荔灣整個區的寫字樓供應不多，相對咖啡廳則較少；不過荔灣的茶館則是最多的，傳統的廣州茶文化在這里也得到充分體現。位于地鐵上蓋的酒吧目前亦只有芳村的酒吧街，這條酒吧街已成為廣州的一大特色名街。
*注：本文的調查數據除有特別注明外均來自調研公司2005年初對廣州一號線16個站口半徑1KM范圍內商業的普查結果。
參考文獻：
方向陽，陳忠暖，蔡國田，廣州地鐵站口零售商業集聚類型分析
李文翎，謝軼,地鐵沿線的居民出行與城市空間結構分析——以廣州為例
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