廣州地鐵沿線商業(yè)分布特征初探
時間:2011-04-08 18:02來源: 作者:張齡方
2007-10-08 |
我國地鐵建設(shè)比國外整整晚了100年，而廣州地鐵動工時間較我國首條地鐵動工時間晚了30 年。廣州地鐵在大量引用外資的基礎(chǔ)上，成為我國地鐵發(fā)展速度最快的城市之一，廣州市委市政府提出“ 構(gòu)建地鐵產(chǎn)業(yè)、發(fā)展地鐵經(jīng)濟(jì)”的思路，并部署從2003年起，未來8年內(nèi)再投入500億元建設(shè)200KM的軌道交通。到2010年，廣州將完成兩橫四縱六條城市軌道交通線，軌道交通線路總長達(dá)205公里。
地鐵的建設(shè)，不僅可解決城市交通的可持續(xù)發(fā)展問題，更重要的它是整個區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。目前，專家們關(guān)于地鐵的影響研究主要集中在對城市土地利用、房地產(chǎn)、城市景觀環(huán)境、城市結(jié)構(gòu)與發(fā)展等方面，而關(guān)于地鐵對商業(yè)的影響研究還處于剛剛起步階段。在國外，地鐵沿線的零售商業(yè)都已形成了各種成熟的模式。我國除了香港地鐵商業(yè)發(fā)展得比較好之外，其余大部分仍在規(guī)劃建設(shè)中。
本文主要從調(diào)研公司對廣州地鐵一號線沿線物業(yè)的普查數(shù)據(jù)中總結(jié)有關(guān)特征,希望能給各界人士一些參考。受數(shù)據(jù)所限，未能將地鐵二、三號線的沿線物業(yè)納入討論范圍。
老城區(qū)地鐵沿線的商業(yè)分布極為稠密，但在數(shù)量結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)小商業(yè)有余，大商業(yè)不足的特點。
地鐵一號線一半以上的站點設(shè)在荔灣、越秀（含東山）幾個老城區(qū)，穿過這幾個老城區(qū)的地鐵線路長為9.255KM(全長18.48KM）。3區(qū)的面積雖占全市的0.5%,人口卻占了17.8%，其中原越秀+原東山區(qū)2004年社會消費(fèi)品零售總額占全市的37%，據(jù)調(diào)研公司的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，這三個區(qū)尤其是東山和越秀區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量遠(yuǎn)高于天河和芳村兩區(qū)，可見幾個老城區(qū)尤其是東山和越秀區(qū)其人口極稠密，商業(yè)極為發(fā)達(dá)，而且區(qū)內(nèi)商業(yè)對其它區(qū)域人口的聚集作用明顯。
一號線有3個站位于廣州主要的重工業(yè)基地——芳村區(qū)，其商業(yè)相對較薄弱。其主要原因是坑口站處于與芳村客運(yùn)站接駁的地帶，在交通功能與商業(yè)功能存在沖突是以交通功能優(yōu)先的原則下，其地面的商業(yè)網(wǎng)點較為稀疏。
還有3個站位于廣州80 年代末興起的新區(qū)——天河區(qū)，該區(qū)規(guī)劃合理，工商房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，高新技術(shù)云集，是反映廣州現(xiàn)代氣息的窗口，也是廣州未來主要的發(fā)展方向。
一號線沿線的商業(yè)網(wǎng)點分布呈現(xiàn)小商業(yè)密集而大商業(yè)不足的特點，尤其是三個老城區(qū)和芳村。天河一號線上蓋的商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)相對較均衡，其大型的購物商業(yè)和餐飲娛樂場所是一號線沿線各區(qū)中比例最高的，小商業(yè)只占三成左右；其它區(qū)域的小商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點卻占了一半或更高的比例。
3個老城區(qū)在一號線沿線上蓋的小商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點很多是生活服務(wù)類的，經(jīng)營規(guī)模多在100平方米左右；還有就是只有10-20平方的士多、60-70平方的美發(fā)店等。難怪老市民覺得居住在老城區(qū)生活十分便利，住慣老城區(qū)的市民都不愿意遷往新區(qū)。
地處與長途客運(yùn)站接駁處的地鐵口上蓋商業(yè)如果不能與交通功能互相協(xié)調(diào)則會產(chǎn)生相互沖突，結(jié)果則以實現(xiàn)交通功能為先，只能起到人流疏散的作用。
從坑口站上蓋的商業(yè)布局來看，并未與交通功能產(chǎn)生相互促進(jìn)的作用。據(jù)商業(yè)網(wǎng)點普查數(shù)據(jù)顯示，服務(wù)網(wǎng)點數(shù)量超過50%，其中以裝潢五金店、士多、美發(fā)、文具/飾品店等小商業(yè)為主，很難大量聚集客流，到站客人基本上是匆匆而過的。
與之相比，廣州東站地鐵上蓋的商業(yè)則多了餐飲娛樂的比例，這對聚集客流產(chǎn)生一定作用。
商、住功能有序混合
住宅與商業(yè)設(shè)施混合開發(fā)是地鐵沿線多數(shù)項目的突出特點。將居住和商業(yè)兩條發(fā)展主線并行已經(jīng)成為很多城市開發(fā)地鐵經(jīng)濟(jì)的成功經(jīng)驗。從上海、北京、廣州、深圳等各大城市已經(jīng)開通的地鐵經(jīng)濟(jì)來看，地鐵開通前后，其沿線房地產(chǎn)價格和物業(yè)發(fā)展都會有較大的增長空間。
老城區(qū)的一號線上蓋的房地產(chǎn)開發(fā)非常成熟和徹底，建筑密度和地塊利用率十分高，新區(qū)一號線上蓋的房地產(chǎn)開發(fā)則規(guī)劃得較為理智。東山區(qū)內(nèi)一號沿線的房地產(chǎn)分布密度最高，短短四個站的商住物業(yè)已占一號線上蓋房地產(chǎn)物業(yè)50%的比例，荔灣區(qū)內(nèi)一號沿線上蓋房地產(chǎn)物業(yè)約點1/4的比例，芳村區(qū)一號線上蓋物業(yè)的占比例最低，只有不到5%。
老城區(qū)一號線上蓋的物業(yè)以住宅占多數(shù)，象天河這樣的CBD區(qū)商務(wù)樓的比例則超過三成。越秀區(qū)一號線上蓋許多物業(yè)是拆遷后重建的，建筑成本較高，因此商務(wù)樓也超過三成。
各區(qū)的餐飲娛樂業(yè)都比較多，其中東山區(qū)的餐飲數(shù)量已占1/3強(qiáng)。各區(qū)的餐飲娛樂各具特色，從中亦可反映該區(qū)的歷史文化背景及區(qū)域特征。天河及芳村區(qū)特別多火鍋店，這兩個的餐飲店普遍單店的規(guī)模較大，滿足駕車人士前來消費(fèi)；荔灣與越秀屬于老城區(qū)，很難開辦大規(guī)模的餐飲店，所以幾乎沒有火鍋店；越秀、東山和天河區(qū)的地鐵沿線特別多咖啡館，適合周邊高級寫字樓的職員和逛街的小資一族前往消費(fèi)；但芳村和荔灣整個區(qū)的寫字樓供應(yīng)不多，相對咖啡廳則較少；不過荔灣的茶館則是最多的，傳統(tǒng)的廣州茶文化在這里也得到充分體現(xiàn)。位于地鐵上蓋的酒吧目前亦只有芳村的酒吧街，這條酒吧街已成為廣州的一大特色名街。
*注：本文的調(diào)查數(shù)據(jù)除有特別注明外均來自調(diào)研公司2005年初對廣州一號線16個站口半徑1KM范圍內(nèi)商業(yè)的普查結(jié)果。
參考文獻(xiàn)：
方向陽，陳忠暖，蔡國田，廣州地鐵站口零售商業(yè)集聚類型分析
李文翎，謝軼,地鐵沿線的居民出行與城市空間結(jié)構(gòu)分析——以廣州為例
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