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白云新城商業(yè)該如何發(fā)展

時間:2011-04-08 18:05來源: 作者:張齡方
2008-02-29


  據(jù)廣州市規(guī)劃局公布的白云新城規(guī)劃顯示,白云新城規(guī)劃范圍分為南北兩個區(qū)域:黃石路以北區(qū)域主要發(fā)展現(xiàn)代化生態(tài)型居住區(qū),并結(jié)合地鐵站點開發(fā)形成居住區(qū)及公共設(shè)施中心。黃石路以南區(qū)域是市、區(qū)級的商貿(mào)、文化、辦公、體育中心。白云新城將成為廣州北翼地區(qū)的重點開發(fā)對象,并以商貿(mào)物流中心和低密度健康住宅兩大方向開發(fā)。

  最近已有集團計劃發(fā)展白云新城商業(yè)部分(舊候機樓改造項目),并計劃打造一購物中心。目前廣州市北部缺乏大型零售項目,該項目的落成,對于白云區(qū)零售商業(yè)發(fā)展有極大的促進作用。但購物中心在白云區(qū)應(yīng)該如何經(jīng)營,這的確值得探討。

  非城市中心區(qū)購物中心的發(fā)展策略不能與城市中心的購物中心相同

  廣州市中心區(qū)的購物中心目前已經(jīng)發(fā)展相當成熟,購物中心的開發(fā)熱點已經(jīng)逐漸由廣州市中心區(qū)移往非中心區(qū),如海珠,白云,番禺等,天河則由于珠江新城目前處于開發(fā)中,預(yù)期也會有2-3個大型購物中心涌現(xiàn)。購物中心的郊區(qū)化,或者講是購物中心邊緣化是發(fā)展的必然趨勢。

  位于市中心區(qū)的購物中心如天河城,正佳等可借助天河區(qū)的幅射能力,發(fā)展為城市級別,甚至是區(qū)域級別的購物中心,幅射范圍涵蓋廣州市,甚至珠三角地區(qū),同時也可以借助城市中心區(qū)內(nèi)高消費群體的聚集,往高檔次方向發(fā)展。

  而位于非中心區(qū)內(nèi)的購物中心,如海珠,白云,番禺等,更適合向區(qū)級,或社區(qū)型購物中心方向發(fā)展。如在近年開業(yè)的廣百新一城就屬于這種情況。

  購物中心經(jīng)營成功一項重要因素就是擁有相對固定的消費群體;而這個相對穩(wěn)定的消費群體的構(gòu)成及規(guī)模則要視乎項目周邊的環(huán)境能否支持,若項目周邊人口密度較大,中高檔次樓盤較多,高級寫字樓較多,則顯示這里經(jīng)營一個中高檔次購物中心擁有優(yōu)越的先天條件。因此項目是否擁有足夠規(guī)模的,具備一定消費能力的固定消費群,成為購物中心先天條件,也就是我們所定義的核心商圈;假若核心商圈內(nèi)消費能力不足,即使消費群體規(guī)模龐大也難以成就一個購物中心。

  另外項目所在區(qū)域在城市中的區(qū)域地位,交通條件,項目的商品品牌組合等因素都會影響項目成功與否。

  白云新城購物中心不適合定位為高檔次購物中心

  白云新城經(jīng)營高檔購物中心目前來講是不切合實際。第一,項目周邊缺乏高端消費群,第二,缺乏成熟的高檔購物環(huán)境及氛圍。

目前廣州高端消費群體消費主要集中在天河,越秀區(qū),另外一個地方就是香港;天河,越秀由于各自在商業(yè)上都有自己的特色及優(yōu)勢,因此在高檔商業(yè)上具備優(yōu)勢,香港則更是購物天堂,吸引眾多國內(nèi)富裕階層前往購物消費。

  從奢侈品牌商家的角度出發(fā),成熟的商業(yè)氛圍,周邊林立的高星級酒店或高級寫字樓是其選點的重要考慮因素,而這些因素在白云區(qū)都未能體現(xiàn),對于奢侈品牌商家毫無吸引力。可以預(yù)期高檔購物中心出現(xiàn)的地區(qū)更應(yīng)該是珠江新城,而非白云區(qū)。

  白云新城購物中心更適合做社區(qū)型購物中心,以滿足周邊居民生活需求為主

  白云區(qū)在廣州市并不屬于核心區(qū)域,零售商業(yè)發(fā)達程度不及天河,越秀,在零售商業(yè)地位上,白云區(qū)目前是落后的。白云新城購物中心應(yīng)該以幅射白云區(qū)為主,定位為社區(qū)型的物中心。期望天河,越秀的消費者前往消費是不合實際,經(jīng)營檔次上應(yīng)以中檔為主,不宜超過天河城;

  之前我們做過一項研究,題目是商業(yè)發(fā)達地區(qū)對次商業(yè)次發(fā)達地區(qū)的吸附作用,結(jié)論顯示消費者是傾向到商業(yè)發(fā)達的地區(qū)進行零售消費,正如珠三角消費者喜歡到廣州,深圳購物,廣州,深圳消費者到香港購物,因為香港,廣州、深圳,以及其他珠三角城市在商業(yè)的發(fā)達程度上是有差距,正是這種差距引發(fā)消費者從商業(yè)欠發(fā)達的地區(qū)流向發(fā)達地區(qū),我們稱之為吸附作用。同樣地,白云區(qū),天河區(qū),越秀區(qū)在商業(yè)的發(fā)達程度上有差距,天河區(qū),越秀區(qū)對白云區(qū)存在吸附作用是明顯的。

  另外我們研究發(fā)現(xiàn)居民日常生活用品消費還是遵循就近消費原則,社區(qū)型購物中心首先需要立足本區(qū),切忌本末倒置,放棄鄰近市場,選擇遙不可及的市場。

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