白云新城商業(yè)該如何發(fā)展
時(shí)間:2011-04-08 18:05來(lái)源: 作者:張齡方
2008-02-29 |
據(jù)廣州市規(guī)劃局公布的白云新城規(guī)劃顯示，白云新城規(guī)劃范圍分為南北兩個(gè)區(qū)域：黃石路以北區(qū)域主要發(fā)展現(xiàn)代化生態(tài)型居住區(qū)，并結(jié)合地鐵站點(diǎn)開(kāi)發(fā)形成居住區(qū)及公共設(shè)施中心。黃石路以南區(qū)域是市、區(qū)級(jí)的商貿(mào)、文化、辦公、體育中心。白云新城將成為廣州北翼地區(qū)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)象，并以商貿(mào)物流中心和低密度健康住宅兩大方向開(kāi)發(fā)。
最近已有集團(tuán)計(jì)劃發(fā)展白云新城商業(yè)部分（舊候機(jī)樓改造項(xiàng)目），并計(jì)劃打造一購(gòu)物中心。目前廣州市北部缺乏大型零售項(xiàng)目，該項(xiàng)目的落成，對(duì)于白云區(qū)零售商業(yè)發(fā)展有極大的促進(jìn)作用。但購(gòu)物中心在白云區(qū)應(yīng)該如何經(jīng)營(yíng)，這的確值得探討。
非城市中心區(qū)購(gòu)物中心的發(fā)展策略不能與城市中心的購(gòu)物中心相同
廣州市中心區(qū)的購(gòu)物中心目前已經(jīng)發(fā)展相當(dāng)成熟，購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)已經(jīng)逐漸由廣州市中心區(qū)移往非中心區(qū)，如海珠，白云，番禺等，天河則由于珠江新城目前處于開(kāi)發(fā)中，預(yù)期也會(huì)有2-3個(gè)大型購(gòu)物中心涌現(xiàn)。購(gòu)物中心的郊區(qū)化，或者講是購(gòu)物中心邊緣化是發(fā)展的必然趨勢(shì)。
位于市中心區(qū)的購(gòu)物中心如天河城，正佳等可借助天河區(qū)的幅射能力，發(fā)展為城市級(jí)別，甚至是區(qū)域級(jí)別的購(gòu)物中心，幅射范圍涵蓋廣州市，甚至珠三角地區(qū)，同時(shí)也可以借助城市中心區(qū)內(nèi)高消費(fèi)群體的聚集，往高檔次方向發(fā)展。
而位于非中心區(qū)內(nèi)的購(gòu)物中心，如海珠，白云，番禺等，更適合向區(qū)級(jí)，或社區(qū)型購(gòu)物中心方向發(fā)展。如在近年開(kāi)業(yè)的廣百新一城就屬于這種情況。
購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)成功一項(xiàng)重要因素就是擁有相對(duì)固定的消費(fèi)群體；而這個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的消費(fèi)群體的構(gòu)成及規(guī)模則要視乎項(xiàng)目周邊的環(huán)境能否支持，若項(xiàng)目周邊人口密度較大，中高檔次樓盤較多，高級(jí)寫(xiě)字樓較多，則顯示這里經(jīng)營(yíng)一個(gè)中高檔次購(gòu)物中心擁有優(yōu)越的先天條件。因此項(xiàng)目是否擁有足夠規(guī)模的，具備一定消費(fèi)能力的固定消費(fèi)群，成為購(gòu)物中心先天條件，也就是我們所定義的核心商圈；假若核心商圈內(nèi)消費(fèi)能力不足，即使消費(fèi)群體規(guī)模龐大也難以成就一個(gè)購(gòu)物中心。
另外項(xiàng)目所在區(qū)域在城市中的區(qū)域地位，交通條件，項(xiàng)目的商品品牌組合等因素都會(huì)影響項(xiàng)目成功與否。
白云新城購(gòu)物中心不適合定位為高檔次購(gòu)物中心
白云新城經(jīng)營(yíng)高檔購(gòu)物中心目前來(lái)講是不切合實(shí)際。第一，項(xiàng)目周邊缺乏高端消費(fèi)群，第二，缺乏成熟的高檔購(gòu)物環(huán)境及氛圍。
目前廣州高端消費(fèi)群體消費(fèi)主要集中在天河，越秀區(qū)，另外一個(gè)地方就是香港；天河，越秀由于各自在商業(yè)上都有自己的特色及優(yōu)勢(shì)，因此在高檔商業(yè)上具備優(yōu)勢(shì)，香港則更是購(gòu)物天堂，吸引眾多國(guó)內(nèi)富裕階層前往購(gòu)物消費(fèi)。
從奢侈品牌商家的角度出發(fā)，成熟的商業(yè)氛圍，周邊林立的高星級(jí)酒店或高級(jí)寫(xiě)字樓是其選點(diǎn)的重要考慮因素，而這些因素在白云區(qū)都未能體現(xiàn)，對(duì)于奢侈品牌商家毫無(wú)吸引力�？梢灶A(yù)期高檔購(gòu)物中心出現(xiàn)的地區(qū)更應(yīng)該是珠江新城，而非白云區(qū)。
白云新城購(gòu)物中心更適合做社區(qū)型購(gòu)物中心，以滿足周邊居民生活需求為主
白云區(qū)在廣州市并不屬于核心區(qū)域，零售商業(yè)發(fā)達(dá)程度不及天河，越秀，在零售商業(yè)地位上，白云區(qū)目前是落后的。白云新城購(gòu)物中心應(yīng)該以幅射白云區(qū)為主，定位為社區(qū)型的物中心。期望天河，越秀的消費(fèi)者前往消費(fèi)是不合實(shí)際，經(jīng)營(yíng)檔次上應(yīng)以中檔為主，不宜超過(guò)天河城；
之前我們做過(guò)一項(xiàng)研究，題目是商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)對(duì)次商業(yè)次發(fā)達(dá)地區(qū)的吸附作用，結(jié)論顯示消費(fèi)者是傾向到商業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)進(jìn)行零售消費(fèi)，正如珠三角消費(fèi)者喜歡到廣州，深圳購(gòu)物，廣州，深圳消費(fèi)者到香港購(gòu)物，因?yàn)橄愀郏瑥V州、深圳，以及其他珠三角城市在商業(yè)的發(fā)達(dá)程度上是有差距，正是這種差距引發(fā)消費(fèi)者從商業(yè)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)流向發(fā)達(dá)地區(qū)，我們稱之為吸附作用。同樣地，白云區(qū)，天河區(qū)，越秀區(qū)在商業(yè)的發(fā)達(dá)程度上有差距，天河區(qū)，越秀區(qū)對(duì)白云區(qū)存在吸附作用是明顯的。
另外我們研究發(fā)現(xiàn)居民日常生活用品消費(fèi)還是遵循就近消費(fèi)原則，社區(qū)型購(gòu)物中心首先需要立足本區(qū)，切忌本末倒置，放棄鄰近市場(chǎng)，選擇遙不可及的市場(chǎng)。
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