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購物中心只租不售?

時間:2011-04-08 18:09來源: 作者:張齡方
2008-04-03

購物中心只租不售?購物中心一定要賣!


    商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營管理中流傳一個"真理",購物中心采用只租不售的開發(fā)模式才可能成功,以大家所熟知的廣州天河城為例,建成后只租不售, 1996年開業(yè),經(jīng)營至今可謂取得業(yè)界矚目的巨大成功,并成為業(yè)內(nèi)爭相仿效借鑒學(xué)習(xí)的對象。目前廣州天河城首層的最高租金已突破3000元/平方米,年租金收入接近4億元。同時也由于只租不售,天河城前期的投入花了10年才全部收回,這對于一些資金實力不雄厚的開發(fā)商不能不說是一個嚴(yán)峻的考驗。

   另一方面,商業(yè)地產(chǎn)的的經(jīng)營一直都面臨一個難題,對于已經(jīng)出售的商鋪,由于物業(yè)持有者沒有所有權(quán),對于項目的統(tǒng)一規(guī)劃和招商無形是個不小的難題。

    那么對于購物中心究竟是只租不售,或是租售結(jié)合呢?在該問題上,兩位在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營及咨詢的專業(yè)人士就此展開激烈的探討:

    楊軍艇,原天河城副總裁,現(xiàn)任百嘉信集團(tuán)副總裁。較早期曾經(jīng)提出"購物中心堅持只租不售,才能獲成功;經(jīng)營失敗的購物中心大多由于分散售出其物業(yè)的所有權(quán),從而導(dǎo)致后期經(jīng)營的失敗"。

    張齡方,商業(yè)地產(chǎn)/零售業(yè)咨詢及市場研究專家,歷經(jīng)大量商業(yè)地產(chǎn)個案研究,從不少的商業(yè)個案發(fā)展軌跡中找到規(guī)律:從投資商的角度來講,購物中心應(yīng)該按一定比例,有規(guī)劃地進(jìn)行租和售,經(jīng)營者的首要使命是保障投資商的利益,減低開發(fā)商的風(fēng)險和資金壓力,只要租售比例恰當(dāng),同樣可以獲取成功。只租不售并不能從根本上避免業(yè)態(tài)組合不合理、租金水平低或出租率低的情況出現(xiàn),購物中心的租金水平和業(yè)態(tài)組合一定是通過市場之手來不斷調(diào)節(jié),直至達(dá)到理想狀態(tài),所以購物中心一定要賣,關(guān)鍵是如何賣!

     楊軍艇:購物中心只租不售,可確保項目經(jīng)營規(guī)劃的統(tǒng)一,提升項目形象,利于項目長遠(yuǎn)發(fā)展,一旦購物中心出售的比例失控,業(yè)主與營運(yùn)商利益容易產(chǎn)生矛盾及沖突,也加大了后期營運(yùn)方管理的難度。

    張齡方:購物中心應(yīng)按一定比例租售結(jié)合,既能確保開發(fā)商的利益,減低開發(fā)商的資金壓力;如果租售比例合理,同樣可以實現(xiàn)經(jīng)營規(guī)劃的統(tǒng)一,確保項目可持續(xù)發(fā)展。租售結(jié)合的模式,就是租一部分售一部分,開發(fā)商可將部分物業(yè)出售以平衡資金壓力和經(jīng)營風(fēng)險的矛盾;然后將主要租金承受力強(qiáng)的地方進(jìn)行租賃經(jīng)營,通過市場之手來調(diào)節(jié)租金水平,最終將會到達(dá)一個理想的平衡狀態(tài)。

   楊軍艇:如果購物中心部分商鋪出售,往往會引起業(yè)主利益與購物中心整體利益的矛盾,如正佳廣場出售負(fù)一層后,引起業(yè)主與經(jīng)營方的矛盾。

    張齡方:購物中心的開發(fā)需要投入大量的資金,如果需要持續(xù)滾動開發(fā),開發(fā)商則需要在項目建成后就回收一部分資金,即使勉強(qiáng)開業(yè),經(jīng)營一段時間后,也會因資金問題而將整個項目轉(zhuǎn)手或出讓。購物中心并不是一開業(yè)就能馬上做旺以及達(dá)到較高租金水平的,市場的培育需要經(jīng)過相當(dāng)一段時間,即使在商業(yè)繁華地段也不例外,正佳廣場就是一個例子,剛開業(yè)時人流稀疏,與人滿為患的天河城相比簡直天壤之別。但經(jīng)過2年多的市場培育和一浪接一浪的市場推廣活動,目前正佳廣場已逐漸被市場所接受,現(xiàn)在正佳廣場的租金水平也達(dá)到了比較理想的狀態(tài),這正是市場無形之手在產(chǎn)生調(diào)節(jié)作用;相反某些項目由于資金不足,連市場培育期,甚至開業(yè)期都熬不過。
楊軍艇:只租不售可以較好地控制購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃,防止由于業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂而導(dǎo)致購物中心的經(jīng)營不善。如果商鋪已經(jīng)出售,商鋪業(yè)主只關(guān)注租金水平,只要商家能支付租金,商鋪業(yè)主對于商家經(jīng)營的業(yè)態(tài)是毫不理會的。這就給購物中心經(jīng)營者帶來管理難度。

     張齡方:購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃是有必要的,但業(yè)態(tài)規(guī)劃必須符合市場需求,我認(rèn)為購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃正確與否,應(yīng)該由市場去檢驗,并不是由發(fā)展商說了算。市場選擇了什么,我們就規(guī)劃什么。目前不少的發(fā)展商在項目定位及規(guī)劃時沒有遵循市場規(guī)律,只從自己期望的角度考慮,一廂情愿地想開發(fā)購物中心,最終項目一定會失敗!

    業(yè)態(tài)規(guī)劃必須遵循市場規(guī)律,這個問題往往沒有引起發(fā)展商足夠的重視。市場經(jīng)濟(jì)在中國已經(jīng)實行30年,在商業(yè)地產(chǎn)似乎沒有很好的應(yīng)用。

     以北京路為例,北京路也可以看作一個購物中心,一個扁平的購物中心,其業(yè)態(tài)是沒有專人去進(jìn)行規(guī)劃的,各式業(yè)態(tài),商家均可以進(jìn)駐經(jīng)營,前提是有能力去支付很高的租金水平,大家可以看到目前北京路商業(yè)非常繁榮。市場經(jīng)濟(jì)的精髓就在于通過各種市場行為及手段來實現(xiàn)資源的有效配置,北京路商業(yè)街就是通過租金水平悄悄地進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃,不是所有的商家能夠支付高額的租金,就是這個租金水平在業(yè)態(tài)規(guī)劃中的作用。天河城也是這樣,首層高額的租金,只有高額利潤的商家可能承受,同樣是一個市場的選擇過程。因此期望通過只租不售的方式去規(guī)劃購物中心的業(yè)態(tài)本身就存在風(fēng)險,應(yīng)該是市場需要什么,我們就規(guī)劃什么,如果市場認(rèn)同天河城賣臭豆腐,那就讓天河城購物中心成為一個專賣臭豆腐的地方。

     楊軍艇:只租不售是目前國際盛行的購物中心開發(fā)模式,眾多國際大型購物中心開發(fā)商及運(yùn)營商通過只租不售的模式,獲取長期而穩(wěn)定的租金收益,既帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流,也享受到物業(yè)升值帶來的好處。

    張齡方:的確,只租不售帶來長期而穩(wěn)定的租金收益,但前提是該商業(yè)項目具有較好的發(fā)展前景,否則租金收益從何而來?

    購物中心在國內(nèi)發(fā)展的歷史并不長,無論是開發(fā)、經(jīng)營或管理方面的專業(yè)人才嚴(yán)重潰乏,這是購物中心在國內(nèi)進(jìn)行持續(xù)良性發(fā)展必須面臨的重大考驗之一。以項目開發(fā)為例,在國內(nèi)我們可以見到一些項目,對項目前期研究的投入及重視程度不足,在購物中心如何進(jìn)行市場定位、業(yè)態(tài)功能如果合理規(guī)劃等問題上未能通過科學(xué)的研究及論證就草率決定投資開發(fā),這本身就已構(gòu)成一個巨大的風(fēng)險,如果開發(fā)商堅持只租不售,風(fēng)險的承擔(dān)者最終仍然是開發(fā)商;相反,如果發(fā)展商出售部分面積,可以有效把經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到買家上,同時,也把潛在的高收益轉(zhuǎn)移到買家上。

     另外隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭的日漸激烈,招商壓力不斷增大,使各業(yè)態(tài)商家,尤其是知名零售商家及主力店的議價能力越來越大,逼使購物中心運(yùn)營商在租金收益上不容易達(dá)到理想水平。若采取散租模式,可能提高預(yù)期的租金收益,但如果大部分或全部散鋪,缺乏具號召力的主力店,會對整體項目的吸引力構(gòu)成一定的負(fù)面影響,為項目的經(jīng)營失敗埋下伏筆。

     張齡方:購物中心一定要賣,關(guān)鍵是如何去賣,有關(guān)賣的時點(diǎn),我認(rèn)為有幾個思路:

    1項目開業(yè)前賣出 在項目開業(yè)前,可以通過強(qiáng)勢的宣傳推廣,有秩序,有規(guī)劃地出售部分商鋪,能有效降低發(fā)展商資金壓力。正佳在項目開業(yè)前銷售負(fù)一層商鋪,套現(xiàn)接近10億;還有中華廣場,北京路名盛廣場,上下九步行街的名匯等項目,都能在項目開業(yè)前通過出售商鋪回籠資金。

    2 項目經(jīng)營中出售 由于發(fā)展商承受巨大的資金壓力,在項目經(jīng)營過程選擇出售都未嘗不是一種緩解資金壓力的方式,特別是當(dāng)購物中心經(jīng)營情況日漸好轉(zhuǎn),發(fā)展商可以賣得一個好價格,收回投資之余還可以獲取利潤,從而繼續(xù)利用收回資金進(jìn)行新項目開發(fā),但經(jīng)營中出售會面臨風(fēng)險,若經(jīng)營情況未預(yù)理想,售價會面臨壓力,如華南MALL,由于前期經(jīng)營情況不佳,目前整體出售的價格也較低。

     3  資產(chǎn)證券化同樣是一種出售方式,就是利用項目的商業(yè)價值引入策略投資者,甚至是公開上市,這種方式需要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃及所處的發(fā)展階段而定,在合適的時間點(diǎn)執(zhí)行合適的策略。

     以天河城為例,目前的如此高的租金水平,其出售價格一定非常可觀,預(yù)期僅僅出售首層便可以超過15億,15億足以再開發(fā)一個天河城;又或者將其資產(chǎn)證券化套現(xiàn)以建設(shè)新項目,達(dá)到不斷擴(kuò)張的目的,這才是真正投資者所具備的眼光。

    張齡方:購物中心在出售過程中,我認(rèn)為出售比例及出售區(qū)域的控制是非常關(guān)鍵,一般情況下,購物中心出售的面積不宜超過總面積的25%,荔灣廣場出售的面積超過25%,所以目前經(jīng)營并不理想,正佳出售面積低于25%,所以經(jīng)營漸入佳境;另外,出售的區(qū)域一定要統(tǒng)一,如計劃出售負(fù)一層,就只售負(fù)一層。切忌各樓層都有部分出售,這會對后期經(jīng)營管理帶來很大的負(fù)面影響。

    楊軍艇:誠然,天河城目前取得的輝煌是十年來發(fā)展累積的成果,但是天河城在初期也面臨巨大的投資回收壓力,這也并不是每一個開發(fā)商所能承受的,若開發(fā)商承受不了,項目就可能胎死腹中。

   只租不售和租售結(jié)合是購物中心開發(fā)的兩種模式,目前很多人看到了只租不售所帶來的好處,這背后也隱藏著開發(fā)商所承受的巨大壓力。購物中心采用租售結(jié)合的開發(fā)模式也不乏成功案例,如廣州的正佳廣場及中華廣場,正是由于當(dāng)時的出售了一定比例的商鋪,某種程度上得以緩解資金壓力,即使在日后運(yùn)營上遇到問題,仍然可通過科學(xué)的管理得以化解;同時,我們都可以看到,即使是只租不售的項目,也不一定會成功,因此只租不售,或租售結(jié)合都不是購物中心成功的必然因素。

    站在發(fā)展商的角度,投資開發(fā)項目是為了實現(xiàn)效益最大化,無論采用可種方式都需要向這個目標(biāo)邁進(jìn),至于是短期效益最大化,或是長期效益最大化,或是發(fā)展商有自身的戰(zhàn)略發(fā)展方向,這都是影響采用何種方式的原因。

   編者寄:兩位專業(yè)人士中,一位是在購物中心開發(fā)運(yùn)營方面具豐富經(jīng)驗的業(yè)內(nèi)人士,一位是在商業(yè)地產(chǎn)/零售業(yè)咨詢方面的專家,他們在購物中心只租不售,或是一定要出售的問題上各抒己見,或許他們?nèi)匀粓猿值淖约河^點(diǎn),或許他們都被對方的觀點(diǎn)所說服,但他們的思想,他們的觀點(diǎn)都為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,營運(yùn)商等各方面人士提供一個思考的空間。

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