免费的三级毛片-免费的毛片视频-免费的看黄网站-免费的黄网站-免费的黄视频-免费的黄色片视频

 
會員 密碼 注冊 會員權益
  會員博客
關鍵字
 
 

購物中心只租不售?

時間:2011-04-08 18:09來源: 作者:張齡方
2008-04-03

購物中心只租不售?購物中心一定要賣!


    商業地產開發及經營管理中流傳一個"真理",購物中心采用只租不售的開發模式才可能成功,以大家所熟知的廣州天河城為例,建成后只租不售, 1996年開業,經營至今可謂取得業界矚目的巨大成功,并成為業內爭相仿效借鑒學習的對象。目前廣州天河城首層的最高租金已突破3000元/平方米,年租金收入接近4億元。同時也由于只租不售,天河城前期的投入花了10年才全部收回,這對于一些資金實力不雄厚的開發商不能不說是一個嚴峻的考驗。

   另一方面,商業地產的的經營一直都面臨一個難題,對于已經出售的商鋪,由于物業持有者沒有所有權,對于項目的統一規劃和招商無形是個不小的難題。

    那么對于購物中心究竟是只租不售,或是租售結合呢?在該問題上,兩位在商業地產運營及咨詢的專業人士就此展開激烈的探討:

    楊軍艇,原天河城副總裁,現任百嘉信集團副總裁。較早期曾經提出"購物中心堅持只租不售,才能獲成功;經營失敗的購物中心大多由于分散售出其物業的所有權,從而導致后期經營的失敗"。

    張齡方,商業地產/零售業咨詢及市場研究專家,歷經大量商業地產個案研究,從不少的商業個案發展軌跡中找到規律:從投資商的角度來講,購物中心應該按一定比例,有規劃地進行租和售,經營者的首要使命是保障投資商的利益,減低開發商的風險和資金壓力,只要租售比例恰當,同樣可以獲取成功。只租不售并不能從根本上避免業態組合不合理、租金水平低或出租率低的情況出現,購物中心的租金水平和業態組合一定是通過市場之手來不斷調節,直至達到理想狀態,所以購物中心一定要賣,關鍵是如何賣!

     楊軍艇:購物中心只租不售,可確保項目經營規劃的統一,提升項目形象,利于項目長遠發展,一旦購物中心出售的比例失控,業主與營運商利益容易產生矛盾及沖突,也加大了后期營運方管理的難度。

    張齡方:購物中心應按一定比例租售結合,既能確保開發商的利益,減低開發商的資金壓力;如果租售比例合理,同樣可以實現經營規劃的統一,確保項目可持續發展。租售結合的模式,就是租一部分售一部分,開發商可將部分物業出售以平衡資金壓力和經營風險的矛盾;然后將主要租金承受力強的地方進行租賃經營,通過市場之手來調節租金水平,最終將會到達一個理想的平衡狀態。

   楊軍艇:如果購物中心部分商鋪出售,往往會引起業主利益與購物中心整體利益的矛盾,如正佳廣場出售負一層后,引起業主與經營方的矛盾。

    張齡方:購物中心的開發需要投入大量的資金,如果需要持續滾動開發,開發商則需要在項目建成后就回收一部分資金,即使勉強開業,經營一段時間后,也會因資金問題而將整個項目轉手或出讓。購物中心并不是一開業就能馬上做旺以及達到較高租金水平的,市場的培育需要經過相當一段時間,即使在商業繁華地段也不例外,正佳廣場就是一個例子,剛開業時人流稀疏,與人滿為患的天河城相比簡直天壤之別。但經過2年多的市場培育和一浪接一浪的市場推廣活動,目前正佳廣場已逐漸被市場所接受,現在正佳廣場的租金水平也達到了比較理想的狀態,這正是市場無形之手在產生調節作用;相反某些項目由于資金不足,連市場培育期,甚至開業期都熬不過。
楊軍艇:只租不售可以較好地控制購物中心的業態規劃,防止由于業態規劃混亂而導致購物中心的經營不善。如果商鋪已經出售,商鋪業主只關注租金水平,只要商家能支付租金,商鋪業主對于商家經營的業態是毫不理會的。這就給購物中心經營者帶來管理難度。

     張齡方:購物中心的業態規劃是有必要的,但業態規劃必須符合市場需求,我認為購物中心的業態規劃正確與否,應該由市場去檢驗,并不是由發展商說了算。市場選擇了什么,我們就規劃什么。目前不少的發展商在項目定位及規劃時沒有遵循市場規律,只從自己期望的角度考慮,一廂情愿地想開發購物中心,最終項目一定會失敗!

    業態規劃必須遵循市場規律,這個問題往往沒有引起發展商足夠的重視。市場經濟在中國已經實行30年,在商業地產似乎沒有很好的應用。

     以北京路為例,北京路也可以看作一個購物中心,一個扁平的購物中心,其業態是沒有專人去進行規劃的,各式業態,商家均可以進駐經營,前提是有能力去支付很高的租金水平,大家可以看到目前北京路商業非常繁榮。市場經濟的精髓就在于通過各種市場行為及手段來實現資源的有效配置,北京路商業街就是通過租金水平悄悄地進行業態規劃,不是所有的商家能夠支付高額的租金,就是這個租金水平在業態規劃中的作用。天河城也是這樣,首層高額的租金,只有高額利潤的商家可能承受,同樣是一個市場的選擇過程。因此期望通過只租不售的方式去規劃購物中心的業態本身就存在風險,應該是市場需要什么,我們就規劃什么,如果市場認同天河城賣臭豆腐,那就讓天河城購物中心成為一個專賣臭豆腐的地方。

     楊軍艇:只租不售是目前國際盛行的購物中心開發模式,眾多國際大型購物中心開發商及運營商通過只租不售的模式,獲取長期而穩定的租金收益,既帶來穩定的現金流,也享受到物業升值帶來的好處。

    張齡方:的確,只租不售帶來長期而穩定的租金收益,但前提是該商業項目具有較好的發展前景,否則租金收益從何而來?

    購物中心在國內發展的歷史并不長,無論是開發、經營或管理方面的專業人才嚴重潰乏,這是購物中心在國內進行持續良性發展必須面臨的重大考驗之一。以項目開發為例,在國內我們可以見到一些項目,對項目前期研究的投入及重視程度不足,在購物中心如何進行市場定位、業態功能如果合理規劃等問題上未能通過科學的研究及論證就草率決定投資開發,這本身就已構成一個巨大的風險,如果開發商堅持只租不售,風險的承擔者最終仍然是開發商;相反,如果發展商出售部分面積,可以有效把經營風險轉嫁到買家上,同時,也把潛在的高收益轉移到買家上。

     另外隨著商業地產行業競爭的日漸激烈,招商壓力不斷增大,使各業態商家,尤其是知名零售商家及主力店的議價能力越來越大,逼使購物中心運營商在租金收益上不容易達到理想水平。若采取散租模式,可能提高預期的租金收益,但如果大部分或全部散鋪,缺乏具號召力的主力店,會對整體項目的吸引力構成一定的負面影響,為項目的經營失敗埋下伏筆。

     張齡方:購物中心一定要賣,關鍵是如何去賣,有關賣的時點,我認為有幾個思路:

    1項目開業前賣出 在項目開業前,可以通過強勢的宣傳推廣,有秩序,有規劃地出售部分商鋪,能有效降低發展商資金壓力。正佳在項目開業前銷售負一層商鋪,套現接近10億;還有中華廣場,北京路名盛廣場,上下九步行街的名匯等項目,都能在項目開業前通過出售商鋪回籠資金。

    2 項目經營中出售 由于發展商承受巨大的資金壓力,在項目經營過程選擇出售都未嘗不是一種緩解資金壓力的方式,特別是當購物中心經營情況日漸好轉,發展商可以賣得一個好價格,收回投資之余還可以獲取利潤,從而繼續利用收回資金進行新項目開發,但經營中出售會面臨風險,若經營情況未預理想,售價會面臨壓力,如華南MALL,由于前期經營情況不佳,目前整體出售的價格也較低。

     3  資產證券化同樣是一種出售方式,就是利用項目的商業價值引入策略投資者,甚至是公開上市,這種方式需要結合企業的發展規劃及所處的發展階段而定,在合適的時間點執行合適的策略。

     以天河城為例,目前的如此高的租金水平,其出售價格一定非常可觀,預期僅僅出售首層便可以超過15億,15億足以再開發一個天河城;又或者將其資產證券化套現以建設新項目,達到不斷擴張的目的,這才是真正投資者所具備的眼光。

    張齡方:購物中心在出售過程中,我認為出售比例及出售區域的控制是非常關鍵,一般情況下,購物中心出售的面積不宜超過總面積的25%,荔灣廣場出售的面積超過25%,所以目前經營并不理想,正佳出售面積低于25%,所以經營漸入佳境;另外,出售的區域一定要統一,如計劃出售負一層,就只售負一層。切忌各樓層都有部分出售,這會對后期經營管理帶來很大的負面影響。

    楊軍艇:誠然,天河城目前取得的輝煌是十年來發展累積的成果,但是天河城在初期也面臨巨大的投資回收壓力,這也并不是每一個開發商所能承受的,若開發商承受不了,項目就可能胎死腹中。

   只租不售和租售結合是購物中心開發的兩種模式,目前很多人看到了只租不售所帶來的好處,這背后也隱藏著開發商所承受的巨大壓力。購物中心采用租售結合的開發模式也不乏成功案例,如廣州的正佳廣場及中華廣場,正是由于當時的出售了一定比例的商鋪,某種程度上得以緩解資金壓力,即使在日后運營上遇到問題,仍然可通過科學的管理得以化解;同時,我們都可以看到,即使是只租不售的項目,也不一定會成功,因此只租不售,或租售結合都不是購物中心成功的必然因素。

    站在發展商的角度,投資開發項目是為了實現效益最大化,無論采用可種方式都需要向這個目標邁進,至于是短期效益最大化,或是長期效益最大化,或是發展商有自身的戰略發展方向,這都是影響采用何種方式的原因。

   編者寄:兩位專業人士中,一位是在購物中心開發運營方面具豐富經驗的業內人士,一位是在商業地產/零售業咨詢方面的專家,他們在購物中心只租不售,或是一定要出售的問題上各抒己見,或許他們仍然堅持的自己觀點,或許他們都被對方的觀點所說服,但他們的思想,他們的觀點都為商業地產開發商,營運商等各方面人士提供一個思考的空間。

------分隔線----------------------------
------分隔線----------------------------
發布者資料
張齡方 查看詳細資料 發送留言 加為好友 用戶等級:高級會員 注冊時間:2011-03-30 17:03 最后登錄:2011-04-08 17:04
推薦    
Lamett樂邁石晶重構家居安全標準
小紅書RED LAND上,品牌與用戶成
“大家好運會”城市嘉年華燃爆in
想吃碳水卻怕升糖? 盒馬推出40
博約科技十五周年慶典隆重舉行
麥當勞中國首發《金拱門八周年美
熱點內容   更多
創意突圍賽! 年底廣州7大購物中
常見的促銷種類及特點
從招商到養商(上)
華南商業觀察:廣州太古匯
軍艇語錄(六十四)
零售業進軍商業地產不可再頭腦發
番禺萬達廣場:發展前景優于白云
在疫情中逆襲的傳統便利店
軍艇語錄(一百一十)
主題百貨生存啟示錄
招商拓展   >>發布
凱旋利潮玩運動公園火熱招商中
廣州南沙國際郵輪母港商業綜合體
廣州番禺洛溪稀缺品質型商業綜合
鉅富中心大型商業中心、寫字樓面
培訓信息   >>發布

第一商業網  m.hsmznbi.cn
主站蜘蛛池模板: 国产精品伦一区二区三区在线观看 | 久久久国产亚洲 | 国精品人妻无码一区免费视频电影 | 波多野结衣在线视频播放 | 国产日产久久高清欧美 | 日本最新中文字幕 | 国产日韩综合 | 丰满少妇在线观看资源站 | 吃奶呻吟打开双腿 | 无码人妻精品一区二 | 亚洲国产aⅴ精品一区二区 亚洲国产mv | a级高清免费毛片 | 神马久久久久 | 神马久久春色 | 国产在线拍揄自揄拍无码 | 性猛交xxxx乱大交3 | 欧美日韩精品一区二区视频 | 国产a级精品毛片 | 日本又白又嫩水又多毛片 | 欧美精品video | 国产精品99re| 2021最新国产精品网站 | 人人干人人玩 | 91九色丨porny最新地址 | 992tv人人草 992tv又爽又黄的免费视频 | 色黄视频 | 69婷婷国产精品入口 | 日韩欧美精品一区二区 | 色男人av| 农村老熟妇乱子伦视频 | 日韩国产精品一区二区三区 | 中文国产成人精品久久不卡 | 最新久久精品 | 午夜小视频网站 | av免费网址| 亚洲国产精品成人久久蜜臀 | 国产精品久久久久久久久果冻传媒 | 国产中文字幕精品 | 91免费版在线观看免费 | 成人福利视频网站 | 国产字幕侵犯亲女 | 欧美精品久久96人妻无码 | 欧美一区亚洲二区 | 国产精品嫩草久久久久 | 性涩av| 全球成人中文在线 | 久久9999久久免费精品国产 | 少妇一级淫免费放 | 欧美亚洲国产日韩 | 美一女一无一伦一性一交 | 国产精品成色www | 日韩三级久久 | 国精品无码一区二区三区在线蜜臀 | 这里只有精品999 | 爱情岛亚洲论坛福利站 | 强videoshd酒醉 | 大人和孩做爰av | xx性欧美肥妇精品久久久久久 | 尤物视频在线看 | 一级二级在线观看 | 亚洲精品久久久久久久不卡四虎 | 乱中年女人伦av二区 | 日本www一道久久久免费 | 欧美色综合色 | 国产精品外围 | 久草大 | 欧美婷婷六月丁香综合色 | 在线黄色毛片 | 欧美人与性动交α欧美精品 | 蜜臀av性久久久久蜜臀aⅴ | 日本中文在线播放 | 一级做a爰片性色毛片武则天 | 日韩视频第一页 | 亚洲精品456在线播放第一页 | 久久久久久久久久久久国产精品 | 亚洲日本va在线视频观看 | 精品国产一区二区三区av片 | 免费在线a | 人妻妺妺窝人体色www聚色窝 | 成年人免费网站在线观看 | 国产福利在线视频观看 | 久久精品99国产国产精 | 91爱爱网站 | 久久久久久a亚洲欧洲av | 中文字幕精品在线视频 | 国产黄色a级 | 色诱亚洲精品久久久久久 | 偷偷操不一样 | 天堂av无码av一区二区三区 | 另类综合网| 欧美日韩精品乱国产 | 99精品视频网站 | 麻豆蜜桃av蜜臀av色欲av | 丁香激情综合久久伊人久久 | 4438xx亚洲最大五色丁香软件 | 福利小视频在线 | 97无码免费人妻超级碰碰碰碰 | 97久久精品国产一区二区片 | 亚洲最大成人综合 | 黑人大战欲求不满人妻 | 亚洲精品一区二区另类图片 | 好吊妞在线观看 | 美女免费视频网站 | 性8电台性8成人电台 | 性一交一乱一伦视频免费观看 | 国产美女在线精品免费观看 | 久久综合噜噜激激的五月天 | 综合色综合| 国产视频一区二区三区在线播放 | 97超碰资源站| 精品久久久无码人妻字幂 | 少妇性色淫片aaa播放 | 牛牛视频一区二区三区 | 人人草在线视频 | 精品久久a | 国产在线观看无码免费视频 | 国产乱子伦精品免费无码专区 | 亚洲另类一二三区 | 欧美日韩一区二区在线 | 日批动态图 | 麻豆精品国产入口 | 天天做天天爱天天综合色 | 成人做爰www看视频软件 | 亚洲天堂第一页 | 久久久久久久久久久国产 | 毛片.com | 国内精品久久毛片一区二区 | 国产精品久久久久久影视 | 国产成人免费ā片在线观看老同学 | 国产精品久久久久久久龚玥菲 | 久久久久久久久久久爱 | 成人免费在线视频网站 | 国产曰肥老太婆无遮挡 | 久久久久无码精品亚洲日韩 | 艳妇臀荡乳欲伦69调教视频 | 性高潮久久久久久久久 | 六月激情婷婷 | 欧美日韩无 | 中国少妇内射xxxhd免费 | 日本在线视频www鲁啊鲁 | 麻豆视频国产 | 亚洲天堂在线观看视频 | 亚洲一区二区三区四区五区午夜 | 精品厕所偷拍各类美女tp嘘嘘 | 欧美综合第一页 | 污污网站在线观看 | 蜜桃导航-精品导航 | 91精品国产福利一区二区三区 | 精品无码午夜福利理论片 | 亚洲精品国产一区黑色丝袜 | 日韩视频福利 | 暖暖在线日本免费高清最新版 | 香港三级日本三级 | 精品一区二区免费 | 精品一区二区三区无码免费直播 | 在线观看免费www | 亚洲视频一区二区在线观看 | 中文字幕第2页 | 波多野结衣精品在线 | 国产美女自慰在线观看 | 久青草视频 | 亚洲爆乳无码一区二区三区 | 国产免国产免‘费 | 成人免费毛片偷拍 | 亚洲精品中文在线 | 国产看黄网站又黄又爽又色 | 欧美精品在线一区二区三区 | 乱中年女人伦av一区二区 | 欧美sese | 国内精品久久久久影院一蜜桃 | 豆国产95在线 | 亚洲 | 免费成人看视频 | 欧美人人爽 | 97久久精品人人澡人人爽古装 | 午夜肉体高潮免费毛片 | 毛片网站在线观看视频 | 黄片毛片在线看 | 日本国产亚洲 | 五月天丁香视频 | 久色精品视频 | 蜜桃久久久久久久 | 亚洲国产精品久久久久爰色欲 | 自拍视频一区二区三区 | 91蝌蚪视频在线 | 欧洲美熟女乱又伦 | 免费v片在线观看 | 国产va免费精品观看精品 | 麻豆一区二区三区四区 | 亚洲国产丝袜 | 成人在线观看www | 男人巨茎大战欧美白妇 | 国产综合精品视频 | 国产精品无码久久久久 | 中文字幕精品久久 | 黄色xxxxx| 欧美亚洲综合在线 | 狠狠色网 | 国产精品日日做人人爱 | 蜜桃91麻豆精品一二三区 | 国产精品成人无码免费 | 国产精品无码v在线观看 | 少妇性l交大片 | 久久久久久久久久一区二区三区 | 激性欧美激情在线 | 日韩欧美综合视频 | 国产精品偷伦视频免费观看了 | 精品夜夜嗨av一区二区三区 | 久久熟妇人妻午夜寂寞影院 | 另类sb东北妇女av | 3d动漫精品啪啪一区二区中 | 老头老夫妇自拍性tv | 无码人妻少妇久久中文字幕 | 日本免费毛片 | 国产精品66 | av网站观看 | 国产一区二区三区四区五区精品 | 人人爱人人射 | 国产精品成人一区二区三区 | 国产一级免费在线观看 | 精品视频久久 | 国产精品久久久久久久久鸭 | 日韩亚洲国产中文字幕欧美 | 日本妞vs黑人巨大xxxxx | 亚洲精品久久久久久久久 | 中文字幕人成乱码熟女app | 忍不住的亲子中文字幕 | 欧美性性性性xxxxoooo | 国产精品免费视频二三区 | 日韩在线一区视频 | 天天天天躁天天爱天天碰2018 | 在线观看免费视频黄 | 色综合久久久久综合体桃花网 | 精品国产一区二区三区久久影院 | 国产又粗又爽又猛又大的动漫片 | 在线观看一区二区三区av | 日韩欧美一区二区在线观看 | 精品一区在线视频 | 白嫩少妇和二男三p爽的大声呻吟 | 少妇性l交大片免潘金莲 | 一本色道久久综合狠狠躁篇怎么玩 | 国产日韩一区二区三区 | 日本免费a级片 | 国产卡一卡二卡三 | 亚洲国产成人va在线观看天堂 | 在线观看免费www | 少妇精品无码一区二区免费视频 | 亚洲女同志亚洲女同女播放 | 精品国产露脸对白在线观看 | 麻豆剧场 | 美国免费毛片基地 | hodv一21134铃原爱蜜莉在线 | 国产免费激情视频 | 狠狠色丁香婷婷久久综合 | 欧美大片网站 | 激情另类视频 | 久久久久在线视频 | 日本欧美中文字幕 | 极品尤物在线观看 | 国产sm在线 | 懂色av影视一区二区三区 | 亚洲一区欧美一区 | 国产老头和老太xxxx视频 | 冲田杏梨mide233在线播放 | 狠狠躁日日躁夜夜躁2022麻豆 | brazzers欧美大波霸 | 久久激情综合网 | 奇米777四色在线精品 | 国产毛片不卡 | 日韩欧美中文字幕在线视频 | 欧美天堂一区二区三区 | 成人视品| 欧美精品一二三四区 | 国产黄色自拍 | 国产精成人 | 国产在线观看www污污污 | 精品偷自拍另类在线观看 | 国产精品美女高潮视频 | 五月天精品视频在线观看 | 国产精品久久一区性色av图片 | 可以看片的网站色 | 超碰爱爱| 国产超碰人人模人人爽人人添 | 亚洲vs天堂 | 国产精品99久久不卡 | 亚洲精品女人久久久 | 黄色国产在线观看 | 亚洲熟妇色xxxxx欧美老妇y | 人妻熟女av一区二区三区 | 久久久久久久国产 | 噜噜视频 | 成人国产精品齐天大性 | 先锋av网 | 亚洲天堂日韩在线 | 中文字幕日产乱码一二三区 | 无码人妻一区二区三区一 | 香蕉av福利精品导航 | 丰满的女人性猛交 | 国产精品丝袜黑色高跟 | 狠狠操亚洲 | 久久伊人亚洲 | 久久国产精品免费视频 | 亚洲欧洲av无码专区 | 无码国产69精品久久久孕妇 | 色一情一乱一乱一区99av白浆 | av无码国产在线看免费网站 | 91精品国产综合久久福利不卡 | 在线成人欧美 | 九九热在线播放 | 中文有码一区 | 色噜噜狠狠狠综合曰曰曰88av | 久久久久久久久淑女av国产精品 | 国产露脸老熟高潮在线 | 亚洲色图五月天 | 狠狠色噜噜狠狠狠 | 韩国成人在线视频 | 婷婷色在线 | 九九免费精品视频 | 麻豆国产人妻欲求不满谁演的 | 草草影院1 | 看黄色一级 | 在线а√天堂中文官网 | 日韩不卡手机视频在线观看 | 依人成人综合网 | 公车乳尖揉捏酥软呻吟 | 麻豆视频网 | 亚洲精品一区二区另类图片 | 丝袜高跟av | 久久午夜福利无码1000合集 | 44382亚洲最大成人网 | 神马久久香蕉 | 日韩成人高清在线 | 99这里只有| 成人精品一区二区三区 | 久久精品a | 一级免费看视频 | 久久精品入口九色 | 久久综合伊人77777麻豆最新章节 | 嫩草影院中文字幕 | 亚洲最大成人网色 | 日韩精品在线免费观看 | 国产两女互慰高潮视频在线观看 | a网址| 超碰在线99 | 把女邻居弄到潮喷的性经历 | 在线精品视频一区二区 | 国产伦精品一区二区三区免费迷 | 亚洲男人的天堂网站 | 精品国产免费一区二区三区五区 | 欧美日韩999| 亚洲成a人片在线观看中文 精品久久久久久久中文字幕 | 被灌满精子的波多野结衣 | 亚洲理论在线观看 | 国产精品第八页 | 三级一区二区 | 欧美专区第一页 | 亚洲熟妇自偷自拍另欧美 | 大陆极品少妇内射aaaaaa | 波多野结衣在线观看一区二区三区 | 亚洲小视频在线 | 亚洲成人基地 | 手机看片日韩国产 | 性一交一乱一伦一色一情孩交 | 欧美精品videosex性欧美 | 黑人上司好猛我好爽中文字幕 | 国产丰满美女做爰 | 精品国产一区二区三区四区五区 | 131mm极品尤物美女无胸罩 | 四虎影库在线永久影院免费观看 | a国产视频 | 毛片无遮挡高清免费 | 中出在线视频 | 午夜yyy黄a一区二区三区 | 日产高清b站成品片a | 亚洲精品成人av在线观看爽翻天 | 性欧美最猛 | 亚洲另类调教 | 天天aaaaxxxx躁日日躁 | 久久69av | 黄色三级av | 日本人毛片 | 黄色国产网站 | 成人网站www污污污网站 | 伊人色综合久久天天 | 色妞网站 | 男女啪啪做爰高潮无遮挡 | 中文字幕在线免费看线人 | 深夜福利网站在线 | 伊人9| 欧美一级淫片免费 | 丝袜高跟呻吟 | 国产精品亚洲欧美日韩久久制服诱 | 老太脱裤让老头玩ⅹxxxx | 亚洲一区二区三区在线观看网站 | 六十路熟妇乱子伦 | 国产传媒视频在线 | 综合亚洲色图 | 国产又黄又硬又粗 | 国产成人免费观看 | 国产精品无码专区在线观看 | 国产成人无码av片在线观看不卡 | 91精品国产99久久久久久久 | 国产精品另类激情久久久免费 | 亚洲乱码国产乱码精品精98午夜 | 国产午夜精品一区二区三区四区 | 国产精品丝袜黑色高跟 | 国产国语老龄妇女a片 | 成人免费视频xbxb入口 | 五月天一区二区 | 99九九99九九九视频精品 | 日韩美女视频网站 | 亚洲日韩国产二区无码 | 国产精品一区二区在线播放 | 极品少妇露脸一区二区 | 强videoshd酒醉| 国产午夜成人免费看片 | 亚洲激情婷婷 | 波多野结衣一区二区三区高清av | 马与人黄色毛片一部免费视频 | 亚洲成a人片77777潘金莲 | 精品国产免费久久久久久婷婷 | 女儿的朋友4在线观看 | 国产精品免费视频观看 | 东北少妇露脸无套对白 | 真实国产乱子伦对白视频 | 成av人片在线观看www | 国产又黄又猛又粗又爽 | 国产精品婷婷久久爽一下 | 一本一道久久a久久精品蜜桃 | 男人的天堂黄色 | 亚洲综合热 | 久久久久久黄色 | 麻豆视频在线观看 | 免费观看久久久 | 中文字幕日韩欧美一区二区三区 | 国产h视频在线观看 | 澳门av网站 | 免费观看日本污污ww网站 | 欲求不满 希岛あいり在线看 | 精品久久久国产 | 欧美又大又色又爽bbbbb片 | 天天躁夜夜躁天干天干200 | 操韩国美女 | 日韩一区二区三区不卡 | 亚洲精品免费观看 | 亚洲男人天堂2022 | 色哟哟在线网站 | 欧美视频网站www色 精品无码久久久久久久动漫 | 午夜激情视频 | 青青视频免费观看 | 成人在线免费网址 | vvvv99日韩精品亚洲 | 亚洲爆乳无码专区www | 蜜桃视频在线观看污 | 97视频免费 | 99九九精品视频 | 麻豆国产97在线 | 欧洲 | 国产日韩欧美一区二区三区乱码 | 尤物视频免费在线观看 | 优优色综合 | 噼里啪啦免费观看高清动漫 | 亚洲国产一区二区三区四区 | 给我免费的视频在线观看 | 中文字幕一区二区三区精彩视频 | 国产日韩欧美视频免费看 | 国产va视频 | 亚洲精品久久久久久久久久久久久久 | 国产日韩欧美一区 | 精品国产91久久久久久浪潮蜜月 | 91人人爱| 性欧美一级 | 国产精品高清一区二区三区不卡 | 最新中文字幕免费 | 好男人在在线社区www在线影院 | 久章草影院 | 成人免费视频7777777 | 手机天堂网 | www.亚洲国产 | 国产精品久久久久久三级 | 免费体验区试看120秒 | 成人免费看片入口 | 国产亚洲系列 | 国产无套粉嫩白浆内的人物介绍 | 天天躁日日躁狠狠躁av麻豆 | 最近的中文字幕在线看视频 | 日韩欧美在线观看免费 | 天天做夜夜爱 | 欧美在线视频网 | 国产高潮视频在线观看 | 久久理伦 | 高清国产一区二区三区四区五区 | 两人做人爱费视频午夜 | 人人草视频在线 | 精品久久久免费视频 | 就要干就要操 | 小草社区视频在线观看 | 性荡视频播放在线视频 | 欧美区一区二 | 成人开心激情 | 国产露脸对白刺激2022 | 日韩成人免费在线视频 | 亚洲国产精品丝袜国产自在线 | 欧美肥老妇视频 | 日本三级中文字幕在线观看 | 无码免费一区二区三区免费播放 | 美女露胸无遮挡 | 天天噜夜夜噜 | 91禁在线动漫 | 国产乱淫a∨片免费视频牛牛 | 国精产品一品二品国精在线观看 | 日韩精品在线观看网站 | 亚洲一卡久久 | 爱情岛论坛亚洲首页入口章节 | 久久国产免费观看 | 亚洲免费在线看 | 国产一二精品 | 亚洲 欧美 综合 另类 中字 | 国产乱来视频 | 麻豆视频免费在线 | 久久久婷 | 中文字幕在线免费观看视频 | 国内揄拍国内精品 | 成人免费网址 | 美女高潮视频在线观看 | 日本一卡二卡不卡视频查询 | 99re中文字幕| 伊人久久视频 | 色优久久 | 国产成人亚洲综合a∨婷婷 国产成人艳妇aa视频在线 | 亚洲无人区一区二区三区入口 | 日本绝伦老头与少妇在线观看 | 国产精品videossex久久发布 | 99reav| 日本人与黑人做爰视频网站 | 国产成人午夜片在线观看高清观看 | 狠狠97人人婷婷五月 | 夜夜嗨影院 | 日韩av片免费观看 | 国产精品自产拍在线观看55亚洲 | 久久精品国产精品亚洲毛片 | 久久久亚洲精品成人 | 别cao我了~好爽~轻一点视频 | 精品久久久久久综合日本 | 亚洲99久久无色码中文字幕 | 九九热在线免费观看视频 | 亚洲日韩中文字幕一区 | 国产少妇露脸精品自啪网站 | 激情在线网站 | 久久天堂影院 | 一级黄色视 | 99国产视频 | 欧美激情视频一区二区三区免费 | 4色av| 永久免费网站看黄yyy45视频 | 久久色婷婷 | 欧美日韩亚洲在线观看 | 在线色图 | 中文字幕在线观看日韩 | xx性欧美肥妇精品久久久久久 | 亚洲狠狠婷婷综合久久久久图片 | 91精品一区二区中文字幕 | 国产精品久久久久久久久果冻传媒 | 999久久久国产精品 999久久久精品 | 国产精品亚洲欧美日韩在线观看 | 亚洲国产aⅴ成人精品无吗 欧洲熟妇色xxxx欧美老妇多毛网站 | 亚洲三级免费观看 | 欧美午夜精品一区二区三区 | 精品久久久久国产 | 99这里有精品视频 | 精品亚洲成a人无码成a在线观看 | 天堂a区| 91在线不卡 | 香蕉大人久久国产成人av | 亚洲7天堂人人爽人人爽 | 国产偷窥网 | 污污网站在线 | 91黄色片| 伊人性视频| 1515hh成人免费看 | 日产精品一区二区三区在线观看 | 9cao | 暖暖日本在线观看 | 日韩欧美操 | 少妇一边呻吟一边说使劲视频 | 色综合久久成人综合网 | 欧美内谢 | 夫妻精品 | 四虎永久在线精品免费网址 | 性欧美一区| 黑人性生活视频 | 欧美精产国品一二三区69堂 | 天天色天天射天天干 | 狠狠色噜噜狠狠狠888米奇视频 | 久久久久国产一区二区三区四区 | 国产爆初菊在线观看免费视频网站 | 午夜性剧场 | 777片理伦片在线观看 | 国产成人综合在线女婷五月99播放 | 激情综合视频 | 在线看日本 | 久久精品亚洲天堂 | 永久天堂网 av手机版 | 夜夜高潮夜夜爽夜夜爱爱 | 久久黄色小视频 | 亚洲精品三级 | 少妇人妻偷人精品一区二区 | 国产真实伦在线观看视频 | 日韩成人无码一区二区三区 | 国产女人18毛片水真多1kt∧ | 伊久久| 中文字幕美人妻亅u乚一596 | 美女av一区二区三区 | www色99| 欧美做受高潮1 | 国产福利视频在线 | 夜夜爽夜夜叫夜夜高潮漏水 |