免费的三级毛片-免费的毛片视频-免费的看黄网站-免费的黄网站-免费的黄视频-免费的黄色片视频

 
  會(huì)員博客
關(guān)鍵字
 
 

購物中心只租不售?

時(shí)間:2011-04-08 18:09來源: 作者:張齡方
2008-04-03

購物中心只租不售?購物中心一定要賣!


    商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營管理中流傳一個(gè)"真理",購物中心采用只租不售的開發(fā)模式才可能成功,以大家所熟知的廣州天河城為例,建成后只租不售, 1996年開業(yè),經(jīng)營至今可謂取得業(yè)界矚目的巨大成功,并成為業(yè)內(nèi)爭(zhēng)相仿效借鑒學(xué)習(xí)的對(duì)象。目前廣州天河城首層的最高租金已突破3000元/平方米,年租金收入接近4億元。同時(shí)也由于只租不售,天河城前期的投入花了10年才全部收回,這對(duì)于一些資金實(shí)力不雄厚的開發(fā)商不能不說是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

   另一方面,商業(yè)地產(chǎn)的的經(jīng)營一直都面臨一個(gè)難題,對(duì)于已經(jīng)出售的商鋪,由于物業(yè)持有者沒有所有權(quán),對(duì)于項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃和招商無形是個(gè)不小的難題。

    那么對(duì)于購物中心究竟是只租不售,或是租售結(jié)合呢?在該問題上,兩位在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營及咨詢的專業(yè)人士就此展開激烈的探討:

    楊軍艇,原天河城副總裁,現(xiàn)任百嘉信集團(tuán)副總裁。較早期曾經(jīng)提出"購物中心堅(jiān)持只租不售,才能獲成功;經(jīng)營失敗的購物中心大多由于分散售出其物業(yè)的所有權(quán),從而導(dǎo)致后期經(jīng)營的失敗"。

    張齡方,商業(yè)地產(chǎn)/零售業(yè)咨詢及市場(chǎng)研究專家,歷經(jīng)大量商業(yè)地產(chǎn)個(gè)案研究,從不少的商業(yè)個(gè)案發(fā)展軌跡中找到規(guī)律:從投資商的角度來講,購物中心應(yīng)該按一定比例,有規(guī)劃地進(jìn)行租和售,經(jīng)營者的首要使命是保障投資商的利益,減低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力,只要租售比例恰當(dāng),同樣可以獲取成功。只租不售并不能從根本上避免業(yè)態(tài)組合不合理、租金水平低或出租率低的情況出現(xiàn),購物中心的租金水平和業(yè)態(tài)組合一定是通過市場(chǎng)之手來不斷調(diào)節(jié),直至達(dá)到理想狀態(tài),所以購物中心一定要賣,關(guān)鍵是如何賣!

     楊軍艇:購物中心只租不售,可確保項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)劃的統(tǒng)一,提升項(xiàng)目形象,利于項(xiàng)目長遠(yuǎn)發(fā)展,一旦購物中心出售的比例失控,業(yè)主與營運(yùn)商利益容易產(chǎn)生矛盾及沖突,也加大了后期營運(yùn)方管理的難度。

    張齡方:購物中心應(yīng)按一定比例租售結(jié)合,既能確保開發(fā)商的利益,減低開發(fā)商的資金壓力;如果租售比例合理,同樣可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營規(guī)劃的統(tǒng)一,確保項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展。租售結(jié)合的模式,就是租一部分售一部分,開發(fā)商可將部分物業(yè)出售以平衡資金壓力和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的矛盾;然后將主要租金承受力強(qiáng)的地方進(jìn)行租賃經(jīng)營,通過市場(chǎng)之手來調(diào)節(jié)租金水平,最終將會(huì)到達(dá)一個(gè)理想的平衡狀態(tài)。

   楊軍艇:如果購物中心部分商鋪出售,往往會(huì)引起業(yè)主利益與購物中心整體利益的矛盾,如正佳廣場(chǎng)出售負(fù)一層后,引起業(yè)主與經(jīng)營方的矛盾。

    張齡方:購物中心的開發(fā)需要投入大量的資金,如果需要持續(xù)滾動(dòng)開發(fā),開發(fā)商則需要在項(xiàng)目建成后就回收一部分資金,即使勉強(qiáng)開業(yè),經(jīng)營一段時(shí)間后,也會(huì)因資金問題而將整個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)手或出讓。購物中心并不是一開業(yè)就能馬上做旺以及達(dá)到較高租金水平的,市場(chǎng)的培育需要經(jīng)過相當(dāng)一段時(shí)間,即使在商業(yè)繁華地段也不例外,正佳廣場(chǎng)就是一個(gè)例子,剛開業(yè)時(shí)人流稀疏,與人滿為患的天河城相比簡直天壤之別。但經(jīng)過2年多的市場(chǎng)培育和一浪接一浪的市場(chǎng)推廣活動(dòng),目前正佳廣場(chǎng)已逐漸被市場(chǎng)所接受,現(xiàn)在正佳廣場(chǎng)的租金水平也達(dá)到了比較理想的狀態(tài),這正是市場(chǎng)無形之手在產(chǎn)生調(diào)節(jié)作用;相反某些項(xiàng)目由于資金不足,連市場(chǎng)培育期,甚至開業(yè)期都熬不過。
楊軍艇:只租不售可以較好地控制購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃,防止由于業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂而導(dǎo)致購物中心的經(jīng)營不善。如果商鋪已經(jīng)出售,商鋪業(yè)主只關(guān)注租金水平,只要商家能支付租金,商鋪業(yè)主對(duì)于商家經(jīng)營的業(yè)態(tài)是毫不理會(huì)的。這就給購物中心經(jīng)營者帶來管理難度。

     張齡方:購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃是有必要的,但業(yè)態(tài)規(guī)劃必須符合市場(chǎng)需求,我認(rèn)為購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃正確與否,應(yīng)該由市場(chǎng)去檢驗(yàn),并不是由發(fā)展商說了算。市場(chǎng)選擇了什么,我們就規(guī)劃什么。目前不少的發(fā)展商在項(xiàng)目定位及規(guī)劃時(shí)沒有遵循市場(chǎng)規(guī)律,只從自己期望的角度考慮,一廂情愿地想開發(fā)購物中心,最終項(xiàng)目一定會(huì)失敗!

    業(yè)態(tài)規(guī)劃必須遵循市場(chǎng)規(guī)律,這個(gè)問題往往沒有引起發(fā)展商足夠的重視。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在中國已經(jīng)實(shí)行30年,在商業(yè)地產(chǎn)似乎沒有很好的應(yīng)用。

     以北京路為例,北京路也可以看作一個(gè)購物中心,一個(gè)扁平的購物中心,其業(yè)態(tài)是沒有專人去進(jìn)行規(guī)劃的,各式業(yè)態(tài),商家均可以進(jìn)駐經(jīng)營,前提是有能力去支付很高的租金水平,大家可以看到目前北京路商業(yè)非常繁榮。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的精髓就在于通過各種市場(chǎng)行為及手段來實(shí)現(xiàn)資源的有效配置,北京路商業(yè)街就是通過租金水平悄悄地進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃,不是所有的商家能夠支付高額的租金,就是這個(gè)租金水平在業(yè)態(tài)規(guī)劃中的作用。天河城也是這樣,首層高額的租金,只有高額利潤的商家可能承受,同樣是一個(gè)市場(chǎng)的選擇過程。因此期望通過只租不售的方式去規(guī)劃購物中心的業(yè)態(tài)本身就存在風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)該是市場(chǎng)需要什么,我們就規(guī)劃什么,如果市場(chǎng)認(rèn)同天河城賣臭豆腐,那就讓天河城購物中心成為一個(gè)專賣臭豆腐的地方。

     楊軍艇:只租不售是目前國際盛行的購物中心開發(fā)模式,眾多國際大型購物中心開發(fā)商及運(yùn)營商通過只租不售的模式,獲取長期而穩(wěn)定的租金收益,既帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流,也享受到物業(yè)升值帶來的好處。

    張齡方:的確,只租不售帶來長期而穩(wěn)定的租金收益,但前提是該商業(yè)項(xiàng)目具有較好的發(fā)展前景,否則租金收益從何而來?

    購物中心在國內(nèi)發(fā)展的歷史并不長,無論是開發(fā)、經(jīng)營或管理方面的專業(yè)人才嚴(yán)重潰乏,這是購物中心在國內(nèi)進(jìn)行持續(xù)良性發(fā)展必須面臨的重大考驗(yàn)之一。以項(xiàng)目開發(fā)為例,在國內(nèi)我們可以見到一些項(xiàng)目,對(duì)項(xiàng)目前期研究的投入及重視程度不足,在購物中心如何進(jìn)行市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)功能如果合理規(guī)劃等問題上未能通過科學(xué)的研究及論證就草率決定投資開發(fā),這本身就已構(gòu)成一個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn),如果開發(fā)商堅(jiān)持只租不售,風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者最終仍然是開發(fā)商;相反,如果發(fā)展商出售部分面積,可以有效把經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到買家上,同時(shí),也把潛在的高收益轉(zhuǎn)移到買家上。

     另外隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日漸激烈,招商壓力不斷增大,使各業(yè)態(tài)商家,尤其是知名零售商家及主力店的議價(jià)能力越來越大,逼使購物中心運(yùn)營商在租金收益上不容易達(dá)到理想水平。若采取散租模式,可能提高預(yù)期的租金收益,但如果大部分或全部散鋪,缺乏具號(hào)召力的主力店,會(huì)對(duì)整體項(xiàng)目的吸引力構(gòu)成一定的負(fù)面影響,為項(xiàng)目的經(jīng)營失敗埋下伏筆。

     張齡方:購物中心一定要賣,關(guān)鍵是如何去賣,有關(guān)賣的時(shí)點(diǎn),我認(rèn)為有幾個(gè)思路:

    1項(xiàng)目開業(yè)前賣出 在項(xiàng)目開業(yè)前,可以通過強(qiáng)勢(shì)的宣傳推廣,有秩序,有規(guī)劃地出售部分商鋪,能有效降低發(fā)展商資金壓力。正佳在項(xiàng)目開業(yè)前銷售負(fù)一層商鋪,套現(xiàn)接近10億;還有中華廣場(chǎng),北京路名盛廣場(chǎng),上下九步行街的名匯等項(xiàng)目,都能在項(xiàng)目開業(yè)前通過出售商鋪回籠資金。

    2 項(xiàng)目經(jīng)營中出售 由于發(fā)展商承受巨大的資金壓力,在項(xiàng)目經(jīng)營過程選擇出售都未嘗不是一種緩解資金壓力的方式,特別是當(dāng)購物中心經(jīng)營情況日漸好轉(zhuǎn),發(fā)展商可以賣得一個(gè)好價(jià)格,收回投資之余還可以獲取利潤,從而繼續(xù)利用收回資金進(jìn)行新項(xiàng)目開發(fā),但經(jīng)營中出售會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn),若經(jīng)營情況未預(yù)理想,售價(jià)會(huì)面臨壓力,如華南MALL,由于前期經(jīng)營情況不佳,目前整體出售的價(jià)格也較低。

     3  資產(chǎn)證券化同樣是一種出售方式,就是利用項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值引入策略投資者,甚至是公開上市,這種方式需要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃及所處的發(fā)展階段而定,在合適的時(shí)間點(diǎn)執(zhí)行合適的策略。

     以天河城為例,目前的如此高的租金水平,其出售價(jià)格一定非常可觀,預(yù)期僅僅出售首層便可以超過15億,15億足以再開發(fā)一個(gè)天河城;又或者將其資產(chǎn)證券化套現(xiàn)以建設(shè)新項(xiàng)目,達(dá)到不斷擴(kuò)張的目的,這才是真正投資者所具備的眼光。

    張齡方:購物中心在出售過程中,我認(rèn)為出售比例及出售區(qū)域的控制是非常關(guān)鍵,一般情況下,購物中心出售的面積不宜超過總面積的25%,荔灣廣場(chǎng)出售的面積超過25%,所以目前經(jīng)營并不理想,正佳出售面積低于25%,所以經(jīng)營漸入佳境;另外,出售的區(qū)域一定要統(tǒng)一,如計(jì)劃出售負(fù)一層,就只售負(fù)一層。切忌各樓層都有部分出售,這會(huì)對(duì)后期經(jīng)營管理帶來很大的負(fù)面影響。

    楊軍艇:誠然,天河城目前取得的輝煌是十年來發(fā)展累積的成果,但是天河城在初期也面臨巨大的投資回收壓力,這也并不是每一個(gè)開發(fā)商所能承受的,若開發(fā)商承受不了,項(xiàng)目就可能胎死腹中。

   只租不售和租售結(jié)合是購物中心開發(fā)的兩種模式,目前很多人看到了只租不售所帶來的好處,這背后也隱藏著開發(fā)商所承受的巨大壓力。購物中心采用租售結(jié)合的開發(fā)模式也不乏成功案例,如廣州的正佳廣場(chǎng)及中華廣場(chǎng),正是由于當(dāng)時(shí)的出售了一定比例的商鋪,某種程度上得以緩解資金壓力,即使在日后運(yùn)營上遇到問題,仍然可通過科學(xué)的管理得以化解;同時(shí),我們都可以看到,即使是只租不售的項(xiàng)目,也不一定會(huì)成功,因此只租不售,或租售結(jié)合都不是購物中心成功的必然因素。

    站在發(fā)展商的角度,投資開發(fā)項(xiàng)目是為了實(shí)現(xiàn)效益最大化,無論采用可種方式都需要向這個(gè)目標(biāo)邁進(jìn),至于是短期效益最大化,或是長期效益最大化,或是發(fā)展商有自身的戰(zhàn)略發(fā)展方向,這都是影響采用何種方式的原因。

   編者寄:兩位專業(yè)人士中,一位是在購物中心開發(fā)運(yùn)營方面具豐富經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)人士,一位是在商業(yè)地產(chǎn)/零售業(yè)咨詢方面的專家,他們?cè)谫徫镏行闹蛔獠皇郏蚴且欢ㄒ鍪鄣膯栴}上各抒己見,或許他們?nèi)匀粓?jiān)持的自己觀點(diǎn),或許他們都被對(duì)方的觀點(diǎn)所說服,但他們的思想,他們的觀點(diǎn)都為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,營運(yùn)商等各方面人士提供一個(gè)思考的空間。

------分隔線----------------------------
------分隔線----------------------------
發(fā)布者資料
張齡方 查看詳細(xì)資料 發(fā)送留言 加為好友 用戶等級(jí):高級(jí)會(huì)員 注冊(cè)時(shí)間:2011-03-30 17:03 最后登錄:2011-04-08 17:04
推薦    
Lamett樂邁石晶重構(gòu)家居安全標(biāo)準(zhǔn)
小紅書RED LAND上,品牌與用戶成
“大家好運(yùn)會(huì)”城市嘉年華燃爆in
想吃碳水卻怕升糖? 盒馬推出40
博約科技十五周年慶典隆重舉行
麥當(dāng)勞中國首發(fā)《金拱門八周年美
熱點(diǎn)內(nèi)容   更多
創(chuàng)意突圍賽! 年底廣州7大購物中
常見的促銷種類及特點(diǎn)
從招商到養(yǎng)商(上)
華南商業(yè)觀察:廣州太古匯
軍艇語錄(六十四)
零售業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)不可再頭腦發(fā)
番禺萬達(dá)廣場(chǎng):發(fā)展前景優(yōu)于白云
在疫情中逆襲的傳統(tǒng)便利店
軍艇語錄(一百一十)
主題百貨生存啟示錄
招商拓展   >>發(fā)布
凱旋利潮玩運(yùn)動(dòng)公園火熱招商中
廣州南沙國際郵輪母港商業(yè)綜合體
廣州番禺洛溪稀缺品質(zhì)型商業(yè)綜合
鉅富中心大型商業(yè)中心、寫字樓面
培訓(xùn)信息   >>發(fā)布

第一商業(yè)網(wǎng)  m.hsmznbi.cn
主站蜘蛛池模板: 淫欲av| 成人在线你懂的 | 奇米影视欧美 | 日本美女交配 | 午夜精品久久久久久久 | 后进极品美女白嫩翘臀 | 国产自在自线2021 | 亚洲精品乱码久久久久久蜜桃 | 国产精品伦一区二区 | 欧美性猛交bbbbb精品 | 91最新在线视频 | 成人18免费观看的动漫 | 男女做爰真人视频直播 | 午夜激情视频在线播放 | 国产人妖在线观看 | 国产一级性生活视频 | 中文字幕在线观看网站 | 观看成人永久免费视频 | 午夜天堂在线观看 | 日韩在线中文字幕视频 | 久久天堂av | 青草青草视频 | 国产普通话bbwbbwbbw | 欧美bbbb内谢| 国产一区二区日韩 | 国产精品av在线免费观看 | 久久亚洲精品无码av | 69影院在线观看 | 东北老女人高潮大叫对白 | 国产精品ssss在线亚洲 | 拔插拔插海外华人免费视频 | 日韩在线视屏 | 精品一区二区三区四区五区六区 | 日韩a无v码在线播放免费 | 欧美交换配乱吟粗大25p | 亚洲天堂男人影院 | 粉嫩av一区二区在线观看 | 激情另类视频 | 亚洲视频 中文字幕 | 成人免费视频观看视频 | 明日叶三叶 | 一级片黄色 | 中文人妻熟妇乱又伦精品 | 国产精品久久人妻无码网站一区 | 天堂男人网 | 蜜臀久久99精品久久久无需会员 | 欧美日本一本 | 伊人av在线免费观看 | 99亚洲精品在线 | 婷婷综合视频 | 免费看aaaaa级少淫片 | 波多野结衣精品视频 | 亚洲特级黄色片 | 在线免费观看av网址 | 国产午夜精品av一区二区麻豆 | 日批视频在线播放 | 久久久精品成人免费观看 | 亚洲桃花综合 | 720lu牛牛刺激自拍视频 | 久久黄色 | 91热精品| √天堂资源网最新版在线 | 国内精品视频在线 | 亚洲涩涩视频 | 欧美日韩tv| 超碰91在线 | 成人乱码一区二区三区av66 | 国产精品福利一区二区 | 日本视频在线播放 | 久久久www成人免费无遮挡大片 | 五月色丁香婷婷网蜜臀av | 国产一区二区三区免费观看潘金莲 | 色眯眯视频 | 日韩性欧美 | 国产一区二区三区精品在线 | 影音先锋中文在线 | 美女视频黄色在线观看 | 强壮公侵犯使我夜夜高潮 | 成人免费av影院 | 国产91精品久久久久久久网曝门 | 中文字幕日韩有码 | 亚洲精品3p| 动漫美女爆羞羞动漫在线蜜桃 | 综合久久国产九一剧情麻豆 | 无码色av一二区在线播放 | 婷婷色吧 | 少妇挑战黑人3p | 久久99热久久99精品 | 国产福利第一视频 | 国产一级二级三级视频 | 女人被弄到高潮的免费视频 | 尤物视频网站在线观看 | 久久精品女人天堂av麻 | 中文字幕在线成人 | 国产成人无码区免费内射一片色欲 | 欧美大屁股熟妇bbbbbb | 久久www免费人成人片 | 亚洲经典千人经典日产 | 青青免费视频在线 | 日本韩国毛片 | 国产成人精品av久久 | 亚洲欧美激情精品一区二区 | 亚色视频 | 国产亚洲精品久久久久丝瓜 | www青青草| 国产一区二区三区在线观看免费 | 久久国产精品精品 | 亚洲精品久久久久中文字幕二区 | 亚洲国产aⅴ精品一区二区 亚洲国产mv | 中文字幕不卡在线观看 | 日韩av一区二区在线 | 国产日产欧产美一二三区 | 蜜桃狠狠色伊人亚洲综合网站 | 一本色道久久88—综合亚洲精品 | 在线视频这里只有精品 | 亚洲精品sm一区二区 | 欧美一级片网址 | 少妇激情视频 | 白嫩丰满少妇xxxxx性张津瑜 | 亚洲狠狠丁香婷婷综合久久久 | 黄色三级视频在线观看 | 开心激情av| 一本之道色综合网站 | 欧美黑人性猛交大片 | 中文字幕丰满伦子无码 | 精品少妇人妻av无码久久 | 一级国产精品一级国产精品片 | 69午夜免费福利 | 成人黄色小视频 | 色视频www在线播放国产人成 | 五月婷婷激情网 | 日韩精品无码一区二区中文字幕 | 伦理av在线| 真人毛片高清免费播放 | 亚洲第一页在线 | 毛片av免费 | 91porn国产成人 | 欧洲亚洲成人 | 粗大黑人巨精大战欧美成人 | 嫩草福利视频精品一区二区三区 | 六月婷婷综合 | 最大胆裸体人体牲交免费 | 久久久久久久影院 | 欧美丰满熟妇bbb久久久 | www.五月天婷婷.com | 欧洲精品一卡2卡三卡4卡影视 | 污污网站在线观看免费 | 无码人妻精品一区二区三区9厂 | 天天干天天噜 | 中文字幕在线网址88第一页 | 国产一区二区三区精品在线观看 | 91精品乱码久久蜜桃 | 亚洲欧美一区二区三区四区五区 | 天天拍天天操 | 把jiji进美女的屁屁里视频 | 成人h动漫精品一区二区器材 | 夜夜操狠狠干 | 成人高潮片免费视 | a免费毛片 | 国产精品夜夜春夜夜爽久久小 | 亚洲精品视频一区 | 欧美精品99久久 | 久久99草 | 国产乱淫av| 久久精品国产精品青草 | 黄色免费视频网站 | 在线免费一级片 | 99久久免费精品国产免费高清 | 综合激情网站 | 成年午夜无码av片在线观看 | 极品女神无套呻吟啪啪 | 国产在线看黄 | yy1111111少妇影院乱码 | 成人xy99tv| 欧美成人一区二区三区 | 成人动漫在线观看免费 | 玖玖爱这里只有精品 | 黄色毛片黄色毛片 | 亚洲欧洲日韩一区二区三区 | 国产色视频免费 | 特级做a爰片毛片免费看108 | 亚洲免费精品 | 国产在线不卡视频 | 视频在线观看免费大片 | 久草青青视频 | 中文字字幕在线中文乱 | 欧美日本精品一区二区三区 | 国产精品特级毛片一区二区三区 | caobi视频| 国产亚洲成av人片在线观看 | 在线观看麻豆视频 | 成人无码av片在线观看 | 亚洲精品国产综合99久久夜夜嗨 | 久久精品人人做人人爱爱站长工具 | 男女插插插视频 | 亚洲国产精品成人精品无码区在线 | 欧美人成在线 | 香蕉一级视频 | 少妇裸体做爰免费视频网站 | 亚洲 欧美 中文 在线 视频 | 国产精品成人精品久久久 | 少妇做爰免费视看片 | 无限资源日本好片 | 9999精品| 精品无人区无码乱码毛片国产 | 69xx视频在线观看 | 国产hsck在线亚洲 | 国产精品久久久久久久岛一本蜜乳 | 一卡二卡国产 | 午夜免费在线 | 骚虎视频在线观看 | 二级黄色大片 | 国产精品香蕉在线观看 | 欧美aaa大片 | www.好了av.com | 国产中文字幕在线免费观看 | 午夜啪啪网站 | 欧美日韩中文字幕视频 | 一区二区三区四区在线 | 欧美日韩国产三区 | 无码精品久久久久久人妻中字 | 欧美婷婷六月丁香综合色 | 国产嫖妓一区二区三区无码 | 国内精品久久久久久久 | 在线天堂资源www在线污 | 久久无码人妻丰满熟妇区毛片 | 日韩一级片免费 | 日韩永久免费视频 | 偷拍一区二区三区在线婷婷 | 一级片在线免费观看视频 | 男女午夜激情视频 | 激情在线观看视频 | 国产精品xxxx喷水欧美 | 久久国产视频一区二区 | 真人作爱90分钟免费看视频 | 日日摸夜夜摸狠狠摸婷婷 | 偷窥自拍亚洲 | аⅴ天堂中文在线网 | 91精品国产综合久久香蕉麻豆 | 亚洲免费成人在线 | 亚洲精品无amm毛片 亚洲精品无码成人aaa片 | 18女人毛片 | 中国免费一级片 | 中文字幕亚洲综合久久筱田步美 | 日韩人妻熟女中文字幕a美景之屋 | www.四虎com | 在线亚洲不卡 | 国产欧美精品区一区二区三区 | 国产美女免费无遮挡 | 叶子楣裸乳照无奶罩视频 | 亚洲色图网友自拍 | 国产无在线观看软件 | 亚州av一区二区 | 国产精品一区在线免费观看 | 777奇米888色狠狠俺也去 | 美女少妇翘臀啪啪呻吟网站 | 久久精品1 | 国产精品国产三级国产在线观看 | 特黄视频免费看 | av在线不卡观看 | 亚洲美女毛片 | 欧美三级在线视频 | 色视频网| 无遮挡又爽又刺激的视频 | 亚洲午夜性猛春交xxxx | 无码av波多野结衣久久 | 久久精品夜色噜噜亚洲a∨ 久久精品一二三 | 中文精品一区二区 | 国产精品69久久久久水密桃 | 国产日本一级二级三级 | 在线播放av网址 | 欧美精品系列 | 两个女人互添下身爱爱 | 色01看片网| 国产五月婷婷 | 日韩精品区一区二区三vr | 草草视频在线观看 | 无码高潮少妇毛多水多水 | 寂寞少妇让水电工爽了一小说 | 国产又粗又猛又爽视频上高潮 | 狠狠躁日日躁夜夜躁影院 | 一级国产精品一级国产精品片 | 人人妻人人澡人人爽精品欧美 | 美女啪啪网址 | 无码h片在线观看网站 | jizz黑人| 成在线人免费无码高潮喷水 | 九九精品99久久久香蕉 | 日本熟hd| 少妇性俱乐部纵欲狂欢电影 | 未满成年国产在线观看 | 成人午夜精品久久久久久久网站 | 欧美午夜特黄aaaaaa片 | 国产乱子经典视频在线观看 | 日韩成人激情视频 | 69精品丰满人妻无码视频a片 | 天海翼一区二区三区四区在线观看 | 在线播放91 | 九色av| 一级大片在线观看 | 免费香蕉视频 | 久操资源网 | 欧美大尺度做爰啪啪床戏明星 | 素人av在线| 日本乱大交做爰 | 国产成人av大片大片在线播放 | 国产精品99久久久久久人免费 | 日本免费视频 | 国内性视频 | 日韩av片在线免费观看 | 一本一道久久久a久久久精品蜜臀 | 黄色日批网站 | 第五色婷婷 | 国产乱肥老妇国产一区二 | 国产做爰视频免费播放 | xxxxx在线视频| 日韩成人小视频 | 在线中文字幕一区二区 | 成人在线播放av | 嫩模写真一区二区三区三州 | 日韩精品在线一区 | 手机免费看av | 日本中文不卡 | 欧洲熟妇色xxxx欧美老妇软件 | 嫩草国产福利视频一区二区 | 成人欧美在线 | 7777奇米影视| 黑人巨茎大战白人美女 | aa视频免费观看 | 天天干天天色天天射 | 中文在线视频观看 | 欧美午夜性囗交xxx╳ | 日本强伦片中文字幕免费看 | 操一操 | 国产一级伦理片 | 黄色av播放 | 久久精品久久久久久久 | 美国毛片av| 欧美激情videos hd | 综合精品国产 | 美女福利片 | 日批| 无码国产伦一区二区三区视频 | 丝袜脚交一区二区 | 老女人三级全黄 | 国产精品无码午夜免费影院 | 麻豆网神马久久人鬼片 | 国产毛多水多高潮高清 | 久久影音 | 日日鲁鲁鲁夜夜爽爽狠狠视频97 | 免费黄色小视频 | 国产一级中文字幕 | 他揉捏她两乳不停呻吟动态图 | 在线免费亚洲 | 无码人妻精品中文字幕 | 日韩成av人片在线观看 | 免费看三级黄色片 | 国产二区免费 | 国产一级淫片a免费播放 | 夜夜嗨av色一区二区不卡 | 国产毛片毛片毛片毛片毛片毛片 | 亚洲第一天堂久久 | 夜夜嗨av | 久久久久久欧美六区 | 与鸭共舞在线 | 操欧洲美女 | 激情网网站 | 欧美日皮视频 | 日韩人妻无码精品-专区 | 亚洲嫩| 日韩精品一卡2卡3卡4卡分类 | 一出一进一爽一粗一大视频 | 亚洲天堂久久新 | 成人高清免费观看mv | 久久久亚洲裙底偷窥综合 | 午夜亚洲| 人人爱超碰 | 成人激情免费 | 日本三级韩国三级三级a级按摩 | 欧美不卡在线视频 | 欧美精品亚洲精品 | 亚洲黄色影院 | 艳妇乳肉豪妇荡乳av | 日本黄页网站 | 久久99久久99精品中文字幕 | 国产第一页在线观看 | 亚洲国产精品久久久久秋霞影院 | 国产精品爽爽久久久久久 | 婷婷中文字幕 | 毛片av在线播放 | 黄色av高清 | 久久久久人妻精品一区 | 国产精品久久网站 | 日本少妇喷水视频 | 92看片淫黄大片欧美看国产片 | 免费黄色网址大全 | 日本国产在线观看 | 特级黄色片 | 少妇太爽了在线观看免费 | 99久久精品免费看国产小宝寻花 | 蜜桃网站入口在线进入 | 国产精品亚洲а∨天堂2021 | 国产成年人免费视频 | 亚洲国产中文字幕 | 日本成人免费在线 | 手机成人免费视频 | 婷婷激情视频 | 色综合天天综合网天天看片 | 特级毛片a| 婷婷激情综合网 | 国产午夜精品一区二区理论影院 | 黄色片网战 | 亚洲国产一区二区三区波多野结衣 | 免费极品av一视觉盛宴 | 波多野成人无码精品电影 | 真实强推精品半推半就 | 国产精品国产三级国产a | 欧美日韩一区二区三区视频播放 | 日本xxxx丰满人妖学校 | 国产精品美女高潮视频 | 国产乡下妇女做爰视频 | 欧美日本国产 | 无码精品视频一区二区三区 | 午夜福利三级理论电影 | 国产又黄又爽又色的免费 | 亚洲成a人片在线观看高清 成年女人a毛片免费视频 | 久久少妇视频 | 婷婷中文网| 小草社区在线观看播放 | 天天干干干干干 | 精品久久久无码中字 | 欧美人与按摩师xxxx | 91黄色毛片 | 欧美日韩一区二区三区四区在线观看 | 亚洲涩色 | 国产实拍会所女技师在线观看 | 五月天丁香亚洲 | 国产区在线 | а天堂中文在线官网在线 | 久久人人爽人人人人片 | aⅴ在线视频男人的天堂 | www.久久精品 | 国产成人高清在线 | 成人影院中文字幕 | 无码少妇一区二区三区免费 | 国产精品12区 | 日本免费人成视频在线观看 | 亚a洲v中文字幕2023 | 欧美 日韩 国产 在线观看 | 天海翼激烈高潮到腰振不止 | 欧美特级黄色大片 | 亚洲产国偷v产偷v自拍涩爱 | 男女做性无遮挡免费视频 | 亚洲熟女少妇一区二区 | www国产在线视频 | 成人啪啪色婷婷久 | 白天躁晚上躁麻豆视频 | 蜜桃一区二区三区 | 在线成人一区二区 | 精品少妇人妻av免费久久洗澡 | 国产一区二区在线不卡 | 后进极品圆润翘臀在线播放 | 黑人巨大xxxxx性猛交 | xxav在线| 东京一本一道一二三区 | 日本色偷偷 | 全黄性性激高免费视频 | 苍井空浴缸大战猛男120分钟 | 亚洲第一无码专区天堂 | 国产高潮视频在线观看 | 777久久精品一区二区三区无码 | 国产亚洲精品久久久久久牛牛 | 污污的网站在线免费观看 | 国产亚洲精品精华液 | 久久综合给合久久狠狠狠97色69 | 69174欧美丰满少妇猛烈 | 成人国产精品免费观看动漫 | 日本又紧又色又嫩又爽的视频 | 一本一道精品欧美中文字幕 | 丁香六月av| 成 人影片 免费观看 | 久久成年片色大黄全免费网站 | 欧美男人又粗又长又大 | 国产精品久久久免费观看 | 欧美女同在线 | 特级做a爰片毛片免费看 | 丝袜国产在线 | 国产精品久久久久久久久久妇女 | 山村大伦淫第1部分阅读小说 | 久久久性高潮 | 亚洲裸男gv网站 | 日韩在线观看视频一区 | 国产在线观看精品 | 韩国黄色网 | 好了av在线第四站综合网站 | 双性人hdsexvideos | 久久婷婷网站 | 日韩欧美中文字幕精品 | 凸凹人妻人人澡人人添 | 亚洲久久天堂 | 国产性做爰xxx | 久久一级黄色片 | а√新版天堂资源中文8 | 九九热国产视频 | 成人黄色激情视频 | 国产东北淫语对白粗口video | 成人在线观看av | 天堂俺去俺来也www色官网 | 久久精品99国产国产精 | 极品尤物被啪到呻吟喷水 | 日韩三级视频 | 午夜精品一区二区三区在线视频 | 欧美一区二区在线免费观看 | 欧美理伦片在线播放 | 日本高清视频www | 欧美做爰猛烈床戏大尺度 | 久久成人毛片 | 成人无码视频在线观看网址 | 国产精品久久久久久免费 | 久久综合欧美 | 丰满少妇人妻久久久久久 | 亚洲免费a视频 | 亚洲超碰av| 日韩免费无码一区二区三区 | 好吊色综合| 亚洲免费视频在线 | 中文字幕丰满伦孑 | 天天看片天天射 | 真实强推精品半推半就 | 尤物99av写真在线 | 毛色毛片免费观看 | 色欲麻豆国产福利精品 | 91五月色国产在线观看 | 国产精品久久久久久久毛片 | 午夜美女在线 | 久久精品视频99 | 男人懂得网站 | 秋霞影院一区二区三区 | 国产高清精品一区二区三区 | 精品久久一二三区 | 日韩精品一区二区三区在线视频 | 亚洲资源网站 | 尤果网福利视频在线观看 | 看毛片的网址 | 尤物最新网址 | 中文在线8资源库 | 无码帝国www无码专区色综合 | 91网址在线 | 催眠淫辱の教室3在线观看 村上凉子在线播放av88 | 最新天堂av | 亚洲欲妇 | 国产精品白嫩白嫩大学美女 | 日韩欧美激情在线 | 亚洲中文字幕无码一久久区 | 免费成人视屏 | 欧美疯狂性受xxxxx另类 | 成年片色大黄全免费软件到 | 久久久国产精品无码免费专区 | 欧美福利视频一区 | 久久av网 | 波多野吉衣av无码 | a黄色一级片| 亚洲欧美在线免费观看 | 欧美三级在线看 | 久久国产一区 | 国产无套粉嫩白浆内精在线网站 | 久久亚洲精品中文字幕 | 国产免费又色又爽粗视频 | 中文字幕无线码免费人妻 | 天天躁日日躁狠狠躁一区 | 麻豆视频在线看 | 黄色大片黄色大片 | 撕开奶罩揉吮奶头视频 | 中国一级女人毛片 | 国产三级视频 | 国语对白新婚少妇在线观看 | 免费在线看黄色片 | 特黄特色特刺激免费播放 | 国产剧情自拍 | 无码人妻黑人中文字幕 | 影视先锋av资源噜噜 | 国产日比视频 | 秋霞国产午夜精品免费视频 | 久久成人a毛片免费观看网站 | 日本在线免费视频 | 国产裸体视频bbbbb | 女同重口另类在线观看 | 青青草国产成人av片免费 | 中文字幕精品一区二区精品 | 精品国产免费第一区二区三区 | 欧美 日韩 国产 亚洲 色 | 天堂国产女人av | 久久精品成人免费国产片桃视频 | 欧美一级在线看 | 51久久国产露脸精品国产 | 老湿机69福利 | 色欲久久久天天天综合网精品 | 东北农村乱淫视频 | 伊人婷婷在线 | 国产精品99久久久久久www | 亚洲三级影视 | 官场艳妇疯狂性关系 | 欧美黑人一级爽快片淫片高清 | 在线观看wwww | 视频一区中文字幕 | 日韩免费在线视频观看 | 欧美成人激情视频 | 91天堂视频| 亚洲人成欧美中文字幕 | 69热在线观看 | 久久综合久久鬼 | 绿帽刺激高潮对白 | 视频精品久久 | 国产淫语对白 | 777国产成人入口 |