免费的三级毛片-免费的毛片视频-免费的看黄网站-免费的黄网站-免费的黄视频-免费的黄色片视频

 
會員 密碼 注冊 會員權益
  會員博客
關鍵字
 
 

購物中心只租不售?

時間:2011-04-08 18:09來源: 作者:張齡方
2008-04-03

購物中心只租不售?購物中心一定要賣!


    商業(yè)地產開發(fā)及經營管理中流傳一個"真理",購物中心采用只租不售的開發(fā)模式才可能成功,以大家所熟知的廣州天河城為例,建成后只租不售, 1996年開業(yè),經營至今可謂取得業(yè)界矚目的巨大成功,并成為業(yè)內爭相仿效借鑒學習的對象。目前廣州天河城首層的最高租金已突破3000元/平方米,年租金收入接近4億元。同時也由于只租不售,天河城前期的投入花了10年才全部收回,這對于一些資金實力不雄厚的開發(fā)商不能不說是一個嚴峻的考驗。

   另一方面,商業(yè)地產的的經營一直都面臨一個難題,對于已經出售的商鋪,由于物業(yè)持有者沒有所有權,對于項目的統(tǒng)一規(guī)劃和招商無形是個不小的難題。

    那么對于購物中心究竟是只租不售,或是租售結合呢?在該問題上,兩位在商業(yè)地產運營及咨詢的專業(yè)人士就此展開激烈的探討:

    楊軍艇,原天河城副總裁,現(xiàn)任百嘉信集團副總裁。較早期曾經提出"購物中心堅持只租不售,才能獲成功;經營失敗的購物中心大多由于分散售出其物業(yè)的所有權,從而導致后期經營的失敗"。

    張齡方,商業(yè)地產/零售業(yè)咨詢及市場研究專家,歷經大量商業(yè)地產個案研究,從不少的商業(yè)個案發(fā)展軌跡中找到規(guī)律:從投資商的角度來講,購物中心應該按一定比例,有規(guī)劃地進行租和售,經營者的首要使命是保障投資商的利益,減低開發(fā)商的風險和資金壓力,只要租售比例恰當,同樣可以獲取成功。只租不售并不能從根本上避免業(yè)態(tài)組合不合理、租金水平低或出租率低的情況出現(xiàn),購物中心的租金水平和業(yè)態(tài)組合一定是通過市場之手來不斷調節(jié),直至達到理想狀態(tài),所以購物中心一定要賣,關鍵是如何賣!

     楊軍艇:購物中心只租不售,可確保項目經營規(guī)劃的統(tǒng)一,提升項目形象,利于項目長遠發(fā)展,一旦購物中心出售的比例失控,業(yè)主與營運商利益容易產生矛盾及沖突,也加大了后期營運方管理的難度。

    張齡方:購物中心應按一定比例租售結合,既能確保開發(fā)商的利益,減低開發(fā)商的資金壓力;如果租售比例合理,同樣可以實現(xiàn)經營規(guī)劃的統(tǒng)一,確保項目可持續(xù)發(fā)展。租售結合的模式,就是租一部分售一部分,開發(fā)商可將部分物業(yè)出售以平衡資金壓力和經營風險的矛盾;然后將主要租金承受力強的地方進行租賃經營,通過市場之手來調節(jié)租金水平,最終將會到達一個理想的平衡狀態(tài)。

   楊軍艇:如果購物中心部分商鋪出售,往往會引起業(yè)主利益與購物中心整體利益的矛盾,如正佳廣場出售負一層后,引起業(yè)主與經營方的矛盾。

    張齡方:購物中心的開發(fā)需要投入大量的資金,如果需要持續(xù)滾動開發(fā),開發(fā)商則需要在項目建成后就回收一部分資金,即使勉強開業(yè),經營一段時間后,也會因資金問題而將整個項目轉手或出讓。購物中心并不是一開業(yè)就能馬上做旺以及達到較高租金水平的,市場的培育需要經過相當一段時間,即使在商業(yè)繁華地段也不例外,正佳廣場就是一個例子,剛開業(yè)時人流稀疏,與人滿為患的天河城相比簡直天壤之別。但經過2年多的市場培育和一浪接一浪的市場推廣活動,目前正佳廣場已逐漸被市場所接受,現(xiàn)在正佳廣場的租金水平也達到了比較理想的狀態(tài),這正是市場無形之手在產生調節(jié)作用;相反某些項目由于資金不足,連市場培育期,甚至開業(yè)期都熬不過。
楊軍艇:只租不售可以較好地控制購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃,防止由于業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂而導致購物中心的經營不善。如果商鋪已經出售,商鋪業(yè)主只關注租金水平,只要商家能支付租金,商鋪業(yè)主對于商家經營的業(yè)態(tài)是毫不理會的。這就給購物中心經營者帶來管理難度。

     張齡方:購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃是有必要的,但業(yè)態(tài)規(guī)劃必須符合市場需求,我認為購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃正確與否,應該由市場去檢驗,并不是由發(fā)展商說了算。市場選擇了什么,我們就規(guī)劃什么。目前不少的發(fā)展商在項目定位及規(guī)劃時沒有遵循市場規(guī)律,只從自己期望的角度考慮,一廂情愿地想開發(fā)購物中心,最終項目一定會失敗!

    業(yè)態(tài)規(guī)劃必須遵循市場規(guī)律,這個問題往往沒有引起發(fā)展商足夠的重視。市場經濟在中國已經實行30年,在商業(yè)地產似乎沒有很好的應用。

     以北京路為例,北京路也可以看作一個購物中心,一個扁平的購物中心,其業(yè)態(tài)是沒有專人去進行規(guī)劃的,各式業(yè)態(tài),商家均可以進駐經營,前提是有能力去支付很高的租金水平,大家可以看到目前北京路商業(yè)非常繁榮。市場經濟的精髓就在于通過各種市場行為及手段來實現(xiàn)資源的有效配置,北京路商業(yè)街就是通過租金水平悄悄地進行業(yè)態(tài)規(guī)劃,不是所有的商家能夠支付高額的租金,就是這個租金水平在業(yè)態(tài)規(guī)劃中的作用。天河城也是這樣,首層高額的租金,只有高額利潤的商家可能承受,同樣是一個市場的選擇過程。因此期望通過只租不售的方式去規(guī)劃購物中心的業(yè)態(tài)本身就存在風險,應該是市場需要什么,我們就規(guī)劃什么,如果市場認同天河城賣臭豆腐,那就讓天河城購物中心成為一個專賣臭豆腐的地方。

     楊軍艇:只租不售是目前國際盛行的購物中心開發(fā)模式,眾多國際大型購物中心開發(fā)商及運營商通過只租不售的模式,獲取長期而穩(wěn)定的租金收益,既帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流,也享受到物業(yè)升值帶來的好處。

    張齡方:的確,只租不售帶來長期而穩(wěn)定的租金收益,但前提是該商業(yè)項目具有較好的發(fā)展前景,否則租金收益從何而來?

    購物中心在國內發(fā)展的歷史并不長,無論是開發(fā)、經營或管理方面的專業(yè)人才嚴重潰乏,這是購物中心在國內進行持續(xù)良性發(fā)展必須面臨的重大考驗之一。以項目開發(fā)為例,在國內我們可以見到一些項目,對項目前期研究的投入及重視程度不足,在購物中心如何進行市場定位、業(yè)態(tài)功能如果合理規(guī)劃等問題上未能通過科學的研究及論證就草率決定投資開發(fā),這本身就已構成一個巨大的風險,如果開發(fā)商堅持只租不售,風險的承擔者最終仍然是開發(fā)商;相反,如果發(fā)展商出售部分面積,可以有效把經營風險轉嫁到買家上,同時,也把潛在的高收益轉移到買家上。

     另外隨著商業(yè)地產行業(yè)競爭的日漸激烈,招商壓力不斷增大,使各業(yè)態(tài)商家,尤其是知名零售商家及主力店的議價能力越來越大,逼使購物中心運營商在租金收益上不容易達到理想水平。若采取散租模式,可能提高預期的租金收益,但如果大部分或全部散鋪,缺乏具號召力的主力店,會對整體項目的吸引力構成一定的負面影響,為項目的經營失敗埋下伏筆。

     張齡方:購物中心一定要賣,關鍵是如何去賣,有關賣的時點,我認為有幾個思路:

    1項目開業(yè)前賣出 在項目開業(yè)前,可以通過強勢的宣傳推廣,有秩序,有規(guī)劃地出售部分商鋪,能有效降低發(fā)展商資金壓力。正佳在項目開業(yè)前銷售負一層商鋪,套現(xiàn)接近10億;還有中華廣場,北京路名盛廣場,上下九步行街的名匯等項目,都能在項目開業(yè)前通過出售商鋪回籠資金。

    2 項目經營中出售 由于發(fā)展商承受巨大的資金壓力,在項目經營過程選擇出售都未嘗不是一種緩解資金壓力的方式,特別是當購物中心經營情況日漸好轉,發(fā)展商可以賣得一個好價格,收回投資之余還可以獲取利潤,從而繼續(xù)利用收回資金進行新項目開發(fā),但經營中出售會面臨風險,若經營情況未預理想,售價會面臨壓力,如華南MALL,由于前期經營情況不佳,目前整體出售的價格也較低。

     3  資產證券化同樣是一種出售方式,就是利用項目的商業(yè)價值引入策略投資者,甚至是公開上市,這種方式需要結合企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃及所處的發(fā)展階段而定,在合適的時間點執(zhí)行合適的策略。

     以天河城為例,目前的如此高的租金水平,其出售價格一定非常可觀,預期僅僅出售首層便可以超過15億,15億足以再開發(fā)一個天河城;又或者將其資產證券化套現(xiàn)以建設新項目,達到不斷擴張的目的,這才是真正投資者所具備的眼光。

    張齡方:購物中心在出售過程中,我認為出售比例及出售區(qū)域的控制是非常關鍵,一般情況下,購物中心出售的面積不宜超過總面積的25%,荔灣廣場出售的面積超過25%,所以目前經營并不理想,正佳出售面積低于25%,所以經營漸入佳境;另外,出售的區(qū)域一定要統(tǒng)一,如計劃出售負一層,就只售負一層。切忌各樓層都有部分出售,這會對后期經營管理帶來很大的負面影響。

    楊軍艇:誠然,天河城目前取得的輝煌是十年來發(fā)展累積的成果,但是天河城在初期也面臨巨大的投資回收壓力,這也并不是每一個開發(fā)商所能承受的,若開發(fā)商承受不了,項目就可能胎死腹中。

   只租不售和租售結合是購物中心開發(fā)的兩種模式,目前很多人看到了只租不售所帶來的好處,這背后也隱藏著開發(fā)商所承受的巨大壓力。購物中心采用租售結合的開發(fā)模式也不乏成功案例,如廣州的正佳廣場及中華廣場,正是由于當時的出售了一定比例的商鋪,某種程度上得以緩解資金壓力,即使在日后運營上遇到問題,仍然可通過科學的管理得以化解;同時,我們都可以看到,即使是只租不售的項目,也不一定會成功,因此只租不售,或租售結合都不是購物中心成功的必然因素。

    站在發(fā)展商的角度,投資開發(fā)項目是為了實現(xiàn)效益最大化,無論采用可種方式都需要向這個目標邁進,至于是短期效益最大化,或是長期效益最大化,或是發(fā)展商有自身的戰(zhàn)略發(fā)展方向,這都是影響采用何種方式的原因。

   編者寄:兩位專業(yè)人士中,一位是在購物中心開發(fā)運營方面具豐富經驗的業(yè)內人士,一位是在商業(yè)地產/零售業(yè)咨詢方面的專家,他們在購物中心只租不售,或是一定要出售的問題上各抒己見,或許他們仍然堅持的自己觀點,或許他們都被對方的觀點所說服,但他們的思想,他們的觀點都為商業(yè)地產開發(fā)商,營運商等各方面人士提供一個思考的空間。

------分隔線----------------------------
------分隔線----------------------------
發(fā)布者資料
張齡方 查看詳細資料 發(fā)送留言 加為好友 用戶等級:高級會員 注冊時間:2011-03-30 17:03 最后登錄:2011-04-08 17:04
推薦    
Lamett樂邁石晶重構家居安全標準
小紅書RED LAND上,品牌與用戶成
“大家好運會”城市嘉年華燃爆in
想吃碳水卻怕升糖? 盒馬推出40
博約科技十五周年慶典隆重舉行
麥當勞中國首發(fā)《金拱門八周年美
熱點內容   更多
創(chuàng)意突圍賽! 年底廣州7大購物中
常見的促銷種類及特點
從招商到養(yǎng)商(上)
華南商業(yè)觀察:廣州太古匯
軍艇語錄(六十四)
零售業(yè)進軍商業(yè)地產不可再頭腦發(fā)
番禺萬達廣場:發(fā)展前景優(yōu)于白云
在疫情中逆襲的傳統(tǒng)便利店
軍艇語錄(一百一十)
主題百貨生存啟示錄
招商拓展   >>發(fā)布
凱旋利潮玩運動公園火熱招商中
廣州南沙國際郵輪母港商業(yè)綜合體
廣州番禺洛溪稀缺品質型商業(yè)綜合
鉅富中心大型商業(yè)中心、寫字樓面
培訓信息   >>發(fā)布

第一商業(yè)網  m.hsmznbi.cn
主站蜘蛛池模板: 五月天福利视频 | 天天色亚洲 | www.亚洲成人 | ass东方小嫩模pics | 欧美人与禽2o2o性论交 | 久久男人av资源站 | 久久综合九色欧美综合狠狠 | 午夜视频网站在线观看 | 亚洲午夜视频在线 | 女神西比尔av在线播放 | 亚洲熟色妇av日韩熟色妇在线 | 天堂av观看 | 奇米影视欧美 | 在线观看免费黄色小视频 | 韩国三级大全久久网站 | 精品人妻中文无码av在线 | 久久精品成人欧美大片 | 国产又粗又猛又爽又黄的网站 | 成人欧美在线 | 五月婷婷综合网 | 国产一级二级三级在线观看 | 青青青爽视频在线观看 | 女人精69xxx免费观 | 欧洲肉欲k8播放毛片 | 免费夜色污私人影院在线观看 | 一卡二卡三卡在线观看 | 91噜噜噜| 国产成人亚洲综合色婷婷 | 久久国产乱子伦精品免费午夜,浪货好紧 | 久久国产精品免费视频 | 天堂√ | 中出内射颜射骚妇 | 国产精品伦一区二区三级视频 | 麻豆导航| 国产精成人品日日拍夜夜免费 | a级黄色录像片 | 国产精成人品 | 色五月丁香五月综合五月 | 日本体内she精高潮 中国无码人妻丰满熟妇啪啪软件 | 亚洲国产精品久久久久秋霞蜜臀 | 国产精欧美一区二区三区久久 | av无码久久久久不卡蜜桃 | 亚洲天堂2020 | 九九热精品在线观看 | 无套内谢孕妇毛片免费看看 | av无毛 | 四虎影院免费 | 欧美色欧美 | 国产农村妇女aaaaa视频 | 国产一区二区麻豆 | xx中文字幕乱偷avxx | 亚洲一区综合 | 精品国产乱码久久久久久郑州公司 | 男人用嘴添女人私密视频 | 中文字幕人成人乱码亚洲电影 | 国产卡一卡二卡三 | caoprom超碰| 5个黑人躁我一个视频 | av一区二区三 | 欧洲亚洲激情 | 中文字幕第22页 | 天天操夜夜想 | 女人18毛片九区毛片在线 | 揄拍成人国产精品视频99 | 亚洲精品无码久久久影院相关影片 | av日韩网址 | 久久激情视频 | 日本一区中文字幕 | 日韩成av人片在线观看 | 日本做床爱全过程激烈视频 | 含紧一点h边做边走动免费视频 | 成人黄色一级 | 久久久久久久久久久久中文字幕 | 中文字幕精品久久久久 | 香蕉久久一区二区三区 | aa黄色毛片 | 国产一精品av一免费爽爽 | 中文人妻无码一区二区三区在线 | 黄色长视频 | 98精品国产高清在线xxxx天堂 | 国产精品成色www | 灌满闺乖女h高h调教尿h | 亚洲精品国产精品乱码不97 | 亚洲视频国产 | 中文在线字幕观看 | 一二三区免费 | 中文字幕老妇偷乱视频在线小说 | www福利| 亚洲情综合五月天 | 日本少妇高潮喷水视频 | 国产97色在线 | 免费 | 超乳hitomi在线播放痴汉 | 国产精品一卡二卡三卡四卡 | 国产伦精品一区二区三区视频免费 | 手机在线看永久av片免费 | 欧美孕妇孕交黑巨大网站 | 亚洲丁香网| 噜妇插内射精品 | 毛片大全免费看 | 成人av免费观看 | 国产精品视频一区国模私拍 | 亚洲欧美日韩精品成人 | 日本高清视频网站 | 青青青国内视频在线观看软件 | 欧美日韩精品一区二区视频 | 少妇高潮惨叫久久久久电影69 | 久久久久人妻啪啪一区二区 | 在线观看高h | 一级片在线免费视频 | 成年人视频在线免费看 | 超碰网站在线观看 | 中文字幕亚洲乱码熟女一区二区 | 一级做a视频在线观看 | 国产第一页浮力影院入口 | 久久蜜桃精品一区二区三区综合网 | awww在线天堂bd资源在线 | 春色校园综合人妻av | 色哟哟—国产精品 | 国产爆乳美女娇喘呻吟 | 九九热精品在线 | 7777少妇色视频免费播放 | 少妇的性生话免费视频 | 韩国av在线| 老头与老头性ⅹxx视频 | 一及黄色毛片 | 日韩精品一区二 | 老妇荒淫牲艳史 | 国产免国产免费 | 色涩久久| 日本热久久 | 亚洲www在线观看 | 欧美在线一级视频 | 中文字幕无产乱码 | 日韩一级特黄 | 特级性生活片 | 久久婷五月天 | 日本小视频网站 | 夜夜未满十八勿进的爽爽影院 | 一级坐爱片| 无码人妻出轨黑人中文字幕 | 亚洲摸丰满大乳奶水 | 国产真实乱偷精品视频免 | 在线观看欧美 | 日本资源在线 | 亚洲射情| 女人与牲口性恔配视频免费 | 最新国产精品精品视频 | 成人羞羞视频播放网站 | 欧美成视频人免费淫片 | 精品久久久久久久久亚洲 | 亚洲玖玖玖| 精品久久久久久亚洲综合网 | 国产精品美女久久久久av爽 | 日本一区二区不卡视频 | 日韩综合夜夜香内射 | 中字乱码视频 | 亚洲精品久久久久久国产精华液 | 午夜影院在线播放 | gogo西西人体大尺度大胆伊人 | 岛国av无码免费无禁网站 | 肉体粗喘娇吟国产91 | 直接观看黄网站免费视频 | 一级伦理片 | 波多野吉衣在线观看视频 | 57pao国产精品一区 | 人成免费 | 欧美日韩片 | 日本精品高清一区二区 | 91久久精品一区二区二区 | 日韩欧美三级 | av不卡在线免费观看 | 少妇一区二区三区 | 欧美黑人精品一区二区不卡 | 激情偷拍av | 免费一级做a爰片久久毛片潮 | 免费激情网址 | 91大片淫黄大片在线天堂 | 美女裸片| 西欧free性满足hd老熟妇 | 亚洲少妇网 | 中国国语毛片免费观看视频 | 亚洲破处视频 | 美女高潮网站 | 亚洲女人天堂av | 九色pony麻豆 | 午夜视频在线瓜伦 | 亚洲精品av羞羞禁网站 | 黄久久久 | 欧美日韩123区 | 大尺度做爰呻吟舌吻情头 | 北京少妇宾馆露脸对白 | 久久伊人免费 | 九九九九九精品 | 99热九九这里只有精品10 | av理伦片 | 九色av| 七七久久 | 天海翼一区二区三区免费 | 国产区欧美区日韩区 | 丰满少妇在线观看网站 | 91精品久久久久久久久久久 | av黄色在线免费观看 | 成人毛片在线精品国产 | 成人羞羞国产免费软件 | 国产亚洲精品精品国产亚洲综合 | 一二三在线视频 | 台湾女老板性三级 | 中文字幕 亚洲精品 第1页 | 免费看黄色a级片 | 成人国产精品入麻豆 | www国产成人免费观看视频深夜成人网 | 色呦呦视频 | 欧美视频一区二区三区四区在线观看 | 亚洲一卡一卡二新区无人区 | 久久久精品视频一区二区三区 | 国内精品久久久久影院男同志 | 国产叼嘿视频在线观看 | 91亚洲精品久久久中文字幕 | 韩日av免费| 性开放的女人aaa片 久久视频在线观看精品 | 公妇乱淫真实生活 | 亚洲区色 | 超碰人人人人人人人 | 国产性70yerg老太 | 亚洲精品一区二区三区高潮 | 小罗莉极品一线天在线 | 亚洲无av| av不卡在线免费观看 | 欧美成人免费一区二区三区 | 又粗又大又黄又硬又爽免费看 | 中国国语毛片免费观看视频 | 97人人模人人爽人人喊0 | 美女视频黄免费 | 福利在线播放 | 日韩一卡2卡3卡新区乱码来袭 | 怡红院国产 | www.色就是色 | 久久视频在线免费观看 | 波多野结衣一二三四区 | 91精品91久久久中77777老牛 | 麻麻张开腿让我爽了一夜 | 成人黄色免费 | 葵司ssni-879在线播放 | 久草精品视频在线看网站免费 | 永久免费看片女女 | www.日韩精品| 成人在线免费高清视频 | 调教性瘾双性高清冷美人 | 人妻无码中文久久久久专区 | 亚洲嫩| 996热re视频精品视频这里 | 精品成人佐山爱一区二区 | 精品人妻一区二区三区浪潮在线 | 国产精品国产三级国产专播 | 日韩欧美在线一级 | 国产欧美一区二区三区视频在线观看 | 国产精品午夜无码av体验区 | 无码色偷偷亚洲国内自拍 | 国产成人精品无码片区在线观看 | 超碰8| 国产jizz18高清视频 | 中文字幕高清免费日韩视频在线 | 91插插插插插| 国产精品久久久久久久久 | 777视频在线观看 | 中文字幕av无码不卡免费 | 欧美又黄又粗暴免费观看 | 蜜桔视频成人免费观看 | 一级黄色网 | 91久久极品少妇韩国 | 久人久人久人久久久久人 | 日批视频免费播放 | 国产日韩免费视频 | 国产精品自拍av | 天天操天天操天天操天天 | 一边吃奶一边摸做爽视频 | 色综合天天天天做夜夜夜夜做 | 成年人网站在线免费观看 | 成人免费看视频 | 亚洲精品无码永久在线观看你懂的 | 在线看中文字幕 | 97视频人人 | 久久人妻无码中文字幕 | 青青青爽视频在线观看 | 成人动漫免费观看 | 国产精品v欧美精品v日韩 | 2020国产成人精品视频 | 色偷偷久久 | 亚洲日韩av无码中文字幕美国 | 国产专区自拍 | 91亚洲国产成人精品一区二区三 | 欧美疯狂xxxx乱大交 | 欧美极品少妇 | 国产精品入口麻豆原神 | 欧美黑人xxxx高潮猛交 | 人人妻人人狠人人爽天天综合网 | 超级av在线天堂东京热 | 欧洲熟妇色xxxx欧美老妇多毛 | 性xxx法国hd极品 | 草逼网站 | 中文字幕精品无码一区二区 | 秋霞福利片 | 亚洲蜜桃精久久久久久久久久久久 | 免费三级网站 | 亚洲精品www久久久 国产免费无码一区二区视频 | 国产激情视频在线播放 | 国产亚洲精品久久久久久久软件 | 国产伦精品一区二区三区千人斩 | 欧美 日韩 国产 成人 在线 | 一级在线看| 九九色播 | 蜜色av| www.操| 国产精品久久国产精麻豆96堂 | 美国免费毛片基地 | 国产成人夜色高潮福利影视 | 中文字幕+乱码+中文乱码www | 又爽又黄禁片1000视频vr | 国产精品嫩草影院精东 | 好爽又高潮了毛片 | 精品视频一区在线观看 | 美国三级毛片 | 欧美激情久久久久久 | av亚洲产国偷v产偷v自拍麻豆 | 久久国产精品偷 | 日韩亚洲一区二区三区 | 91制片国产| 亚洲 中文字幕 日韩 无码 | 日一日干一干 | 日韩黄色片 | 又色又爽又黄18禁美女裸身无遮挡 | 性感美女毛片 | 亚洲欧美网站 | 欧美在线影院 | 性夜久久一区国产9人妻 | 乖疼润滑双性初h | 秋霞国产午夜精品免费视频 | 男女视频久久 | 国产av人人夜夜澡人人爽 | 老人与老人免费a级毛片 | 免费人成在线观看视频播放 | 555www色欧美视频 | www黄色片com| 在线观看精品黄av片免费 | 日韩精品1区 | 亚洲国产一区二区三区四区四季 | 97国产精品欲 | 久久tv| 人妻有码av中文字幕久久琪 | 欧美国产一级片 | 午夜精品久久久久久久99樱花 | 99热这里只有精品66 | 7777精品伊人久久久大香线蕉 | 两性午夜刺激性视频 | 性工作者十日谈 | 国产区视频在线 | 91亚洲国产精品 | 免费成人深夜夜国外 | 激情内射日本一区二区三区 | 久久99精品波多结衣一区 | 国产精品免费在线播放 | 和粗大男人做爰过程 | 亚洲欧美在线精品 | 精品水蜜桃久久久久久久 | 日本激情久久 | 国偷自产av一区二区三区麻豆 | 疯狂做爰的爽文多肉小说王爷 | 色悠久久久 | 亚洲欧美中文字幕 | 国产sm在线 | 99久热在线精品视频成人一区 | 亚洲视频国产 | 欧美视频一区二区 | 文中字幕一区二区三区视频播放 | 阿v天堂2014 阿v天堂2017 | 日韩在线播放视频 | 一区二区在线国产 | 天天色天天草 | 91香蕉嫩草 | 国产成人福利在线 | 亚洲 精品 综合 精品 自拍 | 丰满少妇猛烈进入三区视频 | 久久精品国产精品亚洲 | 羞羞av.tv| 在线h网站| 国产成人综合久久久久久 | 国产二区免费 | av不卡在线 | 欧美亚洲人成网站在线观看 | 国产免费成人 | aaaaaaa毛片 | 男人和女人尻逼 | 久久激情五月丁香伊人 | 可以看的毛片 | 久久精品久久久久 | 天天爱天天做天天爽夜夜揉 | 亚洲图色av| 国产一区二区三区 | 美女18网站| 内射中出日韩无国产剧情 | 超碰色偷偷男人的天堂 | 一级黄色毛毛片 | 久久久久久毛片免费播放 | 久久99精品久久久久久牛牛影视 | 国产日韩欧美一区二区 | 国产又黄又爽又猛免费视频网站 | 91人人看| 人人做人人爽人人爱 | 日本黄网站三级三级三级 | 91精品在线国产 | 91久久嫩草影院一区二区 | 国产妇女乱一性一交 | 同性色老头性xxxx老头 | 永久免费观看国产裸体美女 | 97视频精品| 日韩在线观看视频网站 | 最近中文2019字幕第二页 | 青青青草视频在线观看 | 4438x全国最大色 | 精品国产乱码久久久人妻 | 国产又大又黑又粗 | 亚洲综合另类小说 | 欧美日韩精品在线播放 | 青青青爽视频在线观看 | 国产伦子系列沙发午睡 | 欧美乱色伦图片区 | 欧美丝袜脚交 | 8mav精品成人 | 无码国产精品一区二区免费式影视 | wwwwww国产| 一区二区三区欧美精品 | 亚洲五月婷婷 | 亚洲一区二区免费 | 8x8ⅹ国产精品一区二区二区 | 国产视频精品久久 | 午夜av一区二区三区 | 欧av在线| 天干夜夜爽爽日日日日 | 国产无套内射久久久国产 | 麻豆成人免费视频 | 久久国内 | 久章草在线精品视频免费观看 | 国产人妖在线视频 | √天堂中文在线 | 国产黄a三级三级看三级 | 免费国产黄色片 | 九色网站在线观看 | 国产男女做爰猛烈床吻戏网站 | 精品久久久久久亚洲中文字幕 | 强行处破女系列中文字幕 | 日韩91视频 | 久久久不卡国产精品一区二区 | youjizz中国少妇 | 少妇放荡的呻吟干柴烈火动漫 | 精品无码人妻一区二区免费蜜桃 | 无码av专区丝袜专区 | 成人黄色激情视频 | 天天射天天色天天干 | 老牛精品亚洲成av人片 | 亚洲咪咪| 成人av动漫 | 欧美日韩综合精品 | 国产高清免费 | 在线中文字幕观看 | 国产乱淫av免费观看 | 国产精品久久久久久久岛一本蜜乳 | 18禁美女裸体爆乳无遮挡 | 久久se精品一区精品二区 | 国产午夜精品久久久久久久 | 先锋影音一区二区三区 | 99久久婷婷国产综合精品青草免费 | 国产一卡二| 黑森林福利视频导航 | 8x8ⅹ在线永久免费入口 | 午夜精品乱人伦小说区 | 久久一本久综合久久爱 | 亚洲国产天堂一区二区三区 | 欧美 偷窥 清纯 综合图区 | 91在线导航 | 一区二区三区国产在线 | 国产精品无码无卡在线播放 | 久久久久久久久久久久久9999 | 亚洲精品久久久久久久久久久 | 粉嫩av亚洲一区二区图片 | 香港经典a毛片免费观看播放 | 亚洲熟妇丰满xxxxx | 视频在线观看一区二区 | 欧美黄视频在线观看 | 久久精品网站视频 | 99久久精品费精品国产风间由美 | 欧美成人3d啪啪动漫 | 九色免费视频 | 天堂中文在线8 | 国产传媒毛片精品视频第一次 | 国产性自拍 | 国内少妇偷人精品视频 | 西西人体大胆午夜视频 | 操的网站 | 日韩精品视频在线观看一区二区 | 一本久久道 | 国产精品99久久久久久武松影视 | 高清不卡一区二区三区 | 91伊人久久| 亚洲午夜成aⅴ人片 | 绯色av粉嫩av蜜臀av | 在线观看v片| 色久月 | 国产综合在线观看视频 | 九九综合 | 久久久久一级 | 男女黄床上色视频 | 手机在线看片国产 | 色婷婷777777仙踪林 | 青青视频二区 | 欧洲美女粗暴牲交免费观看 | 区一区二在线观看 | 美女无遮挡免费网站 | 成人三一级一片aaa 成人涩涩 | 寡妇高潮一级片 | 亚洲99影视一区二区三区 | 情侣自拍80秒舌吻视频 | 亚洲人做受 | 亚洲 小说 欧美 激情 另类 | 成人免费毛片免费 | 好吊操这里有精品 | 日韩午夜片| 久久久久无码精品国产不卡 | 国产天堂av | www,四虎 | 久久精品丝袜高跟鞋 | 6080一级片| 久久亚洲一区二区三区明星换脸 | 中文字幕xxx | 亚洲伦理自拍 | 国产又爽又黄又无遮挡的激情视频 | 性做久久久久久免费观看欧美 | 欧美性猛交99久久久久99按摩 | 伊人久久久久久久久久 | 美日韩毛片 | 国产毛片久久久久久 | 老太脱裤子让老头玩xxxxx | 嫩草影院菊竹影院 | 福利视频第一页 | 国产夫妻性生活 | 欧美视频一区二区三区四区 | 女人精69xxxxxx免费 | 成人性生交片免费看 | 成年人性视频 | 骚片av蜜桃精品一区 | 成人无码在线视频网站 | 国产传媒毛片精品视频第一次 | 一区二区视屏 | 国模丽丽啪啪一区二区 | 免费黄色a| 永久免费在线看片 | 99久久婷婷国产综合精品电影 | 午夜爽爽爽 | 欧美伦理一区二区三区 | 99久久精品费精品国产风间由美 | 色一色成人网 | 国产白浆视频 | av在线一区二区三区 | 青青草成人免费在线视频 | 日日干视频 | 欧美人妻精品一区二区三区 | 欧美一级艳片视频免费观看 | 中文乱码字慕人妻熟女人妻 | 亚洲一区成人在线 | 久久99精品久久久久久秒播九色 | 久久成人福利视频 | 91视频黄色| 婷婷久久香蕉五月综合加勒比 | 91精品国产乱码久久桃 | 在线vr极品专区 | 巨胸狂喷奶水视频www网站免费 | 欧美精品与人动性物交免费看 | 日日爱夜夜爱 | videos亚洲 | wwwcomcn成人 | 中文字幕第99页 | 古装三级做爰在线观看 | 91久久精品日日躁夜夜欧美 | 亚洲加勒比在线 | 国产黑丝视频 | 东京天堂热av | 成人国产福利a无限看 | 夜鲁鲁鲁夜夜综合视频欧美 | 男人一边吃奶一边做爰网站 | 丝袜足控一区二区三区 | 亚洲天堂av影院 | 日本妇人成熟免费 | 日韩成人精品一区二区 | 久久少妇av | 草的我好爽视频 | 女同激情久久av久久 | 国产免费不卡av | 又色又爽又大免费区欧美 | 少妇学院在线观看 | 88国产精品久久现线拍久青草 | 狠狠搞狠狠干 | 婷婷91| 欧美日韩精品一区 | 国产一区二区三区内射高清 | 噜啪啪| 国产成人精品无码片区在线观看 | 双性精跪趴灌满h室友4p视频 | 国产精品妇女一二三区 | 四虎影视永久地址www成人 | 伊人视屏 | 国产裸体永久免费视频网站 | 天天狠天天干 | 国产毛片一区二区三区va在线 | 国产精品人八做人人女人a级刘 | 精品视频网站 | av黄色网址|