免费的三级毛片-免费的毛片视频-免费的看黄网站-免费的黄网站-免费的黄视频-免费的黄色片视频

 
會員 密碼 注冊 會員權益
  會員博客
關鍵字
 
 

購物中心只租不售?

時間:2011-04-08 18:09來源: 作者:張齡方
2008-04-03

購物中心只租不售?購物中心一定要賣!


    商業地產開發及經營管理中流傳一個"真理",購物中心采用只租不售的開發模式才可能成功,以大家所熟知的廣州天河城為例,建成后只租不售, 1996年開業,經營至今可謂取得業界矚目的巨大成功,并成為業內爭相仿效借鑒學習的對象。目前廣州天河城首層的最高租金已突破3000元/平方米,年租金收入接近4億元。同時也由于只租不售,天河城前期的投入花了10年才全部收回,這對于一些資金實力不雄厚的開發商不能不說是一個嚴峻的考驗。

   另一方面,商業地產的的經營一直都面臨一個難題,對于已經出售的商鋪,由于物業持有者沒有所有權,對于項目的統一規劃和招商無形是個不小的難題。

    那么對于購物中心究竟是只租不售,或是租售結合呢?在該問題上,兩位在商業地產運營及咨詢的專業人士就此展開激烈的探討:

    楊軍艇,原天河城副總裁,現任百嘉信集團副總裁。較早期曾經提出"購物中心堅持只租不售,才能獲成功;經營失敗的購物中心大多由于分散售出其物業的所有權,從而導致后期經營的失敗"。

    張齡方,商業地產/零售業咨詢及市場研究專家,歷經大量商業地產個案研究,從不少的商業個案發展軌跡中找到規律:從投資商的角度來講,購物中心應該按一定比例,有規劃地進行租和售,經營者的首要使命是保障投資商的利益,減低開發商的風險和資金壓力,只要租售比例恰當,同樣可以獲取成功。只租不售并不能從根本上避免業態組合不合理、租金水平低或出租率低的情況出現,購物中心的租金水平和業態組合一定是通過市場之手來不斷調節,直至達到理想狀態,所以購物中心一定要賣,關鍵是如何賣!

     楊軍艇:購物中心只租不售,可確保項目經營規劃的統一,提升項目形象,利于項目長遠發展,一旦購物中心出售的比例失控,業主與營運商利益容易產生矛盾及沖突,也加大了后期營運方管理的難度。

    張齡方:購物中心應按一定比例租售結合,既能確保開發商的利益,減低開發商的資金壓力;如果租售比例合理,同樣可以實現經營規劃的統一,確保項目可持續發展。租售結合的模式,就是租一部分售一部分,開發商可將部分物業出售以平衡資金壓力和經營風險的矛盾;然后將主要租金承受力強的地方進行租賃經營,通過市場之手來調節租金水平,最終將會到達一個理想的平衡狀態。

   楊軍艇:如果購物中心部分商鋪出售,往往會引起業主利益與購物中心整體利益的矛盾,如正佳廣場出售負一層后,引起業主與經營方的矛盾。

    張齡方:購物中心的開發需要投入大量的資金,如果需要持續滾動開發,開發商則需要在項目建成后就回收一部分資金,即使勉強開業,經營一段時間后,也會因資金問題而將整個項目轉手或出讓。購物中心并不是一開業就能馬上做旺以及達到較高租金水平的,市場的培育需要經過相當一段時間,即使在商業繁華地段也不例外,正佳廣場就是一個例子,剛開業時人流稀疏,與人滿為患的天河城相比簡直天壤之別。但經過2年多的市場培育和一浪接一浪的市場推廣活動,目前正佳廣場已逐漸被市場所接受,現在正佳廣場的租金水平也達到了比較理想的狀態,這正是市場無形之手在產生調節作用;相反某些項目由于資金不足,連市場培育期,甚至開業期都熬不過。
楊軍艇:只租不售可以較好地控制購物中心的業態規劃,防止由于業態規劃混亂而導致購物中心的經營不善。如果商鋪已經出售,商鋪業主只關注租金水平,只要商家能支付租金,商鋪業主對于商家經營的業態是毫不理會的。這就給購物中心經營者帶來管理難度。

     張齡方:購物中心的業態規劃是有必要的,但業態規劃必須符合市場需求,我認為購物中心的業態規劃正確與否,應該由市場去檢驗,并不是由發展商說了算。市場選擇了什么,我們就規劃什么。目前不少的發展商在項目定位及規劃時沒有遵循市場規律,只從自己期望的角度考慮,一廂情愿地想開發購物中心,最終項目一定會失敗!

    業態規劃必須遵循市場規律,這個問題往往沒有引起發展商足夠的重視。市場經濟在中國已經實行30年,在商業地產似乎沒有很好的應用。

     以北京路為例,北京路也可以看作一個購物中心,一個扁平的購物中心,其業態是沒有專人去進行規劃的,各式業態,商家均可以進駐經營,前提是有能力去支付很高的租金水平,大家可以看到目前北京路商業非常繁榮。市場經濟的精髓就在于通過各種市場行為及手段來實現資源的有效配置,北京路商業街就是通過租金水平悄悄地進行業態規劃,不是所有的商家能夠支付高額的租金,就是這個租金水平在業態規劃中的作用。天河城也是這樣,首層高額的租金,只有高額利潤的商家可能承受,同樣是一個市場的選擇過程。因此期望通過只租不售的方式去規劃購物中心的業態本身就存在風險,應該是市場需要什么,我們就規劃什么,如果市場認同天河城賣臭豆腐,那就讓天河城購物中心成為一個專賣臭豆腐的地方。

     楊軍艇:只租不售是目前國際盛行的購物中心開發模式,眾多國際大型購物中心開發商及運營商通過只租不售的模式,獲取長期而穩定的租金收益,既帶來穩定的現金流,也享受到物業升值帶來的好處。

    張齡方:的確,只租不售帶來長期而穩定的租金收益,但前提是該商業項目具有較好的發展前景,否則租金收益從何而來?

    購物中心在國內發展的歷史并不長,無論是開發、經營或管理方面的專業人才嚴重潰乏,這是購物中心在國內進行持續良性發展必須面臨的重大考驗之一。以項目開發為例,在國內我們可以見到一些項目,對項目前期研究的投入及重視程度不足,在購物中心如何進行市場定位、業態功能如果合理規劃等問題上未能通過科學的研究及論證就草率決定投資開發,這本身就已構成一個巨大的風險,如果開發商堅持只租不售,風險的承擔者最終仍然是開發商;相反,如果發展商出售部分面積,可以有效把經營風險轉嫁到買家上,同時,也把潛在的高收益轉移到買家上。

     另外隨著商業地產行業競爭的日漸激烈,招商壓力不斷增大,使各業態商家,尤其是知名零售商家及主力店的議價能力越來越大,逼使購物中心運營商在租金收益上不容易達到理想水平。若采取散租模式,可能提高預期的租金收益,但如果大部分或全部散鋪,缺乏具號召力的主力店,會對整體項目的吸引力構成一定的負面影響,為項目的經營失敗埋下伏筆。

     張齡方:購物中心一定要賣,關鍵是如何去賣,有關賣的時點,我認為有幾個思路:

    1項目開業前賣出 在項目開業前,可以通過強勢的宣傳推廣,有秩序,有規劃地出售部分商鋪,能有效降低發展商資金壓力。正佳在項目開業前銷售負一層商鋪,套現接近10億;還有中華廣場,北京路名盛廣場,上下九步行街的名匯等項目,都能在項目開業前通過出售商鋪回籠資金。

    2 項目經營中出售 由于發展商承受巨大的資金壓力,在項目經營過程選擇出售都未嘗不是一種緩解資金壓力的方式,特別是當購物中心經營情況日漸好轉,發展商可以賣得一個好價格,收回投資之余還可以獲取利潤,從而繼續利用收回資金進行新項目開發,但經營中出售會面臨風險,若經營情況未預理想,售價會面臨壓力,如華南MALL,由于前期經營情況不佳,目前整體出售的價格也較低。

     3  資產證券化同樣是一種出售方式,就是利用項目的商業價值引入策略投資者,甚至是公開上市,這種方式需要結合企業的發展規劃及所處的發展階段而定,在合適的時間點執行合適的策略。

     以天河城為例,目前的如此高的租金水平,其出售價格一定非?捎^,預期僅僅出售首層便可以超過15億,15億足以再開發一個天河城;又或者將其資產證券化套現以建設新項目,達到不斷擴張的目的,這才是真正投資者所具備的眼光。

    張齡方:購物中心在出售過程中,我認為出售比例及出售區域的控制是非常關鍵,一般情況下,購物中心出售的面積不宜超過總面積的25%,荔灣廣場出售的面積超過25%,所以目前經營并不理想,正佳出售面積低于25%,所以經營漸入佳境;另外,出售的區域一定要統一,如計劃出售負一層,就只售負一層。切忌各樓層都有部分出售,這會對后期經營管理帶來很大的負面影響。

    楊軍艇:誠然,天河城目前取得的輝煌是十年來發展累積的成果,但是天河城在初期也面臨巨大的投資回收壓力,這也并不是每一個開發商所能承受的,若開發商承受不了,項目就可能胎死腹中。

   只租不售和租售結合是購物中心開發的兩種模式,目前很多人看到了只租不售所帶來的好處,這背后也隱藏著開發商所承受的巨大壓力。購物中心采用租售結合的開發模式也不乏成功案例,如廣州的正佳廣場及中華廣場,正是由于當時的出售了一定比例的商鋪,某種程度上得以緩解資金壓力,即使在日后運營上遇到問題,仍然可通過科學的管理得以化解;同時,我們都可以看到,即使是只租不售的項目,也不一定會成功,因此只租不售,或租售結合都不是購物中心成功的必然因素。

    站在發展商的角度,投資開發項目是為了實現效益最大化,無論采用可種方式都需要向這個目標邁進,至于是短期效益最大化,或是長期效益最大化,或是發展商有自身的戰略發展方向,這都是影響采用何種方式的原因。

   編者寄:兩位專業人士中,一位是在購物中心開發運營方面具豐富經驗的業內人士,一位是在商業地產/零售業咨詢方面的專家,他們在購物中心只租不售,或是一定要出售的問題上各抒己見,或許他們仍然堅持的自己觀點,或許他們都被對方的觀點所說服,但他們的思想,他們的觀點都為商業地產開發商,營運商等各方面人士提供一個思考的空間。

------分隔線----------------------------
------分隔線----------------------------
發布者資料
張齡方 查看詳細資料 發送留言 加為好友 用戶等級:高級會員 注冊時間:2011-03-30 17:03 最后登錄:2011-04-08 17:04
推薦    
Lamett樂邁石晶重構家居安全標準
小紅書RED LAND上,品牌與用戶成
“大家好運會”城市嘉年華燃爆in
想吃碳水卻怕升糖? 盒馬推出40
博約科技十五周年慶典隆重舉行
麥當勞中國首發《金拱門八周年美
熱點內容   更多
創意突圍賽! 年底廣州7大購物中
常見的促銷種類及特點
從招商到養商(上)
華南商業觀察:廣州太古匯
軍艇語錄(六十四)
零售業進軍商業地產不可再頭腦發
番禺萬達廣場:發展前景優于白云
在疫情中逆襲的傳統便利店
軍艇語錄(一百一十)
主題百貨生存啟示錄
招商拓展   >>發布
凱旋利潮玩運動公園火熱招商中
廣州南沙國際郵輪母港商業綜合體
廣州番禺洛溪稀缺品質型商業綜合
鉅富中心大型商業中心、寫字樓面
培訓信息   >>發布

第一商業網  m.hsmznbi.cn
主站蜘蛛池模板: 国产成人在线免费视频 | 麻豆久久久9性大片 | 精品国产乱码久久久久久三级人 | 在线视频亚洲色图 | 五月色婷婷俺来也在线观看 | 久久久国产乱子伦精品 | 午夜在线播放视频 | 国产在线精品一区 | 国产第二专区 | 亚洲va欧美va天堂v国产综合 | 狠狠色综合7777久夜色撩人 | 黑巨人与欧美精品一区 | 亚洲va在线va天堂va狼色在线 | 欧美三级网站在线观看 | 亚洲日日夜夜 | а√天堂资源中文最新版地址 | 不卡av网 | 91亚洲免费 | 日韩视频在线观看视频 | 高中生粉嫩无套第一次 | 亚洲一区二区在线视频观看 | 亚洲经典视频 | 日本在线第一页 | 成人男同在线观看 | 亚洲欧洲美洲在线观看 | 色综合久久无码五十路人妻 | 色狠狠av一区二区三区 | 黄色三级免费网站 | 日本二区在线观看 | 日韩亚洲一区二区 | 国产情侣小视频 | 勾搭足浴女技师国产在线 | 99国产精品视频免费观看一公开 | 99久热re在线精品99 6热视频 | 国产手机在线精品 | 亚洲一级二级三级 | 青青青在线免费 | 亚洲欧洲成人 | 免费丰满少妇毛片高清视频 | 三级理论中文字幕在线播放 | 亚洲专区一 | 亚洲 丝袜 另类 动漫 二区 | 永久免费网站看黄yyy45视频 | 免费av一区 | 韩国精品一区二区三区 | 在线精品国产一区二区三区 | 国产无遮挡又黄又爽在线观看 | 中文字幕羽月希黑人侵犯 | 国产麻豆视频 | 精品国产污污免费网站入口 | 欧美69av | 亚洲中文字幕精品一区二区三区 | 欧美美女一区 | 91视频久久久久 | 成年人黄国产 | 日日碰狠狠添天天爽超碰97久久 | 日韩av综合 | 久久国产色av免费观看 | av无码精品一区二区三区宅噜噜 | 国内精品久久久 | 污视频网址在线观看 | 久久一二区 | 久久亚洲激情 | 脱岳裙子从后面挺进去在线观看 | 国产女高清在线看免费观看 | 99久久99久久久精品齐齐 | 久久国产网 | yy111111少妇嫩草影院 | 777天堂麻豆爱综合视频 | 爱丝aiss无内高清丝袜视频 | 福利在线视频观看 | 欧美色交 | 欧美成人三级视频 | 甄宓高h荡肉呻吟np 正在播放国产老头老太色公园 | 国产免费久久精品99久久 | 日韩激情久久 | 久久婷婷五月综合尤物色国产 | 天堂素人约啪 | 狠狠88综合久久久久综合网 | 超碰成人在线观看 | 黄色片免费在线播放 | 日韩精品在线一区二区 | 奇米影视奇米色 | 日本大片免a费观看视频三区 | 少妇性bbb搡bbb爽爽爽欧美 | 成人国产综合 | 夜鲁鲁鲁夜夜综合视频欧美 | 97免费公开在线视频 | 天天色天天射天天操 | 日韩免费无码一区二区视频 | 中文字幕少妇在线三级hd | 欧美精品色哟哟 | 国产精品123 | 少妇免费视频 | 一个人看的www视频免费观看 | 亚洲日韩欧美综合 | 亚洲国产成人va在线观看天堂 | 伊人网av在线 | 欧美另类亚洲 | 好吊色国产欧美日韩免费观看 | 国产大片黄 | 亚洲国产精品嫩草影院 | 国产免费爽爽视频 | 国产精品视频一区二区噜噜 | 欧美日韩小视频 | 美女又黄又免费 | 侵犯亲女在线播放视频 | 极品美女白嫩呻吟湿淋淋照片 | 亚洲日产精品一二三区 | www.久久成人 | 欧美 国产 综合 | 香蕉视频在线视频 | 亚洲黄在线观看 | 伊人久久无码中文字幕 | 国产精品自拍av | 中文字幕一区二区三区四区五区 | 精品乱码久久久久久中文字幕 | 在线观看人成视频免费 | 少妇高潮叫床对白xxxxx | 久久久免费高清视频 | 日本黄色三级视频 | 国产成人a亚洲精v品无码 | 狠狠噜狠狠狠狠丁香五月 | 欧美精品亚洲 | 麻豆视频免费网站 | 邻居少妇张开腿让我爽了在线观看 | 最新中文字幕免费视频 | 婷婷亚洲综合五月天小说 | 高清无码视频直接看 | 亚洲理伦 | 东京av男人的天堂 | 青青青国产免费线在 | 69亚洲精品| 国产在线精品一区二区 | 精品一区免费观看 | 国产精品高潮露脸在线观看 | 亚洲另类激情专区小说图片 | 日本边添边摸免费视频网站 | 在线精品自偷自拍无码 | 聚色视频 | 久久久妇女 | 日本ts人妖系列在线专区 | 无码天堂va亚洲va在线va | 精品人伦一区二区色婷婷 | 中日韩一线二线三线视频 | 欧美区一区二区 | 欧美牲交a欧美牲交aⅴ一 | 日韩在线永久免费播放 | 日日噜噜夜夜狠狠久久无码区 | 日韩黄色一级大片 | 国产看色免费 | 夜夜草 | 天堂√在线中文资源网 | 人妻熟女αⅴ一区二区三区 | 翘臀后进少妇大白嫩屁股 | 日本黄色中文字幕 | 欧美影院在线 | 黄色美女视频网站 | 青青操91 | 奇米色777欧美一区二区 | 视频一区二区中文字幕 | 日本少妇爱做按摩xxxⅹ | 国模小丫大尺度啪啪人体 | 午夜视频a | 日本一区二区不卡视频 | 午夜无码大尺度福利视频 | 日本乱子人伦在线视频 | 亚洲免费网站 | 俄罗斯av片 | 出轨人妻毛片一级 | 成人一级毛片 | 又色又爽又黄的美女裸体网站 | 国产3p露脸普通话对白 | 国产又粗又长 | 欧美三级三级三级爽爽爽 | 亚洲色18禁成人网站www | www深夜成人白色液体视频 | 香蕉视频一级片 | 免费全黄无遮挡裸体毛片 | 黄色一级免费 | 亚洲丁香花色 | 无码专区一va亚洲v专区在线 | 国内精品偷拍视频 | 欧美人妖老妇 | 日韩成人无码影院 | av在线免费观看不卡 | 国产在线你懂得 | 免费va人成视频网站全 | 成人拍拍视频 | 欧美性猛交xxxxx水多 | 九色国产在线 | 国产成人三级在线播放 | 可以免费看av的网址 | 国产偷v国产偷∨精品视频 国产偷v国产偷v精品视频 | 伊人天天 | 国产亚洲影院 | 久久久亚洲麻豆日韩精品一区三区 | 久久久久97国产精 | 国产欧美在线一区二区三区 | 又爽又高潮视频a区免费看 又爽又黄axxx片免费观看 | 色哟色哟色精品 | 9九色桋品熟女内射 | 日日碰狠狠躁久久躁蜜桃 | 日本三级视频在线播放 | 91精品国产综合久久国产大片 | 亚洲愉拍99热成人精品 | 日韩成人精品一区二区 | 文中字幕一区二区三区视频播放 | 国产午夜大片 | 国产精品第2页 | 午夜暗香一3视频丨vk | 91网站在线播放 | 丰满人妻一区二区三区视频53 | 97偷拍少妇性按摩spa全程 | 成年18网站免费进入夜色 | 蜜桃精品免费久久久久影院 | 秋霞成人午夜鲁丝一区二区三区 | 免费无码又爽又刺激软件下载直播 | 黄色三级毛片视频 | ree性亚洲88av | 国产午夜精品一区二区三区嫩草 | 国产欧洲精品亚洲午夜拍精品 | 九色蝌蚪porny | 高h教授1v1h喂奶 | 琪琪午夜伦埋影院77 | 久久夜色精品国产欧美乱极品 | 男人的天堂在线视频 | 亚洲精品久久久久中文字幕欢迎你 | 日日橹狠狠爱欧美二区免费 | 男女啪祼交视频 | 午夜蜜桃视频 | 国产精品毛片视频 | 亚洲理论片| 国产精品无码一区二区在线看 | 天堂躁躁人人躁婷婷视频ⅴ | 久久人爽人人爽人人片av | 熟女毛毛多熟妇人妻aⅴ在线毛片 | 免费视频国产 | 伊人成年网 | 亚洲国产丝袜在线观看 | 爱色av·com | jzzijzzij日本成熟丰满少妇 | 国产精品视频播放 | 中文字幕亚洲乱码熟女在线 | 国产经典久久久 | jizz在线观看| 一区二区三区不卡视频 | 消息称老熟妇乱视频一区二区 | 国产三级精品在线观看 | 99久久久无码国产精品9 | 亚洲欧美经典 | 欧美日韩午夜精品 | 91一区二区三区 | 欧美亚洲一区二区三区 | 中文字幕人成乱码熟女香港 | 91成人短视频在线观看 | 精品无码久久久久久久久水蜜桃 | a视频在线观看免费 | 热99re久久免费视精品频软件 | 特黄大片又粗又大又暴 | 麻豆丰满少妇chinese | 久久久久久国产精品日本 | 国产一级在线播放 | 一级二级三级毛片 | 黄视频网站在线 | 亚洲成av人片一区二区密柚 | 色婷婷国产精品视频 | 一区二区三区精品在线 | 国产成人午夜精品5599 | 国产欧美一区二区三区在线看 | 午夜国产精品国产自线拍免费人妖 | 国产福利免费观看 | 久久久wwww | 免费ā片在线观看 | 久久夜色精品国产噜噜麻豆 | 午夜精品久久久久久久久久久久久蜜桃 | 天堂av成人 | aaaa黄色片| 久久一本久综合久久爱 | 欧美激情猛片xxxⅹ大3 | 久久r这里只有精品 | 高清新婚夫妇性xxxxx | 精品国产sm最大网站 | 一本之道久 | 国产精品女人特黄av片 | 性一交一无一伦一精一品 | 日本一本一道 | 中国另类性xxxhd100% | 欧美日韩不卡 | 男女激情免费网站 | 欧美日韩高清丝袜 | 美女翘臀少妇啪啪呻吟流水 | 国产91玉足脚交在线播放 | 国产猛烈尖叫高潮视频免费 | 久热国产精品视频一区二区三区 | 亚洲高清影院 | 午夜寂寞影院在线观看 | 亚洲人成影院在线观看 | 好吊日免费视频 | 国产自精品 | 波多野结衣美乳人妻hd电影欧美 | 中文字幕色偷偷人妻久久 | 无码少妇一区二区三区 | 国产又粗又猛又爽69xx | 国产一级片免费看 | 欧美乱妇高清无乱码一级特黄 | 婷婷激情网站 | 91精品国产91久久久久久久久 | 可以看三级的网站 | 一级黄色片在线播放 | 性xxx4k欧美乱妇 | 国产精品久久久久久久久久妇女 | 91精品国产综合久久婷婷香 | 国产精品久久久久久无码 | 国产精品亚亚洲欧关中字幕 | 97夜夜澡人人双人人人喊 | 中文字幕无线码 | 免费精品99久久国产综合精品应用 | 国产精品看高国产精品不卡 | 色综合啪啪 | 区一区二在线观看 | 青青草在线播放 | 狠狠干天天色 | 亚洲va欧美va人人爽春色影视 | 色99在线观看 | 日本三级吃奶乳视频在线播放 | 91成人网在线播放 | 成人影视免费 | 亚洲精品免费在线观看视频 | 超碰人人干 | www.国产在线 | 在线精品亚洲一区二区佐佐木明希 | 99re久久资源最新地址 | 69精品久久久久 | 求个av网站| 亚洲青青草| 国产成人啪精品视频免费网 | 日韩毛片av| 国产精品成人影院在线观看 | 99热超碰 | 亚洲一区二区三区av无码 | 欧美变态网站 | 中文字幕永久免费视频 | 丁香婷婷激情五月 | 国产午夜在线视频 | 国产破处av | 欧美精品乱码99久久蜜桃 | 久久国产秒 | 操大逼免费视频 | 成人无码一区二区三区网站 | 男人边吃奶边揉好爽免费视频 | 国产精品久久久久久久岛一牛影视 | 性色网站 | 亚洲国产精品久久人人爱潘金莲 | 欧美男人亚洲天堂 | 成人精品久久日伦片大全免费 | 国产人妻精品区一区二区三区 | 国产精品国产成人国产三级 | 日日噜噜夜夜狠狠久久丁香五月 | 羞羞视频网站免费 | 一区二区精彩视频 | 久草在线新视觉 | 国产精品特级毛片一区二区三区 | 欧美日韩一级二级三级 | 国产成人精品999 | jizz性欧美23| 亚洲成人一区二区三区 | 撸撸在线视频 | 中文字幕视频在线观看 | 欧美a视频在线观看 | 美女黄18以下禁止观看 | 毛片视频网站在线观看 | 午夜丁香婷婷 | 奇米777四色影视在线看 | 深夜福利免费视频 | 麻豆一区二区在我观看 | 影音先锋啪啪 | 亚洲国产永久 | 国产在线一区二区三区四区 | 日本成人在线免费观看 | 久久精品国产一区二区三区 | 亚洲色婷婷久久精品av蜜桃 | 久久大综合 | 久久久午夜精品 | www.国产精品 | 国产三级三级三级精品8ⅰ区 | 高清精品一区二区三区 | 免费在线播放黄色片 | 久久久久噜噜噜亚洲熟女综合 | 粉嫩avcom| 国产美女视频国产视视频 | 亚洲第一区国产精品 | 日韩久久毛片 | 久久精品波多野结衣 | 成人看片黄a免费看视频 | 中日韩精品在线 | 18分钟处破好疼哭视频在线观看 | 成人xxxx| 色婷婷在线观看视频 | av网站亚洲 | 久久香蕉超碰97国产精品 | 99精品国产一区二区三区麻豆 | 最新中文无码字字幕在线 | 色射影院| 国产男女猛烈无遮挡免费视频 | 在线观看网址你懂的 | 26uuu精品一区二区 | 夜夜躁天天躁很躁mba | 非洲黑妞xxxxhd精品 | 少妇精品 | 久久久久久a亚洲欧洲av冫 | 欧美三级欧美成人高清www | 色一欲一性一乱—区二区三区 | 无码人妻精品一区二区蜜桃色欲 | 99久久免费视频在线观看 | 加勒比一区二区三区 | 好爽好黄的视频 | 国产一区二区三区四区三区四 | 国产性av| 日韩一二三区视频 | 日日夜夜草 | 97热视频| 久久这里只有精品首页 | 激情www| 手机成人在线 | 射一射 | 2017天天干| 九一福利视频 | 天天撸天天操 | 精品久久久久一区二区 | 色135综合网 | 色哟哟网站在线观看 | 亚洲国产第一页 | 天天草天天射 | 91精品国产99久久久久久红楼 | 精品国产综合区久久久久久 | 四虎成人永久免费视频 | 精品人妻无码一区二区色欲产成人 | 久久爽久久爽久久免费观看 | 少妇愉情理伦片丰满丰满午夜 | 国产日韩一区 | 日本xxxx裸体xxxx视频大全 | 蜜桃日本免费看mv免费版 | 波多野结衣www | 无码人妻精品一区二区三18禁 | 性一交一乱一乱一视频96 | 无码午夜人妻一区二区不卡视频 | 刘亦菲裸体视频一区二区三区 | 天天操天天干天天操 | 国产福利视频在线 | 国产精品特级毛片一区二区三区 | 亚洲人久久久 | 五月天久久综合 | 久久久国产精品亚洲一区 | 天天av天天操| 台湾chinesehdxxxx少妇 | 国产成人精品国内自产拍免费看 | 91精产国品一二三 | 久久久精品波多野结衣 | 精品久久久久久久久久岛国gif | 农村妇女毛片精品久久久 | 福利在线免费观看 | 污污网站在线播放 | 乱子伦一区二区三区 | 午夜精品久久久久久久喷水 | 日产一区三区三区高中清 | jzzijzzij日本成熟丰满 | 亚洲涩色| 扒开双腿疯狂进出爽爽爽 | 中文字幕在线影视 | 日本边添边摸免费视频网站 | 亚洲欧美天堂 | 91自产| 狠狠噜狠狠狠狠丁香五月 | 四虎影视永久免费观看在线 | 午夜激情黄色 | 亚洲综合激情另类小说区 | 国产在线拍偷自揄拍视频 | 国产精品二区视频 | 国产亚洲激情 | 久久精品无码专区免费 | 国产福利小视频在线 | 午夜人妻久久久久久久久 | 天码中文字幕在线播放 | 亚洲综合视频一区 | 亚洲天堂资源在线 | 在线成人黄色 | 九色视频丨porny丨丝袜 | 国产又粗又猛又黄 | av在线首页 | 末成年娇小性色xxxxx | xxxx性xx另类ⅹ亚洲hd | 22222se男人的天堂 | 久久中文免费视频 | 亚洲国产av精品一区二区蜜芽 | 日本免费一级片 | 日韩视频一区二区在线观看 | 奇米影视888欧美在线观看 | 好吊妞视频一区二区三区 | 日韩欧美视频在线播放 | 日韩三级一区二区三区 | 婷婷六月天在线 | 久久视频免费 | 粉嫩av一区二区三区免费观看喜好 | 一区二区三区在线免费观看视频 | 国产激情免费视频在线观看 | 少妇裸体淫交免费视频网站 | 国产99精品视频 | 亚洲第一无码xxxxxx | 少妇在线观看 | 黄片毛片在线观看 | 综合伊人久久 | 再深点灬舒服灬太大了快点91 | 激情五月五月婷婷 | 四面虎影最新播放网址 | 中日韩精品视频 | 亚洲欧美中文日韩v在线观看 | 亚洲欧美在线人成最新 | 色香欲天天影视综合网 | 久久精品女同亚洲女同13 | 另类国产 | 色香欲天天影视综合网 | 夜夜精品无码一区二区三区 | 人妻夜夜爽天天爽一区 | 国产综合精品在线 | av综合网男人的天堂 | 在线播放黄色av | 日韩精品无玛区免费专区又长又大 | 成人性生活免费视频 | 亚洲精品国产综合 | 久久久久久人妻一区精品 | 成人免费av在线播放 | 深夜福利视频免费观看 | 沉溺于黑人叶爱中文字幕 | 长篇h版少妇沉沦交换 | 人人干干 | 日韩一本之道一区中文字幕 | 久久三级网 | 又污又爽又黄的网站 | 少妇情理伦片丰满午夜在线观看 | 亚洲天堂精品视频 | av网址免费在线观看 | a级成色和s级成色视频 | 成人精品免费视频在线观看 | 连裤袜美脚ol在线播放 | 国产视频一区三区 | 婷婷色综合网 | 911爱豆传媒国产 | 亚洲第三色 | 亚洲成av人在线视 | 欧美与黑人午夜性猛交久久久 | 中国毛片基地 | 亚洲精品视频免费在线观看 | 亚洲处破女av日韩精品 | 日本中文字幕影院 | 思思久久96热在精品国产 | 人人干免费 | 欧美伊人久久大香线蕉综合 | 精品综合网 | 91桃色视频 | 久久精品店| 涩涩视频网站在线观看 | 国产极品美女高潮抽搐免费网站 | 欧美s码亚洲码精品m码 | 我要看一级黄色 | 日韩视频在线免费播放 | 91成人欧美 | 日本少妇寂寞少妇aaa | 欧美久久久久久久久久 | 日韩精品无码一区二区三区 | 美丽肉奴隷1986在线观看 | 精品人妻无码一区二区三区蜜桃一 | 少妇高潮一区二区三区99 | 日本裸体丰满少妇一丝不丝 | 久久久久久a亚洲欧洲av | 在线观看国产午夜福利片 | 国产精品成人亚洲一区二区 | 亚洲春色综合另类网 | 国产福利精品在线观看 | 亚洲欧洲日产国码久在线 | 狠狠色狠狠色88综合日日91 | 日韩高清影视在线观看 | 九色porny丨首页在线 | 精品视频一二三 | 精品无码日韩国产不卡av | 亚洲欧美黄色片 | 亚洲少妇第一页 | 岳帮我囗交吞精69 | 亚洲中文字幕无码中文字 | 久久国内偷拍 | 久久久.www| 综合色站导航 | 国产精品毛片久久久久久久 | 成人动漫视频 | 日韩美一区二区三区 | 国精品人妻无码一区免费视频电影 | 四川农村妇女野外毛片bd | 天天综合天天做 | 无码人妻精品一区二区三区久久久 | 美女福利视频一区 | 91精品国产99久久久久 | 久久国产v综合v亚洲欧美蜜臀 | 久久精品网站免费观看 | 激情内射亚州一区二区三区爱妻 | 97亚洲熟妇自偷自拍另类图片 | 噜啪啪 | 亚洲日韩欧美综合 | 欧美一级免费片 | 第一福利在线 | 偷看洗澡一二三区美女 | 国产亚洲成av人在线观看导航 | 国产高清精品在线观看 | 欧美成人家庭影院 | 二区三区在线观看 | 久久精品99北条麻妃 |