免费的三级毛片-免费的毛片视频-免费的看黄网站-免费的黄网站-免费的黄视频-免费的黄色片视频

 
  會(huì)員博客
關(guān)鍵字
 
 

購(gòu)物中心只租不售?

時(shí)間:2011-04-08 18:09來(lái)源: 作者:張齡方
2008-04-03

購(gòu)物中心只租不售?購(gòu)物中心一定要賣!


    商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理中流傳一個(gè)"真理",購(gòu)物中心采用只租不售的開發(fā)模式才可能成功,以大家所熟知的廣州天河城為例,建成后只租不售, 1996年開業(yè),經(jīng)營(yíng)至今可謂取得業(yè)界矚目的巨大成功,并成為業(yè)內(nèi)爭(zhēng)相仿效借鑒學(xué)習(xí)的對(duì)象。目前廣州天河城首層的最高租金已突破3000元/平方米,年租金收入接近4億元。同時(shí)也由于只租不售,天河城前期的投入花了10年才全部收回,這對(duì)于一些資金實(shí)力不雄厚的開發(fā)商不能不說(shuō)是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

   另一方面,商業(yè)地產(chǎn)的的經(jīng)營(yíng)一直都面臨一個(gè)難題,對(duì)于已經(jīng)出售的商鋪,由于物業(yè)持有者沒(méi)有所有權(quán),對(duì)于項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃和招商無(wú)形是個(gè)不小的難題。

    那么對(duì)于購(gòu)物中心究竟是只租不售,或是租售結(jié)合呢?在該問(wèn)題上,兩位在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及咨詢的專業(yè)人士就此展開激烈的探討:

    楊軍艇,原天河城副總裁,現(xiàn)任百嘉信集團(tuán)副總裁。較早期曾經(jīng)提出"購(gòu)物中心堅(jiān)持只租不售,才能獲成功;經(jīng)營(yíng)失敗的購(gòu)物中心大多由于分散售出其物業(yè)的所有權(quán),從而導(dǎo)致后期經(jīng)營(yíng)的失敗"。

    張齡方,商業(yè)地產(chǎn)/零售業(yè)咨詢及市場(chǎng)研究專家,歷經(jīng)大量商業(yè)地產(chǎn)個(gè)案研究,從不少的商業(yè)個(gè)案發(fā)展軌跡中找到規(guī)律:從投資商的角度來(lái)講,購(gòu)物中心應(yīng)該按一定比例,有規(guī)劃地進(jìn)行租和售,經(jīng)營(yíng)者的首要使命是保障投資商的利益,減低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力,只要租售比例恰當(dāng),同樣可以獲取成功。只租不售并不能從根本上避免業(yè)態(tài)組合不合理、租金水平低或出租率低的情況出現(xiàn),購(gòu)物中心的租金水平和業(yè)態(tài)組合一定是通過(guò)市場(chǎng)之手來(lái)不斷調(diào)節(jié),直至達(dá)到理想狀態(tài),所以購(gòu)物中心一定要賣,關(guān)鍵是如何賣!

     楊軍艇:購(gòu)物中心只租不售,可確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的統(tǒng)一,提升項(xiàng)目形象,利于項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,一旦購(gòu)物中心出售的比例失控,業(yè)主與營(yíng)運(yùn)商利益容易產(chǎn)生矛盾及沖突,也加大了后期營(yíng)運(yùn)方管理的難度。

    張齡方:購(gòu)物中心應(yīng)按一定比例租售結(jié)合,既能確保開發(fā)商的利益,減低開發(fā)商的資金壓力;如果租售比例合理,同樣可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的統(tǒng)一,確保項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展。租售結(jié)合的模式,就是租一部分售一部分,開發(fā)商可將部分物業(yè)出售以平衡資金壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的矛盾;然后將主要租金承受力強(qiáng)的地方進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng),通過(guò)市場(chǎng)之手來(lái)調(diào)節(jié)租金水平,最終將會(huì)到達(dá)一個(gè)理想的平衡狀態(tài)。

   楊軍艇:如果購(gòu)物中心部分商鋪出售,往往會(huì)引起業(yè)主利益與購(gòu)物中心整體利益的矛盾,如正佳廣場(chǎng)出售負(fù)一層后,引起業(yè)主與經(jīng)營(yíng)方的矛盾。

    張齡方:購(gòu)物中心的開發(fā)需要投入大量的資金,如果需要持續(xù)滾動(dòng)開發(fā),開發(fā)商則需要在項(xiàng)目建成后就回收一部分資金,即使勉強(qiáng)開業(yè),經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后,也會(huì)因資金問(wèn)題而將整個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)手或出讓。購(gòu)物中心并不是一開業(yè)就能馬上做旺以及達(dá)到較高租金水平的,市場(chǎng)的培育需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)一段時(shí)間,即使在商業(yè)繁華地段也不例外,正佳廣場(chǎng)就是一個(gè)例子,剛開業(yè)時(shí)人流稀疏,與人滿為患的天河城相比簡(jiǎn)直天壤之別。但經(jīng)過(guò)2年多的市場(chǎng)培育和一浪接一浪的市場(chǎng)推廣活動(dòng),目前正佳廣場(chǎng)已逐漸被市場(chǎng)所接受,現(xiàn)在正佳廣場(chǎng)的租金水平也達(dá)到了比較理想的狀態(tài),這正是市場(chǎng)無(wú)形之手在產(chǎn)生調(diào)節(jié)作用;相反某些項(xiàng)目由于資金不足,連市場(chǎng)培育期,甚至開業(yè)期都熬不過(guò)。
楊軍艇:只租不售可以較好地控制購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃,防止由于業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂而導(dǎo)致購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)不善。如果商鋪已經(jīng)出售,商鋪業(yè)主只關(guān)注租金水平,只要商家能支付租金,商鋪業(yè)主對(duì)于商家經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)是毫不理會(huì)的。這就給購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)管理難度。

     張齡方:購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃是有必要的,但業(yè)態(tài)規(guī)劃必須符合市場(chǎng)需求,我認(rèn)為購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃正確與否,應(yīng)該由市場(chǎng)去檢驗(yàn),并不是由發(fā)展商說(shuō)了算。市場(chǎng)選擇了什么,我們就規(guī)劃什么。目前不少的發(fā)展商在項(xiàng)目定位及規(guī)劃時(shí)沒(méi)有遵循市場(chǎng)規(guī)律,只從自己期望的角度考慮,一廂情愿地想開發(fā)購(gòu)物中心,最終項(xiàng)目一定會(huì)失敗!

    業(yè)態(tài)規(guī)劃必須遵循市場(chǎng)規(guī)律,這個(gè)問(wèn)題往往沒(méi)有引起發(fā)展商足夠的重視。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在中國(guó)已經(jīng)實(shí)行30年,在商業(yè)地產(chǎn)似乎沒(méi)有很好的應(yīng)用。

     以北京路為例,北京路也可以看作一個(gè)購(gòu)物中心,一個(gè)扁平的購(gòu)物中心,其業(yè)態(tài)是沒(méi)有專人去進(jìn)行規(guī)劃的,各式業(yè)態(tài),商家均可以進(jìn)駐經(jīng)營(yíng),前提是有能力去支付很高的租金水平,大家可以看到目前北京路商業(yè)非常繁榮。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的精髓就在于通過(guò)各種市場(chǎng)行為及手段來(lái)實(shí)現(xiàn)資源的有效配置,北京路商業(yè)街就是通過(guò)租金水平悄悄地進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃,不是所有的商家能夠支付高額的租金,就是這個(gè)租金水平在業(yè)態(tài)規(guī)劃中的作用。天河城也是這樣,首層高額的租金,只有高額利潤(rùn)的商家可能承受,同樣是一個(gè)市場(chǎng)的選擇過(guò)程。因此期望通過(guò)只租不售的方式去規(guī)劃購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)本身就存在風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)該是市場(chǎng)需要什么,我們就規(guī)劃什么,如果市場(chǎng)認(rèn)同天河城賣臭豆腐,那就讓天河城購(gòu)物中心成為一個(gè)專賣臭豆腐的地方。

     楊軍艇:只租不售是目前國(guó)際盛行的購(gòu)物中心開發(fā)模式,眾多國(guó)際大型購(gòu)物中心開發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商通過(guò)只租不售的模式,獲取長(zhǎng)期而穩(wěn)定的租金收益,既帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流,也享受到物業(yè)升值帶來(lái)的好處。

    張齡方:的確,只租不售帶來(lái)長(zhǎng)期而穩(wěn)定的租金收益,但前提是該商業(yè)項(xiàng)目具有較好的發(fā)展前景,否則租金收益從何而來(lái)?

    購(gòu)物中心在國(guó)內(nèi)發(fā)展的歷史并不長(zhǎng),無(wú)論是開發(fā)、經(jīng)營(yíng)或管理方面的專業(yè)人才嚴(yán)重潰乏,這是購(gòu)物中心在國(guó)內(nèi)進(jìn)行持續(xù)良性發(fā)展必須面臨的重大考驗(yàn)之一。以項(xiàng)目開發(fā)為例,在國(guó)內(nèi)我們可以見到一些項(xiàng)目,對(duì)項(xiàng)目前期研究的投入及重視程度不足,在購(gòu)物中心如何進(jìn)行市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)功能如果合理規(guī)劃等問(wèn)題上未能通過(guò)科學(xué)的研究及論證就草率決定投資開發(fā),這本身就已構(gòu)成一個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn),如果開發(fā)商堅(jiān)持只租不售,風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者最終仍然是開發(fā)商;相反,如果發(fā)展商出售部分面積,可以有效把經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到買家上,同時(shí),也把潛在的高收益轉(zhuǎn)移到買家上。

     另外隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日漸激烈,招商壓力不斷增大,使各業(yè)態(tài)商家,尤其是知名零售商家及主力店的議價(jià)能力越來(lái)越大,逼使購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商在租金收益上不容易達(dá)到理想水平。若采取散租模式,可能提高預(yù)期的租金收益,但如果大部分或全部散鋪,缺乏具號(hào)召力的主力店,會(huì)對(duì)整體項(xiàng)目的吸引力構(gòu)成一定的負(fù)面影響,為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)失敗埋下伏筆。

     張齡方:購(gòu)物中心一定要賣,關(guān)鍵是如何去賣,有關(guān)賣的時(shí)點(diǎn),我認(rèn)為有幾個(gè)思路:

    1項(xiàng)目開業(yè)前賣出 在項(xiàng)目開業(yè)前,可以通過(guò)強(qiáng)勢(shì)的宣傳推廣,有秩序,有規(guī)劃地出售部分商鋪,能有效降低發(fā)展商資金壓力。正佳在項(xiàng)目開業(yè)前銷售負(fù)一層商鋪,套現(xiàn)接近10億;還有中華廣場(chǎng),北京路名盛廣場(chǎng),上下九步行街的名匯等項(xiàng)目,都能在項(xiàng)目開業(yè)前通過(guò)出售商鋪回籠資金。

    2 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中出售 由于發(fā)展商承受巨大的資金壓力,在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程選擇出售都未嘗不是一種緩解資金壓力的方式,特別是當(dāng)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)情況日漸好轉(zhuǎn),發(fā)展商可以賣得一個(gè)好價(jià)格,收回投資之余還可以獲取利潤(rùn),從而繼續(xù)利用收回資金進(jìn)行新項(xiàng)目開發(fā),但經(jīng)營(yíng)中出售會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn),若經(jīng)營(yíng)情況未預(yù)理想,售價(jià)會(huì)面臨壓力,如華南MALL,由于前期經(jīng)營(yíng)情況不佳,目前整體出售的價(jià)格也較低。

     3  資產(chǎn)證券化同樣是一種出售方式,就是利用項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值引入策略投資者,甚至是公開上市,這種方式需要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃及所處的發(fā)展階段而定,在合適的時(shí)間點(diǎn)執(zhí)行合適的策略。

     以天河城為例,目前的如此高的租金水平,其出售價(jià)格一定非常可觀,預(yù)期僅僅出售首層便可以超過(guò)15億,15億足以再開發(fā)一個(gè)天河城;又或者將其資產(chǎn)證券化套現(xiàn)以建設(shè)新項(xiàng)目,達(dá)到不斷擴(kuò)張的目的,這才是真正投資者所具備的眼光。

    張齡方:購(gòu)物中心在出售過(guò)程中,我認(rèn)為出售比例及出售區(qū)域的控制是非常關(guān)鍵,一般情況下,購(gòu)物中心出售的面積不宜超過(guò)總面積的25%,荔灣廣場(chǎng)出售的面積超過(guò)25%,所以目前經(jīng)營(yíng)并不理想,正佳出售面積低于25%,所以經(jīng)營(yíng)漸入佳境;另外,出售的區(qū)域一定要統(tǒng)一,如計(jì)劃出售負(fù)一層,就只售負(fù)一層。切忌各樓層都有部分出售,這會(huì)對(duì)后期經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)很大的負(fù)面影響。

    楊軍艇:誠(chéng)然,天河城目前取得的輝煌是十年來(lái)發(fā)展累積的成果,但是天河城在初期也面臨巨大的投資回收壓力,這也并不是每一個(gè)開發(fā)商所能承受的,若開發(fā)商承受不了,項(xiàng)目就可能胎死腹中。

   只租不售和租售結(jié)合是購(gòu)物中心開發(fā)的兩種模式,目前很多人看到了只租不售所帶來(lái)的好處,這背后也隱藏著開發(fā)商所承受的巨大壓力。購(gòu)物中心采用租售結(jié)合的開發(fā)模式也不乏成功案例,如廣州的正佳廣場(chǎng)及中華廣場(chǎng),正是由于當(dāng)時(shí)的出售了一定比例的商鋪,某種程度上得以緩解資金壓力,即使在日后運(yùn)營(yíng)上遇到問(wèn)題,仍然可通過(guò)科學(xué)的管理得以化解;同時(shí),我們都可以看到,即使是只租不售的項(xiàng)目,也不一定會(huì)成功,因此只租不售,或租售結(jié)合都不是購(gòu)物中心成功的必然因素。

    站在發(fā)展商的角度,投資開發(fā)項(xiàng)目是為了實(shí)現(xiàn)效益最大化,無(wú)論采用可種方式都需要向這個(gè)目標(biāo)邁進(jìn),至于是短期效益最大化,或是長(zhǎng)期效益最大化,或是發(fā)展商有自身的戰(zhàn)略發(fā)展方向,這都是影響采用何種方式的原因。

   編者寄:兩位專業(yè)人士中,一位是在購(gòu)物中心開發(fā)運(yùn)營(yíng)方面具豐富經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)人士,一位是在商業(yè)地產(chǎn)/零售業(yè)咨詢方面的專家,他們?cè)谫?gòu)物中心只租不售,或是一定要出售的問(wèn)題上各抒己見,或許他們?nèi)匀粓?jiān)持的自己觀點(diǎn),或許他們都被對(duì)方的觀點(diǎn)所說(shuō)服,但他們的思想,他們的觀點(diǎn)都為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,營(yíng)運(yùn)商等各方面人士提供一個(gè)思考的空間。

------分隔線----------------------------
------分隔線----------------------------
發(fā)布者資料
張齡方 查看詳細(xì)資料 發(fā)送留言 加為好友 用戶等級(jí):高級(jí)會(huì)員 注冊(cè)時(shí)間:2011-03-30 17:03 最后登錄:2011-04-08 17:04
推薦    
Lamett樂(lè)邁石晶重構(gòu)家居安全標(biāo)準(zhǔn)
小紅書RED LAND上,品牌與用戶成
“大家好運(yùn)會(huì)”城市嘉年華燃爆in
想吃碳水卻怕升糖? 盒馬推出40
博約科技十五周年慶典隆重舉行
麥當(dāng)勞中國(guó)首發(fā)《金拱門八周年美
熱點(diǎn)內(nèi)容   更多
創(chuàng)意突圍賽! 年底廣州7大購(gòu)物中
常見的促銷種類及特點(diǎn)
從招商到養(yǎng)商(上)
華南商業(yè)觀察:廣州太古匯
軍艇語(yǔ)錄(六十四)
零售業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)不可再頭腦發(fā)
番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng):發(fā)展前景優(yōu)于白云
在疫情中逆襲的傳統(tǒng)便利店
軍艇語(yǔ)錄(一百一十)
主題百貨生存啟示錄
招商拓展   >>發(fā)布
凱旋利潮玩運(yùn)動(dòng)公園火熱招商中
廣州南沙國(guó)際郵輪母港商業(yè)綜合體
廣州番禺洛溪稀缺品質(zhì)型商業(yè)綜合
鉅富中心大型商業(yè)中心、寫字樓面
培訓(xùn)信息   >>發(fā)布

第一商業(yè)網(wǎng)  m.hsmznbi.cn
主站蜘蛛池模板: 日本无遮挡吸乳呻吟视频 | 波多野结衣在线视频网站 | 久久aaaa片一区二区 | 久久久久久久久久一区二区三区 | 免费又黄又裸乳的视频 | 亚洲影院在线播放 | 情侣黄网站免费看 | 俄罗斯黄色大片 | 午夜福利理论片高清在线 | 久久久综合激的五月天 | 日韩xxxxxxxxx | 国产乱子伦精品免费无码专区 | 欧美黄色性生活 | 永久精品| 久久九九国产视频 | 筱田优全部av免费观看 | 欧美一区二区免费 | 久热国产精品视频一区二区三区 | 中文字幕人妻熟女人妻洋洋 | 日本在线视频www鲁啊鲁 | 中文字幕无码免费久久9一区9 | 三日本三级少妇三级99 | 国产精品久久久久aaaa九色 | 一级一级特黄女人精品毛片 | 特级西西444www大精品视频 | 日韩一区二区在线视频 | 国产精品区一区二区三含羞草 | 黄色片在线免费观看视频 | 中文字幕丰满子伦 | 免费人成在线视频无码 | 一级 黄 色 片69 | 亚洲精品小视频 | 精品久久久蜜桃 | 一级又爽又黄的免费毛片视频 | 国产鲁鲁 | 狠狠躁夜夜躁人人爽视频 | 国产自国产自愉自愉免费24区 | 国产良家自拍 | 男女啪啪做爰高潮www成人福利 | 亚洲日本中文字幕天天更新 | www.亚洲在线 | 青青热久免费精品视频在线播放 | 国产福利一区在线 | 国产精品久久久久久69 | 国产无套精品一区二区 | 国产黄色三级网站 | 国产老太交性20 | 韩日在线视频 | 夜夜6699ww爽爽婷婷 | 在线天堂中文在线资源网 | 国产乱码精品一区二区三区中文 | 天堂√在线中文最新版8 | 国产高潮国产高潮久久久 | 国产精品视频第一区二区三区 | 哪里看毛片 | 日本无遮挡吸乳呻吟免费视频网站 | 精品女同一区二区三区在线观看 | 午夜精品久久久久久久2023 | 日本黄色网络 | 加勒比一本heyzo高清视频 | 日韩精品一区二区亚洲 | 沦为黑人姓奴的少妇 | 国产欧美日韩另类 | 台湾性经典xxxⅹxx | 六月丁香婷婷网 | 色网站在线播放 | 国产女人第一次做爰视频 | 欧美在线三区 | 国产97色在线 | 中国 | 日本在线播放 | 无码内射中文字幕岛国片 | 国产日韩不卡 | 国精品人妻无码一区二区三区蜜柚 | 在线免费观看午夜视频8 | 欧美极品25p | 精品1区2区3区 | 中文字幕久久熟女蜜桃 | 久久一日本道色综合久久 | 日日夜夜爱爱 | 色综合色狠狠天天综合色 | 黄色福利网站 | 一卡二卡精品 | 美美女高清毛片视频免费观看 | 伊人久久久久久久久久久 | 黄色三级毛片 | 欧美性受xxxx白人性爽 | 国产日产精品久久快鸭的功能介绍 | 久久综合噜噜激激的五月天 | 久草在线资源福利 | 国产天堂久久 | 黄桃av无码免费一区二区三区 | 国产激情在线视频 | metart精品白嫩的ass | 小视频免费在线观看 | 亚洲欧美婷婷 | 一本色道久久综合亚洲精品酒店 | 人妻精品无码一区二区三区 | 色噜噜狠狠狠狠色综合久一 | 亚洲欧洲av综合色无码 | 97视频免费在线观看 | 97久久草草超级碰碰碰 | 婷婷精品久久久久久久久久不卡 | 高潮毛片无遮挡高清免费视频 | 精品久久人人爽天天玩人人妻 | 国产亚洲成人精品 | 色射视频| 成人啪啪免费网站 | 日本中文在线观看 | 久久aaaa片一区二区 | 69xxx中国| 免费成人深夜夜国外 | 一区二区三区四区五区在线视频 | 永久免费在线观看视频 | 日本熟妇色一本在线看 | 99精品人妻无码专区在线视频区 | 青青在线视频观看 | 国产成人av手机在线观看 | 日韩在线视频网 | 日日狠狠久久偷偷四色综合免费 | 在线免费h| 肥臀熟女一区二区三区 | 苍井空张开腿实干12次 | 污污内射久久一区二区欧美日韩 | 国产精品51麻豆cm传媒的特点 | 亚洲乱码中文字幕久久孕妇黑人 | 69视频在线观看免费 | 美女在线网站 | 精品国产91乱码一区二区三区 | 日韩综合夜夜香内射 | 日本三级日本三级韩国三级视 | 亚洲精品国产精品乱码不99 | 国产视频一区二区三区四区 | 日本极品少妇 | 国产尻逼视频 | 69xav| 可以免费看av的网址 | 国产亚洲欧美在线观看 | 欧美性一区二区 | 奇米久久久| 无码人妻丰满熟妇区五十路 | 观看成人永久免费视频 | 五月天激情影院 | 男女羞羞羞视频午夜视频 | 九九九九免费视频 | 在线观看av网站永久 | 99精品国产成人一区二区 | 亚洲天堂免费av | 国产视频精品免费 | 日韩伊人 | 亚洲成av人片在线观看 | 欧美亚洲另类视频 | h视频在线免费观看 | 日韩色图在线观看 | 黄色性视频网站 | 青草视屏 | 狠狠艹逼| 国产又色又爽无遮挡免费动态图 | 成人免费观看网站 | 亚洲免费视频网站 | 99热久久这里只有精品 | 久草热8精品视频在线观看 人妻互换 综合 | 中文字幕一区二区三区乱码在线 | 亚洲国产日韩a在线播放性色 | 丰满大乳少妇毛片视频 | 国产69精品久久久久久 | www黄色网址com | 色噜噜在线 | 国产精品一区二区免费视频 | 久久久久国精品产熟女久色 | 青青草国产在线 | 动漫av在线 | 丰满少妇69激情啪啪无 | 国产刚发育娇小性色xxxxx | 青青青国产精品一区二区 | 亚洲日韩视频 | 国产在线视频福利 | 免费看黄色的网站 | 国产男女猛烈无遮挡a片漫画 | 少妇放荡的呻吟干柴烈火动漫 | 男女一进一出超猛烈的视频不遮挡在线观看 | 国产成人精品午夜福利 | 十八禁视频网站在线观看 | 亚洲成色www久久网站 | 国产三级在线观看视频 | 97欧美| 毛片女人18片毛片女人免费 | 国产日产久久欧美清爽 | 久久丁香| 国产欧美在线观看不卡 | 一区免费在线 | 兔费看少妇性l交大片免费 97久久精品无码一区二区 | 狠狠躁夜夜躁人人爽蜜桃 | 久久国产精品二国产精品 | 亚洲精品视频久久久 | 国产91在线 | 中文 | 天堂在线中文网 | 精品毛片一区二区三区 | 99久久久久国产精品免费人果冻 | 久久成| 日日麻批免费40分钟无码 | 国产欧美一区二区三区网站 | 欧美丰满少妇 | 久久久免费看 | 免费asmr色诱娇喘呻吟欧美 | 精品视频免费观看 | 在线一区二区三区做爰视频网站 | 天天玩天天干 | 国产激情久久久久久熟女老人av | 日韩 欧美 亚洲 精品 少妇 | 少妇又紧又爽又黄的视频 | 香蕉久久精品日日躁夜夜躁夏 | 国产综合激情 | 69精品视频 | 国内毛片毛片 | 蜜桃av久久久亚洲精品 | 18禁美女裸体无遮挡网站 | 一区二区三区国产 | 日本天堂在线 | 女体拷问一区二区三区 | 国语对白一区 | 日韩在线二区 | 亚洲午夜精品久久久久久人妖 | 91女女互慰吃奶在线 | 日韩日比视频 | 国产一区不卡视频 | 亚洲精品久久久久久动漫器材一区 | 内射极品少妇xxxxxhd | 亚洲综合无码一区二区三区不卡 | 国产玉足脚交欧美一区二区 | 在线观看日批 | 狠狠躁夜夜躁人人爽蜜桃 | 老女人三级全黄 | 成av人片一区二区三区久久 | 97夜夜澡人人双人人人喊 | 日韩欧美在线一区二区三区 | 九色porny丨国产首页在线 | 日日干日日插 | 老头糟蹋新婚少妇系列小说 | 亚洲最大av资源站无码av网址 | 国产第一亚洲 | 国产精品亚洲欧美日韩久久制服诱 | 18禁真人抽搐一进一出动态图 | 日本久操视频 | 美女黄色一级 | 97在线观看| 久久久久国产a免费观看rela | 国内精品久久久久久中文字幕 | 精品国产免费一区二区三区五区 | 日本高清视频网站www | 日韩精品一线二线三线 | 婷婷激情在线 | 特级毛片网站 | 精品国产免费第一区二区三区 | 少妇无码一区二区三区 | 夜夜夜操| 97人人看 | 精品国产一区二区三区av爱情岛 | 青青青国产在线 | 国产精品国产精品国产专区蜜臀ah | 亚洲另类伦春色综合图片 | 午夜影院在线观看免费 | 国产亚洲精品久久久97蜜臀 | 精品久久久久久国产 | 国产精品你懂的 | 天天射夜夜操 | 欧美激情在线一区 | 不卡视频在线观看 | 91精品国| 久草在线视频在线 | 羞羞麻豆国产精品1区2区3区 | 明星性猛交ⅹxxx乱大交 | 国产九一精品 | 好吊妞视频988在线播放 | 亚洲一区二区三区写真 | 波多中文字幕 | 久久久久久在线观看 | 日韩在线www | 久久九色综合九色99伊人 | 国产乱码精品一品二品 | 欧洲mv日韩mv国产 | 草草福利视频 | 婷婷五月情 | 国产午夜精品一区二区三区 | 久久婷婷精品 | 福利毛片 | 国产视频高清 | 18禁美女裸体爆乳无遮挡 | 大地资源影视在线播放观看高清视频 | 女警一级淫片免费放 | 3级av| 屁屁影院ccyy国产第一页 | 1000午夜黄三级 | 日本高清xxx | 69免费视频| 黄色免费一级 | 久久99精品久久久久久吃药 | 国产麻豆91欧美一区二区 | 久久99精品久久久久久9鸭 | 在线观看视频免费入口 | 一区二区精彩视频 | 国产精品视频www | 91精品国产色综合久久久蜜香臀 | 国产精品入口a级 | www在线视频 | 婷婷久久精品 | av不卡在线免费观看 | 天天爽天天色 | 瑜伽裤国产一区二区三区 | 一区二区三区久久久 | 欧美激情综合五月色丁香 | 成人h网站| 欧美色图第一页 | 日本韩国欧美一区二区 | 久久性网| 亚洲精品视频播放 | 毛片a级片 | 蜜桃成人无码区免费视频网站 | 免费全部高h视频无码 | 免费看的一级视频 | 图片区偷拍区小说区 | 精品国产精品三级精品av网址 | 日韩欧美卡一卡二卡新区 | 久久99精品国产麻豆婷婷 | 日韩专区av | 日韩少妇中文字幕 | 婷婷色在线视频 | 国产精品专区在线观看 | 欧美资源 | 国产女人乱人伦精品一区二区 | 人人操天天射 | 精品视频一区二区三区四区五区 | 色一情一伦一子一伦一区 | 成人三级无码视频在线观看 | 国产第一页在线观看 | 国产成人精品午夜福利在线观看 | 东北老头老太国产 | 日韩婷婷 | 97精品国产 | 高hhhhh| 任你躁国产老女人 | 欧美日韩亚洲视频 | 日本xxxxxxxxxx天美 | 9色porny自拍视频一区二区 | 国产乱淫a∨片免费视频牛牛 | 日韩久久久久久久久久久 | 国产精品自在在线午夜出白浆 | 中国华裔少妇黑人内谢 | 亚洲va欧美va | 国产亚洲精品久久久 | 国产精品美女久久久久av超清 | 久久婷婷成人综合色综合 | 日本韩国免费观看 | 日韩欧美视频 | 怡红院久久 | 日韩欧美a级片 | 久久av在线| 色婷婷av久久久久久久 | 亚洲成人在线免费 | 免费三片在线视频 | 亚洲国产成人精品无码区在线秒播 | 日韩精品人妻系列无码专区 | 亚洲成人免费视频在线 | √天堂中文官网8在线 | 中文字幕亚洲欧美 | 久久久一区二区三区 | 亚洲中文字幕久久精品蜜桃 | 亚洲精品国产成人 | 日本黄网站色大片免费观看 | 日本大奶视频 | 国产 国语对白 露脸 | 国产做无码视频在线观看浪潮 | 女同 媚药 在线播放 | 无遮挡很爽很污很黄的网站 | 性欧美欧美巨大69 | 91看黄| 国产色秀视频 | 午夜大片网 | 亚洲性天堂 | 女人一级大片 | 九九久久精品 | 黄网站在线免费 | 精品久久久无码中文字幕边打电话 | 这里只有精品视频在线观看 | 日韩一区二区三区福利视频 | 中文字幕亚洲精品日韩一区 | 美女天天操 | 欧美色图激情小说 | 国产女人18毛片水真多1 | 黑人邻居太猛中文字幕hd | 国产日韩一区二区 | 精品国产乱码久久久久久108 | 岛国片在线播放97 | 91女人18毛片水多国产 | 99久热re在线精品99re8热视频 | 亚洲成人精品一区 | 免费av高清 | 欧美成人一区二免费视频软件 | 五月天最新网址 | 黄色的毛片 | 亚洲无av码一区二区三区 | 男主和女配啪慎入h闺蜜宋冉 | 久久久av男人的天堂 | 国产午夜伦理片 | 精品国产96亚洲一区二区三区 | 久久国产经典 | 老太脱裤让老头玩ⅹxxxx | 国产crm系统91在线 | 国产精品久久久久久久久免费软件 | 91蝌蚪91密月| 国产主播毛片 | 91在线精品入口 | 一本久久a精品一合区久久久 | 日本欧美一区二区免费视频 | 大学生高潮无套内谢视频 | 欧美在线一二三 | 丰满少妇在线观看网站 | 国产91精品久久久久久久 | 女性无套免费网站在线看动漫 | 亚洲国产成人久久一区二区三区 | 亚洲欧美婷婷六月色综合 | 人妻少妇被粗大爽9797pw | 男人添女荫道口喷水 | 欧美精品亚洲精品日韩传电影 | 红桃视频一区二区三区免费 | 人妻熟人中文字幕一区二区 | 久久夜靖品2区 | 青青操网 | 长篇乱肉合集乱500小说日本 | 日韩欧美一二三区 | 哺乳期av | 深夜毛片 | 亚洲无人区一区二区三区入口 | 超碰九七在线 | 高潮添下面视频免费看 | 成人无码一区二区三区 | 久久久99精品免费观看 | 女性无套免费网站在线看动漫 | 国内精品久久久久伊人aⅴ 国内精品毛片 | 新天堂网 | 亚洲精品一区久久久久久 | 久久99国产精品成人 | 国产系列第一页 | 成人在线短视频 | 乱女伦露脸对白在线播放 | 50一60岁老妇女毛片 | 狠狠色噜噜狠狠色综合久 | 中文字幕日本免费毛片全过程 | 国产精品v欧美精品 | 亚洲精品少妇久久久久久 | 婷婷影院在线 | 日韩欧美亚洲国产精品字幕久久久 | 日本特黄 | 妺妺窝人体色www婷婷 | 亚洲女同性ⅹxx关女同网站 | 日本在线 | 中文 | 麻豆av在线免费观看 | 国产xxx在线观看 | 在线观看免费av网 | 欧美一区二区三区久久综合 | 夜夜高潮夜夜爽精品av免费的 | 精品乱码一区 | 久久伊人草 | 久草视频资源 | 天堂av一区 | 欧美三级成人 | 欧美视频免费看欧美视频 | 女人被狂c躁到高潮视频 | 蜜臀av人妻国产精品建身房 | 婷婷射图 | 一进一出下面喷白浆九瑶视频 | 国产成人啪精品视频免费网 | 午夜免费视频网站 | 四虎884aa成人精品 | 国产av成人一区二区三区 | 女职员的丝袜 中文字幕 | 国产精品欧美一区二区三区不卡 | 色婷婷久久一区二区三区麻豆 | 情侣做性视频在线播放 | 久艹在线观看 | 欧美黑人极品猛少妇色xxxxx | 国产精品高潮呻吟久久久 | 明星性猛交ⅹxxx乱大交 | 久热中文字幕在线精品观 | 欧美3p两根一起进高清免费视频 | 男女做爰猛烈叫床高潮的书 | 杂技xxx裸体xxx欧美 | 精品少妇人妻av免费久久久 | 国产成人三级视频在线播放 | 国产一级二级视频 | 夜间福利在线观看 | 青青青国产精品一区二区 | 色播视频在线播放 | 日产韩产麻豆h | 亚洲精品久久一区二区三区 | 国产又黄又爽又刺激的软件 | 国产网站91 | 性高湖久久久久久久久aaaaa | 99久久无色码中文字幕人妻蜜柚 | 亚洲欧美动漫 | 成人p站在线观看 | 日本一级黄色毛片 | 国产毛片18片毛一级特黄 | 久久无码字幕中文久久无码 | 亚洲图片三区 | 中文字幕丰满人伦在线 | 国产无套内射又大又猛又粗又爽 | 美国三级欧美一级 | 99久久久国产精品无码免费 | av色区| 日本啪啪片 | 蜜臀999| 无码午夜人妻一区二区不卡视频 | 国产精品国产精品国产专区不卡 | 狠狠色噜噜狠狠狠狠米奇7777 | 国产精品无码v在线观看 | 无码人妻精品丰满熟妇区 | 成人性生交大片免费网站 | av一级黄色片 | 亚洲 自拍 另类 欧美 丝袜 | 我的邻居在线观看 | 99久久婷婷 | 沈阳45老熟女高潮喷水亮点 | 国产精品久久久久久久久免费桃花 | 777精品出轨人妻国产 | 亚洲片在线观看 | 边啃奶头边躁狠狠躁 | 91精品国产综合久久久蜜臀 | 特级淫片aaaaaaa级附近的 | 亚洲美女影院 | 日韩欧美一区二区三区, | 亚洲第一成人区av桥本有菜 | 国产毛片久久久久久美女视频 | 午夜综合网 | 女人高潮抽搐aaa | 国产成人午夜福利在线观看 | heyzo朝桐光一区二区 | 青青久久av北条麻妃海外网 | 久热精品视频在线播放 | 中文字幕日韩欧美一区二区 | kk视频在线视频 | 军人粗大的内捧猛烈进出视频 | 国产人成精品 | 少妇饥渴偷公乱h姚蕊 | h网站在线播放 | 国产一区二区视频免费 | 可以看的毛片 | 亚洲欧洲在线观看 | 国产亚洲精品久久久久久移动网络 | 午夜影院在线播放 | 欧性猛交ⅹxxx乱大交 | 久久久精品国产一区二区三区 | 国产福利免费观看 | 狠狠色狠狠色综合久久一 | 亚洲一区免费在线 | 日本不卡视频在线播放 | 香蕉久久夜色精品国产使用方法 | a级老太婆毛片老太婆毛片 a级毛片,黄,免费观看 m | 久久男人天堂 | 欧美大白屁股 | 成人亚洲欧美 | 亚洲欧洲无码一区二区三区 | 国产精品国产三级在线专区 | 国产成人精品微拍视频网址 | 日本黄色美女视频 | 亚洲爱婷婷色婷婷五月 | 无码人妻精品中文字幕 | 香蕉视频最新网址 | 成年丰满熟妇午夜免费视频 | 亚洲人成网站18禁止人 | 久久精品人人爽人人爽 | 理论片中文字幕 | 国产精品麻豆入口29 | 最新高清无码专区 | 亚洲精品乱码久久久久久蜜桃图片 | 日本精品一区二区三区在线播放视频 | 亚洲综合涩 | 免费成年人高清视频 | 美女国产免费 | 狠狠ri | 51国产偷自视频区视频 | 伊人大杳焦在线 | 乱码人妻一区二区三区 | av一区二| 99久久精品国产成人一区二区 | 国产7777777| 色噜噜成人 | 无码中文字幕人妻在线一区二区三区 | 和三个男人4p爽爆了 | 成人免费视频一区 | 视频在线观看一区二区 | 中文字幕狠狠干 | 97在线观看免费视频 | 天堂а√在线最新版中文在线 | 老牛影视免费一区二区 | 日韩手机视频 | 日韩精品一区二区免费视频 | 国产成人无码aa片免费看 | 亚洲二区视频 | 国产精品秘 | 欧美看片| 一个人看的www日本高清视频 | 97久久香蕉国产线看观看 | 国产真实乱对白精彩 | 欧美~大家屁股网站 | www成人精品免费网站青椒 | 女同重口另类在线观看 | 蜜桃成人免费视频 | 一级国产精品一级国产精品片 | 桃子视频在线www88av | 第四色在线视频 | 韩国一区二区视频 | 成人性生交大片免费 | 亚洲免费国产 | 亚洲 欧美 另类 综合 偷拍 | 国内精品91|