免费的三级毛片-免费的毛片视频-免费的看黄网站-免费的黄网站-免费的黄视频-免费的黄色片视频

 
會員 密碼 注冊 會員權益
  會員博客
關鍵字
 
 

購物中心只租不售?

時間:2011-04-08 18:09來源: 作者:張齡方
2008-04-03

購物中心只租不售?購物中心一定要賣!


    商業地產開發及經營管理中流傳一個"真理",購物中心采用只租不售的開發模式才可能成功,以大家所熟知的廣州天河城為例,建成后只租不售, 1996年開業,經營至今可謂取得業界矚目的巨大成功,并成為業內爭相仿效借鑒學習的對象。目前廣州天河城首層的最高租金已突破3000元/平方米,年租金收入接近4億元。同時也由于只租不售,天河城前期的投入花了10年才全部收回,這對于一些資金實力不雄厚的開發商不能不說是一個嚴峻的考驗。

   另一方面,商業地產的的經營一直都面臨一個難題,對于已經出售的商鋪,由于物業持有者沒有所有權,對于項目的統一規劃和招商無形是個不小的難題。

    那么對于購物中心究竟是只租不售,或是租售結合呢?在該問題上,兩位在商業地產運營及咨詢的專業人士就此展開激烈的探討:

    楊軍艇,原天河城副總裁,現任百嘉信集團副總裁。較早期曾經提出"購物中心堅持只租不售,才能獲成功;經營失敗的購物中心大多由于分散售出其物業的所有權,從而導致后期經營的失敗"。

    張齡方,商業地產/零售業咨詢及市場研究專家,歷經大量商業地產個案研究,從不少的商業個案發展軌跡中找到規律:從投資商的角度來講,購物中心應該按一定比例,有規劃地進行租和售,經營者的首要使命是保障投資商的利益,減低開發商的風險和資金壓力,只要租售比例恰當,同樣可以獲取成功。只租不售并不能從根本上避免業態組合不合理、租金水平低或出租率低的情況出現,購物中心的租金水平和業態組合一定是通過市場之手來不斷調節,直至達到理想狀態,所以購物中心一定要賣,關鍵是如何賣!

     楊軍艇:購物中心只租不售,可確保項目經營規劃的統一,提升項目形象,利于項目長遠發展,一旦購物中心出售的比例失控,業主與營運商利益容易產生矛盾及沖突,也加大了后期營運方管理的難度。

    張齡方:購物中心應按一定比例租售結合,既能確保開發商的利益,減低開發商的資金壓力;如果租售比例合理,同樣可以實現經營規劃的統一,確保項目可持續發展。租售結合的模式,就是租一部分售一部分,開發商可將部分物業出售以平衡資金壓力和經營風險的矛盾;然后將主要租金承受力強的地方進行租賃經營,通過市場之手來調節租金水平,最終將會到達一個理想的平衡狀態。

   楊軍艇:如果購物中心部分商鋪出售,往往會引起業主利益與購物中心整體利益的矛盾,如正佳廣場出售負一層后,引起業主與經營方的矛盾。

    張齡方:購物中心的開發需要投入大量的資金,如果需要持續滾動開發,開發商則需要在項目建成后就回收一部分資金,即使勉強開業,經營一段時間后,也會因資金問題而將整個項目轉手或出讓。購物中心并不是一開業就能馬上做旺以及達到較高租金水平的,市場的培育需要經過相當一段時間,即使在商業繁華地段也不例外,正佳廣場就是一個例子,剛開業時人流稀疏,與人滿為患的天河城相比簡直天壤之別。但經過2年多的市場培育和一浪接一浪的市場推廣活動,目前正佳廣場已逐漸被市場所接受,現在正佳廣場的租金水平也達到了比較理想的狀態,這正是市場無形之手在產生調節作用;相反某些項目由于資金不足,連市場培育期,甚至開業期都熬不過。
楊軍艇:只租不售可以較好地控制購物中心的業態規劃,防止由于業態規劃混亂而導致購物中心的經營不善。如果商鋪已經出售,商鋪業主只關注租金水平,只要商家能支付租金,商鋪業主對于商家經營的業態是毫不理會的。這就給購物中心經營者帶來管理難度。

     張齡方:購物中心的業態規劃是有必要的,但業態規劃必須符合市場需求,我認為購物中心的業態規劃正確與否,應該由市場去檢驗,并不是由發展商說了算。市場選擇了什么,我們就規劃什么。目前不少的發展商在項目定位及規劃時沒有遵循市場規律,只從自己期望的角度考慮,一廂情愿地想開發購物中心,最終項目一定會失敗!

    業態規劃必須遵循市場規律,這個問題往往沒有引起發展商足夠的重視。市場經濟在中國已經實行30年,在商業地產似乎沒有很好的應用。

     以北京路為例,北京路也可以看作一個購物中心,一個扁平的購物中心,其業態是沒有專人去進行規劃的,各式業態,商家均可以進駐經營,前提是有能力去支付很高的租金水平,大家可以看到目前北京路商業非常繁榮。市場經濟的精髓就在于通過各種市場行為及手段來實現資源的有效配置,北京路商業街就是通過租金水平悄悄地進行業態規劃,不是所有的商家能夠支付高額的租金,就是這個租金水平在業態規劃中的作用。天河城也是這樣,首層高額的租金,只有高額利潤的商家可能承受,同樣是一個市場的選擇過程。因此期望通過只租不售的方式去規劃購物中心的業態本身就存在風險,應該是市場需要什么,我們就規劃什么,如果市場認同天河城賣臭豆腐,那就讓天河城購物中心成為一個專賣臭豆腐的地方。

     楊軍艇:只租不售是目前國際盛行的購物中心開發模式,眾多國際大型購物中心開發商及運營商通過只租不售的模式,獲取長期而穩定的租金收益,既帶來穩定的現金流,也享受到物業升值帶來的好處。

    張齡方:的確,只租不售帶來長期而穩定的租金收益,但前提是該商業項目具有較好的發展前景,否則租金收益從何而來?

    購物中心在國內發展的歷史并不長,無論是開發、經營或管理方面的專業人才嚴重潰乏,這是購物中心在國內進行持續良性發展必須面臨的重大考驗之一。以項目開發為例,在國內我們可以見到一些項目,對項目前期研究的投入及重視程度不足,在購物中心如何進行市場定位、業態功能如果合理規劃等問題上未能通過科學的研究及論證就草率決定投資開發,這本身就已構成一個巨大的風險,如果開發商堅持只租不售,風險的承擔者最終仍然是開發商;相反,如果發展商出售部分面積,可以有效把經營風險轉嫁到買家上,同時,也把潛在的高收益轉移到買家上。

     另外隨著商業地產行業競爭的日漸激烈,招商壓力不斷增大,使各業態商家,尤其是知名零售商家及主力店的議價能力越來越大,逼使購物中心運營商在租金收益上不容易達到理想水平。若采取散租模式,可能提高預期的租金收益,但如果大部分或全部散鋪,缺乏具號召力的主力店,會對整體項目的吸引力構成一定的負面影響,為項目的經營失敗埋下伏筆。

     張齡方:購物中心一定要賣,關鍵是如何去賣,有關賣的時點,我認為有幾個思路:

    1項目開業前賣出 在項目開業前,可以通過強勢的宣傳推廣,有秩序,有規劃地出售部分商鋪,能有效降低發展商資金壓力。正佳在項目開業前銷售負一層商鋪,套現接近10億;還有中華廣場,北京路名盛廣場,上下九步行街的名匯等項目,都能在項目開業前通過出售商鋪回籠資金。

    2 項目經營中出售 由于發展商承受巨大的資金壓力,在項目經營過程選擇出售都未嘗不是一種緩解資金壓力的方式,特別是當購物中心經營情況日漸好轉,發展商可以賣得一個好價格,收回投資之余還可以獲取利潤,從而繼續利用收回資金進行新項目開發,但經營中出售會面臨風險,若經營情況未預理想,售價會面臨壓力,如華南MALL,由于前期經營情況不佳,目前整體出售的價格也較低。

     3  資產證券化同樣是一種出售方式,就是利用項目的商業價值引入策略投資者,甚至是公開上市,這種方式需要結合企業的發展規劃及所處的發展階段而定,在合適的時間點執行合適的策略。

     以天河城為例,目前的如此高的租金水平,其出售價格一定非常可觀,預期僅僅出售首層便可以超過15億,15億足以再開發一個天河城;又或者將其資產證券化套現以建設新項目,達到不斷擴張的目的,這才是真正投資者所具備的眼光。

    張齡方:購物中心在出售過程中,我認為出售比例及出售區域的控制是非常關鍵,一般情況下,購物中心出售的面積不宜超過總面積的25%,荔灣廣場出售的面積超過25%,所以目前經營并不理想,正佳出售面積低于25%,所以經營漸入佳境;另外,出售的區域一定要統一,如計劃出售負一層,就只售負一層。切忌各樓層都有部分出售,這會對后期經營管理帶來很大的負面影響。

    楊軍艇:誠然,天河城目前取得的輝煌是十年來發展累積的成果,但是天河城在初期也面臨巨大的投資回收壓力,這也并不是每一個開發商所能承受的,若開發商承受不了,項目就可能胎死腹中。

   只租不售和租售結合是購物中心開發的兩種模式,目前很多人看到了只租不售所帶來的好處,這背后也隱藏著開發商所承受的巨大壓力。購物中心采用租售結合的開發模式也不乏成功案例,如廣州的正佳廣場及中華廣場,正是由于當時的出售了一定比例的商鋪,某種程度上得以緩解資金壓力,即使在日后運營上遇到問題,仍然可通過科學的管理得以化解;同時,我們都可以看到,即使是只租不售的項目,也不一定會成功,因此只租不售,或租售結合都不是購物中心成功的必然因素。

    站在發展商的角度,投資開發項目是為了實現效益最大化,無論采用可種方式都需要向這個目標邁進,至于是短期效益最大化,或是長期效益最大化,或是發展商有自身的戰略發展方向,這都是影響采用何種方式的原因。

   編者寄:兩位專業人士中,一位是在購物中心開發運營方面具豐富經驗的業內人士,一位是在商業地產/零售業咨詢方面的專家,他們在購物中心只租不售,或是一定要出售的問題上各抒己見,或許他們仍然堅持的自己觀點,或許他們都被對方的觀點所說服,但他們的思想,他們的觀點都為商業地產開發商,營運商等各方面人士提供一個思考的空間。

------分隔線----------------------------
------分隔線----------------------------
發布者資料
張齡方 查看詳細資料 發送留言 加為好友 用戶等級:高級會員 注冊時間:2011-03-30 17:03 最后登錄:2011-04-08 17:04
推薦    
Lamett樂邁石晶重構家居安全標準
小紅書RED LAND上,品牌與用戶成
“大家好運會”城市嘉年華燃爆in
想吃碳水卻怕升糖? 盒馬推出40
博約科技十五周年慶典隆重舉行
麥當勞中國首發《金拱門八周年美
熱點內容   更多
創意突圍賽! 年底廣州7大購物中
常見的促銷種類及特點
從招商到養商(上)
華南商業觀察:廣州太古匯
軍艇語錄(六十四)
零售業進軍商業地產不可再頭腦發
番禺萬達廣場:發展前景優于白云
在疫情中逆襲的傳統便利店
軍艇語錄(一百一十)
主題百貨生存啟示錄
招商拓展   >>發布
凱旋利潮玩運動公園火熱招商中
廣州南沙國際郵輪母港商業綜合體
廣州番禺洛溪稀缺品質型商業綜合
鉅富中心大型商業中心、寫字樓面
培訓信息   >>發布

第一商業網  m.hsmznbi.cn
主站蜘蛛池模板: 艳妇乳肉豪妇荡乳 | 国产专区一 | 久久综合伊人77777麻豆最新章节 | 国产95在线 | 亚洲 | 日产精品久久久一区二区 | 国产农村妇女高潮大叫 | 男女下面进入的视频 | 国产精品久久婷婷 | 小黄鸭精品aⅴ导航网站入口 | 网址av | 国产精品女同一区二区软件 | 欧美国产日产一区二区 | 色呦呦在线免费观看 | 亚洲高清视频在线播放 | 韩国女主播av | 公妇乱淫太舒服了 | 蜜桃久久精品成人无码av | 日本一区二区三区中文字幕 | 国模私拍一区二区三区 | 中文字幕_第2页_高清免费在线 | 青青草官网 | 老色鬼永久视频网站 | 在线观看欧美一区二区 | 亚洲一区二区中文字幕 | 欧美成人午夜77777 | 色哟哟—国产精品 | 17c在线观看视频 | 无码国产精成人午夜视频一区二区 | 日韩精品区一区二区三vr | 免费一级做a爰片久久毛片潮喷 | 性一交一乱一伧国产女士spa | 好紧好爽再进去一点在线视频 | 日本综合久久 | 特黄aaaaaa私密按摩 | 久久精品免费观看 | 特级西西444www大精品视频免费看 | 夜夜免费视频 | 全部免费播放在线毛片 | www.四虎.com| 国产国模在线观看免费 | 国产精品任我爽爆在线播放 | 成人免费在线视频 | 女同舌吻互慰一区二区 | 精品国产乱码久久久久软件 | 久久久成人精品视频 | 女邻居丰满的奶水 | 成人国产精品色哟哟 | 黄色毛片视频校园交易 | 色射网| 91红桃视频| 懂色一区二区三区久久久 | 伊人久久噜噜噜躁狠狠躁 | 国产精品美女久久久久 | 四虎库 | 中文无码av一区二区三区 | 韩国女主播av | 精品视频在线播放 | 粉嫩一区| 中文字幕亚洲无线码 | 你懂的成人 | 天天色综合1 | 亚洲色图欧美在线 | av拍拍拍| 亚洲精品乱码久久久久久金桔影视 | 欧美三区在线观看 | av一区+二区在线播放 | 国产精品成人国产乱一区 | 99在线精品视频免费观看软件 | www.天天射 | 日韩欧美影院 | 精品少妇人妻av免费久久洗澡 | 日批视频在线免费看 | 爱情岛论坛自拍 | 日韩高清av | 西西久久 | 在线播放成人 | 美女黄网站成人免费视频 | 久久艹国产精品 | 日本二区在线观看 | 国产精品欧美一区二区三区不卡 | 青草一区二区 | 亚洲精品av久久久久久久影院 | 强开小婷嫩苞又嫩又紧视频韩国 | 亚洲精品肉丝少妇在线 | 国产亚洲精品美女久久久 | 国产乱了真实在线观看 | 欧美精品一区二区三区久久久竹菊 | 中文字幕av无码一区二区三区 | 青草视频在线播放 | 欧美三级不卡在线观看 | 天天婷婷| 九九热免费在线视频 | 国产精品人妖ts系列视频 | 免费观看羞羞视频网站 | 亚洲另类xxxx| www好了avcom| 亚洲国产婷婷 | 日本一区二区三区四区在线观看 | 激情综合色综合啪啪开心 | 91在线视频国产 | 久久99精品国产麻豆婷婷小说 | 床戏一区 | 日韩视频一二三 | 欧美一区亚洲一区 | 一级a性色生活片久久毛片 一级a性色生活片久久毛片明星 | 免费观看又色又爽又黄的韩国 | 久久嫩 | 日本猛少妇色xxxxx猛交图片 | 中文在线观看视频 | 成长快手短视频在线观看 | 中文字幕三级视频 | 一区二区三区无码免费看 | 国产乱淫av一区二区三区 | 欧美高清视频一区二区 | 久久久久久久岛国免费网站 | 亚洲国产伊人 | 翘臀后进娇喘呻吟的少妇91 | 中文在线中文资源 | 成人乱淫av日日摸夜夜爽 | 国产精品久久久久久久久久久久人四虎 | 国产又粗又硬又大爽黄老大爷视频 | 亚洲精品一二三四 | 精品国内自产拍在线观看视频 | 久久国产精品成人片免费 | 国产精品久久婷婷六月丁香 | 国产精品乱码一区二区视频 | 日本一区二区免费在线观看 | 久久久久久久久久久久久大色天下 | 国产丝袜调教 | 国产嫩草视频 | 娇小xxxx性开放国产精 | a片在线免费观看 | 日韩资源站 | 国产一级片网站 | 亚洲毛片大全 | 超h高h肉h文教室学长男男视频 | 国产日批视频在线观看 | 久久综合九色综合久99 | 绯色av一区二区 | 欧美黑人狂野猛交老妇 | 狠狠躁夜夜躁人人爽超碰91 | 日日碰狠狠躁久久躁蜜桃 | 国产免费破外女真实出血视频 | 精品久久久久久无码中文字幕 | 亚洲淫| 好吊妞这里只有精品 | 夜夜未满十八勿进的爽爽影院 | 精品国产欧美一区二区三区不卡 | 交换一区二区三区va在线 | 久久精品视频中文字幕 | 在线免费观看国产视频 | 精品欧美一区二区精品久久久 | 中国黄色毛片 大片 | 亚洲高清国产拍精品网络战 | 极品美女白嫩呻吟湿淋淋照片 | 欧美肥胖老妇bbw | 五月天黄色小说 | 国产成人欧美一区二区三区八 | 美女一区二区视频 | 欧美10p| 成品人视频ww入口 | 性生av免费播放 | 久久久999成人 | 国产欧美黑寡妇久久久 | 午夜一二区| 中文字幕在线观看一区 | 国产精品美女久久久久av爽 | 男男巨肉啪啪动漫3d | 97在线国产视频 | 国产亚洲欧美精品永久 | 男人添女人囗交做爰视频 | 久久蜜桃av一区精品变态类天堂 | 中国黄色毛片 | 国产精品你懂得 | 黄色片99 | 精品免费二区三区三区高中清不卡 | 精品无人乱码一区二区三区 | 三级国产三级在线 | 国产男女猛烈无遮挡免费网站 | 新久久久| 精品动漫卡一卡2卡三卡四卡 | av在线一区二区三区四区 | 熟妇熟女乱妇乱女网站 | 精品国产一区二区三区不卡蜜臂 | 欧美三日本三级少妇99印度 | 在线国产91| 波多野结衣一区二区三区中文字幕 | 成人麻豆视频 | 内射中出日韩无国产剧情 | 日韩资源| 丰满少妇大力进入av亚洲葵司 | 色婷婷综合久久久久中文一区二区 | www久久网 | 国产精品麻豆免费观看 | 天天摸久久精品av | 国产性夜夜春夜夜爽1a片 | 免费观看全黄做爰大片小说 | 国产精品日日做人人爱 | 国产99精品 | 国产一级黄 | 女人爽到高潮的免费视频 | 亚洲日韩乱码中文无码蜜桃臀 | 韩国av一区二区三区 | 亚洲在线不卡 | 青青久久av| 国产精品污www一区二区三区 | dy888夜精品国产专区 | 色综合另类小说图片区 | 亚洲中文字幕无码不卡电影 | 久久久视屏 | 九热精品视频 | 美女视频黄a视频全免费观看 | 97在线影院 | 亚洲人成在线影院 | 国产三级精品三级在专区 | 国产成人精品网站 | 亚洲欧美少妇 | 午夜久久久久久久 | 亚洲 欧洲 无码 在线观看 | av大片在线播放 | 亚洲一区久久 | 成人免费在线影院 | 新版天堂资源中文8在线 | 亚洲欧美婷婷 | 久久精品视频一区二区三区 | 和寡妇做爰过程a一片 | 国产美a三级三级看三级 | 欧美激情国产精品免费 | 精品欧美一区二区三区久久久 | 色诱久久av | 国产亚洲在线观看 | 天天干天天搞天天射 | 国产在线一卡二卡 | 美女100%挤奶水视频吃胸 | 一区二区少妇 | 亚洲精品一线二线 | 国产乱人伦真实精品视频 | 少妇太紧太爽又黄又硬又爽小说 | 免费看污视频的网站 | 欧美城天堂网址 | 久久久久亚洲国产av麻豆 | 国产免费福利 | 亚洲乱码国产乱码精品精98午夜 | 色偷偷88888欧美精品久久久 | 国产精品国产免费无码专区不卡 | 五月婷婷狠狠干 | 奇米影视一区二区 | 亚洲另类激情综合偷自拍图 | 欧美性开放情侣网站 | 欧美人与野鲁交xxx视频 | 蜜臀一区| 99久久精品国产91久久久 | 17婷婷久久www | 青青青草视频在线 | 视频一区二区三区在线观看 | 在线 | 国产精品99传媒a | 开心五月激情综合婷婷色 | 可以直接在线观看的av | 窝窝午夜影院 | 亚洲人成网站在线在线观看 | 中文字幕在线观看你懂的 | 日本高清免费在线视频 | 精品久久久久久久人人人人传媒 | 久久一久久 | 久久婷婷五月综合色国产 | 三级全黄做爰在线观看 | 中文字幕专区 | 欧美性生交xxxxx | 多p混交群体交乱小说h | 国产一级小视频 | 成人羞羞网站入口免费 | 国产精品色婷婷99久久精品 | 中文区中文字幕免费看 | 香蕉人人精品 | 国产操操操| 亚洲一区二区免费在线观看 | 欧美肥妇毛多水多bbxx | 精品久久久久久久久久久久包黑料 | 精品久久久久久久无码 | 十八18禁国产精品www | 日本亲近相奷中文字幕 | 老色批永久免费网站www | 中文无码一区二区三区在线观看 | 射网站 | 白晶晶果冻传媒国产今日推荐 | 亚洲午夜无码毛片av久久京东热 | 亚洲图区欧美 | 黑人做爰xxxⅹ性少妇69小说 | 98视频精品全部国产 | 欧美国产一区二区三区激情 | 欧美v亚洲v综合ⅴ国产v | 欧美视频黄| 中文字幕在线亚洲精品 | 夜夜爽日日澡人人添 | 欧美日韩国产在线精品 | 成 人 黄 色视频免费播放 | 欧洲美女毛片 | 日本大乳奶做爰 | 欧美成人精品第一区 | 国产91久久久 | 夜夜春亚洲嫩草一区二区 | 尤物视频在线 | 成人网18免费网站 | 天堂а√在线中文在线新版 | 一卡二卡三卡在线视频 | 午夜第一页 | 91婷婷| 性做久久久久久免费观看 | 无码性午夜视频在线观看 | 亚洲第一成年免费网站 | 天天色亚洲 | 成人网免费 | 素人av在线| 91操人视频 | 欧美日韩在线一区二区 | www91com国产91| 涩涩网站在线观看 | 亚洲日本欧美在线 | 精品久久久噜噜噜久久久 | 欧美日韩精品一区二区三区在线 | 日本欧美大码a在线观看 | 免费在线观看的黄色网址 | 国内精品久久久久影院男同志 | 美女av毛片 | 91丨国产 | 激情视频激情小说 | 国产在线一区二区三区四区五区 | 国产精品96久久久久久 | 国产精品无码不卡一区二区三区 | jazzjazz国产精品久久 | 999久久精品| av在线一区二区三区四区 | 亚av在线| 精品久久久久久亚洲中文字幕 | 在线看免费av | 无码夜色一区二区三区 | www.亚洲资源 | 少妇被躁爽到高潮无码人狍大战 | 又粗又黄又硬又爽的免费视频 | 夜色综合| 精品人妻码一区二区三区 | 久久都是精品 | 欧美在线视频网 | 爱搞逼综合 | 日本久久久久久久久 | 精品97国产免费人成视频 | 中文字幕亚洲无线 | 久久精品高清一区二区三区 | 免费看特级毛片 | 1000部禁片18勿进又色又爽 | 污视频在线观看网址 | 日本另类αv欧美另类aⅴ | 欧美性猛交乱大交丰满 | 粉嫩avcom | 亚洲一区 日韩精品 中文字幕 | 九九热爱视频精品 | 日本少妇bbwbbw精品 | 欧美成人影音 | 国产乱老熟视频网88av | 亚洲免费一二三区 | 成人午夜视频免费在线观看 | 久久中文字幕一区二区三区 | 精品国产乱码久久久久久芒果 | 麻豆影视在线免费观看 | 午夜日本永久乱码免费播放片 | 国产精品亚洲欧美日韩久久制服诱 | 一级黄色视屏 | 久久91久久久久麻豆精品 | 色噜噜一区二区三区 | 国产精品白丝喷水在线观看 | 日韩黄色一级 | 91国产丝袜在线播放 | 国产情侣作爱视频免费观看 | 中文字幕精品亚洲无线码一区应用 | 肥臀浪妇太爽了快点再快点 | 亚洲精品无码久久久久久 | 日本人又黄又爽又大又色 | 99久无码中文字幕一本久道 | 久久综合一区 | 亚洲深夜| 一本一本久久a久久综合精品 | 91精品一久久香蕉国产线看观看新通道出现 | 欧美成人午夜激情 | 久久国产精品毛片 | 午夜在线精品偷拍 | 欧美色图在线视频 | 精品国产黄| 捆绑japanhdxxxxvideos | 艳妇荡乳豪妇荡乳av精东 | 中文字幕a一二三在线 | 少妇挑战三个黑人惨叫4p国语 | 国产成人精品a视频一区 | 91视频你懂的 | 日韩性爰视频 | 日本乱淫a∨片 | 精品精品欲天堂导航 | 国产伦精品一区二区三区88av | 免费在线网站 | 亚洲精品久久久久久动漫器材一区 | 好了av在线 | 中文字幕在线官网 | 最近中文字幕日本 | 羞羞视频网站免费 | 人人爱人人搞 | 日本爽快片100色毛片视频 | 色女人网 | 欧美特黄一级视频 | 亚洲免费a | 天天射网站 | 人人爱国产 | av片手机在线观看 | 日韩黄色影片 | 黄色aaa毛片| 国产亚洲欧美日韩在线一区二区三区 | 天天操夜夜操视频 | 三级第一页 | 性色浪潮av | 亚洲大尺度视频 | 成年人24小时无限看 | 日日干日日爽 | jvid福利写真一区二区三区 | 日韩一区二区三区四区 | 91九色国产ts另类人妖 | 视色影院 | 中文字幕第1页第69 中文字幕第22页 | 欧亚日韩精品一区二区在线 | av不卡国产在线观看 | 美女视频黄a视频全免费观看 | 免费无码成人片 | 国产精品久久国产三级国不卡顿 | 久久久久久久久久久影院 | 精品国产第一国产综合精品 | 亚洲成a人v欧美综合天堂麻豆 | 亚洲精品666 | 蜜芽tv福利在线视频 | 永久久久久久 | 亚洲国产一区二区精品 | 97久久综合区小说区图片区 | 成人做爰69片免网站 | 国产精品揄拍100视频 | 四虎4hu永久免费深夜福利 | 丰满放荡岳乱妇91www | 网红日批视频 | 色爽爽爽爽爽爽爽爽 | 亚洲第一页在线观看 | 午夜夜伦鲁鲁片六度影院 | 免费纯肉3d动漫无码网站 | 欧美特黄视频 | 中文字幕精品久久久久人妻 | 麻豆一区二区99久久久久 | 一本之道之高码清乱码加勒比 | 丰满少妇69激情啪啪无 | 亚洲精品在线看 | 成人av图片 | 91涩涩视频 | 91色蝌蚪 | 绯色av粉嫩av蜜臀av | 日韩在线中文字幕视频 | 久久精品九九精av | 欧美精品黄| 中文av一区二区 | 国产美女激情视频 | 日本三级吃奶乳视频在线播放 | 荫蒂添的好舒服视频囗交 | 日本在线免费观看视频 | 在线视频免费观看你懂的 | 欧美日韩国产一区二区三区 | 亚洲香蕉av | 日韩精品中字 | 国产淫视 | 亚洲产国偷v产偷自拍网址 亚洲超丰满肉感bbw | 日韩视频网 | 欧美成人免费在线观看 | 国产精品久久久久久久久久软件 | 先锋资源久久 | 中文字幕av一区中文字幕天堂 | 成人在线免费高清视频 | 夹得我好紧好爽日出了水视频 | 天天操天天碰 | 成人无码视频在线观看网站 | 日韩看片 | 伊人日韩 | 韩国三级a视频在线观看 | 中国老太婆bb无套内射 | 成人天堂资源www在线 | 国产精品99久久精品爆乳 | 99久久国语露脸精品国产 | 狠狠干天天爱 | 丰满少妇人妻久久久久久 | 一本一本久久a久久精品综合 | 国产精品九九九九九 | 久久久久逼 | 色播在线观看 | 亚洲熟女乱色综合一区 | 国产精品19乱码一区二区三区 | 一级黄色免费看 | 性猛交富婆╳xxx乱大交视频 | 亚洲中文字幕久久精品蜜桃 | 亚洲精品人成无码中文毛片 | 国产精品对白交换视频 | 日本少妇做爰全过程二区 | 少妇高潮久久久久久潘金莲 | 婷婷com| 日本少妇xlxxx | 国产精品久久久久蜜臀 | 中文字幕日韩欧美一区二区三区 | 国产精品露脸高清86网站888 | 久久久婷 | 最新中文字幕在线 | 自拍偷拍亚洲区 | 国产精品亚洲一区二区三区喷水 | 黄色av大全 | 国产jjizz女人多水喷水 | 精品国产一区二 | 日韩精品偷拍 | 欧美精品久久久久久久自慰 | 国产三级在线视频 一区二区三区 | 久久综合区 | 天摸夜夜添久久精品亚洲人成 | 欧美天堂网站 | 亚洲视频一二三四 | 大胸喷奶水www视频妖精网站 | 欧美激情精品久久久久久 | 亚洲97| 少妇又色又紧又大爽又刺激 | 五月激情啪啪 | 国产又爽又黄无码无遮挡在线观看 | 国产精品成人片在线观看 | 麻豆精品久久久久久久99蜜桃 | 九色蝌蚪9l视频蝌蚪9l视频开放 | 亚洲大尺度无码无码专区 | 一天天影影综合网 | 成年人午夜视频 | 亚洲色图视频在线观看 | 麻豆传媒一区 | 一区二区在线观看免费视频 | 久久午夜羞羞影院免费观看 | 欧美中文字幕无线码视频 | 国产女人18毛片水真多1kt∧ | 男女激情麻豆入口 | 精品国产免费久久久久久尖叫 | 国产丝袜美腿一区二区三区 | 色资源av中文无码先锋 | 色婷婷美国农夫综合激情亚洲 | 少妇人妻邻居 | 最近中文av字幕在线中文 | 国产精品久久久久久精 | 51妺嘿嘿午夜福利 | 天天躁夜夜躁av天天爽 | 草草影院在线播放 | 麻豆秘密入口a毛片 | 嫩草精品 | 熟女丝袜潮喷内裤视频网站 | 亚洲线精品一区二区三区 | 欧美日韩制服在线 | 麻豆国产人妻欲求不满 | a天堂v| 特黄 做受又硬又粗又大视频 | 91美女在线观看 | 91久久久国产精品 | 香蕉网在线播放 | 成年视频在线播放 | 日本黄色大片免费 | 狂野欧美性猛交xxⅹ李丽珍 | 国产成人av一区二区三区 | 91精品国产综合久久小仙女图片 | 亚洲欧美国产精品专区久久 | 四虎在线免费视频 | 激情内射亚州一区二区三区爱妻 | 国产对白在线 | 欧洲性网站 | 福利视频在线播放 | 手机av在线免费 | 日韩精品网 | 欧美中文字幕在线 | 521香蕉网站大香网站 | 亚洲色欲色欲www在线丝 | 国产干b | 四虎国产精品成人免费影视 | 亚洲日本va午夜中文字幕 | 毛片一卡二卡 | 7m视频成人精品分类 | 国产亚洲精品久久久久久国模美 | 丰满少妇奶水一区二区三区 | a毛毛片| 露脸啪啪清纯大学生美女 | 欧美最新精品videossexohd | 俄罗斯丰满熟妇hd | 欧美精品xxxxx | 精品无码久久久久久久久水蜜桃 | 天堂8中文在线最新版在线 拍真实国产伦偷精品 | 18禁黄网站禁片免费观看 | 国产欧美日韩在线播放 | 高清欧美精品xxxxx | 中文字幕中文在线 | 在线天堂中文www官网 | 精品久久久久久综合日本 | 91尤物在线 | 五月天黄色网 | 欧洲成人一区 | 久久亚洲日韩精品一区二区三区 | 亚洲色图27p | 国产精品美女久久久久久 | 少妇免费看| 蜜臀99久久精品久久久久小说 | 亚洲国产精品久久久久秋霞 | 久久99国产精品久久 | 麻豆精品乱码一二三区别蜜臀在线 | 日本 欧美 制服 中文 国产 | 99久久精品日本一区二区免费 | 午夜久久| 午夜一级影院 | 国产奶水涨喷在线播放 | 国产乱子伦视频一区二区三区 | 亚洲精品乱码久久久久久蜜桃 |