免费的三级毛片-免费的毛片视频-免费的看黄网站-免费的黄网站-免费的黄视频-免费的黄色片视频

 
會員 密碼 注冊 會員權益
  會員博客
關鍵字
 
 

購物中心只租不售?

時間:2011-04-08 18:09來源: 作者:張齡方
2008-04-03

購物中心只租不售?購物中心一定要賣!


    商業地產開發及經營管理中流傳一個"真理",購物中心采用只租不售的開發模式才可能成功,以大家所熟知的廣州天河城為例,建成后只租不售, 1996年開業,經營至今可謂取得業界矚目的巨大成功,并成為業內爭相仿效借鑒學習的對象。目前廣州天河城首層的最高租金已突破3000元/平方米,年租金收入接近4億元。同時也由于只租不售,天河城前期的投入花了10年才全部收回,這對于一些資金實力不雄厚的開發商不能不說是一個嚴峻的考驗。

   另一方面,商業地產的的經營一直都面臨一個難題,對于已經出售的商鋪,由于物業持有者沒有所有權,對于項目的統一規劃和招商無形是個不小的難題。

    那么對于購物中心究竟是只租不售,或是租售結合呢?在該問題上,兩位在商業地產運營及咨詢的專業人士就此展開激烈的探討:

    楊軍艇,原天河城副總裁,現任百嘉信集團副總裁。較早期曾經提出"購物中心堅持只租不售,才能獲成功;經營失敗的購物中心大多由于分散售出其物業的所有權,從而導致后期經營的失敗"。

    張齡方,商業地產/零售業咨詢及市場研究專家,歷經大量商業地產個案研究,從不少的商業個案發展軌跡中找到規律:從投資商的角度來講,購物中心應該按一定比例,有規劃地進行租和售,經營者的首要使命是保障投資商的利益,減低開發商的風險和資金壓力,只要租售比例恰當,同樣可以獲取成功。只租不售并不能從根本上避免業態組合不合理、租金水平低或出租率低的情況出現,購物中心的租金水平和業態組合一定是通過市場之手來不斷調節,直至達到理想狀態,所以購物中心一定要賣,關鍵是如何賣!

     楊軍艇:購物中心只租不售,可確保項目經營規劃的統一,提升項目形象,利于項目長遠發展,一旦購物中心出售的比例失控,業主與營運商利益容易產生矛盾及沖突,也加大了后期營運方管理的難度。

    張齡方:購物中心應按一定比例租售結合,既能確保開發商的利益,減低開發商的資金壓力;如果租售比例合理,同樣可以實現經營規劃的統一,確保項目可持續發展。租售結合的模式,就是租一部分售一部分,開發商可將部分物業出售以平衡資金壓力和經營風險的矛盾;然后將主要租金承受力強的地方進行租賃經營,通過市場之手來調節租金水平,最終將會到達一個理想的平衡狀態。

   楊軍艇:如果購物中心部分商鋪出售,往往會引起業主利益與購物中心整體利益的矛盾,如正佳廣場出售負一層后,引起業主與經營方的矛盾。

    張齡方:購物中心的開發需要投入大量的資金,如果需要持續滾動開發,開發商則需要在項目建成后就回收一部分資金,即使勉強開業,經營一段時間后,也會因資金問題而將整個項目轉手或出讓。購物中心并不是一開業就能馬上做旺以及達到較高租金水平的,市場的培育需要經過相當一段時間,即使在商業繁華地段也不例外,正佳廣場就是一個例子,剛開業時人流稀疏,與人滿為患的天河城相比簡直天壤之別。但經過2年多的市場培育和一浪接一浪的市場推廣活動,目前正佳廣場已逐漸被市場所接受,現在正佳廣場的租金水平也達到了比較理想的狀態,這正是市場無形之手在產生調節作用;相反某些項目由于資金不足,連市場培育期,甚至開業期都熬不過。
楊軍艇:只租不售可以較好地控制購物中心的業態規劃,防止由于業態規劃混亂而導致購物中心的經營不善。如果商鋪已經出售,商鋪業主只關注租金水平,只要商家能支付租金,商鋪業主對于商家經營的業態是毫不理會的。這就給購物中心經營者帶來管理難度。

     張齡方:購物中心的業態規劃是有必要的,但業態規劃必須符合市場需求,我認為購物中心的業態規劃正確與否,應該由市場去檢驗,并不是由發展商說了算。市場選擇了什么,我們就規劃什么。目前不少的發展商在項目定位及規劃時沒有遵循市場規律,只從自己期望的角度考慮,一廂情愿地想開發購物中心,最終項目一定會失敗!

    業態規劃必須遵循市場規律,這個問題往往沒有引起發展商足夠的重視。市場經濟在中國已經實行30年,在商業地產似乎沒有很好的應用。

     以北京路為例,北京路也可以看作一個購物中心,一個扁平的購物中心,其業態是沒有專人去進行規劃的,各式業態,商家均可以進駐經營,前提是有能力去支付很高的租金水平,大家可以看到目前北京路商業非常繁榮。市場經濟的精髓就在于通過各種市場行為及手段來實現資源的有效配置,北京路商業街就是通過租金水平悄悄地進行業態規劃,不是所有的商家能夠支付高額的租金,就是這個租金水平在業態規劃中的作用。天河城也是這樣,首層高額的租金,只有高額利潤的商家可能承受,同樣是一個市場的選擇過程。因此期望通過只租不售的方式去規劃購物中心的業態本身就存在風險,應該是市場需要什么,我們就規劃什么,如果市場認同天河城賣臭豆腐,那就讓天河城購物中心成為一個專賣臭豆腐的地方。

     楊軍艇:只租不售是目前國際盛行的購物中心開發模式,眾多國際大型購物中心開發商及運營商通過只租不售的模式,獲取長期而穩定的租金收益,既帶來穩定的現金流,也享受到物業升值帶來的好處。

    張齡方:的確,只租不售帶來長期而穩定的租金收益,但前提是該商業項目具有較好的發展前景,否則租金收益從何而來?

    購物中心在國內發展的歷史并不長,無論是開發、經營或管理方面的專業人才嚴重潰乏,這是購物中心在國內進行持續良性發展必須面臨的重大考驗之一。以項目開發為例,在國內我們可以見到一些項目,對項目前期研究的投入及重視程度不足,在購物中心如何進行市場定位、業態功能如果合理規劃等問題上未能通過科學的研究及論證就草率決定投資開發,這本身就已構成一個巨大的風險,如果開發商堅持只租不售,風險的承擔者最終仍然是開發商;相反,如果發展商出售部分面積,可以有效把經營風險轉嫁到買家上,同時,也把潛在的高收益轉移到買家上。

     另外隨著商業地產行業競爭的日漸激烈,招商壓力不斷增大,使各業態商家,尤其是知名零售商家及主力店的議價能力越來越大,逼使購物中心運營商在租金收益上不容易達到理想水平。若采取散租模式,可能提高預期的租金收益,但如果大部分或全部散鋪,缺乏具號召力的主力店,會對整體項目的吸引力構成一定的負面影響,為項目的經營失敗埋下伏筆。

     張齡方:購物中心一定要賣,關鍵是如何去賣,有關賣的時點,我認為有幾個思路:

    1項目開業前賣出 在項目開業前,可以通過強勢的宣傳推廣,有秩序,有規劃地出售部分商鋪,能有效降低發展商資金壓力。正佳在項目開業前銷售負一層商鋪,套現接近10億;還有中華廣場,北京路名盛廣場,上下九步行街的名匯等項目,都能在項目開業前通過出售商鋪回籠資金。

    2 項目經營中出售 由于發展商承受巨大的資金壓力,在項目經營過程選擇出售都未嘗不是一種緩解資金壓力的方式,特別是當購物中心經營情況日漸好轉,發展商可以賣得一個好價格,收回投資之余還可以獲取利潤,從而繼續利用收回資金進行新項目開發,但經營中出售會面臨風險,若經營情況未預理想,售價會面臨壓力,如華南MALL,由于前期經營情況不佳,目前整體出售的價格也較低。

     3  資產證券化同樣是一種出售方式,就是利用項目的商業價值引入策略投資者,甚至是公開上市,這種方式需要結合企業的發展規劃及所處的發展階段而定,在合適的時間點執行合適的策略。

     以天河城為例,目前的如此高的租金水平,其出售價格一定非常可觀,預期僅僅出售首層便可以超過15億,15億足以再開發一個天河城;又或者將其資產證券化套現以建設新項目,達到不斷擴張的目的,這才是真正投資者所具備的眼光。

    張齡方:購物中心在出售過程中,我認為出售比例及出售區域的控制是非常關鍵,一般情況下,購物中心出售的面積不宜超過總面積的25%,荔灣廣場出售的面積超過25%,所以目前經營并不理想,正佳出售面積低于25%,所以經營漸入佳境;另外,出售的區域一定要統一,如計劃出售負一層,就只售負一層。切忌各樓層都有部分出售,這會對后期經營管理帶來很大的負面影響。

    楊軍艇:誠然,天河城目前取得的輝煌是十年來發展累積的成果,但是天河城在初期也面臨巨大的投資回收壓力,這也并不是每一個開發商所能承受的,若開發商承受不了,項目就可能胎死腹中。

   只租不售和租售結合是購物中心開發的兩種模式,目前很多人看到了只租不售所帶來的好處,這背后也隱藏著開發商所承受的巨大壓力。購物中心采用租售結合的開發模式也不乏成功案例,如廣州的正佳廣場及中華廣場,正是由于當時的出售了一定比例的商鋪,某種程度上得以緩解資金壓力,即使在日后運營上遇到問題,仍然可通過科學的管理得以化解;同時,我們都可以看到,即使是只租不售的項目,也不一定會成功,因此只租不售,或租售結合都不是購物中心成功的必然因素。

    站在發展商的角度,投資開發項目是為了實現效益最大化,無論采用可種方式都需要向這個目標邁進,至于是短期效益最大化,或是長期效益最大化,或是發展商有自身的戰略發展方向,這都是影響采用何種方式的原因。

   編者寄:兩位專業人士中,一位是在購物中心開發運營方面具豐富經驗的業內人士,一位是在商業地產/零售業咨詢方面的專家,他們在購物中心只租不售,或是一定要出售的問題上各抒己見,或許他們仍然堅持的自己觀點,或許他們都被對方的觀點所說服,但他們的思想,他們的觀點都為商業地產開發商,營運商等各方面人士提供一個思考的空間。

------分隔線----------------------------
------分隔線----------------------------
發布者資料
張齡方 查看詳細資料 發送留言 加為好友 用戶等級:高級會員 注冊時間:2011-03-30 17:03 最后登錄:2011-04-08 17:04
推薦    
Lamett樂邁石晶重構家居安全標準
小紅書RED LAND上,品牌與用戶成
“大家好運會”城市嘉年華燃爆in
想吃碳水卻怕升糖? 盒馬推出40
博約科技十五周年慶典隆重舉行
麥當勞中國首發《金拱門八周年美
熱點內容   更多
創意突圍賽! 年底廣州7大購物中
常見的促銷種類及特點
從招商到養商(上)
華南商業觀察:廣州太古匯
軍艇語錄(六十四)
零售業進軍商業地產不可再頭腦發
番禺萬達廣場:發展前景優于白云
在疫情中逆襲的傳統便利店
軍艇語錄(一百一十)
主題百貨生存啟示錄
招商拓展   >>發布
凱旋利潮玩運動公園火熱招商中
廣州南沙國際郵輪母港商業綜合體
廣州番禺洛溪稀缺品質型商業綜合
鉅富中心大型商業中心、寫字樓面
培訓信息   >>發布

第一商業網  m.hsmznbi.cn
主站蜘蛛池模板: 暖暖 在线 日本 免费 中文 | 一女三黑人理论片在线 | 亚洲成人精品久久久 | 天天摸天天碰天天添 | 蜜臀久久99精品久久久久宅男 | 日韩视频h | www狠狠操| 午夜美女裸体福利视频 | 久久婷婷婷 | eeuss影院在线奇兵区145 | 亚洲一区二区图片 | 午夜粉色视频 | 老女人激情视频 | 男女裸交免费无遮挡全过程 | 欧美激情视频一区二区三区免费 | 国产综合图区 | 亚洲日韩小电影在线观看 | 看全色黄大色黄大片大学生 | 欧美岛国国产 | 欧美成年人视频 | 国产精品资源在线 | 久久精品超碰 | 综合色在线观看 | 亚洲v欧美v | 又黄又爽又色的免费软件 | 伊人影院在线视频 | 女教师淫辱の教室蜜av臀 | 人妻系列无码专区久久五月天 | 91porny九色91啦中文 | 国产精品国产精品国产专区不片 | 亚洲女同av | 毛片首页| 高h肉辣动漫h在线观看 | 国产特级毛片aaaaaa毛片 | 久久99网站 | 午夜看看| 韩国三级在线视频 | 国产乱子伦视频一区二区三区 | 97成人精品区在线播放 | 精品国产91亚洲一区二区三区www | 91大神精品在线 | 日本少妇与黑人 | 国产欧美一区二区精品97 | 国产视频一区在线播放 | 精品亚洲一区二区三区四区五区 | av中文天堂在线 | av性在线| 2018av天堂在线视频精品观看 | 午夜剧场欧美 | 屁屁国产草草影院ccyycom | 成人综合网站 | 一本精品99久久精品77 | 国产大陆亚洲精品国产 | youjizzcom在线播放| 亚洲精品久久久久午夜福禁果tⅴ | 日本洗澡bbw | 久久久久久穴 | 韩国理伦少妇4做爰 | 精品人妻无码一区二区三区换脸 | 米奇影视第四色 | 久久国产精品无码一区二区三区 | 国产香蕉视频在线 | 手机在线观看av片 | 青草国产精品久久久久久 | 精品在线一区二区三区 | 亚洲视频小说 | 国产精品18久久久久久vr | 无码人妻av一二区二区三区 | 亚洲另类春色偷拍在线观看 | 四虎国产成人永久精品免费 | 肥嫩水蜜桃av亚洲一区 | 国产精品久久久久久久久婷婷 | 少妇啪啪高潮全身舒爽 | 亚洲一区成人在线 | 久久午夜夜伦鲁鲁片免费无码影视 | 国产精品亚洲综合 | 精品欧美一区二区久久久 | 99热这里| 国产精品农村妇女白天高潮 | 成人免费播放视频 | 国产又粗又硬又猛的毛片视频 | 欧美粉嫩videosex极品 | 中文字幕在线不卡视频 | 欧美亚洲一级片 | 国产中文一区二区 | 水蜜桃无码视频在线观看 | 诱人的奶水h男 | 丨国产丨调教丨91丨 | 国产精品每日更新 | 久久精品av | 久久久久久久久久久国产精品 | 一区二区三区四区视频 | 久久久高清 | 日韩欧美手机在线 | 国产精品欧美在线 | 亚洲欧美日韩综合一区 | 国产av午夜精品一区二区入口 | 国产成人精品亚洲777人妖 | 欧美精品三级 | 99热这里有精品 | 99精品国产兔费观看久久99 | 深夜福利亚洲 | 亚洲天堂av网 | 久久国产精品99久久久久久进口 | 中文字幕日韩精品有码视频 | 欧美老熟妇又粗又大 | 色夜av| 国产乱码精品一区二区三区四川人 | 中文字幕一区二区在线播放 | 日韩中文网 | 88xx永久免费看大片 | 亚洲熟色妇av日韩熟色妇在线 | 非洲黑妞xxxxhd精品 | 男人天堂亚洲天堂 | 欧美爽妇 | 欧美激情一区二区三区在线 | 久久久噜久噜久久综合 | av地址在线 | 亚洲精品图片一区15p | 无码福利日韩神码福利片 | 亚洲视频在线观看 | 中国国语毛片免费观看视频 | 精品综合久久88少妇激情 | 女人做爰全过程免费观看美女 | 精品久久久久久中文字幕大豆网 | 尤物视频在线看 | 精品国产乱码久久久久久久软件 | 99成人精品 | 欧美疯狂做受xxxx高潮 | 精品无码一区二区三区电影 | 不卡无码人妻一区二区三区 | 国产极品美女高潮无套嗷嗷叫酒店 | 亚洲不卡中文字幕无码 | 中文字幕麻豆 | 午夜精品亚洲 | 99久久精品无码一区二区三区 | 乱码一区二区三区四区 | 91亚洲成a人片在线观看www | 加勒比一区二区三区 | 成年人在线观看av | 国产精品夜间视频香蕉 | 91在线第一页 | 国产精品久久久久9999 | 波多野结衣一区二区三区高清 | 久久奸 | 亚洲午码| 污污免费观看 | 91精产国品一二三产区区 | 天海翼一区二区 | 日本少妇丰满做爰图片 | 可以看av | 亚洲色www永久网站 少妇人妻综合久久中文字幕 | jizz久久| 夜夜春视频 | 亚洲精品一区二区三区大桥未久 | 自拍偷拍 亚洲 | 抖音视频在线观看 | 激情综合五月天 | 国产成人三级 | 久久久久久久久久久久久久免费看 | 亚州视频在线 | 欧美一区二区三区免费在线观看 | 国产一级视频免费观看 | 精品熟人妻一区二区三区四区不卡 | 日本韩国一级淫片a免费 | 在线观看三区 | 国产精品二区一区二区aⅴ污介绍 | 可以免费观看的毛片 | 日韩精品国产一区 | 三级a做爰一女二男 | 91精品国产91久久久久久久久 | 久草国产在线视频 | 亚洲gv天堂gv无码男同 | 久久15p| 97av麻豆蜜桃一区二区 | 99国产精品欧美久久久久的广告 | 国产黄色免费大片 | 国产粉嫩呻吟一区二区三区 | 久久草在线视频播放 | 撕开奶罩揉吮奶头高潮av | 久久久影视文化传媒有限公司 | 校园激情亚洲 | 大波大乳videos巨大 | 手机在线观看日韩av | 天堂av8 | 免费在线日本 | 中文无码熟妇人妻av在线 | 久久精品亚洲天堂 | 欧美在线天堂 | 裸体丰满白嫩大尺度尤物 | 日韩欧美大片 | 国产成人综合久久 | 日韩人妻ol丝袜av一二区 | 韩日激情视频 | 7m精品福利视频导航 | 日本手机在线视频 | 无码中文av有码中文av | 亚洲精品噜噜丝袜区精品 | 国产精品久久久久不卡 | 日韩一级色 | 国产精品久久国产精品99 | 成人影院中文字幕 | 黑人好猛厉害爽受不了好大撑 | 中国老熟妇自拍hd发布 | 成人免费av在线播放 | 99国产精品久久不卡毛片 | 情侣偷偷看的羞羞视频网站 | 午夜福利理论片高清在线观看 | 男女啪啪猛烈无遮挡猛进猛出 | 99热在线免费观看 | 午夜天堂在线观看 | 国产cdts系列另类在线观看 | 丁香婷婷久久 | 国产国产乱老熟女视频网站97 | 亚洲精品456在线播放牛牛影院 | 桃色视频m3u8 | 黄色片视频免费 | 免费a级毛片大学生免费观看 | 一出一进一爽一粗一大视频 | 午夜av在线免费观看 | 色综合中文 | 91精品国自产在线 | 极品av在线 | 欧美aⅴ在线观看 | 精品中文在线 | 中文av一区二区 | 欧美综合影院 | 亚洲精品美女视频 | xxxx69国产 | 真人啪啪高潮喷水呻吟无遮挡 | 销魂美女一区二区 | 在线h网站 | 亚欧在线播放 | 强开小嫩苞一区二区三区图片 | 麻豆精品免费 | 久久伊人五月天 | 久久成人福利视频 | 亚洲永久免费视频 | 少妇av一区二区三区 | 狠狠色香婷婷久久亚洲精品 | 懂色aⅴ精品一区二区三区蜜月 | 六月婷婷色 | 成年人视屏 | 爱情岛论坛亚洲品质自拍视频 | 国产精品热久久高潮av袁孑怡 | 男人的天堂伊人 | 午夜av剧场 | av在线影音 | 91精品一区二区三区四区 | 国产精品高潮呻吟久 | 无码任你躁久久久久久久 | 欧美成人天堂 | aa免费视频 | 99久久一区二区 | 亚洲人精品午夜射精日韩 | 久久国产这里只有精品 | 国产精品国产三级国产aⅴ中文 | 午夜福利无码不卡在线观看 | 3344国产永久在线观看视频 | 国产精品老牛影院99av | 麻豆久久久9性大片 | 在线成人欧美 | xx性欧美肥妇精品久久久久久 | 少妇精品久久久久www | 亚洲欧美一区二区三区 | 精品一区二区三区东京热 | 免费毛片大肚孕妇孕交av | 欧美一区二区最爽乱淫视频免费看 | 国产日韩精品入口 | 亚洲综合图色40p | 国产极品久久久 | 国产乱淫av蜜臂片免费 | 国产一级黄色影片 | 中文字幕日韩一区二区 | 欧美激情免费观看 | a三级黄色片 | 日日噜噜夜夜狠狠久久蜜桃 | h色视频在线观看 | 老汉av | 日本艳妓bbw高潮一19 | 女女百合av大片一区二区三区九县 | 四虎国产精品一区二区 | 欧美日韩亚洲天堂 | 伊人精品视频在线观看 | 日韩国产高清在线 | 国产精品久久久久久久久久不蜜月 | brazzers精品成人一区 | 欧美精品欧美极品欧美激情 | 日日干夜夜干 | 亚洲视频在线观看一区二区 | 97人妻人人揉人人躁人人 | 国产裸体永久免费视频网站 | a级大片在线观看 | 日日噜噜夜夜狠狠va视频v | 男人添女人下部高潮视频 | 日韩精品一区二区三区在线观看 | 自拍偷自拍亚洲精品被多人伦好爽 | 少妇浪荡h肉辣文大全69 | 国产最新av| 亚洲国产精 | 内射小寡妇无码 | 天天摸天天舔天天操 | 色屁屁www| 日日鲁夜夜如影院 | 91国偷自产一区二区三区女王 | 肉番在线观看 | 性欧美在线视频观看 | 任你操这里只有精品 | 精品在线视频一区二区 | 亚洲乱码伦av | 又长又硬又粗一区二区三区 | 天天操夜夜躁 | 日韩中字幕 | 我想看一级黄色片 | 秋霞在线观看视频 | 少妇出轨精品中出一区二区 | 夜夜春很很躁夜夜躁 | 99热在线精品国产观看 | 亚洲狠狠婷婷综合久久久久图片 | 色婷婷综合中文久久一本 | 人少妇精品123在线观看 | 在线观看福利视频 | 国产对白国语对白 | 成人区人妻精品一区二区三区 | 日韩永久免费 | 女女互磨互喷水高潮les呻吟 | 五月婷婷六月情 | 欧美人与动牲交片免费 | 蜜桃视频久久 | 日本xxxxwwwww| 精品无码成人久久久久久 | 艳妇荡乳豪妇荡乳av精东 | 男人扒开女人腿桶到爽免费 | 538在线精品视频 | 污网在线观看 | 亚洲精品久久国产高清 | 国产sm鞭打调教女m视频 | 黑人添美女bbb添高潮了 | 男人午夜免费视频 | 日本大片免a费观看视频三区 | 久久9精品区-无套内射无码 | 香蕉精品视频在线观看 | 973理论片235影院9 | 青草青草视频2免费观看 | 日韩欧美成人精品 | 在线免费观看小视频 | va婷婷| 成年人免费在线观看 | 成人免费视频大全 | 在线一二三区 | 91嫩草精品少妇 | 国产又粗又猛又爽 | 中文字幕丰满人伦在线 | 欧美91精品久久久久国产性生爱 | 亚洲国产一线 | 青椒国产97在线熟女 | 天天夜夜骑| 国产成人精品三上悠亚 | 天堂中文字幕免费一区 | 欧洲xxxxx| 人妻熟女一区二区aⅴ向井蓝 | 亚洲精品国产摄像头 | av在线一区二区三区 | 日本a级黄色 | 久久精品人人做人人爱爱站长工具 | 成人高清视频在线 | 亚洲精品视频在线观看免费 | 伊人色在线视频 | 成人无遮挡裸免费视频在线观看 | 日本久久久久久久久久久 | 日本大尺度激情做爰电2022 | 亚洲欧美一区二区成人片 | 正在播放木下凛凛88av | 国模无码视频一区 | 国产在线麻豆 | 学生妹亚洲一区二区 | 日韩欧美在线免费观看 | 国产欧美日韩一区二区三区 | 欧美性生话 | 夜夜添狠狠添高潮出水 | 亚洲一区二区在线看 | 国产91观看 | 一区二区三区四区在线观看视频 | 欧美日韩免费视频 | 亚洲国产欧美一区二区潘金莲 | 国产精品女人精品久久久天天 | 橘梨纱av一区二区三区在线观看 | 亚洲综合婷婷 | 午夜精品久久久久久久四虎美女版 | 国产午夜手机精彩视频 | 在线亚洲高清揄拍自拍一品区 | 夜夜操夜夜摸 | 激情网网站 | 五十路毛片 | avhd101在线成人播放 | 五月婷婷丁香六月 | 亚洲青草视频 | 国产精品高跟丝袜一区 | 真人抽搐一进一出视频 | 日本在线看片免费人成视频 | 先锋资源在线视频 | 日韩成年人视频 | 久久9国产偷伦 | 欧美一区二区三区喷汁尤物 | 在线国产一区二区三区 | 色婷婷噜噜久久国产精品12p | 亚洲国产一线二线三线 | 中文日韩视频 | 久久久国产精品消防器材 | 在线播放亚洲 | 成人免费毛片入口 | 激情婷婷丁香 | 超碰人人人人人人 | 天天综合日韩 | 欧美黄色小视频 | 色欲av永久无码精品无码蜜桃 | 国产一级二级视频 | www亚洲www| 日韩性色 | 噼里啪啦大全免费观看 | 少妇被粗大猛进进出出 | 色综合激情网 | 大陆少妇xxxx做受 | 久久人人爽人人 | 亚洲精品丝袜日韩 | 河北彩花中文字幕 | 国产精品第9页 | 久久综合九色欧美综合狠狠 | 成人在线欧美 | 大黑人交xxxxxhd性爽 | 欧美三级视频在线播放 | 日本欧美一级aaaaa毛片 | 成人欧美一区二区 | 涩五月婷婷 | 老司机一区二区 | 欧美日本三级少妇三级久久 | 欧美人与性动交ccoo | 无码手机线免费观看 | 久久久国产一区二区三区四区小说 | 日韩av看片| 国产欧美日韩成人 | 欧美成人精精品一区二区三区 | 狠狠躁夜夜躁人人躁婷婷91 | 欧美成人3d啪啪动漫 | 性色av极品无码专区亚洲 | 91看片看淫黄大片 | 无码一区二区三区视频 | 国产精品久久久久久久毛片明星 | 免费a级毛片18以上观看精品 | 日韩在观看线 | 国产露脸精品国产探 | 久久国产高清 | 四虎国产精品一区二区 | 好av在线 | 亚洲乱子伦 | 在线观看黄色av网站 | 三级毛片国产三级毛片 | 国产好爽…又高潮了毛片 | 不卡av网| 操你啦免费视频 | 亚洲国产成人精品女人久久 | 国产网站91| 欧美三日本三级少妇三级99观看视频 | 久久精品国产亚洲 | 最新色网址 | a级免费毛片 | 少妇呻吟白浆高潮啪啪69 | 国产午夜亚洲精品午夜鲁丝片 | 激情人妻另类人妻伦 | 永久免费av在线 | 欧美11p| 国产美女高潮流白浆视频 | 上司的丰满人妻中文字幕 | 久久精品a亚洲国产v高清不卡 | 中国三级黄色 | 国产女人第一次做爰毛片 | 欧美v成 人在线观看 | 成人性生交大片免费看r链接 | www免费av | 国产欧美另类精品久久久 | 午夜影院入口 | 精产国品一二三产品蜜桃 | 国产三级在线看 | 国产精品婷婷久久久久久 | 国产在线精品免费 | 国产多p混交群体交乱 | 亚洲国产精品综合久久20 | 欧州色网| 成人gav| 精品一区二区三区免费视频 | 亚洲偷| 久久久午夜精品 | 一级淫片a看免费 | 特大黑人娇小亚洲女 | 日韩精品成人在线观看 | 天天做天天摸天天爽天天爱 | 婷婷六月天在线 | 国产精品suv一区二区三区 | 伊人婷婷久久 | 亚洲欧美国产一区二区三区 | 亚州中文字幕 | 夜夜高潮夜夜爽精品av免费的 | 图片区 小说区 区 亚洲五月 | 91桃色在线 | 亚欧在线高清专区 | 7777精品久久久大香线蕉 | 后人极品翘臀美女在线播放 | 精品香蕉一区二区三区 | 激情小说五月天 | 国产精品xxx大片免费观看 | 波多野结衣av高清一区二区三区 | 亚洲伊人精品酒店 | 亚洲视频 中文字幕 | 九九视频在线观看 | 久久中文字幕一区二区 | 国产精品成人一区二区网站软件 | 免费观看在线视频www | 精品欧美一区二区三区久久久 | 99爱视频 | 四虎精品在线观看 | 少妇激情一区二区三区 | 无码乱人伦一区二区亚洲一 | 全球av集中精品导航福利 | 欧洲视频一区二区 | 久久香蕉国产线看观看猫咪av | 伊人情人综合 | 日韩黄色一区 | 国产精品激情av久久久青桔 | 国产-第1页-浮力影院 | 影音先锋亚洲天堂 | 国产精品1区 | 日韩一区国产二区欧美三区 | av官网在线观看 | 成人av片在线观看 | 少妇高潮尖叫黑人激情在线 | 国产欧美在线观看不卡 | 国产毛片在线 | 成人动漫在线观看视频 | 夜夜摸日日躁欧美视频 | 专干老熟女视频在线观看 | 国产av国片精品 | 成人妇女免费播放久久久 | 免费无码又爽又高潮视频 | 日本乱偷互换人妻中文字幕 | 国产精品久久久久久久不卡 | 九九久久99| 看黄色一级视频 | 国产极品美女高潮无套在线观看 | 日本人又黄又爽又色的图片 | 狠狠干婷婷| 日本国产一区二区 | 全肉高h后宫gl | 亚洲色图视频在线观看 | 永久免费看动漫黄址 | 成人在线激情 | 成人免费精品视频 | 久久久久久av无码免费网站下载 | 制服丝袜第一页在线 | 二级特黄绝大片免费视频大片 | 肉欲性大交毛片 | 亚洲一区二区自拍 | 大尺度做爰呻吟舌吻情头 | 亚洲操 | 香蕉视频官网在线观看 | 中文永久免费观看 | 国产91精品一区二区三区四区 | 91爱爱网站| 夜夜爽爽 | 欧美激情视频一区二区三区不卡 | 深夜福利视频免费观看 | 嫩b人妻精品一区二区三区 色噜噜亚洲男人的天堂 | 日本人妻丰满熟妇久久久久久 | 特级精品毛片免费观看 | 一级黄色片大全 | 国产精品视频网站 | 先锋影音播放不卡资源 | 国产日韩欧美一区二区宅男 | 亚洲 精品 主播 自拍 | 超碰激情在线 | 精品国产91久久久 | av女优天堂在线观看 | av 高清 尿 小便 嘘嘘 | 日美韩一区二区三区 | 快色视频网站 | 久久精品视频一区二区三区 | 成年人天堂| 欧美性极品少妇xxxx | 日本黄色免费网址 | 色窝窝无码一区二区三区成人网站 | av无码精品一区二区三区四区 | 色欧美99 | 欧美精品一区二区三区在线 | 嫩草视频国产 | 精品亚洲一区二区三区四区五区 | 西野翔之公侵犯中文字幕 | 水中色av综合 | 一区二区美女视频 | 国产情侣久久久久aⅴ免费 精国产品一区二区三区a片 | 91精品久久久久久综合五月天 | 唐人社导航福利精品 | 制服av在线 | 亚洲欧美一区二区爽爽爽 | 亚洲视频二 | 岛国精品一区 | 国产传媒一区二区三区 | 亚洲国产精品激情综合图片 | 日本成人在线视频网站 | 风间由美性色一区二区三区四区 | 91精品久久久久久久久 | 中文字幕人妻无码一区二区三区 | 玖玖爱在线精品视频 | 四虎影视久久久免费 | 成人婷婷网色偷偷亚洲男人的天堂 | 久久精品国产精品青草 | 午夜精品在线视频 |