免费的三级毛片-免费的毛片视频-免费的看黄网站-免费的黄网站-免费的黄视频-免费的黄色片视频

 
會員 密碼 注冊 會員權益
  會員博客
關鍵字
 
 

購物中心只租不售?

時間:2011-04-08 18:09來源: 作者:張齡方
2008-04-03

購物中心只租不售?購物中心一定要賣!


    商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營管理中流傳一個"真理",購物中心采用只租不售的開發(fā)模式才可能成功,以大家所熟知的廣州天河城為例,建成后只租不售, 1996年開業(yè),經(jīng)營至今可謂取得業(yè)界矚目的巨大成功,并成為業(yè)內(nèi)爭相仿效借鑒學習的對象。目前廣州天河城首層的最高租金已突破3000元/平方米,年租金收入接近4億元。同時也由于只租不售,天河城前期的投入花了10年才全部收回,這對于一些資金實力不雄厚的開發(fā)商不能不說是一個嚴峻的考驗。

   另一方面,商業(yè)地產(chǎn)的的經(jīng)營一直都面臨一個難題,對于已經(jīng)出售的商鋪,由于物業(yè)持有者沒有所有權,對于項目的統(tǒng)一規(guī)劃和招商無形是個不小的難題。

    那么對于購物中心究竟是只租不售,或是租售結合呢?在該問題上,兩位在商業(yè)地產(chǎn)運營及咨詢的專業(yè)人士就此展開激烈的探討:

    楊軍艇,原天河城副總裁,現(xiàn)任百嘉信集團副總裁。較早期曾經(jīng)提出"購物中心堅持只租不售,才能獲成功;經(jīng)營失敗的購物中心大多由于分散售出其物業(yè)的所有權,從而導致后期經(jīng)營的失敗"。

    張齡方,商業(yè)地產(chǎn)/零售業(yè)咨詢及市場研究專家,歷經(jīng)大量商業(yè)地產(chǎn)個案研究,從不少的商業(yè)個案發(fā)展軌跡中找到規(guī)律:從投資商的角度來講,購物中心應該按一定比例,有規(guī)劃地進行租和售,經(jīng)營者的首要使命是保障投資商的利益,減低開發(fā)商的風險和資金壓力,只要租售比例恰當,同樣可以獲取成功。只租不售并不能從根本上避免業(yè)態(tài)組合不合理、租金水平低或出租率低的情況出現(xiàn),購物中心的租金水平和業(yè)態(tài)組合一定是通過市場之手來不斷調(diào)節(jié),直至達到理想狀態(tài),所以購物中心一定要賣,關鍵是如何賣!

     楊軍艇:購物中心只租不售,可確保項目經(jīng)營規(guī)劃的統(tǒng)一,提升項目形象,利于項目長遠發(fā)展,一旦購物中心出售的比例失控,業(yè)主與營運商利益容易產(chǎn)生矛盾及沖突,也加大了后期營運方管理的難度。

    張齡方:購物中心應按一定比例租售結合,既能確保開發(fā)商的利益,減低開發(fā)商的資金壓力;如果租售比例合理,同樣可以實現(xiàn)經(jīng)營規(guī)劃的統(tǒng)一,確保項目可持續(xù)發(fā)展。租售結合的模式,就是租一部分售一部分,開發(fā)商可將部分物業(yè)出售以平衡資金壓力和經(jīng)營風險的矛盾;然后將主要租金承受力強的地方進行租賃經(jīng)營,通過市場之手來調(diào)節(jié)租金水平,最終將會到達一個理想的平衡狀態(tài)。

   楊軍艇:如果購物中心部分商鋪出售,往往會引起業(yè)主利益與購物中心整體利益的矛盾,如正佳廣場出售負一層后,引起業(yè)主與經(jīng)營方的矛盾。

    張齡方:購物中心的開發(fā)需要投入大量的資金,如果需要持續(xù)滾動開發(fā),開發(fā)商則需要在項目建成后就回收一部分資金,即使勉強開業(yè),經(jīng)營一段時間后,也會因資金問題而將整個項目轉手或出讓。購物中心并不是一開業(yè)就能馬上做旺以及達到較高租金水平的,市場的培育需要經(jīng)過相當一段時間,即使在商業(yè)繁華地段也不例外,正佳廣場就是一個例子,剛開業(yè)時人流稀疏,與人滿為患的天河城相比簡直天壤之別。但經(jīng)過2年多的市場培育和一浪接一浪的市場推廣活動,目前正佳廣場已逐漸被市場所接受,現(xiàn)在正佳廣場的租金水平也達到了比較理想的狀態(tài),這正是市場無形之手在產(chǎn)生調(diào)節(jié)作用;相反某些項目由于資金不足,連市場培育期,甚至開業(yè)期都熬不過。
楊軍艇:只租不售可以較好地控制購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃,防止由于業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂而導致購物中心的經(jīng)營不善。如果商鋪已經(jīng)出售,商鋪業(yè)主只關注租金水平,只要商家能支付租金,商鋪業(yè)主對于商家經(jīng)營的業(yè)態(tài)是毫不理會的。這就給購物中心經(jīng)營者帶來管理難度。

     張齡方:購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃是有必要的,但業(yè)態(tài)規(guī)劃必須符合市場需求,我認為購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃正確與否,應該由市場去檢驗,并不是由發(fā)展商說了算。市場選擇了什么,我們就規(guī)劃什么。目前不少的發(fā)展商在項目定位及規(guī)劃時沒有遵循市場規(guī)律,只從自己期望的角度考慮,一廂情愿地想開發(fā)購物中心,最終項目一定會失敗!

    業(yè)態(tài)規(guī)劃必須遵循市場規(guī)律,這個問題往往沒有引起發(fā)展商足夠的重視。市場經(jīng)濟在中國已經(jīng)實行30年,在商業(yè)地產(chǎn)似乎沒有很好的應用。

     以北京路為例,北京路也可以看作一個購物中心,一個扁平的購物中心,其業(yè)態(tài)是沒有專人去進行規(guī)劃的,各式業(yè)態(tài),商家均可以進駐經(jīng)營,前提是有能力去支付很高的租金水平,大家可以看到目前北京路商業(yè)非常繁榮。市場經(jīng)濟的精髓就在于通過各種市場行為及手段來實現(xiàn)資源的有效配置,北京路商業(yè)街就是通過租金水平悄悄地進行業(yè)態(tài)規(guī)劃,不是所有的商家能夠支付高額的租金,就是這個租金水平在業(yè)態(tài)規(guī)劃中的作用。天河城也是這樣,首層高額的租金,只有高額利潤的商家可能承受,同樣是一個市場的選擇過程。因此期望通過只租不售的方式去規(guī)劃購物中心的業(yè)態(tài)本身就存在風險,應該是市場需要什么,我們就規(guī)劃什么,如果市場認同天河城賣臭豆腐,那就讓天河城購物中心成為一個專賣臭豆腐的地方。

     楊軍艇:只租不售是目前國際盛行的購物中心開發(fā)模式,眾多國際大型購物中心開發(fā)商及運營商通過只租不售的模式,獲取長期而穩(wěn)定的租金收益,既帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流,也享受到物業(yè)升值帶來的好處。

    張齡方:的確,只租不售帶來長期而穩(wěn)定的租金收益,但前提是該商業(yè)項目具有較好的發(fā)展前景,否則租金收益從何而來?

    購物中心在國內(nèi)發(fā)展的歷史并不長,無論是開發(fā)、經(jīng)營或管理方面的專業(yè)人才嚴重潰乏,這是購物中心在國內(nèi)進行持續(xù)良性發(fā)展必須面臨的重大考驗之一。以項目開發(fā)為例,在國內(nèi)我們可以見到一些項目,對項目前期研究的投入及重視程度不足,在購物中心如何進行市場定位、業(yè)態(tài)功能如果合理規(guī)劃等問題上未能通過科學的研究及論證就草率決定投資開發(fā),這本身就已構成一個巨大的風險,如果開發(fā)商堅持只租不售,風險的承擔者最終仍然是開發(fā)商;相反,如果發(fā)展商出售部分面積,可以有效把經(jīng)營風險轉嫁到買家上,同時,也把潛在的高收益轉移到買家上。

     另外隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭的日漸激烈,招商壓力不斷增大,使各業(yè)態(tài)商家,尤其是知名零售商家及主力店的議價能力越來越大,逼使購物中心運營商在租金收益上不容易達到理想水平。若采取散租模式,可能提高預期的租金收益,但如果大部分或全部散鋪,缺乏具號召力的主力店,會對整體項目的吸引力構成一定的負面影響,為項目的經(jīng)營失敗埋下伏筆。

     張齡方:購物中心一定要賣,關鍵是如何去賣,有關賣的時點,我認為有幾個思路:

    1項目開業(yè)前賣出 在項目開業(yè)前,可以通過強勢的宣傳推廣,有秩序,有規(guī)劃地出售部分商鋪,能有效降低發(fā)展商資金壓力。正佳在項目開業(yè)前銷售負一層商鋪,套現(xiàn)接近10億;還有中華廣場,北京路名盛廣場,上下九步行街的名匯等項目,都能在項目開業(yè)前通過出售商鋪回籠資金。

    2 項目經(jīng)營中出售 由于發(fā)展商承受巨大的資金壓力,在項目經(jīng)營過程選擇出售都未嘗不是一種緩解資金壓力的方式,特別是當購物中心經(jīng)營情況日漸好轉,發(fā)展商可以賣得一個好價格,收回投資之余還可以獲取利潤,從而繼續(xù)利用收回資金進行新項目開發(fā),但經(jīng)營中出售會面臨風險,若經(jīng)營情況未預理想,售價會面臨壓力,如華南MALL,由于前期經(jīng)營情況不佳,目前整體出售的價格也較低。

     3  資產(chǎn)證券化同樣是一種出售方式,就是利用項目的商業(yè)價值引入策略投資者,甚至是公開上市,這種方式需要結合企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃及所處的發(fā)展階段而定,在合適的時間點執(zhí)行合適的策略。

     以天河城為例,目前的如此高的租金水平,其出售價格一定非常可觀,預期僅僅出售首層便可以超過15億,15億足以再開發(fā)一個天河城;又或者將其資產(chǎn)證券化套現(xiàn)以建設新項目,達到不斷擴張的目的,這才是真正投資者所具備的眼光。

    張齡方:購物中心在出售過程中,我認為出售比例及出售區(qū)域的控制是非常關鍵,一般情況下,購物中心出售的面積不宜超過總面積的25%,荔灣廣場出售的面積超過25%,所以目前經(jīng)營并不理想,正佳出售面積低于25%,所以經(jīng)營漸入佳境;另外,出售的區(qū)域一定要統(tǒng)一,如計劃出售負一層,就只售負一層。切忌各樓層都有部分出售,這會對后期經(jīng)營管理帶來很大的負面影響。

    楊軍艇:誠然,天河城目前取得的輝煌是十年來發(fā)展累積的成果,但是天河城在初期也面臨巨大的投資回收壓力,這也并不是每一個開發(fā)商所能承受的,若開發(fā)商承受不了,項目就可能胎死腹中。

   只租不售和租售結合是購物中心開發(fā)的兩種模式,目前很多人看到了只租不售所帶來的好處,這背后也隱藏著開發(fā)商所承受的巨大壓力。購物中心采用租售結合的開發(fā)模式也不乏成功案例,如廣州的正佳廣場及中華廣場,正是由于當時的出售了一定比例的商鋪,某種程度上得以緩解資金壓力,即使在日后運營上遇到問題,仍然可通過科學的管理得以化解;同時,我們都可以看到,即使是只租不售的項目,也不一定會成功,因此只租不售,或租售結合都不是購物中心成功的必然因素。

    站在發(fā)展商的角度,投資開發(fā)項目是為了實現(xiàn)效益最大化,無論采用可種方式都需要向這個目標邁進,至于是短期效益最大化,或是長期效益最大化,或是發(fā)展商有自身的戰(zhàn)略發(fā)展方向,這都是影響采用何種方式的原因。

   編者寄:兩位專業(yè)人士中,一位是在購物中心開發(fā)運營方面具豐富經(jīng)驗的業(yè)內(nèi)人士,一位是在商業(yè)地產(chǎn)/零售業(yè)咨詢方面的專家,他們在購物中心只租不售,或是一定要出售的問題上各抒己見,或許他們?nèi)匀粓猿值淖约河^點,或許他們都被對方的觀點所說服,但他們的思想,他們的觀點都為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,營運商等各方面人士提供一個思考的空間。

------分隔線----------------------------
------分隔線----------------------------
發(fā)布者資料
張齡方 查看詳細資料 發(fā)送留言 加為好友 用戶等級:高級會員 注冊時間:2011-03-30 17:03 最后登錄:2011-04-08 17:04
推薦    
2025年高爾夫尊中國公開賽總決賽
流浪泡泡聯(lián)合公益機構啟動“泡泡
廣百股份匠心臻推中秋之禮-“你
餐飲人注意!袋鼠參謀開啟正式招
Lamett樂邁石晶重構家居安全標準
小紅書RED LAND上,品牌與用戶成
熱點內(nèi)容   更多
創(chuàng)意突圍賽! 年底廣州7大購物中
常見的促銷種類及特點
從招商到養(yǎng)商(上)
華南商業(yè)觀察:廣州太古匯
軍艇語錄(六十四)
零售業(yè)進軍商業(yè)地產(chǎn)不可再頭腦發(fā)
番禺萬達廣場:發(fā)展前景優(yōu)于白云
在疫情中逆襲的傳統(tǒng)便利店
軍艇語錄(一百一十)
主題百貨生存啟示錄
招商拓展   >>發(fā)布
凱旋利潮玩運動公園火熱招商中
廣州南沙國際郵輪母港商業(yè)綜合體
廣州番禺洛溪稀缺品質型商業(yè)綜合
鉅富中心大型商業(yè)中心、寫字樓面
培訓信息   >>發(fā)布

第一商業(yè)網(wǎng)  m.hsmznbi.cn
主站蜘蛛池模板: 人人妻人人澡人人爽人人精品av | 97色吧| 校园春色综合网 | 国产视频在线播放 | 手机av网址 | 秋霞成人 | 亚洲精品无码久久久影院相关影片 | 亚洲国产成人精品女人久久 | 国产精品12 | 欧美中文字幕无线码视频 | 图片小说视频一区二区 | 亚洲欧美经典 | 古装清宫性艳史 | 麻豆传媒网站在线观看 | 国产精品成人久久电影 | 黑人粗一硬一长一进一爽一a级 | 午夜成年视频 | 最新免费黄色网址 | 5151精品国产人成在线观看 | 91久久久国产精品 | 亚洲精品免费播放 | 天天色成人 | 中文字幕无码av激情不卡 | 精品国产一区二区三区香蕉 | 国产伦精品一区二区三区免费观看 | va婷婷在线免费观看 | 欧洲av在线免费观看 | 国产av综合影院 | 亚洲午夜18毛片在线看 | 中文人妻熟妇乱又伦精品 | 国产精品21p| 日韩视频三区 | youjizzjizz丰满 | 亚洲黄网在线观看 | 丰满少妇被猛烈进av毛片 | 欧美激情免费视频 | 亚洲精品午夜国产va久久成人 | 日本少妇爱做按摩xxxⅹ | 欧美日韩亚洲系列 | 99精品国产综合久久久久久 | 九色琪琪久久综合网天天 | 中国老熟女重囗味hdxx | 久久久久a | 清纯唯美经典一区二区 | 亚洲午夜不卡 | xvideos.蜜桃一区二区 | 国产特级淫片免费看 | a天堂资源 | 欧美高清一区二区三区四区 | 国产精品毛片一区二区在线看 | 日韩精品99久久久久久 | 国产91综合 | 69174欧美丰满少妇猛烈 | 精品一区二区三区免费播放 | 国产精品久久久久久久久毛片 | 久久精品国产精品 | 男人的私人影院 | 日韩69| 国产超碰人人模人人爽人人添 | 日本www黄 | 99国产精品白浆在线观看免费 | 日本囗交做爰视频 | 老司机久久精品视频 | 国内爆初菊对白视频 | 你懂的91 | 噜噜噜视频在线观看 | 日本一级免费视频 | 小视频国产 | 日韩av影视大全 | 亚洲人成在线观看 | 一级片小视频 | 你懂的成人| 欧美巨大另类极品videosbest | 日本高清视频网站www | 黑人巨大精品欧美一区二区三区 | 亚洲欧洲精品一区二区 | 亚洲国产精品久久久久久久久久 | 97av免费视频 | 人妻中出受孕 中文字幕在线 | 日本最大色倩网站www | 一区二区欧美日韩 | 成人乱码一区二区三区av66 | 99久久99久久免费精品蜜桃 | 中文字幕一区二区三区人妻少妇 | 六月丁香婷婷激情 | 中文字幕3| 久久久精品久久日韩一区综合 | 97人妻成人免费视频 | 51国产偷自视频区视频 | 日日碰狠狠添天天爽超碰97久久 | 三上悠亚久久精品 | 亚洲国产天堂一区二区三区 | 手机在线播放av | 色综合久久精品亚洲国产 | 亚洲福利二区 | 97人人模人人爽人人少妇 | 日本视频三区 | 美女久久久久久久 | 国产成a人无v码亚洲福利 | www激情com| 蜜桃视频在线观看污 | 精品国产污污免费网站入口 | 欧美少妇18p | 成人免费观看cn | 免费无码又爽又刺激高潮的视频 | 欧美牲交a欧美牲交aⅴ免费真 | 校园伸入裙底揉捏1v1h | 久久免费视频5 | 日韩在线观看一区二区 | 精精国产xxxx视频在线播放 | 在线观看日韩中文字幕 | 精品国产一区二区在线 | 久久久激情视频 | 国产a一区 | 亚洲国产成人va在线观看天堂 | 精品久久久久久无码中文野结衣 | 邻居少妇张开双腿让我爽一夜图片 | 亚欧乱色 | 久久久亚洲国产美女国产盗摄 | 毛片基地站 | 夜夜精品无码一区二区三区 | 四虎影视在线播免费观看 | 久久久久久毛片精品免费不卡 | 精品国模一区二区三区 | 亚洲三页 | 国产一区二区三区视频播放 | 狠狠色噜噜狠狠狠狠 | 四虎国产精品永久地址99 | 天堂网中文在线观看 | 天堂国产永久综合人亚洲欧美 | 男人的天堂视频网站 | 国产中文一区二区三区 | 91www在线观看| 久久精品亚洲天堂 | 天天干夜夜爽 | 日韩美女网站 | 奇米色婷婷 | 潘金莲性生交大片免费看图片 | 国产91网 | 538任你躁精品视频网免费 | 国产精品久久久久久久久久久久人四虎 | 2019日韩中文字幕mv | 中文字幕久热精品视频在线 | 婷婷射精av这里只有精品 | 人妻另类 专区 欧美 制服 | 国产精品久久久久久69 | 色综合激情 | 亚洲国产精品入口 | 国产v片 | 中文字幕日日夜夜 | 人妻一本久道久久综合久久鬼色 | 中国国语毛片免费观看视频 | 天天鲁一鲁摸一摸爽一爽视频 | 国产啪亚洲国产精品无码 | 最新精品国偷自产在线 | 97在线观看免费高清 | 又污又爽又黄的网站 | av福利网| 蜜桃av一区二区 | 欧美自拍亚洲综合丝袜 | 欧美性猛交| 一区不卡在线 | 无遮挡h肉动漫在线观看 | 日本精品一区二区在线观看 | 美女扒开奶罩露出奶头视频网站 | 亚洲国产天堂久久综合 | 最新国产三级 | 久久人妻内射无码一区三区 | 欧美午夜视频在线观看 | 极品少妇被啪到呻吟喷水 | 狠狠做六月爱婷婷综合aⅴ 狠狠做深爱婷婷综合一区 狠久久 | 国产精品s色 | 精品国产精品国产偷麻豆 | 色婷婷六月 | 日本猛少妇色xxxxx猛叫 | ass丰满少妇bsspicss | 五月婷婷中文字幕 | 高潮久久久久久 | 日本三级欧美三级人妇视频黑白配 | 亚洲免费av网站 | 成 人 黄 色 视频免费播放 | 欧美三级毛片 | 人人干av| 国产精品美女久久久久av爽李琼 | 性猛交富婆xxxx乱大 | 国产精品av在线 | 黑人操日本女人视频 | 无套内射极品少妇chinese | 久草超碰 | 啪啪五月天 | 免费久久一级欧美特大黄 | 97人人模人人爽人人喊0 | 成av人片在线观看www | 国产视频久久久久久 | 中文日韩| 在线精品亚洲一区二区佐佐木明希 | 国产精品国产三级国产a | 久久瑟瑟| 午夜视频大全 | 在线观看亚洲国产精品 | 91蝌蚪视频在线 | 蜜桃免费在线视频 | 精品一二区 | 热热99| 欧美视频二区欧美影视 | 久久久精品免费视频 | 三级艳丽杨钰莹三级 | 亚洲精品一品区二品区三品区 | 樱井莉亚av | xxddcc羞羞答答网址. | 婷婷综合精品 | 黄色一区二区三区 | 农村女人做爰毛片 | а√天堂资源中文最新版地址 | 国产精品无码免费专区午夜 | 国产美女喷水视频 | 先锋av资源在线 | 精品久久久无码中文字幕 | 97狠狠干| 91中文国产| 露脸叫床粗话东北少妇 | 国产精品久久无码一区二区三区网 | 国产又黄又大又粗视频 | 麻豆一区一区三区四区 | 亚洲精品性视频 | 91精产国品一二三 | 9999精品| 国产一级做a爰片久久毛片男男 | 国内女人喷潮完整视频 | 亚洲色图偷窥自拍 | 分分操免费视频在线观看 | 国产又粗又猛又爽又黄的视频9 | 欧美午夜精品久久久久久孕妇 | 国产一级片免费播放 | 黄色免费的视频 | 亚洲免费观看在线视频 | 国产成人8x视频一区二区 | а√在线中文网新版地址在线 | 国产免费精彩视频 | 理论片黄色| 日韩放荡少妇无码视频 | 毛片你懂的 | 天天噜日日噜狠狠噜免费 | 特级黄色 一级播放 | 天干天干天啪啪夜爽爽av软件 | 国内自拍xxxx18| 日韩在线精品成人av在线 | 97久久偷偷做嫩草影院免费看 | 国产高潮刺激叫喊视频 | 欧美日韩国产一区 | 狠狠精品干练久久久无码中文字幕 | 四虎影视亚洲精品一区二区 | 国产九九在线视频 | 18精品爽国产白嫩精品 | 久草综合在线视频 | 91日批| 九九亚洲精品 | 日韩欧美精品中文字幕 | 中文在线√天堂 | 国内丰满少妇猛烈精品播 | 日本欧美久久久久免费播放网 | 国产精品久久久久久久久借妻 | 亚洲欧美在线成人 | 国产成人精品一区二三区四区五区 | 国产精品嫩草55av | 四虎永久免费 | 国产–第1页–屁屁影院 | 拔插拔插海外华人免费视频 | 欧美一区网站 | xvideos成人免费中文版 | 日本一区二区黄色 | 激情二区| 特大黑人巨交吊性xxxx视频 | 夜夜爽av | 成人综合区 | 一级持黄录像免费观看 | 黑人狂躁日本妞一区二区三区 | 欧美午夜理伦三级在线观看吃奶汁 | av黄色软件 | 性色做爰片在线观看ww | 99精品国产一区二区三区不卡 | 99re在线视频免费观看 | 99久久婷婷国产综合精品电影 | 免费女同毛片在线观看 | 亚洲欧美日韩国产成人精品影院 | 国产成人精品一区二区阿娇陈冠希 | 亚洲调教 | 日韩欧美一区二区在线观看视频 | 中文字幕在线视频观看 | 欧美激情综合亚洲一二区 | 超碰精品| 久久99精品久久久秒播软件优势 | 亚洲乱码国产乱码精品精的特点 | 天天色综合av | 欧美精品在欧美一区二区少妇 | 日韩中文字幕区一区有砖一区 | 国产高潮好爽受不了了夜色 | 午夜丰满少妇性开放视频 | 快色污 | 91精品国产色综合久久不卡蜜臀 | 久久精品店 | 性猛色xxxxx富婆| 欧美高潮视频 | 亚洲男女在线 | 国产v亚洲v天堂a无码 | 欧美日韩精品一区二区在线播放 | 亚洲日本综合 | 精品乱码久久久久久中文字幕 | 天天射夜夜 | 国产精品极品美女自在线观看免费 | 97精品人人妻人人 | 99久久国产露脸精品吞精 | 依人在线| 色视频在线观看网站 | 偷拍富婆做爰太猛视频 | 色xxxxxx| 黄色中文字幕 | 无码人妻精品一区二区蜜桃百度 | 亚洲成年| 你懂的网站在线观看 | 五十高熟中文 | 东北少妇高潮抽搐 | 亚洲欧美www| 日韩1区| 日本免费一区二区三区高清视频 | 日韩一级淫片 | 国产色视频 | 小sao货水好多真紧h无码视频 | 亚洲精品毛片一区二区 | 永久免费的av在线电影网 | 农村少妇野战做爰全过程 | 娇妻被黑人粗大高潮白浆 | 午夜影院免费看 | 在线观看的网站 | 日本少妇一级 | 欧美黄在线 | 最新国自产拍小视频 | 欧美黑人又粗又大又爽免费 | 中文字幕精品久久 | 呦交小u女精品视频 | 无码一区二区三区视频 | 巨大乳の揉んで乳榨り奶水 | 国产精品186在线观看在线播放 | 日韩视频专区 | 在线观看91精品国产网站 | 最大胆裸体人体牲交 | 在线看片中文字幕 | 美女高潮黄又色高清视频免费 | 久久亚洲一区二区三区成人国产 | 久久久久人妻精品区一 | 亚洲精品成人无码中文毛片不卡 | 美国黄色毛片一级 | 国产精品三 | 天天躁狠狠躁狠狠躁性色牛牛影视 | 国产乱码久久久久 | 91av片| 国产区视频| 欧美日韩黄色网 | 欧美日韩一区二区三区四区在线观看 | 国产精品无码一区二区在线 | 99久久精品国产亚洲 | 丁香六月婷婷开心婷婷网 | 免费萌白酱国产一区二区三区 | 深夜福利网站 | 欧美性猛交xxxxx水多 | 色综合久久精品亚洲国产 | 久久久久人妻精品一区三寸蜜桃 | 中出中文字幕 | 精品av无码国产一区二区 | 精品欧美乱码久久久久久1区2区 | av片网站| 免费观看日本污污ww网站 | 99精品国产九九国产精品 | 丰满少妇夜夜爽爽高潮水网站 | 麻豆av免费在线 | 国产精品自在自线视频 | 亚洲 精品 综合 精品 自拍 | 中文字幕高清在线观看 | 五月天婷婷在线观看 | 97精品久久久午夜一区二区三区 | 日韩三级视频在线观看 | 亚洲欧美va天堂人熟伦 | 伊人久久大香线蕉综合5g | 精品国产乱码久久久 | 青草青草视频2免费观看 | 久久久一级片 | 久久精品无码一区二区日韩av | 欧美一级日韩 | 色久天堂| 日韩精品亚洲人成在线观看 | 一区二区三区日韩视频在线观看 | 国产精品伦视频 | 天堂аⅴ在线最新版在线 | 爱爱视频一区 | va婷婷在线免费观看 | 免费乱理伦片在线观看夜 | 国产亚洲成av人片在线观看下载 | 欧美人妖aa1片 | 国产 国语对白 露脸 | 强开乳罩摸双乳吃奶羞羞www | 解开人妻的裙子猛烈进入 | 无码日韩人妻精品久久蜜桃 | 性欧美高清come | 亚洲乱码日产精品bd | 果冻传媒18禁免费视频 | 91精品国产91久久久久久 | 污污视频网站在线免费观看 | 国产视频一区二区三区在线播放 | 少妇性l交大片欧洲热妇乱xxx | 国产乡下妇女三片 | 亚洲精品a | 色啊色 | 少妇影院在线观看 | 欧美视频日韩 | 伊人久久激情 | 欧类av怡春院 | 色77777| 在线亚洲自拍 | 午夜福利在线永久视频 | 免费无码肉片在线观看 | 欧美级毛片 | 天堂а√在线中文在线最新版 | 亚洲欧洲精品成人久久曰 | 国产精品一线二线 | 日韩欧美在线免费观看 | 国产精品视频99 | 日韩大片在线 | 2018天天躁,夜夜躁 | 不卡黄色 | 在线免费观看av片 | 99精品国产丝袜在线拍国语 | 草在线 | 日韩一级在线观看视频 | 求个av网站| 懂色av一区二区三区蜜臀 | 中文字幕美人妻亅u乚一596 | 麻豆精品国产精华精华液好用吗 | 国产91在线看 | 青青青在线观看视频 | 无尽3d精品hentai在线视频 | 免费观看黄色 | 女人内谢aaaa免费视频 | 久久九九兔免费精品6 | av无码精品一区二区三区宅噜噜 | 久久久久久久久久久久久久久久久久 | 91小视频 | 国产情侣av自拍 | 无套内谢少妇露脸 | 天堂成人在线观看 | 国产美女在线观看免费 | 色婷婷av一区二区三区gif | 精品无码国产av一区二区三区 | 午夜影院在线播放 | 亚洲 欧美 日韩 综合 | 在线免费观看黄视频 | 在线观看网址你懂的 | 日本欧美久久久免费播放网 | 精品人伦一区二区三区 | 天天做天天爱夜夜爽导航 | 麻豆做爰免费观看 | 伦理东北丰满少妇 | 亚洲高清揄拍自拍午夜婷婷 | 欧美特黄特色视频 | 国产清纯白嫩美女正无套播放 | 狠狠色丁香久久综合网 | 欧美自拍亚洲综合丝袜 | 激情黄色小说网站 | 女人张开腿让男人桶个爽 | 免费看片成人 | 日韩激情小说 | 毛片在线免费 | 天堂√在线中文最新版8 | 偷窥目拍性综合图区 | 久久久久久久久久久久网站 | 亚洲一区二区不卡在线观看 | 污污的视频网站在线观看 | 亚洲欧美一区二区在线观看 | 40岁丰满东北少妇毛片 | 男人的天堂avav | 香蕉久久夜色精品国产更新时间 | 国产亚洲第一伦理片在线c 国产亚洲精品久久久久动 国产亚洲精品久久久久久大师 | 国产色婷婷精品综合在线 | 国产91色在线 | 免费 | 免费在线观看一区 | 富婆找两个黑人3p在线视频 | 欧美孕妇变态重口另类 | 一二三四在线观看免费视频 | 久久久久久国产精品 | 中文字幕精品亚洲 | 日韩精品――中文字幕 | 经典国产乱子伦精品视频 | 少妇乱子伦在线播放 | 日韩成人动漫在线观看 | 羞羞色院91精品网站 | 日韩一区二区三区视频 | 欧美日韩精品区 | 久久久久av无码免费网 | 天海翼精品久久中文字幕 | 国产成人精品综合久久久久 | 亚洲精品一区二区三区在线观看 | 国产在线久| 欧洲少妇ooo| 国产精品538一区二区在线 | 在线精品小视频 | 高潮毛片无遮挡高清免费 | 国产高清在线观看视频 | 午夜视频在线观看网站 | 久久精品一区二区三区中文字幕 | 毛葺葺老太做受视频 | 亚洲产国偷v产偷v自拍色戒 | 不卡av在线免费观看 | 国产亚洲精品久久久久婷婷瑜伽 | 中文字幕国产精品 | 夜夜添无码试看一区二区三区 | 久久综合亚洲 | 久久精品国产一区二区三区 | 亚洲日韩国产一区二区三区 | 一本无码久本草在线中文字幕dvd | 精品人妻va出轨中文字幕 | 国产东北女人做受av | 国产精品亚 | 一级一片免费播放 | 亚洲精品乱码久久久久久9色 | 理论片午午伦夜理片久久 | 欧美日韩精品一区二区在线播放 | 午夜精品视频 | www.av在线| 亚洲一区二区三区无码中文字幕 | 久久99久久99精品蜜柚传媒 | 精品国产乱码久久久久久1区二区 | 91刺激视频 | 国产91在线观看 | 与亲女洗澡时伦了毛片 | 久久国产成人 | 综合国产在线 | 久久久人成影片一区二区三区 | 夜夜草| 男人靠女人免费视频网站 | 久久蜜桃资源一区二区老牛 | 亚洲欧洲无码一区二区三区 | 大屁股肥熟女流白浆 | 偷拍盗摄66av99 | 激情网站免费 | 强行糟蹋人妻hd中文 | 精品久久久久久久久久久国产字幕 | 亚洲一区和二区 | 极品美妇后花庭翘臀娇吟小说 | 18禁在线永久免费观看 | 91张津瑜 午夜在线播放 | 精产国品一二三区 | 亚洲人成777 | 一级黄色片久久 | 欧美日激情| 午夜看片在线 | 最新国产在线视频 | 鲁鲁在线 | 美女初尝巨物嗷嗷叫自拍视频 | 国产精品伦一区二区三级视频 | 国产在线一 | av片一区二区三区 | 丰满少妇免费做爰大片人 | 亚洲精品乱码久久久久久蜜桃91 | 日本三级韩国三级美三级91 | 又爽又色禁片1000视频免费看 | 亚洲乱码一区二区三区三上悠亚 | 欧美一级性视频 | 国产精品一区亚洲二区日本三区 | 日韩少妇乱码一区二区三区免费 | 国产精品久久久久永久免费 | 777色婷婷视频二三区 | 国产精品久久婷婷六月丁香 | 亚洲欧美日韩专区 | 国产熟人av一二三区 | 亚洲6080yy久久无码产自国产 | 亚洲人 女学生 打屁股 得到 | 国产女主播在线喷水呻吟 | 久久一区二区三区视频 | 国产免国产免费 | 伊人久久久久久久久久久久久 | 欧美性猛交xxxx免费视频软件 | 东京热一本无码av | 99精品视频在线播放免费 | vvvv88亚洲精品欧美精品 | 欧美日韩综合一区二区三区 | 亚洲国产丝袜在线观看 | 欧美日韩一区二区三区不卡 | 自拍一级片| 色乱码一区二区三在线看 | 成人午夜免费毛片 | 91社区视频 | 丝袜国产在线 | 三级福利视频 | 成人涩涩网 | 成人无码免费一区二区三区 | 国产中文字幕一区二区 | 又粗又大内射免费视频小说 | 国产一级aa大片毛片 | 国产又粗又猛又爽又黄的视频文字 | 日韩丝袜另类精品av二区 | 国产吴梦梦无套系列 | 人妻少妇精品视频专区 | 国产精品狼人久久久久影院 | 毛片黄片免费看 | 久久久99国产精品免费 | 夜夜高潮天天爽欧美 | 女人扒开腿让男人桶到爽 | 色综合免费视频 | www色| 久久久精品美女 | 激情av网站 | 成人亚洲视频 | 久久99精品久久久久久9鸭 | 亚洲欧美国产免费综合视频 | 国产精品美女高潮视频 | 少妇aa|