免费的三级毛片-免费的毛片视频-免费的看黄网站-免费的黄网站-免费的黄视频-免费的黄色片视频

 
會員 密碼 注冊 會員權(quán)益
  會員博客
關(guān)鍵字
 
 

購物中心只租不售?

時間:2011-04-08 18:09來源: 作者:張齡方
2008-04-03

購物中心只租不售?購物中心一定要賣!


    商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營管理中流傳一個"真理",購物中心采用只租不售的開發(fā)模式才可能成功,以大家所熟知的廣州天河城為例,建成后只租不售, 1996年開業(yè),經(jīng)營至今可謂取得業(yè)界矚目的巨大成功,并成為業(yè)內(nèi)爭相仿效借鑒學習的對象。目前廣州天河城首層的最高租金已突破3000元/平方米,年租金收入接近4億元。同時也由于只租不售,天河城前期的投入花了10年才全部收回,這對于一些資金實力不雄厚的開發(fā)商不能不說是一個嚴峻的考驗。

   另一方面,商業(yè)地產(chǎn)的的經(jīng)營一直都面臨一個難題,對于已經(jīng)出售的商鋪,由于物業(yè)持有者沒有所有權(quán),對于項目的統(tǒng)一規(guī)劃和招商無形是個不小的難題。

    那么對于購物中心究竟是只租不售,或是租售結(jié)合呢?在該問題上,兩位在商業(yè)地產(chǎn)運營及咨詢的專業(yè)人士就此展開激烈的探討:

    楊軍艇,原天河城副總裁,現(xiàn)任百嘉信集團副總裁。較早期曾經(jīng)提出"購物中心堅持只租不售,才能獲成功;經(jīng)營失敗的購物中心大多由于分散售出其物業(yè)的所有權(quán),從而導致后期經(jīng)營的失敗"。

    張齡方,商業(yè)地產(chǎn)/零售業(yè)咨詢及市場研究專家,歷經(jīng)大量商業(yè)地產(chǎn)個案研究,從不少的商業(yè)個案發(fā)展軌跡中找到規(guī)律:從投資商的角度來講,購物中心應(yīng)該按一定比例,有規(guī)劃地進行租和售,經(jīng)營者的首要使命是保障投資商的利益,減低開發(fā)商的風險和資金壓力,只要租售比例恰當,同樣可以獲取成功。只租不售并不能從根本上避免業(yè)態(tài)組合不合理、租金水平低或出租率低的情況出現(xiàn),購物中心的租金水平和業(yè)態(tài)組合一定是通過市場之手來不斷調(diào)節(jié),直至達到理想狀態(tài),所以購物中心一定要賣,關(guān)鍵是如何賣!

     楊軍艇:購物中心只租不售,可確保項目經(jīng)營規(guī)劃的統(tǒng)一,提升項目形象,利于項目長遠發(fā)展,一旦購物中心出售的比例失控,業(yè)主與營運商利益容易產(chǎn)生矛盾及沖突,也加大了后期營運方管理的難度。

    張齡方:購物中心應(yīng)按一定比例租售結(jié)合,既能確保開發(fā)商的利益,減低開發(fā)商的資金壓力;如果租售比例合理,同樣可以實現(xiàn)經(jīng)營規(guī)劃的統(tǒng)一,確保項目可持續(xù)發(fā)展。租售結(jié)合的模式,就是租一部分售一部分,開發(fā)商可將部分物業(yè)出售以平衡資金壓力和經(jīng)營風險的矛盾;然后將主要租金承受力強的地方進行租賃經(jīng)營,通過市場之手來調(diào)節(jié)租金水平,最終將會到達一個理想的平衡狀態(tài)。

   楊軍艇:如果購物中心部分商鋪出售,往往會引起業(yè)主利益與購物中心整體利益的矛盾,如正佳廣場出售負一層后,引起業(yè)主與經(jīng)營方的矛盾。

    張齡方:購物中心的開發(fā)需要投入大量的資金,如果需要持續(xù)滾動開發(fā),開發(fā)商則需要在項目建成后就回收一部分資金,即使勉強開業(yè),經(jīng)營一段時間后,也會因資金問題而將整個項目轉(zhuǎn)手或出讓。購物中心并不是一開業(yè)就能馬上做旺以及達到較高租金水平的,市場的培育需要經(jīng)過相當一段時間,即使在商業(yè)繁華地段也不例外,正佳廣場就是一個例子,剛開業(yè)時人流稀疏,與人滿為患的天河城相比簡直天壤之別。但經(jīng)過2年多的市場培育和一浪接一浪的市場推廣活動,目前正佳廣場已逐漸被市場所接受,現(xiàn)在正佳廣場的租金水平也達到了比較理想的狀態(tài),這正是市場無形之手在產(chǎn)生調(diào)節(jié)作用;相反某些項目由于資金不足,連市場培育期,甚至開業(yè)期都熬不過。
楊軍艇:只租不售可以較好地控制購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃,防止由于業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂而導致購物中心的經(jīng)營不善。如果商鋪已經(jīng)出售,商鋪業(yè)主只關(guān)注租金水平,只要商家能支付租金,商鋪業(yè)主對于商家經(jīng)營的業(yè)態(tài)是毫不理會的。這就給購物中心經(jīng)營者帶來管理難度。

     張齡方:購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃是有必要的,但業(yè)態(tài)規(guī)劃必須符合市場需求,我認為購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃正確與否,應(yīng)該由市場去檢驗,并不是由發(fā)展商說了算。市場選擇了什么,我們就規(guī)劃什么。目前不少的發(fā)展商在項目定位及規(guī)劃時沒有遵循市場規(guī)律,只從自己期望的角度考慮,一廂情愿地想開發(fā)購物中心,最終項目一定會失敗!

    業(yè)態(tài)規(guī)劃必須遵循市場規(guī)律,這個問題往往沒有引起發(fā)展商足夠的重視。市場經(jīng)濟在中國已經(jīng)實行30年,在商業(yè)地產(chǎn)似乎沒有很好的應(yīng)用。

     以北京路為例,北京路也可以看作一個購物中心,一個扁平的購物中心,其業(yè)態(tài)是沒有專人去進行規(guī)劃的,各式業(yè)態(tài),商家均可以進駐經(jīng)營,前提是有能力去支付很高的租金水平,大家可以看到目前北京路商業(yè)非常繁榮。市場經(jīng)濟的精髓就在于通過各種市場行為及手段來實現(xiàn)資源的有效配置,北京路商業(yè)街就是通過租金水平悄悄地進行業(yè)態(tài)規(guī)劃,不是所有的商家能夠支付高額的租金,就是這個租金水平在業(yè)態(tài)規(guī)劃中的作用。天河城也是這樣,首層高額的租金,只有高額利潤的商家可能承受,同樣是一個市場的選擇過程。因此期望通過只租不售的方式去規(guī)劃購物中心的業(yè)態(tài)本身就存在風險,應(yīng)該是市場需要什么,我們就規(guī)劃什么,如果市場認同天河城賣臭豆腐,那就讓天河城購物中心成為一個專賣臭豆腐的地方。

     楊軍艇:只租不售是目前國際盛行的購物中心開發(fā)模式,眾多國際大型購物中心開發(fā)商及運營商通過只租不售的模式,獲取長期而穩(wěn)定的租金收益,既帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流,也享受到物業(yè)升值帶來的好處。

    張齡方:的確,只租不售帶來長期而穩(wěn)定的租金收益,但前提是該商業(yè)項目具有較好的發(fā)展前景,否則租金收益從何而來?

    購物中心在國內(nèi)發(fā)展的歷史并不長,無論是開發(fā)、經(jīng)營或管理方面的專業(yè)人才嚴重潰乏,這是購物中心在國內(nèi)進行持續(xù)良性發(fā)展必須面臨的重大考驗之一。以項目開發(fā)為例,在國內(nèi)我們可以見到一些項目,對項目前期研究的投入及重視程度不足,在購物中心如何進行市場定位、業(yè)態(tài)功能如果合理規(guī)劃等問題上未能通過科學的研究及論證就草率決定投資開發(fā),這本身就已構(gòu)成一個巨大的風險,如果開發(fā)商堅持只租不售,風險的承擔者最終仍然是開發(fā)商;相反,如果發(fā)展商出售部分面積,可以有效把經(jīng)營風險轉(zhuǎn)嫁到買家上,同時,也把潛在的高收益轉(zhuǎn)移到買家上。

     另外隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭的日漸激烈,招商壓力不斷增大,使各業(yè)態(tài)商家,尤其是知名零售商家及主力店的議價能力越來越大,逼使購物中心運營商在租金收益上不容易達到理想水平。若采取散租模式,可能提高預(yù)期的租金收益,但如果大部分或全部散鋪,缺乏具號召力的主力店,會對整體項目的吸引力構(gòu)成一定的負面影響,為項目的經(jīng)營失敗埋下伏筆。

     張齡方:購物中心一定要賣,關(guān)鍵是如何去賣,有關(guān)賣的時點,我認為有幾個思路:

    1項目開業(yè)前賣出 在項目開業(yè)前,可以通過強勢的宣傳推廣,有秩序,有規(guī)劃地出售部分商鋪,能有效降低發(fā)展商資金壓力。正佳在項目開業(yè)前銷售負一層商鋪,套現(xiàn)接近10億;還有中華廣場,北京路名盛廣場,上下九步行街的名匯等項目,都能在項目開業(yè)前通過出售商鋪回籠資金。

    2 項目經(jīng)營中出售 由于發(fā)展商承受巨大的資金壓力,在項目經(jīng)營過程選擇出售都未嘗不是一種緩解資金壓力的方式,特別是當購物中心經(jīng)營情況日漸好轉(zhuǎn),發(fā)展商可以賣得一個好價格,收回投資之余還可以獲取利潤,從而繼續(xù)利用收回資金進行新項目開發(fā),但經(jīng)營中出售會面臨風險,若經(jīng)營情況未預(yù)理想,售價會面臨壓力,如華南MALL,由于前期經(jīng)營情況不佳,目前整體出售的價格也較低。

     3  資產(chǎn)證券化同樣是一種出售方式,就是利用項目的商業(yè)價值引入策略投資者,甚至是公開上市,這種方式需要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃及所處的發(fā)展階段而定,在合適的時間點執(zhí)行合適的策略。

     以天河城為例,目前的如此高的租金水平,其出售價格一定非常可觀,預(yù)期僅僅出售首層便可以超過15億,15億足以再開發(fā)一個天河城;又或者將其資產(chǎn)證券化套現(xiàn)以建設(shè)新項目,達到不斷擴張的目的,這才是真正投資者所具備的眼光。

    張齡方:購物中心在出售過程中,我認為出售比例及出售區(qū)域的控制是非常關(guān)鍵,一般情況下,購物中心出售的面積不宜超過總面積的25%,荔灣廣場出售的面積超過25%,所以目前經(jīng)營并不理想,正佳出售面積低于25%,所以經(jīng)營漸入佳境;另外,出售的區(qū)域一定要統(tǒng)一,如計劃出售負一層,就只售負一層。切忌各樓層都有部分出售,這會對后期經(jīng)營管理帶來很大的負面影響。

    楊軍艇:誠然,天河城目前取得的輝煌是十年來發(fā)展累積的成果,但是天河城在初期也面臨巨大的投資回收壓力,這也并不是每一個開發(fā)商所能承受的,若開發(fā)商承受不了,項目就可能胎死腹中。

   只租不售和租售結(jié)合是購物中心開發(fā)的兩種模式,目前很多人看到了只租不售所帶來的好處,這背后也隱藏著開發(fā)商所承受的巨大壓力。購物中心采用租售結(jié)合的開發(fā)模式也不乏成功案例,如廣州的正佳廣場及中華廣場,正是由于當時的出售了一定比例的商鋪,某種程度上得以緩解資金壓力,即使在日后運營上遇到問題,仍然可通過科學的管理得以化解;同時,我們都可以看到,即使是只租不售的項目,也不一定會成功,因此只租不售,或租售結(jié)合都不是購物中心成功的必然因素。

    站在發(fā)展商的角度,投資開發(fā)項目是為了實現(xiàn)效益最大化,無論采用可種方式都需要向這個目標邁進,至于是短期效益最大化,或是長期效益最大化,或是發(fā)展商有自身的戰(zhàn)略發(fā)展方向,這都是影響采用何種方式的原因。

   編者寄:兩位專業(yè)人士中,一位是在購物中心開發(fā)運營方面具豐富經(jīng)驗的業(yè)內(nèi)人士,一位是在商業(yè)地產(chǎn)/零售業(yè)咨詢方面的專家,他們在購物中心只租不售,或是一定要出售的問題上各抒己見,或許他們?nèi)匀粓猿值淖约河^點,或許他們都被對方的觀點所說服,但他們的思想,他們的觀點都為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,營運商等各方面人士提供一個思考的空間。

------分隔線----------------------------
------分隔線----------------------------
發(fā)布者資料
張齡方 查看詳細資料 發(fā)送留言 加為好友 用戶等級:高級會員 注冊時間:2011-03-30 17:03 最后登錄:2011-04-08 17:04
推薦    
Lamett樂邁石晶重構(gòu)家居安全標準
小紅書RED LAND上,品牌與用戶成
“大家好運會”城市嘉年華燃爆in
想吃碳水卻怕升糖? 盒馬推出40
博約科技十五周年慶典隆重舉行
麥當勞中國首發(fā)《金拱門八周年美
熱點內(nèi)容   更多
創(chuàng)意突圍賽! 年底廣州7大購物中
常見的促銷種類及特點
從招商到養(yǎng)商(上)
華南商業(yè)觀察:廣州太古匯
軍艇語錄(六十四)
零售業(yè)進軍商業(yè)地產(chǎn)不可再頭腦發(fā)
番禺萬達廣場:發(fā)展前景優(yōu)于白云
在疫情中逆襲的傳統(tǒng)便利店
軍艇語錄(一百一十)
主題百貨生存啟示錄
招商拓展   >>發(fā)布
凱旋利潮玩運動公園火熱招商中
廣州南沙國際郵輪母港商業(yè)綜合體
廣州番禺洛溪稀缺品質(zhì)型商業(yè)綜合
鉅富中心大型商業(yè)中心、寫字樓面
培訓信息   >>發(fā)布

第一商業(yè)網(wǎng)  m.hsmznbi.cn
主站蜘蛛池模板: 精品国产乱码一区二区三 | av免费看在线 | 久久综合五月丁香久久激情 | 久草视频在线观 | 关秀媚三级露全乳 | 五十路亲子中出在线观看 | 中文字幕成人精品久久不卡 | 成人性生生活性生交免费 | 在线观看一区二区三区av | 婷婷精品进入 | 欧洲美女黑人粗性暴交视频 | 日韩综合无码一区二区 | 亚洲国产精品久久艾草 | 冲田杏梨av一区二区三区 | 亚洲人成伊人成综合网小说 | 欧美一级黄色毛片 | 日本色区| 久久妇女高潮喷水多 | 成人在线观看av | 五月婷婷丁香综合 | 国产黄色小说 | 日本aⅴ免费视频一区二区三区 | 亚洲精品国产一区二区精华液 | 亚洲成aⅴ人在线观看 | 欧美人与性动交zoz0z | 色综合av综合无码综合网站 | 免费夜色污私人影院在线观看 | 开心成人激情 | 丰满饥渴老女人hd69av | 日韩福利网 | aaaaav| 日本少妇一级片 | 国产精品9999久久久久 | 十八禁无码免费网站 | 欧美群妇大交群中文字幕 | 中文字幕免费一区 | 一本大道道香蕉a又又又 | 337p粉嫩大胆噜噜噜噜69影视 | 国产精品国产三级国产aⅴ9色 | 国色天香社区在线视频 | 国产精品 欧美激情 | 91国偷自产一区二区开放时间 | 国产精品18久久久久白浆软件 | 麻豆影视在线播放 | 国产精品久久久久久久久久妞妞 | 色一情一乱一伦一视频免费看 | 亚洲处破女av日韩精品 | 3d动漫精品啪啪一区二区中 | 国产偷国产偷亚洲高清人 | 国产欧美日韩精品一区二区三区 | 91免费网 | 无码办公室丝袜ol中文字幕 | 国产高清在线观看 | 成年免费视频黄网站在线观看 | 欧美一区二区在线播放 | 97人妻精品一区二区三区 | www.操| 美丽姑娘国语版在线播放 | 狠狠躁天天躁中文字幕无码 | 无码av最新无码av专区 | 中文精品一区二区 | 96精品高清视频在线观看软件 | 天下第一社区视频www日本 | 国产黄色片免费观看 | 艳妇av | 亚洲区日韩精品中文字幕 | 亚洲国产精品成人久久蜜臀 | 免费看的黄色录像 | 欧美精品久久 | 欧美人与野| 成人国产在线视频 | 天堂av片| 久草新在线| 精品黑人一区二区三区久久 | 五月天综合激情 | 亚洲男女在线观看 | 国产伦精品一区二区三 | 欧美国产一区二区三区激情无套 | 超高清日韩aⅴ大片美女图片 | 最新免费av | 男女啪啪做爰高潮免费网站 | 樱花草在线社区www 国产又爽又黄又刺激的视频 | 免费毛片一区二区三区 | 愉拍自拍第43页免费 | 人成精品| 九九热久久免费视频 | 久久久久久99av无码免费网站 | 国产在线精 | 天堂网在线播放 | 日韩欧美视频网站 | julia无码中文字幕一区 | 国产一级小视频 | 国产一区二区三区成人久久片老牛 | 亚洲乱码精品久久久久 | 成人午夜电影福利免费 | 国产成人欧美一区二区三区一色天 | 夜夜高潮夜夜爽夜夜爱 | 国产综合久久久 | 日本精品久久久久中文字幕乱中年 | www夜插内射视频网站 | 最新久久 | 小明看欧美日韩免费视频 | 中文字幕丰满乱子伦无码专区 | 图片区小说区另类春色 | 97超碰福利 | 亚洲色成人网站www永久男男 | 久一区二区三区 | 欧美大荫蒂xxx | 人妻夜夜爽天天爽三区 | 男女羞羞视频网站18 | v在线| vr成人啪啪影视 | 日韩精品在线观看视频 | 真人真事免费毛片 | 伊人网色 | 一级国产航空美女毛片内谢 | 一区二区三区在线免费观看视频 | 国产欧美精品一区二区三区-老狼 | 久久精品噜噜噜成人88aⅴ | 天堂视频在线 | 免费超碰在线观看 | 国产精品天天看天天狠 | 在线一区二区三区视频 | 日本乱子伦xxxx | 国产精品女主播一区二区三区 | 欧美日韩不卡合集视频 | 成人看的毛片 | 无码专区人妻系列日韩精品 | 亚洲午夜成aⅴ人片 | 日韩欧美一区二区三区免费观看 | 日本三级吹潮 | 狠狠色丁香久久婷婷综合五月 | 精品日韩在线视频 | 欧美一级在线观看 | 日本做爰高潮视频 | 体内谢xxxxx视少妇频 | 日本欧美一区二区免费视频 | 在线亚洲午夜片av大片 | 176精品免费 | 黄久久久| 国产精品入口网站7777 | 国产亚洲精品精品精品 | 亚洲国产成人精品女人久久 | 日本大片免a费观看视频三区 | 亚洲妇熟xxxx妇色黄 | 91精品国产99久久久久久红楼 | 亚洲国内自拍 | 999久久欧美人妻一区二区 | 日韩福利视频一区 | 午夜成人亚洲理论片在线观看 | 成人免费看黄yyy456 | 午夜色图 | 国产mv欧美mv日产mv免费 | 日韩毛片欧美一级a | 日韩av不卡在线播放 | 黄色一级大片在线观看 | 无码专区亚洲综合另类 | 黑巨茎大战欧美白妞 | 色哟哟免费观看 | 粉嫩精品国产色综合久久不8 | 91精品国产综合久久香蕉最新版 | 国产猛男猛女超爽免费视频 | 天堂av网站 | 92看片淫黄大片看国产片图片 | 日本五十肥熟交尾 | 麻豆av一区二区 | 久久精品国产色蜜蜜麻豆 | 国产午夜福利亚洲第一 | 丰满少妇在线观看网站 | 制服丨自拍丨欧美丨动漫丨 | 成人午夜高潮a∨猛片 | 欧美大片在线免费观看 | 国产亚洲精品久久久久久大师 | 成人毛片在线 | 全球成人中文在线 | 影音先锋亚洲精品 | 一区二区乱子伦在线播放 | 成年美女黄网色视频免费4399 | av香港经典三级级 在线 | 国产黄色片视频 | 日韩毛毛片 | 久久久久国产a免费观看rela | 欧美国产日产一区二区 | 99久久精品久久久久久清纯 | 美女黄色一级视频 | 大尺度无遮挡激烈床震网站 | 男女又爽又黄 | 韩国av免费在线 | 久草在线综合 | 少妇高潮太爽了在线观看 | 性高潮久久久久久 | 一级黄色小视频 | 国产中文字幕精品 | 国产又大又硬又粗无遮挡 | 超碰在线人| 国产精品久久久久久久模特 | 国产精品亚洲欧美日韩久久制服诱 | 国产又大又硬又爽免费视频试 | 亚洲天堂男人网 | 日韩资源 | 亚洲欧美日韩精品久久 | 亚洲国产精品国自产拍av秋霞 | 少妇又色又紧又爽又刺激视频 | 欧美亚洲影院 | 欧美一区2区三区4区公司 | 欧美国产精品一区二区 | 国产h在线观看 | 亚洲熟女综合一区二区三区 | 另类综合小说 | 精品少妇人妻av一区二区三区 | 精品久久久久成人码免费动漫 | 中文字幕一区二区三区av | 亚洲中久无码永久在线观看同 | 熟妇人妻午夜寂寞影院 | 午夜高清 | 亚洲精品无码久久 | 亚洲精品日韩丝袜精品 | 国产日韩精品一区二区 | 色护士极品影院 | 熟女毛多熟妇人妻在线视频 | 九九综合久久 | 免费国产在线一区二区 | 久久久久人妻啪啪一区二区 | 91九色蝌蚪国产 | 国产精品人成视频免费播放 | 欧美疯狂xxxx乱大交 | 亚洲最大中文字幕 | 无码av中文字幕免费放 | 又黄又爽的视频在线观看网站 | 少妇专区 | 99久久婷婷国产综合精品青草免费 | 亚洲女优在线 | 日本二区视频 | 国产精品短视频 | 国产美女mm131爽爽爽免费 | 欧美国产成人精品一区二区三区 | 色综合a| 日韩精品一区二区三区国语自制 | 国产精品高潮av | 国产伦精品一区二区三区精品视频 | 久久精品导航 | 欧洲国产伦久久久久久久 | 欧美高潮视频 | 香港台湾日本三级大全 | 久久9999久久免费精品国产 | 日韩欧美一区二区三区免费观看 | 蜜臀av在线播放一区二区三区 | 亚洲精品123区 | 少妇人妻挤奶水中文视频毛片 | 97se狠狠狠狠狼鲁亚洲综合色 | 欧美15一16性娇小高清 | 国产成人午夜高潮毛片 | 国产99视频精品免费视频7 | 亚洲午夜精品久久久久久浪潮 | 日韩永久免费视频 | 最新av在线播放 | 色婷婷成人 | 欧美在线资源 | 一级做人爰片全过 | 亚洲理论电影在线观看 | av片在线免费| 欧美一级在线观看视频 | 十二月综合缴缴情小说 | 91在线精品啪婷婷 | 久久久久久九九九九 | 中文字幕亚洲日韩无线码 | 极品尤物一区二区三区 | 久久婷婷亚洲 | 久久精品一二三 | 免费观看添你到高潮视频 | 永久看看免费大片 | 亚洲精品成人av | 视频一区欧美 | 中文字幕精品一二三四五六七八 | 欧美人体做爰大胆视频 | 91精品国产黑色瑜伽裤 | 国产欧美视频一区 | 手机av免费看 | 久草美女 | 五月天久久久久久九一站片 | 国产乱子伦视频在线观看 | 久久99精品久久久久久久清纯 | 99免费观看视频 | 欧美视频一区在线观看 | 精品无码一区二区三区 | 国产丝袜在线观看视频 | 婷婷综合另类小说色区 | 久久99精品久久久久久秒播 | 久久精品成人无码观看免费 | 尹人成人 | av一二三四区 | 色情一区二区三区免费看 | 极品美女无套呻吟啪啪 | 女人高潮抽搐aaa | 猫咪免费人成网站www | av免费片| 在线国产中文字幕 | 国产又粗又猛又黄又爽无遮挡 | 靴奴—视频丨vk | 久久国产色av | 欧美在线观看不卡 | 国内免费自拍视频 | 午夜女色国产在线观看 | 99国产精品永久免费视频 | 欧洲成人在线 | 四虎少妇做爰免费视频网站四 | 亚洲国产成人精品久久久 | 日韩美女乱淫aaa高清视频 | 欧美大成色www永久网站婷 | 亚洲国产天堂久久综合 | 超碰免费在线 | 7799精品视频天天看 | 91毛片网| 一道本不卡视频 | 国产亚洲美女精品久久久2020 | 欧美精品亚洲精品 | 国产精品免费久久久久 | 青草在线视频 | 精品国产乱码久久久久久预案 | 日韩少妇内射免费播放18禁裸乳 | 狠狠爱欧美 | 91精品国产综合婷婷香蕉 | 国产成人综合网 | av网站不卡 | 精品国产乱码久久久久久郑州公司 | 无码任你躁久久久久久 | 香港一级淫片免费放 | 少妇天天爽视频在线看网站 | 亚洲色图首页 | 国产黄免费 | 石原莉奈一区二久久影视 | 国产成人综合久久精品免费 | 国产极品美女高潮无套久久久 | 对白刺激国产子与伦 | 亚洲欧洲国产综合 | 免费无码av片在线观看中文 | 亚洲精品自产拍在线观看 | 午夜久久网站 | 国产尻逼视频 | 日本又色又爽又黄又高潮 | av在线免费观看网站 | 欧美一级黄色片 | 色妞www精品免费视频 | 337p日本欧洲亚洲大胆张筱雨 | 中国美女黄色一级片 | 成年人性生活免费视频 | 中文字幕久久久 | 免费的色视频 | 涩涩视频免费在线观看 | 妖精视频一区 | 91免费国产| 久久品道一品道久久精品 | 无码人妻黑人中文字幕 | 无码中文字幕在线播放2 | 在线干 | 精品久久久久久久久久久久久久 | 麻豆av传媒蜜桃天美传媒 | 国产精品美女久久久久久久久久久 | 玩弄japan白嫩少妇hd小说 | 国产精品96| 天堂免费av| 国产亚洲精品无码成人 | 可以看三级的网站 | 丁香六月欧美 | av资源站最新av | 脱岳裙子从后面挺进去在线观看 | 九九久久网 | 日韩精品一区二区三区三炮视频 | 91成人精品一区在线播放69 | 国产a级黄色毛片 | 国产成人免费ā片在线观看老同学 | 欧美一二级| 国产l精品国产亚洲区 | 国产乱码精品一区二区三区亚洲人 | 在线观看国产一区二区 | 夜夜操影视| 日韩青青草| 26uuu精品一区二区在线观看 | 97色资源| 在线人成视频播放午夜福利 | 久久精品aⅴ无码中文字字幕蜜桃 | 91字幕网| 女人av在线 | 国产亚洲欧美日韩精品一区二区三区 | 天天草天天摸 | 97高清国语自产拍 | 奇米影视一区二区三区 | 亚洲成在人线av | 永久555www成人免费 | 日韩av午夜在线观看 | 亚洲人成亚洲人成在线观看 | 成人福利视频导航 | 有码一区二区三区 | 久久av红桃一区二区小说 | 亚洲欧美日韩中文无线码 | 精品无码人妻一区二区三区 | 国产毛毛片 | 国产精品美女毛片真酒店 | 少妇高潮惨叫喷水在线观看 | 少妇熟女久久综合网色欲 | 午夜精品久久久久久久无码 | 午夜精品久久久久久中宇 | 精品久久人妻av中文字幕 | 国产成人精品一区二区三区 | 日韩av激情在线观看 | 成人久久久久久 | 亚洲欧洲自拍偷拍 | 四虎国产在线 | 成人18网站 | 中文日产乱幕九区无线码 | 日日碰狠狠添天天爽 | 日日夜夜2017 | www.白浆| 久久综合av色老头免费观看 | 亚洲 成人 av | 久久日本三级香港三级456 | 91二区 | 极品色综合 | 欧美成人精品第一区二区三区 | 337p粉嫩大胆噜噜噜 | 午夜啪视频 | 亚洲精品一区二区三区四区五区 | 免费无码又爽又刺激高潮视频 | 在线精品视频一区二区 | 狠狠躁夜夜躁人人爽天天不卡软件 | 一本色道久久88综合亚洲精品ⅰ | 久久国产精品成人片免费 | 日本裸体精油4按摩做爰 | 真人第一次毛片 | 久久亚洲春色中文字幕久久久 | 日韩精品卡通动漫网站 | 国产女爽爽视频精品免费 | 性欧美ⅴideo另类hd | 宅男666在线永久免费观看 | 亚洲人成在线影院 | 国产看色免费 | 高潮毛片无遮挡免费看 | 免费观看av的网站 | 亚洲精品国产精品乱码不99按摩 | 国产午夜三级一区二区三 | 四虎精品成人免费网站 | 国产女爽爽视频精品免费 | 国产精品美女久久久久av福利 | 国产美女极度色诱视频www | 国产乱码精品一区二三区蜜臂 | 日韩爱爱免费视频 | 成人性生交大片免费看视 | 亚洲三级一区 | 青青久久国产 | 四虎影视久久久免费观看 | 国产精品无码一区二区在线观一 | 欧美 日韩 一区二区三区 | 澳门av网站 | 亚洲天堂资源在线 | 俄罗斯美女av | 精品久久久久久无码人妻热 | 久久999| 精品国产乱码久久久久久口爆 | 男人天堂欧美 | 99久久精品国产免费 | 国v精品久久久网 | 在线免费观看视频你懂的 | 九九精品热 | 天天操天天看 | 成人一级片在线观看 | 午夜精品一区二区三区在线 | 欧美狂野另类xxxxoooo | 麻豆国产av超爽剧情系列 | 婷婷精品视频 | 久久久久国产一区二区三区 | 亚洲精品国产精品乱码不卡√香蕉 | 国产午夜亚洲精品理论片色戒 | 成年人福利 | 精品少妇88mav | 伊人精品一区二区三区 | 免费视频一区二区 | 国产综合久久久久久鬼色 | 乡野欲潮:绝色村妇 | 麻豆影音| 亚洲日韩av无码一区二区三区 | 韩国美女啪啪 | 国产精品久久久久久模特 | 青青青在线观看视频 | 男人的天堂免费视频 | 久久网页| 久久99日韩国产精品久久99 | 狠狠干,狠狠操 | 在线区| 午夜成人鲁丝片午夜精品 | 成人啪啪色婷婷久 | 欧美日韩综合在线观看 | 男人扒开女人双腿猛进视频 | 青草视屏| 伊人久综合 | 91九色丨porny丨丰满6 | 国产精品30p | 国产欧美亚洲精品第一区软件 | 天堂av在线免费 | 91美女片黄 | 欧美视频一区 | av大全在线| 特一级黄色片 | 欧美一区二区三区喷汁尤物 | 久久久久久久性 | 国产精品18久久久久vr使用方法 | 黄色av小说在线观看 | 精品久久久久一区 | 久久波多野 | 农村少妇野战做爰全过程 | av在线网页 | 2022精品国偷自产免费观看 | 一区二区国产在线 | 午夜免费精品 | av在线色| 性感少妇av | 婷婷四房色播 | 日韩精品一区三区 | 大片免费在线观看视频 | 九九九免费视频 | 台湾a级艳片潘金莲 | 成人a视频在线观看 | 少妇做爰免费视频网站www | 99久久久久久久久久久 | 国产又粗又硬又大爽黄老大爷 | 三级三级18女男 | 成熟的女同志hd | 国产精品国产三级国产传播 | 欧美性猛交xx | 超碰女优 | 777久久| 欧美一二| 97超碰站| 久久精品亚洲日本波多野结衣 | 欧美色综合色 | 国产成人观看 | 日韩国产欧美精品 | jizz日本18| 成年人免费在线观看 | 在线免费观看av网 | 色播亚洲 | 96免费视频 | 日韩大片在线 | 成人精品三级av在线看 | 微拍 福利 视频 国产 | 国产精品免费看久久久8精臀av | 五月婷婷激情在线 | 国产偷抇久久精品a片69 | 国产精品视频看看 | 日本高清成本人视频一区 | 日韩精品自拍偷拍 | 成人做爰免费视频免费看 | 777亚洲精品乱码久久久久久 | 午夜熟女毛片蜜桃传媒 | 成 人 黄 色 视频 免费观看 | 久久伊人在 | 插插宗合网 | 波多野结衣视频网址 | 日日夜夜狠狠操 | 欧洲av无码放荡人妇网站 | 性欧美在线视频免费观看 | 欧美va天堂va视频va在线 | 中文字幕亚洲精品一区 | 中国老妇荡对白正在播放 | 亚婷婷洲av久久蜜臀小说 | 污污视频网站免费观看 | 有码一区二区三区 | 国语做受对白xxxxx在线 | av三级毛片| 中文字幕亚洲精品日韩一区 | 午夜av中文字幕 | 午夜精品一区二区三区在线观看 | 国产精品推荐天天看天天爽 | 波多野结衣亚洲一区二区 | 波多野结衣视频在线播放 | 中文字幕乱码视频32 | 男女黄色毛片 | 亚洲区av| 97夜夜澡人人波多野结衣 | 天天做天天爱天天综合网 | 亚洲第一黄色 | 久久香蕉网| 成人看片免费 | www99在线 | 中文一区二区 | 欧美狂摸吃奶呻吟 | 激情综合色五月六月婷婷 | 成人免费毛片果冻 | 久爱视频在线观看 | 九色视频丨porny丨丝袜 | 国产乱肥老妇国产一区二 | 黄色aa视频 | 中文字幕在线观看免费 | 亚洲国产第一页 | 欧美精品一区二区久久 | 国产无遮挡裸体免费视频在线观看 | 人人妻人人澡人人爽人人精品av | 成人黄色免费看 | 国产成人精品亚洲午夜麻豆 | 久草福利 | 日本aaaa大片免费观看入口 | 我爱52av| aaa222成人黄网 | 中文字幕精品在线视频 | 免费人成激情视频在线观看 | 九九热久久免费视频 | 1000部拍拍拍18勿入免费视频 | 少妇人妻偷人精品视蜜桃 | 北条麻妃一二三区 | 波多野结衣av一区二区三区中文 | 日日躁夜夜躁aaaaxxxx | 大学生xvideoscom | 91精品国产色综合久久不卡98最新章节 | 久久香蕉国产线熟妇人妻 | 亚洲精品影院在线观看 | 精品久久久久久久久亚洲 |