免费的三级毛片-免费的毛片视频-免费的看黄网站-免费的黄网站-免费的黄视频-免费的黄色片视频

 
會員 密碼 注冊 會員權(quán)益
  會員博客
關(guān)鍵字
 
 

購物中心只租不售?

時間:2011-04-08 18:09來源: 作者:張齡方
2008-04-03

購物中心只租不售?購物中心一定要賣!


    商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營管理中流傳一個"真理",購物中心采用只租不售的開發(fā)模式才可能成功,以大家所熟知的廣州天河城為例,建成后只租不售, 1996年開業(yè),經(jīng)營至今可謂取得業(yè)界矚目的巨大成功,并成為業(yè)內(nèi)爭相仿效借鑒學(xué)習(xí)的對象。目前廣州天河城首層的最高租金已突破3000元/平方米,年租金收入接近4億元。同時也由于只租不售,天河城前期的投入花了10年才全部收回,這對于一些資金實力不雄厚的開發(fā)商不能不說是一個嚴(yán)峻的考驗。

   另一方面,商業(yè)地產(chǎn)的的經(jīng)營一直都面臨一個難題,對于已經(jīng)出售的商鋪,由于物業(yè)持有者沒有所有權(quán),對于項目的統(tǒng)一規(guī)劃和招商無形是個不小的難題。

    那么對于購物中心究竟是只租不售,或是租售結(jié)合呢?在該問題上,兩位在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營及咨詢的專業(yè)人士就此展開激烈的探討:

    楊軍艇,原天河城副總裁,現(xiàn)任百嘉信集團(tuán)副總裁。較早期曾經(jīng)提出"購物中心堅持只租不售,才能獲成功;經(jīng)營失敗的購物中心大多由于分散售出其物業(yè)的所有權(quán),從而導(dǎo)致后期經(jīng)營的失敗"。

    張齡方,商業(yè)地產(chǎn)/零售業(yè)咨詢及市場研究專家,歷經(jīng)大量商業(yè)地產(chǎn)個案研究,從不少的商業(yè)個案發(fā)展軌跡中找到規(guī)律:從投資商的角度來講,購物中心應(yīng)該按一定比例,有規(guī)劃地進(jìn)行租和售,經(jīng)營者的首要使命是保障投資商的利益,減低開發(fā)商的風(fēng)險和資金壓力,只要租售比例恰當(dāng),同樣可以獲取成功。只租不售并不能從根本上避免業(yè)態(tài)組合不合理、租金水平低或出租率低的情況出現(xiàn),購物中心的租金水平和業(yè)態(tài)組合一定是通過市場之手來不斷調(diào)節(jié),直至達(dá)到理想狀態(tài),所以購物中心一定要賣,關(guān)鍵是如何賣!

     楊軍艇:購物中心只租不售,可確保項目經(jīng)營規(guī)劃的統(tǒng)一,提升項目形象,利于項目長遠(yuǎn)發(fā)展,一旦購物中心出售的比例失控,業(yè)主與營運(yùn)商利益容易產(chǎn)生矛盾及沖突,也加大了后期營運(yùn)方管理的難度。

    張齡方:購物中心應(yīng)按一定比例租售結(jié)合,既能確保開發(fā)商的利益,減低開發(fā)商的資金壓力;如果租售比例合理,同樣可以實現(xiàn)經(jīng)營規(guī)劃的統(tǒng)一,確保項目可持續(xù)發(fā)展。租售結(jié)合的模式,就是租一部分售一部分,開發(fā)商可將部分物業(yè)出售以平衡資金壓力和經(jīng)營風(fēng)險的矛盾;然后將主要租金承受力強(qiáng)的地方進(jìn)行租賃經(jīng)營,通過市場之手來調(diào)節(jié)租金水平,最終將會到達(dá)一個理想的平衡狀態(tài)。

   楊軍艇:如果購物中心部分商鋪出售,往往會引起業(yè)主利益與購物中心整體利益的矛盾,如正佳廣場出售負(fù)一層后,引起業(yè)主與經(jīng)營方的矛盾。

    張齡方:購物中心的開發(fā)需要投入大量的資金,如果需要持續(xù)滾動開發(fā),開發(fā)商則需要在項目建成后就回收一部分資金,即使勉強(qiáng)開業(yè),經(jīng)營一段時間后,也會因資金問題而將整個項目轉(zhuǎn)手或出讓。購物中心并不是一開業(yè)就能馬上做旺以及達(dá)到較高租金水平的,市場的培育需要經(jīng)過相當(dāng)一段時間,即使在商業(yè)繁華地段也不例外,正佳廣場就是一個例子,剛開業(yè)時人流稀疏,與人滿為患的天河城相比簡直天壤之別。但經(jīng)過2年多的市場培育和一浪接一浪的市場推廣活動,目前正佳廣場已逐漸被市場所接受,現(xiàn)在正佳廣場的租金水平也達(dá)到了比較理想的狀態(tài),這正是市場無形之手在產(chǎn)生調(diào)節(jié)作用;相反某些項目由于資金不足,連市場培育期,甚至開業(yè)期都熬不過。
楊軍艇:只租不售可以較好地控制購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃,防止由于業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂而導(dǎo)致購物中心的經(jīng)營不善。如果商鋪已經(jīng)出售,商鋪業(yè)主只關(guān)注租金水平,只要商家能支付租金,商鋪業(yè)主對于商家經(jīng)營的業(yè)態(tài)是毫不理會的。這就給購物中心經(jīng)營者帶來管理難度。

     張齡方:購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃是有必要的,但業(yè)態(tài)規(guī)劃必須符合市場需求,我認(rèn)為購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃正確與否,應(yīng)該由市場去檢驗,并不是由發(fā)展商說了算。市場選擇了什么,我們就規(guī)劃什么。目前不少的發(fā)展商在項目定位及規(guī)劃時沒有遵循市場規(guī)律,只從自己期望的角度考慮,一廂情愿地想開發(fā)購物中心,最終項目一定會失敗!

    業(yè)態(tài)規(guī)劃必須遵循市場規(guī)律,這個問題往往沒有引起發(fā)展商足夠的重視。市場經(jīng)濟(jì)在中國已經(jīng)實行30年,在商業(yè)地產(chǎn)似乎沒有很好的應(yīng)用。

     以北京路為例,北京路也可以看作一個購物中心,一個扁平的購物中心,其業(yè)態(tài)是沒有專人去進(jìn)行規(guī)劃的,各式業(yè)態(tài),商家均可以進(jìn)駐經(jīng)營,前提是有能力去支付很高的租金水平,大家可以看到目前北京路商業(yè)非常繁榮。市場經(jīng)濟(jì)的精髓就在于通過各種市場行為及手段來實現(xiàn)資源的有效配置,北京路商業(yè)街就是通過租金水平悄悄地進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃,不是所有的商家能夠支付高額的租金,就是這個租金水平在業(yè)態(tài)規(guī)劃中的作用。天河城也是這樣,首層高額的租金,只有高額利潤的商家可能承受,同樣是一個市場的選擇過程。因此期望通過只租不售的方式去規(guī)劃購物中心的業(yè)態(tài)本身就存在風(fēng)險,應(yīng)該是市場需要什么,我們就規(guī)劃什么,如果市場認(rèn)同天河城賣臭豆腐,那就讓天河城購物中心成為一個專賣臭豆腐的地方。

     楊軍艇:只租不售是目前國際盛行的購物中心開發(fā)模式,眾多國際大型購物中心開發(fā)商及運(yùn)營商通過只租不售的模式,獲取長期而穩(wěn)定的租金收益,既帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流,也享受到物業(yè)升值帶來的好處。

    張齡方:的確,只租不售帶來長期而穩(wěn)定的租金收益,但前提是該商業(yè)項目具有較好的發(fā)展前景,否則租金收益從何而來?

    購物中心在國內(nèi)發(fā)展的歷史并不長,無論是開發(fā)、經(jīng)營或管理方面的專業(yè)人才嚴(yán)重潰乏,這是購物中心在國內(nèi)進(jìn)行持續(xù)良性發(fā)展必須面臨的重大考驗之一。以項目開發(fā)為例,在國內(nèi)我們可以見到一些項目,對項目前期研究的投入及重視程度不足,在購物中心如何進(jìn)行市場定位、業(yè)態(tài)功能如果合理規(guī)劃等問題上未能通過科學(xué)的研究及論證就草率決定投資開發(fā),這本身就已構(gòu)成一個巨大的風(fēng)險,如果開發(fā)商堅持只租不售,風(fēng)險的承擔(dān)者最終仍然是開發(fā)商;相反,如果發(fā)展商出售部分面積,可以有效把經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到買家上,同時,也把潛在的高收益轉(zhuǎn)移到買家上。

     另外隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭的日漸激烈,招商壓力不斷增大,使各業(yè)態(tài)商家,尤其是知名零售商家及主力店的議價能力越來越大,逼使購物中心運(yùn)營商在租金收益上不容易達(dá)到理想水平。若采取散租模式,可能提高預(yù)期的租金收益,但如果大部分或全部散鋪,缺乏具號召力的主力店,會對整體項目的吸引力構(gòu)成一定的負(fù)面影響,為項目的經(jīng)營失敗埋下伏筆。

     張齡方:購物中心一定要賣,關(guān)鍵是如何去賣,有關(guān)賣的時點,我認(rèn)為有幾個思路:

    1項目開業(yè)前賣出 在項目開業(yè)前,可以通過強(qiáng)勢的宣傳推廣,有秩序,有規(guī)劃地出售部分商鋪,能有效降低發(fā)展商資金壓力。正佳在項目開業(yè)前銷售負(fù)一層商鋪,套現(xiàn)接近10億;還有中華廣場,北京路名盛廣場,上下九步行街的名匯等項目,都能在項目開業(yè)前通過出售商鋪回籠資金。

    2 項目經(jīng)營中出售 由于發(fā)展商承受巨大的資金壓力,在項目經(jīng)營過程選擇出售都未嘗不是一種緩解資金壓力的方式,特別是當(dāng)購物中心經(jīng)營情況日漸好轉(zhuǎn),發(fā)展商可以賣得一個好價格,收回投資之余還可以獲取利潤,從而繼續(xù)利用收回資金進(jìn)行新項目開發(fā),但經(jīng)營中出售會面臨風(fēng)險,若經(jīng)營情況未預(yù)理想,售價會面臨壓力,如華南MALL,由于前期經(jīng)營情況不佳,目前整體出售的價格也較低。

     3  資產(chǎn)證券化同樣是一種出售方式,就是利用項目的商業(yè)價值引入策略投資者,甚至是公開上市,這種方式需要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃及所處的發(fā)展階段而定,在合適的時間點執(zhí)行合適的策略。

     以天河城為例,目前的如此高的租金水平,其出售價格一定非常可觀,預(yù)期僅僅出售首層便可以超過15億,15億足以再開發(fā)一個天河城;又或者將其資產(chǎn)證券化套現(xiàn)以建設(shè)新項目,達(dá)到不斷擴(kuò)張的目的,這才是真正投資者所具備的眼光。

    張齡方:購物中心在出售過程中,我認(rèn)為出售比例及出售區(qū)域的控制是非常關(guān)鍵,一般情況下,購物中心出售的面積不宜超過總面積的25%,荔灣廣場出售的面積超過25%,所以目前經(jīng)營并不理想,正佳出售面積低于25%,所以經(jīng)營漸入佳境;另外,出售的區(qū)域一定要統(tǒng)一,如計劃出售負(fù)一層,就只售負(fù)一層。切忌各樓層都有部分出售,這會對后期經(jīng)營管理帶來很大的負(fù)面影響。

    楊軍艇:誠然,天河城目前取得的輝煌是十年來發(fā)展累積的成果,但是天河城在初期也面臨巨大的投資回收壓力,這也并不是每一個開發(fā)商所能承受的,若開發(fā)商承受不了,項目就可能胎死腹中。

   只租不售和租售結(jié)合是購物中心開發(fā)的兩種模式,目前很多人看到了只租不售所帶來的好處,這背后也隱藏著開發(fā)商所承受的巨大壓力。購物中心采用租售結(jié)合的開發(fā)模式也不乏成功案例,如廣州的正佳廣場及中華廣場,正是由于當(dāng)時的出售了一定比例的商鋪,某種程度上得以緩解資金壓力,即使在日后運(yùn)營上遇到問題,仍然可通過科學(xué)的管理得以化解;同時,我們都可以看到,即使是只租不售的項目,也不一定會成功,因此只租不售,或租售結(jié)合都不是購物中心成功的必然因素。

    站在發(fā)展商的角度,投資開發(fā)項目是為了實現(xiàn)效益最大化,無論采用可種方式都需要向這個目標(biāo)邁進(jìn),至于是短期效益最大化,或是長期效益最大化,或是發(fā)展商有自身的戰(zhàn)略發(fā)展方向,這都是影響采用何種方式的原因。

   編者寄:兩位專業(yè)人士中,一位是在購物中心開發(fā)運(yùn)營方面具豐富經(jīng)驗的業(yè)內(nèi)人士,一位是在商業(yè)地產(chǎn)/零售業(yè)咨詢方面的專家,他們在購物中心只租不售,或是一定要出售的問題上各抒己見,或許他們?nèi)匀粓猿值淖约河^點,或許他們都被對方的觀點所說服,但他們的思想,他們的觀點都為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,營運(yùn)商等各方面人士提供一個思考的空間。

------分隔線----------------------------
------分隔線----------------------------
發(fā)布者資料
張齡方 查看詳細(xì)資料 發(fā)送留言 加為好友 用戶等級:高級會員 注冊時間:2011-03-30 17:03 最后登錄:2011-04-08 17:04
推薦    
Lamett樂邁石晶重構(gòu)家居安全標(biāo)準(zhǔn)
小紅書RED LAND上,品牌與用戶成
“大家好運(yùn)會”城市嘉年華燃爆in
想吃碳水卻怕升糖? 盒馬推出40
博約科技十五周年慶典隆重舉行
麥當(dāng)勞中國首發(fā)《金拱門八周年美
熱點內(nèi)容   更多
創(chuàng)意突圍賽! 年底廣州7大購物中
常見的促銷種類及特點
從招商到養(yǎng)商(上)
華南商業(yè)觀察:廣州太古匯
軍艇語錄(六十四)
零售業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)不可再頭腦發(fā)
番禺萬達(dá)廣場:發(fā)展前景優(yōu)于白云
在疫情中逆襲的傳統(tǒng)便利店
軍艇語錄(一百一十)
主題百貨生存啟示錄
招商拓展   >>發(fā)布
凱旋利潮玩運(yùn)動公園火熱招商中
廣州南沙國際郵輪母港商業(yè)綜合體
廣州番禺洛溪稀缺品質(zhì)型商業(yè)綜合
鉅富中心大型商業(yè)中心、寫字樓面
培訓(xùn)信息   >>發(fā)布

第一商業(yè)網(wǎng)  m.hsmznbi.cn
主站蜘蛛池模板: 日韩女同强女同hd | 精品一卡二卡 | 爱爱的网站 | 东京一本一道一二三区 | 免费观看成人毛片a片 | 欧洲精品va无码一区二区三区 | 免费一区二区在线观看 | 成人免费无遮挡无码黄漫视频 | 三级欧美韩日大片在线看 | 亚洲 欧美 视频 | 黄色毛片子 | www.白浆| 欧美一级片在线观看 | 另类国产 | 精品人妻久久久久久888 | 丰满放荡岳乱妇91www | 黄色国产视频网站 | 久久99精品国产麻豆不卡 | 亚洲第5页 | 日韩国产欧美在线视频 | 国产99视频在线 | 荒岛淫众女h文小说 | 99热这里只有精品5 99热这里只有精品9 | 亚洲夜色噜噜av在线观看 | 干在线视频 | 久久这里只有精品99 | 亚洲精品3p| 精品国产第一国产综合精品 | 91精品一区二区三区在线观看 | www.夜夜爽| mm视频在线观看 | 中国黄色毛片 大片 | 国产美女视频国产视视频 | 欧美性色视频 | 久久精品成人欧美大片 | 国产美女91呻吟求 | 欧美成人精品高清视频在线观看 | 艳妇臀荡乳欲伦交换在线看 | 久久视频在线观看免费 | 爱视频福利网 | 又黄又爽又刺激久久久久亚洲精品 | 日本一级大毛片a一 | 长腿校花无力呻吟娇喘 | 亚洲高清毛片一区二区 | 日韩国产欧美精品 | 日韩午夜精品 | 国产三级农民怕怕乡下姝4 国产三级欧美三级 | 熟女人妻aⅴ一区二区三区60路 | 欧美性受xxxx黑人xyx性 | 国产欧美精品区一区二区三区 | 国产良妇出轨视频在线观看 | 91麻豆产精品久久久久久夏晴子 | 国产黄色一级片视频 | 狠狠躁夜夜躁人人爽天天 | 葵司ssni-879在线播放 | 福利视频一区二区三区 | 国模冰莲大胆自慰难受 | 精品免费国产一区二区三区四区 | 国产精品亚洲一区二区在线观看 | 国产精品久久久久久久久久久久午 | 日韩av综合在线 | 亚洲九色 | 可以免费观看的毛片 | 成人一级影视 | 亚洲精品xxxxx | 久久免费少妇高潮99精品 | 久久99亚洲精品久久99 | 国产果冻豆传媒麻婆 | 国产精品wwwdhxxx | 国产精品20p| 国产精品国产三级国产专区53 | 四虎tv | 久久这里只有精品9 | 麻花豆传媒剧国产免费mv在线 | 成人精品一区二区三区电影 | 久久精品一区二区三区四区 | 美女的隐私免费看 | 国产精品成人免费看片 | 精品一区二区三区免费视频 | 命带桃花1987在线 | 北条麻妃在线一区二区 | 激情欧美日韩一区二区 | 天天躁日日躁狠狠躁av | 日韩精品中文字幕在线观看 | 性高湖久久久久久久久aaaaa | 欧美在线性爱视频 | 欧美一级视频在线观看 | 天天操天天干天天操 | 蜜桔视频成人免费观看 | 中文字幕在线日亚洲9 | 天堂在线成人 | 国产图片一区 | 我们高清中文字幕mv的更新时间 | 国产视频在线看 | 国产在线拍偷自揄拍无码 | 国产免费久久 | 亚洲精品男人天堂 | 熟女精品视频一区二区三区 | 在线不卡欧美 | 东北农村乱淫视频 | 亚洲免费国产视频 | 夫妻免费无码v看片 | 国产色综合视频 | 国产精品99久久久精品无码 | 久久久久久a亚洲欧洲aⅴ96 | 亚洲日韩中文字幕在线播放 | 亚洲一区二区三区四区的 | 国产精品资源 | 国产成人av一区二区 | 免费全部高h视频 | 尹人综合网 | 色噜噜亚洲男人的天堂 | 国产aaa| 亚洲精品av中文字幕在线 | 午夜伦理一区 | 初尝性事后的女的 | 亚洲欧美日韩国产成人一区 | 欧美日韩亚洲国产精品 | 国产精品久久久久免费a∨大胸 | 日韩视频 中文字幕 视频一区 | 国产精品毛片一区二区三区 | 中文字幕不卡视频 | 亚洲国产一区二区三区波多野结衣 | 国产特黄级aaaaa片免 | 中文字幕av片| 成年人免费在线观看视频网站 | 久久久久久久久久久网 | 色老头av | 亚洲乱码日产精品bd在线看 | 欧美一区亚洲 | 欧美做受高潮1 | 久久久久久艹 | 天天干天天做 | 久久ww精品w免费人成 | 成人性生交大片免费看vr | 髙清视频播放在线观看 | www免费黄色 | 亚洲桃色视频 | 日韩国产激情 | 国产精品秘 | 美女bbbbb免费视频 | 少妇人妻一级a毛片 | 日本免费a级片 | 国产精品丝袜www爽爽爽 | 青草青草久热精品视频在线观看 | 伊人五月综合 | 成人av中文解说水果派 | 精品免费国产一区二区三区四区介绍 | 天天操天天操 | 成年人一级黄色片 | 日欧一片内射va在线影院 | 国产伦理片在线观看 | 国产在热线精品av | 台湾十八成人网 | 久草在线视频首页 | 日本特黄网站 | 三级视频在线观看 | 欧美巨猛xxxx猛交黑人97人 | 久久99国产精品成人 | vvvv88亚洲精品欧美精品 | 国产三级无码内射在线看 | 东北女人毛多水多牲交视频 | 成人免费在线视频观看 | 亚洲色图在线视频 | 九色在线播放 | 亚洲图片在线观看 | 中国三级毛片 | 清清草在线视频 | 好吊妞无缓冲视频观看 | 97caoav| 天天噜天天干 | 国产成人综合久久久久久 | 精品人妻人人做人人爽 | 亚洲国产精品综合久久网各 | 自拍偷自拍亚洲精品播放 | 99精产国品一二三产区区别麻豆 | 亚洲一二三在线 | 成人免费观看视频 | 国产jjizz一区二区三区老人 | 91精品国产综合久久小美女 | 欧美 国产精品 | 天堂国产精品 | 成人一二三区 | 亚洲精品一级片 | av在线地址| 日韩毛片免费在线观看 | 女同av亚洲女人天堂 | 中文字幕免费在线 | 给我免费的视频在线观看 | 久久无码中文字幕免费影院蜜桃 | 久久熟妇人妻午夜寂寞影院 | 情侣黄网站免费看 | 久久疯狂做爰流白浆xx | 玩弄人妻少妇500系列视频 | 国产成人av一区二区三区在线观看 | 国产欧美精品一区二区三区四区 | 欧美人与禽zozzo性之恋的特点 | 欧美韩一区| 午夜精品久久久久久久久久久久 | 亚洲成av人片一区二区密柚 | 国产精品亚洲精品日韩已方 | 久久99成人免费 | 两个女人互相吃奶摸下面 | 亚洲精品乱码久久久久久国产主播 | 亚洲区欧美 | 麻豆观看 | 欧美日在线 | 又黄又爽的视频在线观看 | 古装一级淫片a免费播放口 寡妇av | 综合久久国产九一剧情麻豆 | jzjzjz欧美丰满少妇 | 女女同性女同一区二区三区91 | 大色av | 国产成人久久精品77777的功能 | 天海翼一区二区三区四区演员表 | 伊人久久大香线蕉亚洲 | 日韩1区| 性色av无码不卡中文字幕 | 欧美成人不卡 | 伊人91| 在线观看国产精品普通话对白精品 | 亚洲天堂一级 | 成人深夜影院 | 日本精品777777免费视频 | 丁香九月激情 | 欧美在线免费视频 | 免费黄在线 | 精品欧洲av无码一区二区男男 | 日本精品一区二区三区在线观看 | 99久久精品日本一区二区免费 | 国产亚洲精品久久网站 | 欧美黄色一区二区 | 成人特级毛片69免费观看 | 日韩福利一区二区 | 97涩国一产精品久久久久久久 | 国产91对白在线播放 | 亚洲国产精品日韩av不卡在线 | 午夜三级视频 | 丁香婷婷六月天 | aa亚洲 | 冲田杏梨av一区二区三区 | 91亚洲乱码卡一卡二卡新区豆瓣 | 男人的天堂手机在线 | 亚洲精品视频在线播放 | 青青草超碰在线 | 国产资源在线观看 | 亚洲性生活 | 国产精品一区二区久久久 | a视频免费| 少妇性荡欲午夜性开放视频剧场 | 亚洲国产欧美日本视频 | 亚洲日韩欧美视频 | 欧美成人免费在线观看视频 | 少妇和邻居做不戴套视频 | 爱情岛亚洲论坛福利站 | 亚洲综合久久av一区二区三区 | 国产日韩欧美亚欧在线 | 中文字幕2019在线 | 国产美女操| 国产制服av | 男女啪啪十八 | 国产高潮网站 | 日韩精品毛片无码一区到三区 | 奇米影视第四色7777 | 少妇亲子伦av | 国产chinesehdxxxx麻豆网 | 激情内射亚洲一区二区三区 | 好吊色国产欧美日韩免费观看 | 男人边吻奶边挵进去视频 | 日本www在线观看 | 中国少妇xxxxxx做受 | 漂亮少妇videoshd忠贞 | 国产福利精品视频 | 日本一级淫片免费啪啪3 | 国内露脸中年夫妇交换 | 呦系列视频一区二区三区 | 日韩一级精品 | 欧美在线v| 99久久久无码国产精品不卡 | 嫩草一线产区和二线产区 | 最新国产在线拍揄自揄视频 | 国产床戏无遮挡免费观看网站 | 毛片av中文字幕一区二区 | 国内自拍一二三四2021 | 熟妇人妻中文字幕无码老熟妇 | 亚洲欧美另类日本 | 国产成人av一区二区三区在线 | 176精品免费| 99久久精品国产一区二区蜜芽 | 一本色道久久88综合日韩精品 | 国产永久免费观看久久黄av片 | 香港三日本三级少妇三99 | 欧美一区二区三区四区在线观看 | 性欧美疯狂xxxxbbbb | 国产超高清麻豆精品传媒麻豆精品 | 先锋资源中文字幕 | 久久国语露脸国产精品电影 | 亚洲高清影院 | 永久免费无码av网站在线观看 | 久久午夜无码免费 | 国产无遮挡又黄又爽又色 | 男人的天堂视频在线观看 | www.-级毛片线天内射视视 | 人妻少妇久久久久久97人妻 | 日韩午夜免费视频 | 欧美男女激情 | 草久影院| 7777精品久久久大香线蕉 | www.自拍偷拍| 成人宗合网 | 伊人亚洲天堂 | 欧美在线免费看 | 男人的天堂伊人 | 国产精品2区 | 好吊操视频 | 各处沟厕大尺度偷拍女厕嘘嘘 | 欧美黑人狂野猛交老妇 | 四虎永久在线精品免费网站 | 精品日韩在线播放 | 久久亚洲精品国产精品紫薇 | 亚洲一区二区三区含羞草 | 一区二区三区日韩视频 | 久久久91精品 | 国产97人人超碰caoprom亮点 | 亚洲国产成人丁香五月激情 | 国产麻豆一精品一av一免费 | 揄拍自拍 | 午夜久久久久 | 黑森林福利视频导航 | 精品国产一区二区三区香蕉 | 国产农村老太xxxxhdxx | 久久99色 | 男女猛烈激情xx00免费视频 | 九色国产精品视频 | www国产成人免费观看视频,深夜成人网 | 少妇的肉体aa片免费 | 日韩精品一区二区三区四区在线观看 | 国精产品一区一区三区mba下载 | 欧美日韩中文字幕在线观看 | 玖玖综合网| 日本h在线观看 | 超碰在线色 | 欧美激情亚洲一区 | 狠狠色噜噜狠狠色综合久 | 人妻无码久久精品人妻 | 丰满亚洲大尺度无码无码专线 | 人人操天天射 | 十二月综合缴缴情小说 | 亚洲伊人成综合网 | 国产一区二区在线播放视频 | 永久免费在线观看视频 | 国内精品国产成人国产三级粉色 | 亚洲一区欧美一区 | 国产51人人成人人人人爽色哟哟 | 久久奸| av无码久久久久不卡网站下载 | 国产免费视频一区二区裸体 | 叶子楣裸乳照无奶罩视频 | 欧美xxxx非洲 | 亚洲日韩精品a∨片无码加勒比 | 91九色论坛 | 欧美v亚洲 | 久久无码av三级 | 成人乱淫av日日摸夜夜爽节目 | 午夜性做爰免费看 | xxxx日本免费 | 欧美日本国产在线 | 欧美一级欧美三级在线观看 | 国产三级精品三级 | 777亚洲熟妇自拍无码区 | 久久免费少妇高潮久久精品99 | 欧美黑人一区二区三区 | 欧美人做人爱a全程免费 | 国产剧情v888av| 亚洲一区二区三区高清 | 美女在线不卡 | 全部av―极品视觉盛宴 | 国产三级不卡 | 高清成人免费视频 | 亚洲mv高清砖码区2022伊甸园 | 成人免费在线网站 | 亚洲视频一区二区三区四区 | 日本美女交配 | 午夜日韩在线 | 国产一区二区日韩 | 日韩一区二区三区精品视频 | 久久亚洲国产 | 国产99久久久国产精品下药 | 国产精品亚洲成在人线 | 色婷婷av一区二区三区之e本道 | 亚洲国产精品一区二区尤物区 | 伊人久久亚洲 | 久久婷婷国产麻豆91 | 午夜丰满少妇性开放视频 | 国产一区视频在线观看免费 | 午夜黄色在线观看 | 情一色一乱一欲一区二区 | 美女隐私黄www网站免费 | 天堂视频在线 | 国产午夜一级 | 人人91| 日韩亚洲国产欧美 | 日本草草视频 | 成人美女毛片 | 国产99在线 | 亚洲 | 无码人妻久久一区二区三区不卡 | 国产精品久久久网站 | 欧美性生交大片18禁止 | 波多野结衣精品一区二区三区 | 日韩免费不卡视频 | 三级做爰在线观看视频 | 成人天堂视频理伦片 | 五月婷婷中文 | 亚洲国产超清无码专区 | 天堂中文字幕av | 性做久久 | 亚洲v欧美v | 久久婷婷国产麻豆91天堂 | 久久网页| 伊人蕉久中文字幕无码专区 | 麻豆成人久久精品综合网址 | 亚洲精品永久www嫩草 | 五月天六月婷 | 国产三级麻豆 | 精品无码国模私拍视频 | 日日摸日日添日日碰9学生露脸 | 欧美手机看片 | 婷婷丁香五月激情综合 | 久久天天躁狠狠躁亚洲综合公司 | 欧美老熟妇乱xxxxx | 久久久久久国产精品高清 | 久久久久一区二区三区四区 | 亚洲成人综合视频 | 色香欲天天影视综合网 | 久久大香 | 精品国产99久久久久久宅男i | www嫩草| 精品日韩视频 | jizz在线免费观看 | 五月丁香六月激情综合在线视频 | 免费看成人欧美片爱潮app | 九九热在线精品视频 | 欧美黄页 | 中文字幕av高清片 | 成人国产精品齐天大性 | 午夜福利啪啪片 | 中文字幕日韩一区二区三区不卡 | 天天操夜夜操夜夜操 | 免费三级黄色 | 亚洲一区a | 五月婷婷综合久久 | 国产日产欧产精品精品 | 国产重口老太伦 | 天天插天天干 | 国语做受对白xxxxx在线流氓 | 亚洲国产91| 天天弄天天操 | 精品国产免费第一区二区三区 | 色妞网 | 亚洲成a人片在线观看中文 精品久久久久久久中文字幕 | 欧美精品在欧美一区二区少妇 | 国产精品一二三区成毛片视频 | 久久久91精品国产一区二区三区 | 欧美久久99| 日本一卡二卡四卡无卡乱码视频免费 | 中文字幕人成人乱码亚洲影视的特点 | 日本又色又爽又黄又高潮 | 成人vagaa免费观看视频 | 日本美女极度性诱惑卡不卡 | 亚洲九九爱 | 蜜桃av噜噜一区二区三区策驰 | 欧美一a一片一级一片 | 少妇性l交大片久久免费 | 国产成人av一区二区三区在线观看 | 无码人妻一区二区三区免费 | 妩媚尤物娇喘无力呻吟在线视频 | 免费纯肉3d动漫无码网站 | 久久亚洲中文字幕不卡一二区 | 人妖av在线 | 一本到综在合线伊人 | 国产一级特黄aaa大片 | 久久精品91 | 久久免费看a级毛毛片 | 秋霞在线播放视频 | 荷兰成人性大交视频 | 水蜜桃av无码 | 亚洲三区在线观看内射后入 | 精品一区二区三区四区外站 | 午夜熟女插插xx免费视频 | 麻豆国产丝袜白领秘书在线观看 | 护士奶头又白又大又好摸视频 | 国产99在线视频 | 一女两夫做爰3p高h文 | 同性恋一级片 | 黄色影片免费 | 日本亚洲欧美 | 亚洲图片 欧美 | 日韩精品视频在线观看一区二区三区 | 女同做爰hdxx| 久久午夜无码免费 | 亚洲爆乳无码专区www | 天堂av2019| 婷婷五月六月激情综合色中文字幕 | 性一交一乱一色一视频 | www.com黄色| 国产免费久久精品99久久 | 国产真人做爰毛片视频直播 | 精品99久久久 | 中国黄色一级毛片 | 成人国产免费观看 | 99精品视频99 | 男人猛躁女人网站 | 国产精品美女www爽爽爽动态图 | 女高中生第一次破苞av | 国产网红主播一区二区三区 | 亚洲高清免费视频 | 青青青国产精品一区二区 | 国内视频在线 | 狼人狠狠干| 欧美亚洲视频一区 | 韩国三级hd中文字幕叫床浴室 | 欧美日韩精品久久久 | 久久99久久久 | 四虎影视在线影院在线观看免费视频 | 2022亚洲无砖无线码 | 少妇一级淫片免费放播放 | 日本a级片免费 | 国产精品2019 | 撕开少妇裙子猛然进入 | 亚洲精品中文字幕 | 天堂在线中文 | 国产亚洲无线码一区二区 | 国产区一区二区 | 红杏av在线 | 国产一区二区三区又黄又爽 | 91久久夜色精品国产九色 | 国产精品福利视频 | 国产精品毛片av | 动漫av网站免费观看 | 国产超碰人人做人人爽av牛牛 | 久久人妻内射无码一区三区 | 欧美日韩一区二区在线视频 | 国内自拍区 | 波多野结衣高清视频 | 粉嫩av一区二区三区四区免费 | 大香伊人久久 | 国产午夜亚洲精品理论片色戒 | 黄色福利网 | 暴力强奷美女孕妇视频 | 欧美成人三区 | 国内精品视频在线观看 | 红桃av在线| 亚洲图片欧美在线 | 日本肥妇毛片在线xxxxx | 欧美片一区二区 | 91九色在线播放 | 国产精品美女久久久网av | 亚洲人成网亚洲欧洲无码 | 欧美激情一区二区三区p站 欧美激情一区二区三区蜜桃视频 | 国产视频一二三区 | 国产午夜视频在线 | 在线免费观看网站入口在哪 | 亚洲系列中文字幕 | 国产亚洲精品久久久久久大师 | 中文字幕国产综合 | 亚洲国产天堂一区二区三区 | 国产高清在线精品一区二区三区 | 国产v欧美v日本v精品按摩 | 琪琪色综合网 | 成人动漫视频在线 | 真人第一次毛片 | 亚洲777| 色综合天天网 | 女性向av免费观看入口silk | 99在线观看精品视频 | 67194av| 精品动漫av| 午夜视频成人 | 五月激情综合网 | 日韩爱爱网 | 狠狠色狠色综合曰曰 | 欧美youjizz| 先锋影音av最新资源 | 日韩视频一区二区 | 国产又粗又爽又猛又大的动漫片 | 精品香蕉一区二区三区 | 国产精品a成v人在线播放 | 国产一区在线观看视频 | 人妻在卧室被老板疯狂进入 | 少妇二级淫片免费 | 久久国产欧美日韩 | 巨胸狂喷奶水视频www网站免费 | 45分钟免费真人视频 | 天天躁日日躁狠狠躁av麻豆男男 | 国产三级精品一区二区三区视频 | xxxxxx欧美| 免费精品无码av片在线观看 | 天天色天天射综合网 | 国产成人欧美一区二区三区八 | 国产成人天天爽高清视频 | 欧美一级鲁丝片 | 久草在线新时代的视觉体验 | 日韩av在线高清 | 成人无码www在线看免费 | a级毛片在线看日本 | 亚洲精品一区三区三区在线观看 | 中文字幕亚洲日韩无线码 | 无码h片在线观看网站 | 久久国产欧美日韩精品图片 | 免费观看一级特黄特色大片 | 毛片a久久99亚洲欧美毛片 | 色琪琪久久草在线视频 | 国产嘿咻| 日本aⅴ在线观看 | 在线人成视频播放午夜福利 |