免费的三级毛片-免费的毛片视频-免费的看黄网站-免费的黄网站-免费的黄视频-免费的黄色片视频

 
會員 密碼 注冊 會員權(quán)益
  會員博客
關(guān)鍵字
 
 

購物中心只租不售?

時間:2011-04-08 18:09來源: 作者:張齡方
2008-04-03

購物中心只租不售?購物中心一定要賣!


    商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營管理中流傳一個"真理",購物中心采用只租不售的開發(fā)模式才可能成功,以大家所熟知的廣州天河城為例,建成后只租不售, 1996年開業(yè),經(jīng)營至今可謂取得業(yè)界矚目的巨大成功,并成為業(yè)內(nèi)爭相仿效借鑒學(xué)習(xí)的對象。目前廣州天河城首層的最高租金已突破3000元/平方米,年租金收入接近4億元。同時也由于只租不售,天河城前期的投入花了10年才全部收回,這對于一些資金實(shí)力不雄厚的開發(fā)商不能不說是一個嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

   另一方面,商業(yè)地產(chǎn)的的經(jīng)營一直都面臨一個難題,對于已經(jīng)出售的商鋪,由于物業(yè)持有者沒有所有權(quán),對于項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃和招商無形是個不小的難題。

    那么對于購物中心究竟是只租不售,或是租售結(jié)合呢?在該問題上,兩位在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營及咨詢的專業(yè)人士就此展開激烈的探討:

    楊軍艇,原天河城副總裁,現(xiàn)任百嘉信集團(tuán)副總裁。較早期曾經(jīng)提出"購物中心堅持只租不售,才能獲成功;經(jīng)營失敗的購物中心大多由于分散售出其物業(yè)的所有權(quán),從而導(dǎo)致后期經(jīng)營的失敗"。

    張齡方,商業(yè)地產(chǎn)/零售業(yè)咨詢及市場研究專家,歷經(jīng)大量商業(yè)地產(chǎn)個案研究,從不少的商業(yè)個案發(fā)展軌跡中找到規(guī)律:從投資商的角度來講,購物中心應(yīng)該按一定比例,有規(guī)劃地進(jìn)行租和售,經(jīng)營者的首要使命是保障投資商的利益,減低開發(fā)商的風(fēng)險和資金壓力,只要租售比例恰當(dāng),同樣可以獲取成功。只租不售并不能從根本上避免業(yè)態(tài)組合不合理、租金水平低或出租率低的情況出現(xiàn),購物中心的租金水平和業(yè)態(tài)組合一定是通過市場之手來不斷調(diào)節(jié),直至達(dá)到理想狀態(tài),所以購物中心一定要賣,關(guān)鍵是如何賣!

     楊軍艇:購物中心只租不售,可確保項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)劃的統(tǒng)一,提升項(xiàng)目形象,利于項(xiàng)目長遠(yuǎn)發(fā)展,一旦購物中心出售的比例失控,業(yè)主與營運(yùn)商利益容易產(chǎn)生矛盾及沖突,也加大了后期營運(yùn)方管理的難度。

    張齡方:購物中心應(yīng)按一定比例租售結(jié)合,既能確保開發(fā)商的利益,減低開發(fā)商的資金壓力;如果租售比例合理,同樣可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營規(guī)劃的統(tǒng)一,確保項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展。租售結(jié)合的模式,就是租一部分售一部分,開發(fā)商可將部分物業(yè)出售以平衡資金壓力和經(jīng)營風(fēng)險的矛盾;然后將主要租金承受力強(qiáng)的地方進(jìn)行租賃經(jīng)營,通過市場之手來調(diào)節(jié)租金水平,最終將會到達(dá)一個理想的平衡狀態(tài)。

   楊軍艇:如果購物中心部分商鋪出售,往往會引起業(yè)主利益與購物中心整體利益的矛盾,如正佳廣場出售負(fù)一層后,引起業(yè)主與經(jīng)營方的矛盾。

    張齡方:購物中心的開發(fā)需要投入大量的資金,如果需要持續(xù)滾動開發(fā),開發(fā)商則需要在項(xiàng)目建成后就回收一部分資金,即使勉強(qiáng)開業(yè),經(jīng)營一段時間后,也會因資金問題而將整個項(xiàng)目轉(zhuǎn)手或出讓。購物中心并不是一開業(yè)就能馬上做旺以及達(dá)到較高租金水平的,市場的培育需要經(jīng)過相當(dāng)一段時間,即使在商業(yè)繁華地段也不例外,正佳廣場就是一個例子,剛開業(yè)時人流稀疏,與人滿為患的天河城相比簡直天壤之別。但經(jīng)過2年多的市場培育和一浪接一浪的市場推廣活動,目前正佳廣場已逐漸被市場所接受,現(xiàn)在正佳廣場的租金水平也達(dá)到了比較理想的狀態(tài),這正是市場無形之手在產(chǎn)生調(diào)節(jié)作用;相反某些項(xiàng)目由于資金不足,連市場培育期,甚至開業(yè)期都熬不過。
楊軍艇:只租不售可以較好地控制購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃,防止由于業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂而導(dǎo)致購物中心的經(jīng)營不善。如果商鋪已經(jīng)出售,商鋪業(yè)主只關(guān)注租金水平,只要商家能支付租金,商鋪業(yè)主對于商家經(jīng)營的業(yè)態(tài)是毫不理會的。這就給購物中心經(jīng)營者帶來管理難度。

     張齡方:購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃是有必要的,但業(yè)態(tài)規(guī)劃必須符合市場需求,我認(rèn)為購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃正確與否,應(yīng)該由市場去檢驗(yàn),并不是由發(fā)展商說了算。市場選擇了什么,我們就規(guī)劃什么。目前不少的發(fā)展商在項(xiàng)目定位及規(guī)劃時沒有遵循市場規(guī)律,只從自己期望的角度考慮,一廂情愿地想開發(fā)購物中心,最終項(xiàng)目一定會失!

    業(yè)態(tài)規(guī)劃必須遵循市場規(guī)律,這個問題往往沒有引起發(fā)展商足夠的重視。市場經(jīng)濟(jì)在中國已經(jīng)實(shí)行30年,在商業(yè)地產(chǎn)似乎沒有很好的應(yīng)用。

     以北京路為例,北京路也可以看作一個購物中心,一個扁平的購物中心,其業(yè)態(tài)是沒有專人去進(jìn)行規(guī)劃的,各式業(yè)態(tài),商家均可以進(jìn)駐經(jīng)營,前提是有能力去支付很高的租金水平,大家可以看到目前北京路商業(yè)非常繁榮。市場經(jīng)濟(jì)的精髓就在于通過各種市場行為及手段來實(shí)現(xiàn)資源的有效配置,北京路商業(yè)街就是通過租金水平悄悄地進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃,不是所有的商家能夠支付高額的租金,就是這個租金水平在業(yè)態(tài)規(guī)劃中的作用。天河城也是這樣,首層高額的租金,只有高額利潤的商家可能承受,同樣是一個市場的選擇過程。因此期望通過只租不售的方式去規(guī)劃購物中心的業(yè)態(tài)本身就存在風(fēng)險,應(yīng)該是市場需要什么,我們就規(guī)劃什么,如果市場認(rèn)同天河城賣臭豆腐,那就讓天河城購物中心成為一個專賣臭豆腐的地方。

     楊軍艇:只租不售是目前國際盛行的購物中心開發(fā)模式,眾多國際大型購物中心開發(fā)商及運(yùn)營商通過只租不售的模式,獲取長期而穩(wěn)定的租金收益,既帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流,也享受到物業(yè)升值帶來的好處。

    張齡方:的確,只租不售帶來長期而穩(wěn)定的租金收益,但前提是該商業(yè)項(xiàng)目具有較好的發(fā)展前景,否則租金收益從何而來?

    購物中心在國內(nèi)發(fā)展的歷史并不長,無論是開發(fā)、經(jīng)營或管理方面的專業(yè)人才嚴(yán)重潰乏,這是購物中心在國內(nèi)進(jìn)行持續(xù)良性發(fā)展必須面臨的重大考驗(yàn)之一。以項(xiàng)目開發(fā)為例,在國內(nèi)我們可以見到一些項(xiàng)目,對項(xiàng)目前期研究的投入及重視程度不足,在購物中心如何進(jìn)行市場定位、業(yè)態(tài)功能如果合理規(guī)劃等問題上未能通過科學(xué)的研究及論證就草率決定投資開發(fā),這本身就已構(gòu)成一個巨大的風(fēng)險,如果開發(fā)商堅持只租不售,風(fēng)險的承擔(dān)者最終仍然是開發(fā)商;相反,如果發(fā)展商出售部分面積,可以有效把經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到買家上,同時,也把潛在的高收益轉(zhuǎn)移到買家上。

     另外隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭的日漸激烈,招商壓力不斷增大,使各業(yè)態(tài)商家,尤其是知名零售商家及主力店的議價能力越來越大,逼使購物中心運(yùn)營商在租金收益上不容易達(dá)到理想水平。若采取散租模式,可能提高預(yù)期的租金收益,但如果大部分或全部散鋪,缺乏具號召力的主力店,會對整體項(xiàng)目的吸引力構(gòu)成一定的負(fù)面影響,為項(xiàng)目的經(jīng)營失敗埋下伏筆。

     張齡方:購物中心一定要賣,關(guān)鍵是如何去賣,有關(guān)賣的時點(diǎn),我認(rèn)為有幾個思路:

    1項(xiàng)目開業(yè)前賣出 在項(xiàng)目開業(yè)前,可以通過強(qiáng)勢的宣傳推廣,有秩序,有規(guī)劃地出售部分商鋪,能有效降低發(fā)展商資金壓力。正佳在項(xiàng)目開業(yè)前銷售負(fù)一層商鋪,套現(xiàn)接近10億;還有中華廣場,北京路名盛廣場,上下九步行街的名匯等項(xiàng)目,都能在項(xiàng)目開業(yè)前通過出售商鋪回籠資金。

    2 項(xiàng)目經(jīng)營中出售 由于發(fā)展商承受巨大的資金壓力,在項(xiàng)目經(jīng)營過程選擇出售都未嘗不是一種緩解資金壓力的方式,特別是當(dāng)購物中心經(jīng)營情況日漸好轉(zhuǎn),發(fā)展商可以賣得一個好價格,收回投資之余還可以獲取利潤,從而繼續(xù)利用收回資金進(jìn)行新項(xiàng)目開發(fā),但經(jīng)營中出售會面臨風(fēng)險,若經(jīng)營情況未預(yù)理想,售價會面臨壓力,如華南MALL,由于前期經(jīng)營情況不佳,目前整體出售的價格也較低。

     3  資產(chǎn)證券化同樣是一種出售方式,就是利用項(xiàng)目的商業(yè)價值引入策略投資者,甚至是公開上市,這種方式需要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃及所處的發(fā)展階段而定,在合適的時間點(diǎn)執(zhí)行合適的策略。

     以天河城為例,目前的如此高的租金水平,其出售價格一定非常可觀,預(yù)期僅僅出售首層便可以超過15億,15億足以再開發(fā)一個天河城;又或者將其資產(chǎn)證券化套現(xiàn)以建設(shè)新項(xiàng)目,達(dá)到不斷擴(kuò)張的目的,這才是真正投資者所具備的眼光。

    張齡方:購物中心在出售過程中,我認(rèn)為出售比例及出售區(qū)域的控制是非常關(guān)鍵,一般情況下,購物中心出售的面積不宜超過總面積的25%,荔灣廣場出售的面積超過25%,所以目前經(jīng)營并不理想,正佳出售面積低于25%,所以經(jīng)營漸入佳境;另外,出售的區(qū)域一定要統(tǒng)一,如計劃出售負(fù)一層,就只售負(fù)一層。切忌各樓層都有部分出售,這會對后期經(jīng)營管理帶來很大的負(fù)面影響。

    楊軍艇:誠然,天河城目前取得的輝煌是十年來發(fā)展累積的成果,但是天河城在初期也面臨巨大的投資回收壓力,這也并不是每一個開發(fā)商所能承受的,若開發(fā)商承受不了,項(xiàng)目就可能胎死腹中。

   只租不售和租售結(jié)合是購物中心開發(fā)的兩種模式,目前很多人看到了只租不售所帶來的好處,這背后也隱藏著開發(fā)商所承受的巨大壓力。購物中心采用租售結(jié)合的開發(fā)模式也不乏成功案例,如廣州的正佳廣場及中華廣場,正是由于當(dāng)時的出售了一定比例的商鋪,某種程度上得以緩解資金壓力,即使在日后運(yùn)營上遇到問題,仍然可通過科學(xué)的管理得以化解;同時,我們都可以看到,即使是只租不售的項(xiàng)目,也不一定會成功,因此只租不售,或租售結(jié)合都不是購物中心成功的必然因素。

    站在發(fā)展商的角度,投資開發(fā)項(xiàng)目是為了實(shí)現(xiàn)效益最大化,無論采用可種方式都需要向這個目標(biāo)邁進(jìn),至于是短期效益最大化,或是長期效益最大化,或是發(fā)展商有自身的戰(zhàn)略發(fā)展方向,這都是影響采用何種方式的原因。

   編者寄:兩位專業(yè)人士中,一位是在購物中心開發(fā)運(yùn)營方面具豐富經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)人士,一位是在商業(yè)地產(chǎn)/零售業(yè)咨詢方面的專家,他們在購物中心只租不售,或是一定要出售的問題上各抒己見,或許他們?nèi)匀粓猿值淖约河^點(diǎn),或許他們都被對方的觀點(diǎn)所說服,但他們的思想,他們的觀點(diǎn)都為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,營運(yùn)商等各方面人士提供一個思考的空間。

------分隔線----------------------------
------分隔線----------------------------
發(fā)布者資料
張齡方 查看詳細(xì)資料 發(fā)送留言 加為好友 用戶等級:高級會員 注冊時間:2011-03-30 17:03 最后登錄:2011-04-08 17:04
推薦    
Lamett樂邁石晶重構(gòu)家居安全標(biāo)準(zhǔn)
小紅書RED LAND上,品牌與用戶成
“大家好運(yùn)會”城市嘉年華燃爆in
想吃碳水卻怕升糖? 盒馬推出40
博約科技十五周年慶典隆重舉行
麥當(dāng)勞中國首發(fā)《金拱門八周年美
熱點(diǎn)內(nèi)容   更多
創(chuàng)意突圍賽! 年底廣州7大購物中
常見的促銷種類及特點(diǎn)
從招商到養(yǎng)商(上)
華南商業(yè)觀察:廣州太古匯
軍艇語錄(六十四)
零售業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)不可再頭腦發(fā)
番禺萬達(dá)廣場:發(fā)展前景優(yōu)于白云
在疫情中逆襲的傳統(tǒng)便利店
軍艇語錄(一百一十)
主題百貨生存啟示錄
招商拓展   >>發(fā)布
凱旋利潮玩運(yùn)動公園火熱招商中
廣州南沙國際郵輪母港商業(yè)綜合體
廣州番禺洛溪稀缺品質(zhì)型商業(yè)綜合
鉅富中心大型商業(yè)中心、寫字樓面
培訓(xùn)信息   >>發(fā)布

第一商業(yè)網(wǎng)  m.hsmznbi.cn
主站蜘蛛池模板: 翔田千里高潮在线播放 | 亚洲天堂在线视频播放 | 亚洲欧美激情小说另类 | 久久偷看各类wc女厕嘘嘘 | 亚洲视频综合网 | 欧美在线一二 | 国产精品久久久久久久久岛国 | 日本一卡2卡3卡四卡精品网站 | 无套内谢孕妇毛片免费看看 | 91高清视频在线 | 亚洲精品一区二区三区婷婷月 | 极品销魂美女少妇尤物 | 美女在线观看av | 伊人91视频 | 十八禁在线观看视频播放免费 | 上司的丰满人妻中文字幕 | 久操成人| 日韩欧美一区二区三区黑寡妇 | 久久亚洲中文字幕精品一区 | 久久久国产精品一区二区三区 | 精品一区二区三区四区五区 | 黄在线免费看 | 日本久久激情 | 久久国产成人午夜av影院武则天 | 国产强被迫伦姧在线观看无码 | 国模精品一区 | 日韩1区3区4区第一页 | 深夜福利网站在线观看 | 催眠淫辱の教室3在线观看 村上凉子在线播放av88 | 国产午夜免费视频 | 亚洲一区二区三区四区五区乱码 | 天天干天天操心 | 美女网站av| 国产一区二区三区精品视频 | 国产97色在线 | 亚洲 | 男女啪啪猛烈无遮挡猛进猛出 | 国产主播福利在线 | 日韩性xxx| 婷婷国产视频 | 91亚洲乱码卡一卡二卡新区豆瓣 | 男人天堂色 | 成人久久免费网站 | 国产av午夜精品一区二区入口 | 欧美一区在线看 | 欧美日韩在线精品一区二区 | www91久久| 在线三级av | 久久久国产乱子伦精品 | 亚洲成a人v欧美综合天堂麻豆 | 色综合视频一区二区三区 | 中文在线а√天堂 | 99色在线 | 最近在线更新8中文字幕免费 | 欧美日韩精品一区二区三区在线 | 人人婷婷人人澡人人爽 | 亚洲精品久久久久中文字幕m男 | 波多野结衣50连登视频 | 成人免费观看网站 | 超碰激情在线 | 无码中文字幕av免费放 | 日本极品xnxxcom | 久久人搡人人玩人妻精品首页 | 国产麻豆天美果冻无码视频 | 国产亚洲一区二区三区四区 | 欧美夫妇交换xxxx | 在线黄色观看 | 久久一区二区精品 | 国产黄色在线网站 | 日韩操比 | 国产伦精品一区二区三区视频金莲 | 人妻少妇精品无码专区 | 少妇av导航 | 国产香蕉av | 亚洲精品一区二区三区四区乱码 | 成人免费在线观看av | 国产成人精品日本亚洲专区61 | a毛片在线观看 | 黑人操日本女人视频 | 人人爽人人澡人人人妻 | 久久人人爽人人爽人人 | 久草资源在线视频 | 精品国产人妻一区二区三区 | 欧美成人影音 | 久久亚洲网 | 亚洲做受高潮欧美裸体 | 亚洲欧美视频二区 | 日韩精品在线观看视频 | 国产超高清麻豆精品传媒麻豆精品 | 2018国产大陆天天弄 | 亚洲人女屁股眼交3之懂色 亚洲人屁股眼子交1 | 乱码丰满人妻一二三区 | 亚洲 a v无 码免 费 成 人 a v | 亚洲精品久久久蜜臀 | 一区二区国产在线观看 | 国产成人在线视频观看 | 国产山村乱淫老妇av | 把jiji进美女的屁屁里视频 | 吃奶呻吟打开双腿做受在线视频 | 亚洲1级片 | 秋霞三区 | 91精品区| 色一情一区二 | 国产免费视频一区二区裸体 | 亚洲色图13p| 亚洲精品久久久久久一区二区 | 久久不见久久见免费影院视频 | 正在播放木下凛凛xv99 | 国产综合久久久久鬼色 | 四虎精品成人免费视频 | 高清国产一区二区三区四区五区 | 中文字幕天堂在线 | 亚洲国产av无码精品无广告 | 国产麻豆91 | 成人免费影片 | 2020最新无码福利视频 | av在线网址大全 | 欧美人在线| 亚洲精品视频91 | 羞羞视频在线观看 | 国产精品无码无片在线观看 | 影音先锋二区 | 成人一区二区三区四区 | 久久久受www免费人成 | 国产无遮挡又黄又大又爽 | 凹凸日日摸天天碰免费视频 | 国产午夜精品久久精品电影 | 中文字幕av一区二区三区人妻少妇 | 深夜小视频在线观看 | 免费a级片视频 | 欧美人与动性行为视频 | 直接在线观看的三级网址 | 波多野结衣av在线观看 | av成人天堂| 五月视频 | 性高湖久久久久久久久免费 | 囯产精品一品二区三区 | 成人精品在线观看视频 | 玖玖爱在线观看 | 97超碰免费在线 | 久久天天躁夜夜躁狠狠 | 国产不卡视频在线播放 | 国产乱淫av片 | 四虎精品8848ys一区二区 | 日韩不卡av在线 | 污免费视频 | 成年美女黄网站色大免费视频 | 91国产视频在线观看 | 欧美在线 | 亚洲 | 午夜国产一区二区 | 亚洲 日本 欧美 中文幕 | 国色天香一卡2卡三卡4卡乱码 | 草草网站影院白丝内射 | 国产在线午夜卡精品影院 | 伊人国 | 九色九一| 久久www成人_看片免费不卡 | 好吊色国产欧美日韩免费观看 | 午夜三级网站 | 天堂av2018| 狠狠人妻久久久久久综合蜜桃 | 成年人福利 | 国产精品久久久久久一区二区三区 | 欧美激情亚洲激情 | 曰韩少妇内射免费播放 | 99久久久久久 | 久久精品国产99国产精品亚洲 | 我和亲妺妺乱的性视频 | 精品人妻无码区二区三区 | 国产精品久久久久久久久鸭 | 欧美h在线观看 | 波多野结衣不打码视频 | zzijzzij日本丰满少妇 | 国产区精品在线 | 免费国偷自产拍精品视频 | 久久久久国产精品一区 | 男女床上拍拍拍 | 亚洲欧美另类国产 | 男女裸体影院高潮 | 最近中文字幕 | 中国美女牲交视频 | 中国洗澡偷拍在线播放 | 99国产精品国产精品九九 | 一级片免费 | 亚洲毛片网站 | 日韩欧三级 | 涩涩动漫视频 | 国产精品无码久久久久 | 国产一区不卡 | 巨乳女教师佐山爱,夫前在线 | 国产精品无码无卡无需播放器 | 99re超碰| 91在线日本 | 六月丁香在线视频 | 窝窝午夜看片 | 自由成熟xxxx色视频 | 亚洲黄色激情 | 欧洲三级视频 | 亚洲 成人 在线 | 美女福利影院 | 日本福利一区二区 | 可以免费看的av毛片 | 黄色录像大片 | 四虎在线观看视频 | 黄网在线免费观看 | 日本又色又爽又黄的大片 | 国产小视频在线播放 | 国产区亚洲区 | 一级网站在线观看 | 丰满少妇熟乱xxxxx视频 | 亚洲成av人在线观看网址 | 国产精品我不卡 | 五十老熟妇乱子伦免费观看 | 国产激情综合在线观看 | 亚洲一区二区三区日本 | 在教室伦流澡到高潮hnp视频 | 国产97人人超碰caoprom | 蘑菇av | 日韩在线一卡二卡 | 欧美日韩一二三四区 | 韩国jizz | 香蕉网伊| www浪潮avcom| 五月深爱 | 国产一级片播放 | √天堂资源地址在线官网 | 日韩av在线免费播放 | 欧美99视频 | 日日干影院 | 好色999| 老子午夜精品无码不卡 | 国产三级在线观看视频 | 丁香五月欧美成人 | 久久无码人妻丰满熟妇区毛片 | 加勒比无码一区二区三区 | 久久久久免费看 | 亚洲精品456在线播放 | 中文字幕在线视频第一页 | 日韩av在线观看免费 | 另类国产ts人妖高潮系列视频 | 午夜一区二区国产好的精华液 | 免费gogo少妇大尺寸视频 | 国产精品影 | 性欧美videos另类艳妇3d | 夜夜爽av| 东京热一本无码av | 亚洲欧洲日本一区二区三区 | 中文字幕日韩精品一区二区三区 | 少妇玉梅抽搐呻吟 | 欧美国产日韩综合 | 伊人久久国产精品 | 国产对白叫床清晰在线播放图片 | 国产精品一区二区三区久久 | 国产亚洲精品精品国产亚洲综合 | 成人做爰69片免费看网站色戒 | 蜜桃av成人 | 久久国产成人精品国产成人亚洲 | 一级特黄性色生活片 | xxx国产精品视频 | 日本丰满少妇高潮呻吟 | 国产精品―色哟哟 | 91精品久久久久久久久中文字幕 | 好看的av网址| jizzxxxx18高清喷水 | 欧美成人免费观看全部 | 欧美bbw精品一区二区三区 | 午夜合集| 菠萝蜜视频在线观看入口 | 日韩国产中文字幕 | 国产精品久久久久久亚洲徐婉婉 | 日韩尤物在线 | 天天草比 | 天天爱夜夜爱 | 午夜看片网站 | 亚洲精品乱码久久久久久动图 | 69堂精品| 日韩欧美毛片 | 国产伦子伦对白在线播放观看 | 免费又黄又裸乳的视频 | 91视频大全 | 久久久久国色av免费观看性色 | 国产国产精品人在线视 | 日本黄色成人 | 久久狠狠爱 | 国产午夜精品av一区二区麻豆 | 国产一级特黄毛片 | 韩国精品在线 | 欧美成人一区二区三区 | 911国产在线 | 久久精品亚洲精品国产欧美kt∨ | 成人精品少妇免费啪啪18 | 欧美日韩免费高清一区色橹橹 | 国产欧美日韩视频 | 少妇裸体性生交 | 午夜福利影院私人爽爽 | 美腿丝袜高跟三级视频 | 公么大龟弄得我好舒服秀婷视频 | 黄网站色视频免费观看 | 色噜噜狠狠狠综合曰曰曰 | 91免费看国产 | www啪啪| 黄色日批| 国产极品jizzhd欧美 | 久久国产主播 | 日本少妇寂寞少妇aaa | 欧美巨鞭大战丰满少妇 | 国产成熟人妻换╳╳╳╳ | 天天影视亚洲 | 性高朝久久久久久久 | 国产成人在线免费视频 | 日本乱人伦片中文三区 | 国精产品一区一区三区mba下载 | 黄色一区二区三区视频 | 99精品视频九九精品视频 | 久久精品国产2020 | 日本三级视频在线 | 人人妻人人澡人人爽欧美一区九九 | 中文字幕二区 | 综合av第一页 | 国产精品久久久久久久久久综合 | 99国产超薄肉色丝袜交足 | 大战熟女丰满人妻av | 久青草国产在视频在线观看 | 牛牛影视一区二区 | 内射女校花一区二区三区 | 精品久久久久久人妻无码中文字幕 | 久久99国产精品成人 | 一区二区三区麻豆 | 男人影院在线观看 | 亚洲精品久久久久久 | 丝袜脚交国产在线观看 | 嫩草视频免费观看 | 福利姬液液酱喷水 | 国产乱码日产乱码精品精 | 一级全黄裸体免费观看视频 | 天堂一区人妻无码 | 少妇av网 | 高潮毛片无遮挡高清免费视频 | 日韩欧美人人爽夜夜爽 | 精品国产自在精品国产精小说 | 中文字幕日韩精品有码视频 | 麻豆传媒一区 | www福利视频| 草草影院ccyycom | 亚洲午夜无码毛片av久久 | 亚洲一本之道高清乱码 | 性――交――性――乱 | 99re国产视频 | 91精品一久久香蕉国产线观看新通道 | 男女偷爱性视频刺激 | 日韩麻豆 | 久热re这里精品视频在线6 | 国产激情一区二区三区 | 在线成人欧美 | 久久免费视频1 | 亚洲第一色网 | 88av在线视频| 专干老肥女人88av | 自拍毛片 | 免费特级黄色片 | 无码人妻久久一区二区三区不卡 | 欧美精品一区二区三区视频 | 强奷乱码中文字幕熟女导航 | 成人综合婷婷国产精品久久 | 永久免费无码av网站在线观看 | 天堂va在线 | www..com色| youjizz韩国| 国产精品区免费视频 | 亚洲国产欧美视频 | 欧美肉欲k8播放毛片欧美 | a级大片在线观看 | 天天躁夜夜躁狠狠眼泪 | 小箩莉末发育娇小性色xxxx | 欧美精品一区二区三区一线天视频 | 国产第1页| 全部免费的毛片在线看 | 91久久精品美女高潮 | 图片区乱熟图片区小说 | 国产又粗又猛又爽又黄无遮挡 | 国模少妇一区二区三区 | 亚州av综合色区无码一区 | 亚洲丶国产丶欧美一区二区三区 | 少妇人妻综合久久中文字幕 | 午夜福利理论片在线观看 | 欧洲少妇性喷潮 | 国产95在线 | 亚洲 | 午夜精品视频在线观看 | 日本草逼视频 | 3344久久日韩精品一区二区 | 久久婷婷影视 | 538任你躁精品视频网免费 | 国产在线欧美日韩 | 国产理论视频 | 欧美性猛交内射兽交老熟妇 | 视频一区二区三区在线 | 国产精品婷婷午夜在线观看 | 免费无码又爽又高潮视频 | 无码精品一区二区三区在线 | 国产毛片一区二区三区 | 东京一本一道一二三区 | 9l视频自拍蝌蚪9l视频 | 久久精品国产亚洲 | 屁屁影院ccyy备用地址 | 老子影院午夜伦不卡 | 午夜性生活视频 | 插插看| 好男人社区www在线官网 | 天天干天天操天天摸 | 麻豆精品一区二正一三区 | 99re视频这里只有精品 | 婷婷丁香视频 | 欧美精品v国产精品v日韩精品 | 开心色怡人综合网站 | 成人区人妻精品一区二区不卡 | 国产精品一区在线播放 | 日韩一级在线观看视频 | 国产成人精品av在线观 | 男操女逼网站 | 两个人看的www在线观看 | 九九久久久| 免费视频国产在线观看 | 爱情岛论坛亚洲品质自拍网址 | av中文字幕网站 | 亚洲美女毛片 | 国产乡下妇女做爰 | 国产区精品在线观看 | 欧美性猛交99久久久久99按摩 | 成人深夜小视频 | 国产成人av一区二区三区 | 欧美大肥婆大肥bbbbb | 成人动漫综合网 | 日本一卡精品视频免费 | 中文字幕亚洲无线码在线一区 | 亚洲综合欧美综合 | 中文字幕不卡在线88 | 麻豆国产精品777777在线 | 日本猛少妇色xxxxx猛叫小说 | 欧美国产免费 | 天堂亚洲一品 | 国产综合网站 | 久久久久久久综合色一本 | 中文字幕一路线二路线三路线 | 美女超碰在线 | 中国女人内谢69xxxx免费视频 | 北条麻妃一区二区免费播放 | 少妇私密会所按摩到高潮呻吟 | 手机国产乱子伦精品视频 | 午夜久久久久久禁播电影 | 国产乱子伦农村叉叉叉 | 久久久久久久久久久av | 亚洲美女久久 | 国产在线看一区 | 国产精品99久久久久久小说 | 久久棈精品久久久久久噜噜 | 天堂中文在线8最新版精品版软件 | 中国一级黄色 | 草草在线影院 | 国产午夜精品无码一区二区 | 精品国产一区二区三区日日嗨 | 在熟睡夫面前侵犯我在线播放 | 依依激情网 | 亚洲一区二区av在线观看 | 99久久国产露脸国语对白 | 极品少妇在线观看 | 69视频免费观看 | 国产又粗又大又爽视频 | 日啪| 男人搞女人网站 | 欧美性生活网站 | 欧日韩一区二区三区 | 91精品又粗又猛又爽 | 无码成人1000部免费视频 | 国产产无码乱码精品久久鸭 | 久久精品99国产国产精 | 在线播放91 | 亚洲国产成人av好男人在线观看 | 国产日本一区二区三区 | 国产色视频网站免费 | 国产精品国产三级国产专区53 | 蜜桃狠狠色伊人亚洲综合网站 | 免费国产羞羞网站视频 | 国产一区二区精品在线观看 | 蜜桃91麻豆精品一二三区 | 欧美拍拍视频 | 成年人免费网站在线观看 | 亚洲久久综合 | youporn国产免费观看 | 粉嫩av一区二区三区四区五区 | 亚洲精品一区二三区 | 国产黄a三级三级三级 | 欧洲熟妇色xxxx欧美老妇多毛 | 日韩中文字幕在线播放 | 国产精品一区二区久久久 | 无码无遮挡又大又爽又黄的视频 | 九九爱精品| 欧美性在线观看 | 精精国产xxxx视频在线播放 | 人人妻人人澡人人爽人人精品97 | 丝袜精品 欧美 亚洲 自拍 | 成人av播放 | 欧美成人aa| 伊人情人色综合网站 | 一级黄色视屏 | 青青草视频免费看 | 亚洲欧美国产高清va在线播放 | 天天干天天操天天爽 | 亚洲国产视频一区二区三区 | 无码丰满熟妇juliaann与黑人 | 日韩一区二区三区视频在线观看 | 亚洲成熟丰满熟妇高潮xxxxx | 和粗大男人做爰过程 | 国产午夜在线视频 | 亚洲小说专区 | 51久久国产露脸精品国产 | 亚洲婷婷网 | 在线亚洲一区二区 | 在线观看黄色大片 | 伊人精品成人久久综合 | 国产黄在线观看免费观看不卡 | 国产精品久久久久久超碰 | 国产精品美女久久久另类人妖 | 日本三级韩国三级三级a级中文 | a免费观看| 男女吃奶做爰猛烈紧视频 | 欧美在线看片a免费观看 | 26uuu精品一区二区 | 久久国产精 | 亚洲男女一区二区三区 | av性在线 | 欧美日韩中文字幕在线视频 | 三级全黄做爰在线观看 | 女人色偷偷aa久久天堂 | 午夜性刺激免费看视频 | 92国产精品午夜福利 | 乳女教师の诱惑juliamagnet | 亚洲精品456在线播放牛牛影院 | 少妇性zzzzzzzy | 人妻在卧室被老板疯狂进入 | 欧美日韩在线第一页 | 东京热一区二区三区无码视频 | 北条麻妃99精品久久朝桐光 | 免费公开在线视频 | 10000部美女免费大片aaa | 久久99精品国产自在现线小黄鸭 | 亚洲精品日韩欧美 | 在线免费看av | 精品视频一二三 | 调教在线观看 | 日韩黄色影视 | 欧美少妇xxxxx | 亚洲自拍中文字幕 | 国产一区二区在 | 处破痛哭a√18成年片免费 | 日本妇人成熟免费 | 亚洲精品高潮 | 国产aⅴ精品 | 亚洲欧美在线一区 | 欧美一级二级三级视频 | 清纯小美女主播流白浆 | 九九精品在线视频 | 亚洲免费网站观看视频 | 少妇久久久久久久 | 成人亚洲精品久久久久软件 | 黄大色黄大片女爽一次 | 蜜桃av噜噜一区二区三区策驰 | 射一射 | 中文字幕国产剧情 | 69激情网 | 一级特黄视频 | 欧美一区二区激情视频 | 日韩免费影院 | 国模裸体无码xxxx视频 | 久久婷婷激情综合色综合俺也去 | 永久免费无码网站在线观看 | 国产成人无码综合亚洲日韩 | 少妇精品久久久一区二区三区 | 国产污视频 | 精品久久久蜜桃 | 色老板av| 国产极品尤物 | 日本久久高清一区二区三区毛片 | 国产97色在线| 91久久国产露脸精品国产 | 三级在线网址 | 亚洲日本黄色片 | 日韩少妇精品av一区二区 | 黑人操日本女人视频 | 少妇被多人c夜夜爽爽 | 91久久国产露脸精品国产 | 色欧美在线 | 嫩草av久久伊人妇女超级a | 国产 剧情 在线 精品 | 99国产精品国产精品九九 | 国产91对白叫床清晰播放 | 一区二区三区日韩视频在线观看 | 人人爽人人爽人人爽人人片av | 欧美精品v国产精品v日韩精品 | 成人免费一区二区三区视频 | 精品久久香蕉国产线看观看亚洲 | 天天综合天天操 | 亚洲国产精品嫩草影院 | 精品久久久久久中文字幕大豆网 | 日本一区二区三区视频在线播放 | 欧美成年视频 | 久久久精品综合 | 丰满少妇高潮久久三区 | 久久久久久一区二区三区 | 性色av一区二区咪爱 | 久久久综合婷婷精品国产一区影院 | 日韩一卡二卡三卡 | 伊人天天干 | 色综合久久88色综合天天 | 女厕偷窥一区二区三区 | 欧美色欧美亚洲高清在线观看 | 午夜性视频 |