免费的三级毛片-免费的毛片视频-免费的看黄网站-免费的黄网站-免费的黄视频-免费的黄色片视频

 
會員 密碼 注冊 會員權益
  會員博客
關鍵字
 
 

購物中心只租不售?

時間:2011-04-08 18:09來源: 作者:張齡方
2008-04-03

購物中心只租不售?購物中心一定要賣!


    商業地產開發及經營管理中流傳一個"真理",購物中心采用只租不售的開發模式才可能成功,以大家所熟知的廣州天河城為例,建成后只租不售, 1996年開業,經營至今可謂取得業界矚目的巨大成功,并成為業內爭相仿效借鑒學習的對象。目前廣州天河城首層的最高租金已突破3000元/平方米,年租金收入接近4億元。同時也由于只租不售,天河城前期的投入花了10年才全部收回,這對于一些資金實力不雄厚的開發商不能不說是一個嚴峻的考驗。

   另一方面,商業地產的的經營一直都面臨一個難題,對于已經出售的商鋪,由于物業持有者沒有所有權,對于項目的統一規劃和招商無形是個不小的難題。

    那么對于購物中心究竟是只租不售,或是租售結合呢?在該問題上,兩位在商業地產運營及咨詢的專業人士就此展開激烈的探討:

    楊軍艇,原天河城副總裁,現任百嘉信集團副總裁。較早期曾經提出"購物中心堅持只租不售,才能獲成功;經營失敗的購物中心大多由于分散售出其物業的所有權,從而導致后期經營的失敗"。

    張齡方,商業地產/零售業咨詢及市場研究專家,歷經大量商業地產個案研究,從不少的商業個案發展軌跡中找到規律:從投資商的角度來講,購物中心應該按一定比例,有規劃地進行租和售,經營者的首要使命是保障投資商的利益,減低開發商的風險和資金壓力,只要租售比例恰當,同樣可以獲取成功。只租不售并不能從根本上避免業態組合不合理、租金水平低或出租率低的情況出現,購物中心的租金水平和業態組合一定是通過市場之手來不斷調節,直至達到理想狀態,所以購物中心一定要賣,關鍵是如何賣!

     楊軍艇:購物中心只租不售,可確保項目經營規劃的統一,提升項目形象,利于項目長遠發展,一旦購物中心出售的比例失控,業主與營運商利益容易產生矛盾及沖突,也加大了后期營運方管理的難度。

    張齡方:購物中心應按一定比例租售結合,既能確保開發商的利益,減低開發商的資金壓力;如果租售比例合理,同樣可以實現經營規劃的統一,確保項目可持續發展。租售結合的模式,就是租一部分售一部分,開發商可將部分物業出售以平衡資金壓力和經營風險的矛盾;然后將主要租金承受力強的地方進行租賃經營,通過市場之手來調節租金水平,最終將會到達一個理想的平衡狀態。

   楊軍艇:如果購物中心部分商鋪出售,往往會引起業主利益與購物中心整體利益的矛盾,如正佳廣場出售負一層后,引起業主與經營方的矛盾。

    張齡方:購物中心的開發需要投入大量的資金,如果需要持續滾動開發,開發商則需要在項目建成后就回收一部分資金,即使勉強開業,經營一段時間后,也會因資金問題而將整個項目轉手或出讓。購物中心并不是一開業就能馬上做旺以及達到較高租金水平的,市場的培育需要經過相當一段時間,即使在商業繁華地段也不例外,正佳廣場就是一個例子,剛開業時人流稀疏,與人滿為患的天河城相比簡直天壤之別。但經過2年多的市場培育和一浪接一浪的市場推廣活動,目前正佳廣場已逐漸被市場所接受,現在正佳廣場的租金水平也達到了比較理想的狀態,這正是市場無形之手在產生調節作用;相反某些項目由于資金不足,連市場培育期,甚至開業期都熬不過。
楊軍艇:只租不售可以較好地控制購物中心的業態規劃,防止由于業態規劃混亂而導致購物中心的經營不善。如果商鋪已經出售,商鋪業主只關注租金水平,只要商家能支付租金,商鋪業主對于商家經營的業態是毫不理會的。這就給購物中心經營者帶來管理難度。

     張齡方:購物中心的業態規劃是有必要的,但業態規劃必須符合市場需求,我認為購物中心的業態規劃正確與否,應該由市場去檢驗,并不是由發展商說了算。市場選擇了什么,我們就規劃什么。目前不少的發展商在項目定位及規劃時沒有遵循市場規律,只從自己期望的角度考慮,一廂情愿地想開發購物中心,最終項目一定會失敗!

    業態規劃必須遵循市場規律,這個問題往往沒有引起發展商足夠的重視。市場經濟在中國已經實行30年,在商業地產似乎沒有很好的應用。

     以北京路為例,北京路也可以看作一個購物中心,一個扁平的購物中心,其業態是沒有專人去進行規劃的,各式業態,商家均可以進駐經營,前提是有能力去支付很高的租金水平,大家可以看到目前北京路商業非常繁榮。市場經濟的精髓就在于通過各種市場行為及手段來實現資源的有效配置,北京路商業街就是通過租金水平悄悄地進行業態規劃,不是所有的商家能夠支付高額的租金,就是這個租金水平在業態規劃中的作用。天河城也是這樣,首層高額的租金,只有高額利潤的商家可能承受,同樣是一個市場的選擇過程。因此期望通過只租不售的方式去規劃購物中心的業態本身就存在風險,應該是市場需要什么,我們就規劃什么,如果市場認同天河城賣臭豆腐,那就讓天河城購物中心成為一個專賣臭豆腐的地方。

     楊軍艇:只租不售是目前國際盛行的購物中心開發模式,眾多國際大型購物中心開發商及運營商通過只租不售的模式,獲取長期而穩定的租金收益,既帶來穩定的現金流,也享受到物業升值帶來的好處。

    張齡方:的確,只租不售帶來長期而穩定的租金收益,但前提是該商業項目具有較好的發展前景,否則租金收益從何而來?

    購物中心在國內發展的歷史并不長,無論是開發、經營或管理方面的專業人才嚴重潰乏,這是購物中心在國內進行持續良性發展必須面臨的重大考驗之一。以項目開發為例,在國內我們可以見到一些項目,對項目前期研究的投入及重視程度不足,在購物中心如何進行市場定位、業態功能如果合理規劃等問題上未能通過科學的研究及論證就草率決定投資開發,這本身就已構成一個巨大的風險,如果開發商堅持只租不售,風險的承擔者最終仍然是開發商;相反,如果發展商出售部分面積,可以有效把經營風險轉嫁到買家上,同時,也把潛在的高收益轉移到買家上。

     另外隨著商業地產行業競爭的日漸激烈,招商壓力不斷增大,使各業態商家,尤其是知名零售商家及主力店的議價能力越來越大,逼使購物中心運營商在租金收益上不容易達到理想水平。若采取散租模式,可能提高預期的租金收益,但如果大部分或全部散鋪,缺乏具號召力的主力店,會對整體項目的吸引力構成一定的負面影響,為項目的經營失敗埋下伏筆。

     張齡方:購物中心一定要賣,關鍵是如何去賣,有關賣的時點,我認為有幾個思路:

    1項目開業前賣出 在項目開業前,可以通過強勢的宣傳推廣,有秩序,有規劃地出售部分商鋪,能有效降低發展商資金壓力。正佳在項目開業前銷售負一層商鋪,套現接近10億;還有中華廣場,北京路名盛廣場,上下九步行街的名匯等項目,都能在項目開業前通過出售商鋪回籠資金。

    2 項目經營中出售 由于發展商承受巨大的資金壓力,在項目經營過程選擇出售都未嘗不是一種緩解資金壓力的方式,特別是當購物中心經營情況日漸好轉,發展商可以賣得一個好價格,收回投資之余還可以獲取利潤,從而繼續利用收回資金進行新項目開發,但經營中出售會面臨風險,若經營情況未預理想,售價會面臨壓力,如華南MALL,由于前期經營情況不佳,目前整體出售的價格也較低。

     3  資產證券化同樣是一種出售方式,就是利用項目的商業價值引入策略投資者,甚至是公開上市,這種方式需要結合企業的發展規劃及所處的發展階段而定,在合適的時間點執行合適的策略。

     以天河城為例,目前的如此高的租金水平,其出售價格一定非常可觀,預期僅僅出售首層便可以超過15億,15億足以再開發一個天河城;又或者將其資產證券化套現以建設新項目,達到不斷擴張的目的,這才是真正投資者所具備的眼光。

    張齡方:購物中心在出售過程中,我認為出售比例及出售區域的控制是非常關鍵,一般情況下,購物中心出售的面積不宜超過總面積的25%,荔灣廣場出售的面積超過25%,所以目前經營并不理想,正佳出售面積低于25%,所以經營漸入佳境;另外,出售的區域一定要統一,如計劃出售負一層,就只售負一層。切忌各樓層都有部分出售,這會對后期經營管理帶來很大的負面影響。

    楊軍艇:誠然,天河城目前取得的輝煌是十年來發展累積的成果,但是天河城在初期也面臨巨大的投資回收壓力,這也并不是每一個開發商所能承受的,若開發商承受不了,項目就可能胎死腹中。

   只租不售和租售結合是購物中心開發的兩種模式,目前很多人看到了只租不售所帶來的好處,這背后也隱藏著開發商所承受的巨大壓力。購物中心采用租售結合的開發模式也不乏成功案例,如廣州的正佳廣場及中華廣場,正是由于當時的出售了一定比例的商鋪,某種程度上得以緩解資金壓力,即使在日后運營上遇到問題,仍然可通過科學的管理得以化解;同時,我們都可以看到,即使是只租不售的項目,也不一定會成功,因此只租不售,或租售結合都不是購物中心成功的必然因素。

    站在發展商的角度,投資開發項目是為了實現效益最大化,無論采用可種方式都需要向這個目標邁進,至于是短期效益最大化,或是長期效益最大化,或是發展商有自身的戰略發展方向,這都是影響采用何種方式的原因。

   編者寄:兩位專業人士中,一位是在購物中心開發運營方面具豐富經驗的業內人士,一位是在商業地產/零售業咨詢方面的專家,他們在購物中心只租不售,或是一定要出售的問題上各抒己見,或許他們仍然堅持的自己觀點,或許他們都被對方的觀點所說服,但他們的思想,他們的觀點都為商業地產開發商,營運商等各方面人士提供一個思考的空間。

------分隔線----------------------------
------分隔線----------------------------
發布者資料
張齡方 查看詳細資料 發送留言 加為好友 用戶等級:高級會員 注冊時間:2011-03-30 17:03 最后登錄:2011-04-08 17:04
推薦    
Lamett樂邁石晶重構家居安全標準
小紅書RED LAND上,品牌與用戶成
“大家好運會”城市嘉年華燃爆in
想吃碳水卻怕升糖? 盒馬推出40
博約科技十五周年慶典隆重舉行
麥當勞中國首發《金拱門八周年美
熱點內容   更多
創意突圍賽! 年底廣州7大購物中
常見的促銷種類及特點
從招商到養商(上)
華南商業觀察:廣州太古匯
軍艇語錄(六十四)
零售業進軍商業地產不可再頭腦發
番禺萬達廣場:發展前景優于白云
在疫情中逆襲的傳統便利店
軍艇語錄(一百一十)
主題百貨生存啟示錄
招商拓展   >>發布
凱旋利潮玩運動公園火熱招商中
廣州南沙國際郵輪母港商業綜合體
廣州番禺洛溪稀缺品質型商業綜合
鉅富中心大型商業中心、寫字樓面
培訓信息   >>發布

第一商業網  m.hsmznbi.cn
主站蜘蛛池模板: 老司机亚洲精品 | 国产伦对白刺激精彩露脸 | 国产女主播av | 青青草在线视频免费观看 | 成人国产精品免费观看动漫 | 美女精品视频 | 99精品人妻无码专区在线视频区 | 国产亚洲影院 | 五月婷综合 | 日日拍拍 | 欧美色哟哟 | 国产农村妇女精品一二区 | 国产成人自拍网站 | 成人玩具h视频 | 亚洲一区精品人人爽人人躁 | 日美女逼逼 | 国产三区四区视频 | 国产88av | 欧美亚洲色综久久精品国产 | 青青草91| 亚洲最大成人网站 | 久久精品国产精品亚洲红杏 | 欧美日韩在线视频一区二区三区 | 亚洲精品国产精华液 | 欧美一级片免费在线观看 | 亚洲欧洲视频 | 亚洲国产精品肉丝袜久久 | 国内精品视频 | 国产福利一区在线观看 | 美女内内免费看 | 艳妇乳肉豪妇荡乳av | 黄色小说在线免费观看 | 免费观看久久 | 伊人ab| 欧美精品乱码视频一二专区 | 国产一级淫片a视频免费观看 | 草草视频在线观看 | 亚洲色图图片区 | 国产在线播放一区二区 | 国产欧洲精品亚洲午夜拍精品 | 日韩精品a片一区二区三区妖精 | 村上凉子在线播放69xx | 午夜嫩草嘿嘿福利777777 | 欧美激情第1页 | 18性欧美xxxⅹ性满足 | 国产精品久久久久免费 | 毛片官网 | 久久99网站 | 高清国产在线 | 一区二区三区不卡在线观看 | 夜夜躁狠狠躁日日躁视频 | 亚洲 欧美 国产 日韩 精品 | 少妇高潮av久久久久久 | 久久久久久久久久网站 | 免费av毛片| 狠狠躁18三区二区一区ai明星 | 日韩欧美黄色网址 | 亚洲人成高清 | 蜜臀免费av | 亚洲一区二区三区四区在线 | 国产一精品久久99无吗一高潮 | 欧美区一区二区三 | 国产普通话bbwbbwbbw | 欧美高清一区二区三区四区 | 国产精品久久久久久久久久久久午夜片 | 岛国中文字幕 | 久久疯狂做爰流白浆xxxⅹ | 日日操日日碰 | 亚洲中文字幕无码久久精品1 | 国产最新在线 | 小草社区在线观看播放 | 亚洲一区二区三区在线播放 | 国产欧美一区二区精品秋霞影院 | 青娱乐伊人 | 北条麻妃一区二区三区在线 | 欧美精品亚洲精品日韩专区 | 黄色一级大片在线免费看产 | 美女福利影院 | 性福宝向日葵 | 毛片大全在线播放 | 亚洲性无码av在线 | 97精品视频在线 | 午夜精品久久久久久中宇牛牛影视 | 秋霞特色aa大片 | 久久综合第一页 | 久久久777 | 日产国产亚洲精品系列 | 国产一级二级 | 少妇饥渴偷公乱第28章 | 国产视频在线一区二区 | 国产乱视频在线观看 | 99爱这里只有精品 | 免费在线观看a视频 | 亚洲一区二区在线播放相泽 | av最新资源 | 玖玖免费 | 深夜福利网址 | 无码中文字幕日韩专区 | 国产成人无码a区在线观看视频 | 国产最新毛片 | 女人高潮抽搐aaa | 国产一区二区午夜 | 极品久久 | 一级成人毛片 | 男人的天堂伊人 | 黄色日批网站 | 日本毛片在线观看 | 97超碰中文| 成人看片黄a免费看视频 | 中文综合网 | 性歌舞团一区二区三区视频 | 国产经典av | 国产又黄又爽刺激片 | aa性欧美老妇人牲交免费 | 亚洲一区不卡 | 国产精品亚洲日韩欧美色窝窝色欲 | 日本h在线观看 | 1000部拍拍拍18勿入免费视频下载 | 1级性生活片 | 免费做a爰片久久毛片a片 | 亚洲精品爱爱 | 波多野吉衣在线视频 | 狠狠综合久久av一区二区 | 成人免费视频一区 | 肉色欧美久久久久久久免费看 | 97久久人国产精品婷婷 | 国内外成人在线视频 | 色网站在线免费观看 | 欧美一级片在线视频 | 欧美成人一区二区三区 | 久久不卡视频 | 性xxx4k欧美乱妇 | 拔擦拔擦8x国产精品免费 | 不卡中文字幕在线观看 | ts人妖在线观看 | 国产成人自拍视频在线 | 国产精品久久久久久久久久免费看 | 136av福利视频导航 | 国产成人av大片大片在线播放 | 国产又粗又猛又爽又黄的视频免费 | 亚洲第一成人区av桥本有菜 | hdhdhd69xxxxх| 好吊操av| 国产人妻久久精品二区三区老狼 | 日韩av高清无码 | 欧美人与动物xxx | 黄色一级视频片 | www日本在线观看 | 少妇精品一区二区 | 国产偷国产偷亚洲高清app | 中文无码一区二区不卡av | 精品国产福利 | 美女18免费视频 | 狠狠干干干 | 国内精品99 | 国产福利视频一区 | 激情超碰在线 | 久草福利在线观看 | 亚洲深深色噜噜狠狠网站 | 欧美人做人爱a全程免费 | 91理论片 | 极品美女销魂一区二区三区 | 性一交一乱一伦一色一情孩交 | 日韩中文一区二区三区 | 国产中文字幕第一页 | 熟女视频一区二区在线观看 | 亚洲专区路线一路线二高质量 | 正在播放重口老熟女露脸 | 麻豆国产人妻欲求不满谁演的 | 熟女视频一区二区在线观看 | 日本在线观看一区 | 公的~yin之手筱田优中文字幕 | 日本在线中文字幕专区 | 欧美 国产精品 | 日韩一区免费视频 | 把jiji进美女的屁屁里视频 | 最新中文字幕视频 | 粉嫩一区二区三区 | 男女做性无遮挡免费视频 | 欧美人与禽zozzo性之恋的特点 | 国产又粗又猛又黄视频 | 欧美人与动性行为视频 | 婷婷激情六月 | 草草影院在线免费观看 | 91国产精品一区 | 日本欧美一区二区三区 | 一级做a爰片性色毛片精油 一级做a爰片性色毛片视频停止 | 欧美亚洲伦理 | 国产永久久 | 欧美久久伊人 | 最新中文无码字字幕在线 | 日本欧美色十大禁片毛片 | 日韩欧美国产三级 | 黄色国产精品 | 欧洲做受高潮免费看 | 伊人青青草 | 国产精品久久久久久久久久免费看 | 国产9 9在线 | 中文 | 搞av.com| 欧美不卡一区二区 | 噼里啪啦完整高清观看视频 | 高清不卡av | 国产黄色高清视频 | 国精品无码一区二区三区在线 | 美女综合网 | 国产91勾搭技师精品 | 偷窥日本少妇撒尿chinese | 精品人妻一区二区三区四区 | 绿帽刺激高潮对白 | 国内精品久久久久影院中文字幕 | 少妇高潮一区二区三区99女老板 | а√新版天堂资源中文8 | 日本免费网站 | 国产福利酱国产一区二区 | 日韩av女优在线观看 | 中文字幕人成无码人妻综合社区 | 国产做爰xxx18在线观看网站 | 91精品国产一区二区三区 | 国内乱子对白免费在线 | 成年无码av片 | 国产白袜脚足j棉袜在线观看 | 国产视频亚洲 | 国产一区中文字幕 | 天天干天天骑 | 性生交大片免费看 | 日本边舌吻边做爽的视频 | jizz一区二区 | 国产日韩欧美高清 | 国产亚洲精品无码成人 | 天堂在线一区 | 视频一区三区 | 乱人伦精品视频在线观看 | 久久久久国产精品嫩草影院 | 成人www.| 99久久婷婷国产精品综合 | 久久中文字幕免费 | 肉色丝袜小早川怜子av | 蜜桃一本色道久久综合亚洲精品冫 | 色琪琪一区二区三区亚洲区 | 啪啪免费网 | 国产一区二区三区四区五区加勒比 | 美女的隐私免费看 | 亚洲欧洲日本在线 | 丁香五香天堂网 | 永久在线| 丁香婷婷综合激情五月色 | 久久久久无码国产精品不卡 | 国产同性野外打野战 | 亚洲第一色网 | 亚洲午夜精品久久久久久浪潮 | 精品人人妻人人澡人人爽牛牛 | 91精品又粗又猛又爽 | 性,国产三级在线观看 | 一本大道久久久久精品嫩草 | 伊人久久婷婷五月综合97色 | 色啦啦视频 | 成人看片泡妞 | √天堂中文在线 | 天天艹夜夜艹 | 中文字幕精品亚洲无线码二区 | 黄色免费观看网站 | 国产亲伦免费视频播放 | 999视频在线| 国产精品欧美久久久久久 | 日韩avv | 91超碰中文字幕久久精品 | 97在线免费视频观看 | 狼人社区91国产精品 | 亚洲欧美韩国 | 日婷婷 | 日本免费一区视频 | 久久特黄视频 | 少妇又紧又色 | 超碰公开免费 | 三级a级片 | 国产精品a一区二区三区网址 | 91亚洲国产成人久久精品网站 | 久久婷婷综合色丁香五月 | 成年人免费在线视频 | 日本一区二区三区精品 | 三级网址在线观看 | 少妇人妻偷人精品一区二区 | 精品免费久久久久久久 | 中文字幕精品一二三四五六七八 | 中文久久乱码一区二区 | 天堂中文а√在线官网 | 穿越异世荒淫h啪肉np文 | 午夜av网 | 久久久人人人 | 亚洲精品观看 | www.成人在线视频 | 男人的天堂亚洲 | 日本19禁啪啪免费观看www | 丰满熟妇乱又伦在线无码视频 | japanese av在线| 六月婷婷中文字幕 | 门国产乱子视频观看 | 色视频网站免费 | 久久99综合| 欧洲熟妇色xxxx欧美老妇多毛网站 | 国产精品18久久久久久vr | 国模无码一区二区三区 | 久久精品视频国产 | 野外做受又硬又粗又大视幕 | 国产一级免费 | 久久久久99精品成人片牛牛影视 | 国产偷自拍视频 | 成人网址在线观看 | 好大好硬好爽aaaaa视频 | 成人免费观看cn | 的九一视频入口在线观看 | 亚洲成人一区在线观看 | 久久视频在线观看精品 | 中文字幕第二区 | 国产成人综合色在线观看网站 | 亚洲自拍在线观看 | 久久精品国产999大香线蕉 | 成人久久久久久久 | 日日干夜夜干 | 日本一区二区网站 | 亚洲激情专区 | 无码人妻出轨黑人中文字幕 | 91禁在线观看 | 无人在线观看的免费高清视频 | 中文字幕欧美久久日高清 | 午夜精品久久久久久毛片 | 亚洲国产日韩一区 | 99精品国产免费 | www.youjizz.com日本| 国产永久视频 | 天天做爰裸体免费视频 | 日韩人妻精品一区二区三区视频 | 婷婷在线播放 | 美女av在线播放 | 性做久久久久久免费观看欧美 | 久久香蕉网| 非洲黑人毛片 | 欧美人与动牲交a欧美精品 98久9在线 | 免费 | 欧美激情国产日韩精品一区18 | 狠狠欧美 | 伊人久久久久久久久久久久久 | 无码人妻精品一区二区三区下载 | 毛片一毛片二毛片三国产片 | 色欲国产麻豆一精品一av一免费 | 又粗又硬又大又爽免费视频播放 | 中文字幕奈奈美抱公侵犯 | 中文字幕在线播放 | 国产精品99久久久久久人 | 国产伦精品一区二区三区视频免费 | 欧美日韩在线影院 | 国产精品国产精品 | 中文字幕人妻丝袜二区 | 在线观看中文字幕视频 | 农村少妇吞精夜夜爽视频 | 中文字幕涩涩久久乱小说 | 狠狠色网 | 爱色成人网| 丁香花小说手机在线观看免费 | 国产做a爰片久久毛片a片美国 | 亚洲欧美综合网 | 亚洲欧美另类在线视频 | 奶大臀圆magnet少妇 | 青青草无码精品伊人久久 | 国产精品国产对白熟妇 | 中文字幕亚洲视频 | 性无码专区无码 | 含紧一点h边做边走动免费视频 | 国产毛片毛片精品天天看软件 | 国产中文字幕第一页 | 香蕉视频免费看 | 国产精品视频一区二区噜噜 | 无码午夜福利片 | 一区二区精品视频在线观看 | 波多野吉衣一区二区 | 日本亚洲精品一区二区三区 | 大吊av| 99久久一区二区 | 欧美性淫爽www视频免费播放 | 国产成人午夜精华液 | 亚洲国产精品成人一区二区在线 | 玩弄中年熟妇正在播放 | 特级淫片aaaaaaa级附近的 | 特级无码毛片免费视频尤物 | 伊人久久大香线蕉av色婷婷色 | 第一次圆房bbwbbwbbw | 国产免费又硬又黄又爽的视频喷水 | 直接看毛片 | av三级在线播放 | 天天干天天爱天天射 | av最新资源 | 日韩少妇高潮抽搐 | 亚洲成av人不卡无码影片 | 国产一卡二卡在线 | 久久成人 久久鬼色 | 国产性生活 | 亚洲精品精品 | 黑鬼大战白妞高潮喷白浆 | 成人免费视频毛片 | 欧美群妇大交群中文字幕 | 亚洲一区二区三区高清av | 理论片高清免费理论片毛毛片 | 欧美一区二区三区四区五区 | 亚洲第一黄网 | 青青免费在线视频 | 橘梨纱av一区二区三区在线观看 | 久久久久久久精 | jizz性欧美23 | 亚洲黄色片| 人妻丰满熟妇av无码区 | 亚洲www色| 亚洲精品无码成人aaa片 | 久久久久久伦理 | 妇女伦子伦视频高清在线 | 激情影院内射美女 | 福利cosplayh裸体の福利 | 免费萌白酱国产一区二区三区 | 成人国产1314www色视频 | 免费欧美一级 | 国产精品99精品久久免费 | 亚洲一区二区精品在线 | 6080私人午夜性爽快影院 | 11月流出美女撒尿偷拍在线播放 | 99久久精品无码一区二区毛片 | 老妇肥熟凸凹丰满刺激 | 永久免费看动漫黄址 | 久久精品香蕉视频 | 久久久国产毛片 | 欧美激情婷婷 | 一级做a爱片性色毛片www | 成人在线一区二区 | 99热最新精品 | 九热精品视频 | 美女调教网站18+ | 日本无遮真人祼交视频 | 欧美综合网 | 日韩一区二区三区无码影院 | 亚洲男人第一av网站 | 婷婷开心激情 | 国产精品v亚洲精品v日韩精品 | 五月天婷婷色 | 性涩av| 国产精品沙发午睡系列 | 19禁大尺度做爰无遮挡小说 | 乱肉合集乱高h男男双龙视频 | 久久久久久99精品久久久 | 日韩毛片在线视频 | 色国产精品一区在线观看 | 激情免费网站 | 26uuu亚洲国产欧美日韩 | 日韩欧美偷拍 | 中文字幕在线不卡 | 一区二区三区日韩在线 | 少妇高潮大叫好爽 | 亚洲成av人片在线观看 | av免费观看网 | 久久久久久久极品内射 | 久久久久久久久国产精品 | 成人免费看片网站 | 久久精品网站免费观看 | 嫩草影院中文字幕 | 成年男人裸j网站 | 国产免费又硬又黄又爽的视频喷水 | 亚洲日本韩国在线 | 美女国产网站 | 久久综合精品国产一区二区三区无码 | 日韩大片在线 | 97在线播放免费观看 | 精品国产96亚洲一区二区三区 | www国产亚洲精品久久网站 | 丰满少妇69激情啪啪无 | 欧美精品二区三区 | 少妇人禽zoz0伦视频 | 超碰在线免费公开 | 午夜精品久久久久久久久久久久 | 强奷乱码中文字幕熟女一 | 播放毛片 | 亚洲日产韩国一二三四区 | 成人羞羞视频在线看网址 | 日韩视频免费播放 | 亚洲欧美视频一区 | 日韩精品一区二区三区色欲av | av网站免费线看 | 无遮挡国产高潮视频免费观看 | 日韩欧美一区二区三区四区 | 极品少妇xxxx精品少妇小说 | 1024永久福利手机看片 | 国产精品18久久久 | 精品乱人伦一区二区三区 | 免费网站看av | 国产69精品久久久久app下载 | 中文字幕专区高清在线观看 | 综合精品欧美日韩国产在线 | 青青草狠狠爱 | av福利社| 国产成人亚洲精品狼色在线 | 男女高潮又爽又黄又无遮挡 | h视频亚洲 | 日本大片免a费观看视频 | 台湾佬综合网 | 日日噜噜噜夜夜爽爽狠狠小说 | 国产成人午夜高潮毛片 | 国产三级a三级三级 | 日韩黄色影视 | 色婷婷综合久久久中文一区二区 | 久久久久99精品成人片试看 | 91免费在线 | 亚洲夜夜爱 | 女人久久 | 极品少妇hdxx天美hdxx | 中文在线a√在线 | 国产亚洲精品久久久久蜜臀 | 久久久久亚洲精品男人的天堂 | av日韩精品 | 久久久精品国产sm调教网站 | 亚洲精品国产精品国自产网站按摩 | 亚洲视频精品在线观看 | 国产亚洲精品成人av在线 | 九九九久久久精品 | 久久午夜无码鲁丝片 | 欧美偷窥清纯综合图区 | 日韩爱爱网站 | 精品国产乱码久久久久久果冻传媒 | 女人性做爰100部免费 | 人妻人人做人碰人人添 | 国产亚洲欧美精品永久 | 免费看黄网站在线观看 | 看片在线观看 | 国产精品国产亚洲精品看不卡15 | 欧美日韩国产综合在线 | 亚洲熟妇丰满多毛xxxx | 99久久国产综合精品女不卡 | 天堂中文最新版在线中文 | 国产精品羞羞答答xxdd | 狠狠色狠狠色88综合日日91 | 日韩精品久久久久久久酒店 | 嫩草影院中文字幕 | 国产精品27p| 国产精品第九页 | 国产福利一区在线 | 天天插天天操天天干 | 亚洲人色婷婷成人网站在线观看 | 最近中文在线观看 | 九九九国产视频 | 丰满大乳伦理少妇 | 久久爱99| 成人永久aaa | 男女猛烈激情xx00免费视频 | 国产精品对白交换视频 | 日韩精品一区二区三区四区新区 | 91国偷自产一区二区使用方法 | 国产精品久久久久影院老司 | 奴性白洁会所调教 | 国内一级黄色 | 亚洲成人高清在线观看 | 无套内射在线无码播放 | 女优中文字幕 | 久久精品国产99国产 | 欧美在线不卡 | 黄色第一网站 | 国产成人精品日本亚洲专区61 | 亚洲18在线看污www麻豆 | 国语啪啪| 91手机在线视频 | 天天干夜夜曰 | 888久久| 精品aⅴ一区二区三区 | 91免费成人 | 欧美日韩色另类综合 | 日韩网站在线 | 亚洲综合av在线在线播放 | 免费放黄网站在线播放 | 国产人伦精品一区二区三区 | 亚洲国产精品大学美女久久久爽 | 在线观看免费的av | 欧美一级a俄罗斯毛片 | 日韩一区二区免费在线观看 | 97成人资源 | 毛片官网 | 精产国品一二三区 | 亚洲色欲色欲大片www无码 | 天天色综合5 | 亚洲精品无码专区在线 | 久久精品在 | 亚洲国产精品久久久天堂 | 97婷婷大伊香蕉精品视频 | www.日韩视频| 久久99亚洲精品久久久久 | 美女的隐私免费看 | av性色| 亚洲一级免费毛片 | 波多野结衣视频观看 | 91欧美在线 | 无限看片在线版免费视频大全 | 老熟妻内射精品一区 | 国产高潮视频在线观看 | 午夜小视频在线免费观看 | 国产普通话bbwbbwbbw | 美女高潮视频在线观看 | 日韩亚洲欧美中文高清 | 一色道久久88加勒比一 | 久久久久美女 | 9i看片成人免费高清 | 欧美一区二区在线观看视频 | 黄色免费的视频 | 999久久久精品视频 999久久久久 | 中文字幕精品一区 | 亚洲日韩精品一区二区三区 | 久久久橹橹橹久久久久高清 | 亚洲国产一级 | 亚洲欧美自偷自拍 | 成人一级片 | 91超碰中文字幕久久精品 | 亚洲a色 | 亚洲国产成人aⅴ毛片大全密桃 | 97在线观看播放 |