免费的三级毛片-免费的毛片视频-免费的看黄网站-免费的黄网站-免费的黄视频-免费的黄色片视频

 
會員 密碼 注冊 會員權(quán)益
  會員博客
關(guān)鍵字
 
 

購物中心只租不售?

時間:2011-04-08 18:09來源: 作者:張齡方
2008-04-03

購物中心只租不售?購物中心一定要賣!


    商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營管理中流傳一個"真理",購物中心采用只租不售的開發(fā)模式才可能成功,以大家所熟知的廣州天河城為例,建成后只租不售, 1996年開業(yè),經(jīng)營至今可謂取得業(yè)界矚目的巨大成功,并成為業(yè)內(nèi)爭相仿效借鑒學(xué)習(xí)的對象。目前廣州天河城首層的最高租金已突破3000元/平方米,年租金收入接近4億元。同時也由于只租不售,天河城前期的投入花了10年才全部收回,這對于一些資金實(shí)力不雄厚的開發(fā)商不能不說是一個嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

   另一方面,商業(yè)地產(chǎn)的的經(jīng)營一直都面臨一個難題,對于已經(jīng)出售的商鋪,由于物業(yè)持有者沒有所有權(quán),對于項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃和招商無形是個不小的難題。

    那么對于購物中心究竟是只租不售,或是租售結(jié)合呢?在該問題上,兩位在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營及咨詢的專業(yè)人士就此展開激烈的探討:

    楊軍艇,原天河城副總裁,現(xiàn)任百嘉信集團(tuán)副總裁。較早期曾經(jīng)提出"購物中心堅(jiān)持只租不售,才能獲成功;經(jīng)營失敗的購物中心大多由于分散售出其物業(yè)的所有權(quán),從而導(dǎo)致后期經(jīng)營的失敗"。

    張齡方,商業(yè)地產(chǎn)/零售業(yè)咨詢及市場研究專家,歷經(jīng)大量商業(yè)地產(chǎn)個案研究,從不少的商業(yè)個案發(fā)展軌跡中找到規(guī)律:從投資商的角度來講,購物中心應(yīng)該按一定比例,有規(guī)劃地進(jìn)行租和售,經(jīng)營者的首要使命是保障投資商的利益,減低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力,只要租售比例恰當(dāng),同樣可以獲取成功。只租不售并不能從根本上避免業(yè)態(tài)組合不合理、租金水平低或出租率低的情況出現(xiàn),購物中心的租金水平和業(yè)態(tài)組合一定是通過市場之手來不斷調(diào)節(jié),直至達(dá)到理想狀態(tài),所以購物中心一定要賣,關(guān)鍵是如何賣!

     楊軍艇:購物中心只租不售,可確保項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)劃的統(tǒng)一,提升項(xiàng)目形象,利于項(xiàng)目長遠(yuǎn)發(fā)展,一旦購物中心出售的比例失控,業(yè)主與營運(yùn)商利益容易產(chǎn)生矛盾及沖突,也加大了后期營運(yùn)方管理的難度。

    張齡方:購物中心應(yīng)按一定比例租售結(jié)合,既能確保開發(fā)商的利益,減低開發(fā)商的資金壓力;如果租售比例合理,同樣可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營規(guī)劃的統(tǒng)一,確保項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展。租售結(jié)合的模式,就是租一部分售一部分,開發(fā)商可將部分物業(yè)出售以平衡資金壓力和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的矛盾;然后將主要租金承受力強(qiáng)的地方進(jìn)行租賃經(jīng)營,通過市場之手來調(diào)節(jié)租金水平,最終將會到達(dá)一個理想的平衡狀態(tài)。

   楊軍艇:如果購物中心部分商鋪出售,往往會引起業(yè)主利益與購物中心整體利益的矛盾,如正佳廣場出售負(fù)一層后,引起業(yè)主與經(jīng)營方的矛盾。

    張齡方:購物中心的開發(fā)需要投入大量的資金,如果需要持續(xù)滾動開發(fā),開發(fā)商則需要在項(xiàng)目建成后就回收一部分資金,即使勉強(qiáng)開業(yè),經(jīng)營一段時間后,也會因資金問題而將整個項(xiàng)目轉(zhuǎn)手或出讓。購物中心并不是一開業(yè)就能馬上做旺以及達(dá)到較高租金水平的,市場的培育需要經(jīng)過相當(dāng)一段時間,即使在商業(yè)繁華地段也不例外,正佳廣場就是一個例子,剛開業(yè)時人流稀疏,與人滿為患的天河城相比簡直天壤之別。但經(jīng)過2年多的市場培育和一浪接一浪的市場推廣活動,目前正佳廣場已逐漸被市場所接受,現(xiàn)在正佳廣場的租金水平也達(dá)到了比較理想的狀態(tài),這正是市場無形之手在產(chǎn)生調(diào)節(jié)作用;相反某些項(xiàng)目由于資金不足,連市場培育期,甚至開業(yè)期都熬不過。
楊軍艇:只租不售可以較好地控制購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃,防止由于業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂而導(dǎo)致購物中心的經(jīng)營不善。如果商鋪已經(jīng)出售,商鋪業(yè)主只關(guān)注租金水平,只要商家能支付租金,商鋪業(yè)主對于商家經(jīng)營的業(yè)態(tài)是毫不理會的。這就給購物中心經(jīng)營者帶來管理難度。

     張齡方:購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃是有必要的,但業(yè)態(tài)規(guī)劃必須符合市場需求,我認(rèn)為購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃正確與否,應(yīng)該由市場去檢驗(yàn),并不是由發(fā)展商說了算。市場選擇了什么,我們就規(guī)劃什么。目前不少的發(fā)展商在項(xiàng)目定位及規(guī)劃時沒有遵循市場規(guī)律,只從自己期望的角度考慮,一廂情愿地想開發(fā)購物中心,最終項(xiàng)目一定會失敗!

    業(yè)態(tài)規(guī)劃必須遵循市場規(guī)律,這個問題往往沒有引起發(fā)展商足夠的重視。市場經(jīng)濟(jì)在中國已經(jīng)實(shí)行30年,在商業(yè)地產(chǎn)似乎沒有很好的應(yīng)用。

     以北京路為例,北京路也可以看作一個購物中心,一個扁平的購物中心,其業(yè)態(tài)是沒有專人去進(jìn)行規(guī)劃的,各式業(yè)態(tài),商家均可以進(jìn)駐經(jīng)營,前提是有能力去支付很高的租金水平,大家可以看到目前北京路商業(yè)非常繁榮。市場經(jīng)濟(jì)的精髓就在于通過各種市場行為及手段來實(shí)現(xiàn)資源的有效配置,北京路商業(yè)街就是通過租金水平悄悄地進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃,不是所有的商家能夠支付高額的租金,就是這個租金水平在業(yè)態(tài)規(guī)劃中的作用。天河城也是這樣,首層高額的租金,只有高額利潤的商家可能承受,同樣是一個市場的選擇過程。因此期望通過只租不售的方式去規(guī)劃購物中心的業(yè)態(tài)本身就存在風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)該是市場需要什么,我們就規(guī)劃什么,如果市場認(rèn)同天河城賣臭豆腐,那就讓天河城購物中心成為一個專賣臭豆腐的地方。

     楊軍艇:只租不售是目前國際盛行的購物中心開發(fā)模式,眾多國際大型購物中心開發(fā)商及運(yùn)營商通過只租不售的模式,獲取長期而穩(wěn)定的租金收益,既帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流,也享受到物業(yè)升值帶來的好處。

    張齡方:的確,只租不售帶來長期而穩(wěn)定的租金收益,但前提是該商業(yè)項(xiàng)目具有較好的發(fā)展前景,否則租金收益從何而來?

    購物中心在國內(nèi)發(fā)展的歷史并不長,無論是開發(fā)、經(jīng)營或管理方面的專業(yè)人才嚴(yán)重潰乏,這是購物中心在國內(nèi)進(jìn)行持續(xù)良性發(fā)展必須面臨的重大考驗(yàn)之一。以項(xiàng)目開發(fā)為例,在國內(nèi)我們可以見到一些項(xiàng)目,對項(xiàng)目前期研究的投入及重視程度不足,在購物中心如何進(jìn)行市場定位、業(yè)態(tài)功能如果合理規(guī)劃等問題上未能通過科學(xué)的研究及論證就草率決定投資開發(fā),這本身就已構(gòu)成一個巨大的風(fēng)險(xiǎn),如果開發(fā)商堅(jiān)持只租不售,風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者最終仍然是開發(fā)商;相反,如果發(fā)展商出售部分面積,可以有效把經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到買家上,同時,也把潛在的高收益轉(zhuǎn)移到買家上。

     另外隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭的日漸激烈,招商壓力不斷增大,使各業(yè)態(tài)商家,尤其是知名零售商家及主力店的議價(jià)能力越來越大,逼使購物中心運(yùn)營商在租金收益上不容易達(dá)到理想水平。若采取散租模式,可能提高預(yù)期的租金收益,但如果大部分或全部散鋪,缺乏具號召力的主力店,會對整體項(xiàng)目的吸引力構(gòu)成一定的負(fù)面影響,為項(xiàng)目的經(jīng)營失敗埋下伏筆。

     張齡方:購物中心一定要賣,關(guān)鍵是如何去賣,有關(guān)賣的時點(diǎn),我認(rèn)為有幾個思路:

    1項(xiàng)目開業(yè)前賣出 在項(xiàng)目開業(yè)前,可以通過強(qiáng)勢的宣傳推廣,有秩序,有規(guī)劃地出售部分商鋪,能有效降低發(fā)展商資金壓力。正佳在項(xiàng)目開業(yè)前銷售負(fù)一層商鋪,套現(xiàn)接近10億;還有中華廣場,北京路名盛廣場,上下九步行街的名匯等項(xiàng)目,都能在項(xiàng)目開業(yè)前通過出售商鋪回籠資金。

    2 項(xiàng)目經(jīng)營中出售 由于發(fā)展商承受巨大的資金壓力,在項(xiàng)目經(jīng)營過程選擇出售都未嘗不是一種緩解資金壓力的方式,特別是當(dāng)購物中心經(jīng)營情況日漸好轉(zhuǎn),發(fā)展商可以賣得一個好價(jià)格,收回投資之余還可以獲取利潤,從而繼續(xù)利用收回資金進(jìn)行新項(xiàng)目開發(fā),但經(jīng)營中出售會面臨風(fēng)險(xiǎn),若經(jīng)營情況未預(yù)理想,售價(jià)會面臨壓力,如華南MALL,由于前期經(jīng)營情況不佳,目前整體出售的價(jià)格也較低。

     3  資產(chǎn)證券化同樣是一種出售方式,就是利用項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值引入策略投資者,甚至是公開上市,這種方式需要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃及所處的發(fā)展階段而定,在合適的時間點(diǎn)執(zhí)行合適的策略。

     以天河城為例,目前的如此高的租金水平,其出售價(jià)格一定非常可觀,預(yù)期僅僅出售首層便可以超過15億,15億足以再開發(fā)一個天河城;又或者將其資產(chǎn)證券化套現(xiàn)以建設(shè)新項(xiàng)目,達(dá)到不斷擴(kuò)張的目的,這才是真正投資者所具備的眼光。

    張齡方:購物中心在出售過程中,我認(rèn)為出售比例及出售區(qū)域的控制是非常關(guān)鍵,一般情況下,購物中心出售的面積不宜超過總面積的25%,荔灣廣場出售的面積超過25%,所以目前經(jīng)營并不理想,正佳出售面積低于25%,所以經(jīng)營漸入佳境;另外,出售的區(qū)域一定要統(tǒng)一,如計(jì)劃出售負(fù)一層,就只售負(fù)一層。切忌各樓層都有部分出售,這會對后期經(jīng)營管理帶來很大的負(fù)面影響。

    楊軍艇:誠然,天河城目前取得的輝煌是十年來發(fā)展累積的成果,但是天河城在初期也面臨巨大的投資回收壓力,這也并不是每一個開發(fā)商所能承受的,若開發(fā)商承受不了,項(xiàng)目就可能胎死腹中。

   只租不售和租售結(jié)合是購物中心開發(fā)的兩種模式,目前很多人看到了只租不售所帶來的好處,這背后也隱藏著開發(fā)商所承受的巨大壓力。購物中心采用租售結(jié)合的開發(fā)模式也不乏成功案例,如廣州的正佳廣場及中華廣場,正是由于當(dāng)時的出售了一定比例的商鋪,某種程度上得以緩解資金壓力,即使在日后運(yùn)營上遇到問題,仍然可通過科學(xué)的管理得以化解;同時,我們都可以看到,即使是只租不售的項(xiàng)目,也不一定會成功,因此只租不售,或租售結(jié)合都不是購物中心成功的必然因素。

    站在發(fā)展商的角度,投資開發(fā)項(xiàng)目是為了實(shí)現(xiàn)效益最大化,無論采用可種方式都需要向這個目標(biāo)邁進(jìn),至于是短期效益最大化,或是長期效益最大化,或是發(fā)展商有自身的戰(zhàn)略發(fā)展方向,這都是影響采用何種方式的原因。

   編者寄:兩位專業(yè)人士中,一位是在購物中心開發(fā)運(yùn)營方面具豐富經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)人士,一位是在商業(yè)地產(chǎn)/零售業(yè)咨詢方面的專家,他們在購物中心只租不售,或是一定要出售的問題上各抒己見,或許他們?nèi)匀粓?jiān)持的自己觀點(diǎn),或許他們都被對方的觀點(diǎn)所說服,但他們的思想,他們的觀點(diǎn)都為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,營運(yùn)商等各方面人士提供一個思考的空間。

------分隔線----------------------------
------分隔線----------------------------
發(fā)布者資料
張齡方 查看詳細(xì)資料 發(fā)送留言 加為好友 用戶等級:高級會員 注冊時間:2011-03-30 17:03 最后登錄:2011-04-08 17:04
推薦    
Lamett樂邁石晶重構(gòu)家居安全標(biāo)準(zhǔn)
小紅書RED LAND上,品牌與用戶成
“大家好運(yùn)會”城市嘉年華燃爆in
想吃碳水卻怕升糖? 盒馬推出40
博約科技十五周年慶典隆重舉行
麥當(dāng)勞中國首發(fā)《金拱門八周年美
熱點(diǎn)內(nèi)容   更多
創(chuàng)意突圍賽! 年底廣州7大購物中
常見的促銷種類及特點(diǎn)
從招商到養(yǎng)商(上)
華南商業(yè)觀察:廣州太古匯
軍艇語錄(六十四)
零售業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)不可再頭腦發(fā)
番禺萬達(dá)廣場:發(fā)展前景優(yōu)于白云
在疫情中逆襲的傳統(tǒng)便利店
軍艇語錄(一百一十)
主題百貨生存啟示錄
招商拓展   >>發(fā)布
凱旋利潮玩運(yùn)動公園火熱招商中
廣州南沙國際郵輪母港商業(yè)綜合體
廣州番禺洛溪稀缺品質(zhì)型商業(yè)綜合
鉅富中心大型商業(yè)中心、寫字樓面
培訓(xùn)信息   >>發(fā)布

第一商業(yè)網(wǎng)  m.hsmznbi.cn
主站蜘蛛池模板: 成年人激情网 | 美女隐私黄www网站免费 | 欧美精品免费看 | 国产在线视频网 | 成人在线观看www | 天堂中文在线播放 | 久久国产精品无码一区二区三区 | 亚洲激情影院 | 久久国产成人午夜av浪潮 | 性感少妇av| 久热在线中文字幕色999舞 | 久久精品国产99久久99久久久 | 国产又黄又大又爽 | 欧美成人免费一级 | 欧美三级乱人伦电影 | av中文字幕第一页 | 日本全棵写真视频在线观看 | 黄色的网站在线免费观看 | 欧美激情一区二区三区四区 | 三区在线观看 | 亚洲一区二区三区四区五区六 | 激情五月综合色婷婷一区二区 | 国产精品久久久久久免费免熟 | 久久亚 | 中国熟妇牲交视频 | 椎名由奈中文字幕 | 欧美国产综合 | 91精品国产777在线观看 | 丝袜 中出 制服 人妻 美腿 | 成人网在线 | 日本一区二区在线播放 | 久久国产精品久久久久久 | 欧美午夜精品久久久 | 劲爆欧美第一页 | 亚洲va韩国va欧美va | 国产中文区二暮区2022 | 亚洲国产aⅴ综合网 | 99色网| 天堂一码二码三码四码区乱码 | 99热热99| 熟女人妻在线视频 | 精品少妇3p | 国内精品久久久久久无码不卡 | 农村黄毛aaaaa免费毛片 | 天天操狠狠 | 国产偷自视频区视频 | 精品久久久久久久久久久国产字幕 | 性一交一乱一伧国产女士spa | 337p日本欧洲亚洲大胆精蜜臀 | av在线最新| 亚洲第一成年人网站 | 国产无玛| 国产伦精品一区二区三区免.费 | 国外处破女一区二区 | 国精产品一品二品国在线 | 无码国产精成人午夜视频一区二区 | 成在线人免费无码高潮喷水 | 久久天天躁狠狠躁夜夜2020一 | 日产国产欧美视频一区精品 | 成人无码精品一区二区三区 | 天天综合色网 | 精品一区二区三区中文字幕 | 在线观看aa| 雨宫琴音一区二区三区 | 男人的天堂黄色 | 亚洲一区二区三区免费视频 | 久久www人成免费产片 | 亚洲男同志网站 | 欧美丰满少妇高潮18p | 国产精品国产亚洲精品看不卡15 | 欧美国产日韩a在线视频 | 亚洲一级黄色 | jlzzzjlzzz国产免费观看 | 国产极品粉嫩在线观看的软件 | 夫の目の前侵犯中文字 | 国产真实野战在线视频 | 嫩草影院入口污在线 | a级成色和s级成色视频 | 国产精品高潮久久 | 乱肉放荡艳妇视频6399 | 日本少妇喷水视频 | 尤物视频激情在线视频观看网站 | 免费草逼网站 | 亚洲欧美另类在线 | 精品白嫩初高中害羞小美女 | 在线无遮挡 | 免费黄色三级 | 国产视频久久久久久 | 在线观看中文字幕网站 | 麻豆网| 亚洲淫视频 | 99在线播放视频 | 亚洲欧美乱日韩乱国产 | 国内精品国产成人国产三级 | 日韩最新网址 | 大陆一级黄色片 | 午夜av无码福利免费看网站 | 狠狠躁夜夜躁人人爽超碰女h | 欧洲成人在线 | 亚洲精品乱码久久久久久麻豆不卡 | 星铁乱淫h侵犯h文 | 久久久久9999| 国产91玉足脚交在线播放 | 狠狠躁夜夜躁人人爽视频 | 最新国产在线拍揄自揄视频 | 狠狠色丁香久久婷婷综合五月 | 日本疯狂做爰xxxⅹ高潮视频 | 国产又粗又硬又黄的视频 | 黄片毛片av | 五月天激情国产综合婷婷婷 | 久久精品噜噜噜成人av农村 | 97人人在线 | 国产三级在线 | 91嫩草影视| 国产又黄又猛又粗又爽 | 成人在线免费小视频 | 国产一区久久 | 国产精品午夜无码体验区 | 久久九九热视频 | 超级av在线天堂东京热 | 免费无码又爽又高潮视频 | 热久久中文 | 2022av视频 | 完全免费在线视频 | avtt香蕉久久| 乱人伦视频在线 | 538prom精品视频线放 | 人人妻人人澡人人爽欧美一区双 | 欧美69精品久久久久久不卡 | 国产真实乱子伦精品视频 | 男女做爰猛烈吃奶啪啪喷水网站 | 日本不良网站在线观看 | 香蕉成人在线视频 | hd最新国产人妖ts视频 | 国产精品久久久久久麻豆一区 | 亚洲中文字幕无码不卡电影 | 欧美视频91 | wc偷拍嘘嘘视频一区二区在线 | 日韩1区3区4区第一页 | 嫩模一区 | 极品老师腿张开粉嫩小泬 | 九九精品免费视频 | 久久99网站| 国产欧美日韩中文久久 | 午夜寂寞少妇aaa片毛片 | 极品美女销魂一区二区三区 | 99热这里只有精 | 狠狠操婷婷| 国产第一页屁屁影院 | 西西人体大胆4444www | 天天干天天色天天 | 亚洲黄色网址大全 | 日日夜夜爱爱 | 无码中文字幕日韩专区 | 91国内自产精华天堂 | 国产免费女女脚奴视频网 | 6080av| 欧美a天堂 | 一级肉体全黄裸片高潮不断 | 亚洲成人精品在线观看 | www.久久精品| 毛片毛片毛片毛片毛片毛片毛片毛片 | 丁香八月婷婷 | 冲田杏梨av一区二区三区 | av男人的天堂在线观看国产 | 老鸭窝视频在线观看 | 97影院手机版 | 色就色综合| 石榴视频成人在线观看 | 在线观看欧美 | 欧美成人高潮一二区在线看 | 久草资源在线视频 | 国产精品美乳在线观看 | 国精产品一区一区三区有限在线 | 日韩精品日韩激情日韩综合 | 麻豆精品一区二区综合av | 中文毛片无遮挡高潮免费 | xxx黄色片| 欧美牲交a欧美牲交aⅴ图片 | 欧美性猛交xxxⅹ乱大交小说一 | 亚洲激情av在线 | 999久久久| 国产欧美日韩亚洲 | 日本中文字幕在线观看 | 又黄又爽又无遮挡免费的网站 | 18禁美女黄网站色大片免费看 | 北条麻妃一区二区三区中文字幕 | 欧美大片免费观看网址 | 国产精品久久网站 | 日本成人福利视频 | 日韩欧美视频一区 | 国产普通话对白刺激 | 日本加勒比中文字幕 | 一区二区亚洲精品国产精华液 | 国产精品夜夜春夜夜爽久久老牛 | 国产精品99久久久久久人红楼 | 色噜噜狠狠成人中文 | 亚洲欧洲色 | 91午夜少妇三级全黄 | 日韩欧美一区二区视频 | 国产性生活一级片 | 男人添女人囗交做爰视频 | 天堂中文字幕在线 | 91亚洲精品在线观看 | 91精品91久久久中77777 | 极品嫩模高潮叫床 | 草草影院第一页yycc.com | 成年网站在线播放 | 国产国拍亚洲精品av | 777午夜福利理伦电影网 | 亚洲 自拍 都市 欧美 小说 | 免费看aaaaa级少淫片 | 永井玛利亚 精品 国产 一区 | 中文字幕久久网 | www.黄色免费| 国产免费视频一区二区三区 | 免费看成人哺乳视频 | 日韩一区二区在线观看视频 | 91国偷自产一区二区三区蜜臀 | 国产女人毛片 | 中日毛片| 国产成人综合自拍 | 国产成人亚洲精品 | 免费精品在线 | 国产精选第一页 | 国产精品白浆一区二小说 | 伊人天堂网 | 三叶草欧洲码在线 | 国模大胆一区二区三区 | 高h公妇烈火 | 四十路av | 国产成人精品手机在线观看 | 欧美系列第一页 | 中文字幕人妻无码专区app | 亚洲午夜精品毛片成人播放器 | 韩国女同性做爰三级 | 91制片麻豆果冻传媒 | 伊人久久超碰 | 欧美大胆a视频 | 美女的隐私免费看 | 免费看h网站 | 精品国产一区二区三区四区阿崩 | 中文字幕在线永久 | 国产精品免费一区二区三区 | 久久精品国产久精国产 | 亚洲精品成人av在线 | 成人黄色片视频 | 岛国av在线| 亚洲 日韩 欧美 成人 在线 | 美女在线不卡 | 成年人香蕉视频 | 日本一区二区三区中文字幕 | 91九色pron| 欧美一性一乱一交 | 国产69精品久久久久久妇女迅雷 | 成人性生交免费大片 | 午夜乱蜜桃久久久乱 | 青青草网址 | 热久久亚洲| 国产香蕉尹人视频在线 | 黄色毛片a级 | av中文资源在线 | 人人搞人人爱 | 一区二区三区四区产品乱 | 极品尤物一区二区 | 波多野结衣家庭主妇 | 久久亚洲精 | 久精品在线 | 91黄在线看 | 日韩黄色成人 | 老司机在线免费视频 | 中文字幕日韩二区一区田优 | 欧美影院一区 | 国产资源网 | www.7788久久久久久久久 | 捆绑白丝粉色jk震动捧喷白浆 | www一区二区| 日韩一区二区中文字幕 | av片亚洲 | 亚洲天堂美女 | 国产精品熟妇一区二区三区四区 | 中文字幕在线亚洲精品 | 免费一级淫片a人观看69 | 国产suv精品一区二区62 | 日韩午夜毛片 | 草av| 国产精品99久久久久久久久久 | 成人在线观看免费视频 | 夜夜躁很很躁日日躁2020铜川 | 日韩城人免费 | 久久久久久免费观看 | 强行处破女系列中文字幕 | 蜜桃精品久久久久久久免费影院 | 国产在线视频网址 | 国产成人久久精品77777综合 | 婷婷性多多影院 | 国产成人精品亚洲一区 | 日韩一级不卡 | 日韩中文字幕视频 | 谁有毛片网址 | 日本精品视频在线 | 国产传媒一区二区 | 日本一二三区视频在线 | 国产精品伦理久久久久 | 北条麻妃99精品青青久久 | 欧美手机看片 | 激情五月五月婷婷 | 91精品情国产情侣高潮对白文档 | 美女黄色片网站 | 国产一区二区三区四区在线观看 | 精品视频免费在线 | 亚洲高潮呻吟xoxo | 日韩另类视频 | 区一区二区三区中文字幕 | 国产露脸4p交换视频观看 | 91成人综合 | 国产乱xxxxx987国语对白 | 日本爱爱网址 | 久久99精品国产.久久久久 | 叶玉卿三级露全乳视频 | 国产女主播视频一区二区三区 | 久操精品在线 | 亚洲中文字幕久久无码 | 40岁干柴烈火少妇高潮不断 | 日本黄樱花超清视频 | 国产伦理精品一区二区三区观看体验 | 亚洲综合天堂av网站在线观看 | 激情综合丁香五月 | 毛片一级免费 | 国产免费拔擦拔擦8x高清在线人 | 性xxxx欧美老妇胖老太性多毛 | 99视频+国产日韩欧美 | 欧美日韩精品综合 | 狠狠色狠狠色综合网 | 夜夜嗨av一区二区三区四区 | 国产在线你懂得 | 长春chinese少妇 | 涩久久 | 成人美女黄网站色大免费的88 | 少妇自摸视频 | 免费视频拗女稀缺一区二区 | 久操五月天 | 国产免费又硬又黄又爽的视频喷水 | 熟透的岳跟岳弄了69视频 | av在线播放网 | 亚洲精品久久久久久国 | 噼里啪啦在线看免费观看视频 | 久久精品无码av | 午夜小视频在线播放 | 日本小视频网站 | 男人添女人下部高潮视频 | 国产最新网址 | 亚洲综合色小说 | 成人毛片观看 | 色香影院| 免费观看欧美一级 | 亚洲色成人网站www永久 | 五月丁香综合缴情六月小说 | 国产精品久久久久久久白丝制服 | 国模一区二区三区白浆 | 少妇的性事hd | 日本三级大片 | 老司机午夜精品视频 | 男女日批免费视频 | 欧美色欧美亚洲高清在线视频 | 国产麻豆91精品三级站 | 男人的天堂一区 | 国产吞精囗交高潮 | 妲己艳史淫片免费看 | 国产ts在线观看 | 麻豆国产人妻欲求不满谁演的 | xxx偷拍撒尿xxxx | 人妻互换免费中文字幕 | 精品小视频在线观看 | 久久接色 | 凹凸精品熟女在线观看 | 欧美 唯美 清纯 偷拍 | 巨大巨粗巨长 黑人长吊 | 中文字幕久久网 | 夜夜综合网 | 综合香蕉| 久久综合久久久 | 色综合久久88色综合天天 | 欧美一级片| 日本免费一区二区三区四区五区 | 三级毛片免费播放 | 国产免费无遮挡吸乳视频 | 波多野结衣av高清一区二区三区 | 爱爱视频在线免费观看 | 久久成人在线 | 91精品91久久久中77777老牛 | 国产最爽乱淫视频免费 | 美女超碰 | 亚洲国产麻豆 | 最近中文av字幕在线中文 | 婷婷成人丁香五月综合激情 | 中文字幕无码av波多野吉衣 | av在线播放国产 | 国产视频一区二区三区在线 | 97理伦| 国内精品久久久久影院薰衣草 | 深夜影院深a| 91精品国产综合久久婷婷香 | 亚洲一本在线 | 老汉av网站| 亚洲插 | 岛国裸体写真hd在线 | 国内视频自拍 | 成人在线你懂的 | 蜜桃av抽搐高潮一区二区 | 成人在线视屏 | 插插插综合视频 | 四虎在线影院 | 欧美日本国产精品 | 99久久精品美女高潮喷水 | 成年人看的免费视频 | 久久久久久久久99精品情浪 | 免费看国产精品 | 国产精品成人精品久久久 | 精品久久久久久无码中文野结衣 | 国产精品视频一区二区噜噜 | av无码久久久久不卡蜜桃 | 婷婷四房综合激情五月 | 国产精品精东影业 | 一区一区三区产品乱码 | 亚洲骚片 | 狠狠爱无码一区二区三区 | 亚洲乱亚洲乱妇无码 | 91一区二区国产精华液 | 永久免费精品精品永久-夜色 | 沈樵精品国产成av片 | 日韩av毛片 | 男人和女人尻逼 | 三个熟睡少妇的按摩中文字幕 | 成人观看 | 日韩精品一线二线三线 | 国产成人一区二区啪在线观看 | 日韩特黄 | 无码人妻av一区二区三区波多野 | 国产精品1688网站 | 人人妻人人澡人人爽精品日本 | 超碰在线99 | 日本性猛交 | 国产人妻久久精品二区三区老狼 | 在哪看毛片| 80日本xxxxxxxxx96| 中国精品妇女性猛交bbw | 欧美大黑帍在线播放 | 黄色a级大片 | 好紧好爽好湿别拔出来视频男男 | 农村黄a三级三级三级 | 都市激情自拍 | 777一区二区| 高清国产一区二区 | av影音先锋最大资源网 | 天天干天天爱天天射 | 一区免费 | 中文字幕一区二区三区精华液 | 欧美wwwxxxx | 婷婷久久综合网 | 漂亮人妻被黑人久久精品 | 国产熟妇搡bbbb搡bbbb搡 | 丁香激情五月少妇 | 亚洲天堂伊人网 | www夜夜骑com| 影院一区 | 亚洲第一精品在线 | 欧亚在线视频 | 国产精品久久久久久久久久10秀 | 国产午夜精品一区二区三区漫画 | hdhdhd69xxxxх| 日韩在线视频观看 | 午夜精品久久久久久久99热浪潮 | 精品久久久无码中文字幕 | 欧美黄色免费网站 | japanese丰满少妇最高潮 | 韩国中文字幕 | 欧美性潮喷xxxxx免费视频看 | 日韩成人在线网站 | 996久久国产精品线观看 | 精品国产免费久久久久久婷婷 | 亚洲第一页综合图片自拍 | 久久免费少妇做爰 | 欧美日韩国产精品 | 狠狠色香婷婷久久亚洲精品 | 欧美一区二区三区的 | www伊人久久| 免费萌白酱国产一区二区三区 | 国产女无套免费网站 | 亚洲精品中文字幕乱码 | 欧美操女人 | 中文字幕在线播放一区 | 国产又粗又猛又黄视频 | 各种少妇正面着bbw撒尿视频 | 欧美日韩99 | 欧美老女人视频 | 天天操天天操天天 | 老司机在线ae85 | 国产一级免费不卡 | 久久欧美高清二区三区 | 亚洲区中文字幕 | 在线观看国产亚洲 | 五月婷婷激情小说 | 亚洲国产成人av好男人在线观看 | 一级特黄性色生活片 | 石原莉奈一区二久久影视 | 日韩精品欧美在线 | 久久三级| 免费视频一二三区 | 午夜视频在线网站 | 亚洲午夜成人片 | www欧美色图 | 国产一级精品毛片 | 4438ⅹ亚洲全国最大色丁香 | 性色av蜜臀av浪潮av老女人 | 中文国产在线观看 | 蜜桃成人无码区免费视频网站 | 久久久国产精品久久久 | 国产精品va在线观看无码 | 小雪婷性欢爱全文阅读 | 国产在线播放一区二区 | 91黑丝视频 | 九色porny视频黑人 | 久久99精品久久久久麻豆 | 老牛影视av一区二区在线观看 | 激情aaa| 在线网站免费观看入口 | 日本香蕉网 | 中文字幕在线第一页 | 婷色| 国产精品久久国产精麻豆96堂 | 特黄特色大片免费播放器图片 | 免费观看三级毛片 | 欧美激情精品久久久久久免费 | 天堂中文最新版在线中文 | 少妇性饥渴无码a区免费 | 青椒国产97在线熟女 | 免费又黄又爽又猛的毛片 | 天天插夜夜 | 99精品在线播放 | 国产无遮挡免费视频 | 97青草超碰久久国内精品91 | 欧美xxxx免费虐 | 欧美在线精品一区 | 18videosex性vr日 | 男人午夜剧场 | 国产亚洲精品美女久久久 | av免费提供 | 免费在线成人 | 日韩女同疯狂作爱系列5 | 印度最猛性xxxxx69交 | 村上凉子av | 福利视频第一页 | 国产 国语对白 露脸 | 国产欧美一区二区精品婷婷 | 免费av网址在线观看 | 欧美高清hd18日本 | 三上悠亚日韩精品二区 | 久久噜噜噜精品国产亚洲综合 | 国产内射爽爽大片 | 亚洲精品一区三区三区在线观看 | 亚洲精品国产精品乱码视色 | 久久不见久久见免费影院 | 免费av一级 | 日本少妇裸体做爰高潮片 | 日韩久久久久久久久久 | 男人和女人高潮做爰视频 | www色视频| 国产周晓琳在线另类视频 | 久久久久女| 久久在线免费视频 | 欧美黄色大片免费看 | 免费看一区二区三区四区 | 久久精品欧美日韩精品 | 专干老熟女视频在线观看 | 亚洲精品乱码久久久久久久久久久久 | 女女les互磨高潮国产精品 | 性无码一区二区三区在线观看 | 91精品久久久久含羞草 | 无码欧精品亚洲日韩一区 | 久久99精品久久久久久秒播九色 | 欧美福利视频在线观看 | 大肉大捧一进一出好爽动态图 | 黄色3级视频 | 中国少妇内射xxxxⅹhd | 日本一级淫片 | 交视频在线播放 | 国精产品一品二品国在线 | 18禁美女裸体网站无遮挡 | 奶水旺盛的女人伦理 | 领导边摸边吃奶边做爽在线观看 | 国产精品嫩草99a | 神马久久网站 | 欧美性猛交xxxx乱大交极品 | 国产乱子伦视频在线观看 | 特黄特色大片bbbb | 中文字幕女教师julia视频 | 午夜大片在线观看 | 中国农民工hd自拍xxxx | 亚洲国产精品激情综合图片 | 精品一区二区三区四区外站 | 超碰国产天天做天天爽 | 好吊色av| www.精品视频 | www爱色av| 野花中文免费观看6 | 在线看网站 | 91看片在线观看 | 成人午夜免费福利视频 | 欧洲精品欧美精品 | 欧美日韩精品一区二区三区 | 亚洲午夜精品久久久久久app | 巨胸狂喷奶水视频www网站免费 | 国产精品一线二线三线 | 久草精品视频在线看网站免费 |