免费的三级毛片-免费的毛片视频-免费的看黄网站-免费的黄网站-免费的黄视频-免费的黄色片视频

 
會員 密碼 注冊 會員權益
  會員博客
關鍵字
 
 

購物中心只租不售?

時間:2011-04-08 18:09來源: 作者:張齡方
2008-04-03

購物中心只租不售?購物中心一定要賣!


    商業地產開發及經營管理中流傳一個"真理",購物中心采用只租不售的開發模式才可能成功,以大家所熟知的廣州天河城為例,建成后只租不售, 1996年開業,經營至今可謂取得業界矚目的巨大成功,并成為業內爭相仿效借鑒學習的對象。目前廣州天河城首層的最高租金已突破3000元/平方米,年租金收入接近4億元。同時也由于只租不售,天河城前期的投入花了10年才全部收回,這對于一些資金實力不雄厚的開發商不能不說是一個嚴峻的考驗。

   另一方面,商業地產的的經營一直都面臨一個難題,對于已經出售的商鋪,由于物業持有者沒有所有權,對于項目的統一規劃和招商無形是個不小的難題。

    那么對于購物中心究竟是只租不售,或是租售結合呢?在該問題上,兩位在商業地產運營及咨詢的專業人士就此展開激烈的探討:

    楊軍艇,原天河城副總裁,現任百嘉信集團副總裁。較早期曾經提出"購物中心堅持只租不售,才能獲成功;經營失敗的購物中心大多由于分散售出其物業的所有權,從而導致后期經營的失敗"。

    張齡方,商業地產/零售業咨詢及市場研究專家,歷經大量商業地產個案研究,從不少的商業個案發展軌跡中找到規律:從投資商的角度來講,購物中心應該按一定比例,有規劃地進行租和售,經營者的首要使命是保障投資商的利益,減低開發商的風險和資金壓力,只要租售比例恰當,同樣可以獲取成功。只租不售并不能從根本上避免業態組合不合理、租金水平低或出租率低的情況出現,購物中心的租金水平和業態組合一定是通過市場之手來不斷調節,直至達到理想狀態,所以購物中心一定要賣,關鍵是如何賣!

     楊軍艇:購物中心只租不售,可確保項目經營規劃的統一,提升項目形象,利于項目長遠發展,一旦購物中心出售的比例失控,業主與營運商利益容易產生矛盾及沖突,也加大了后期營運方管理的難度。

    張齡方:購物中心應按一定比例租售結合,既能確保開發商的利益,減低開發商的資金壓力;如果租售比例合理,同樣可以實現經營規劃的統一,確保項目可持續發展。租售結合的模式,就是租一部分售一部分,開發商可將部分物業出售以平衡資金壓力和經營風險的矛盾;然后將主要租金承受力強的地方進行租賃經營,通過市場之手來調節租金水平,最終將會到達一個理想的平衡狀態。

   楊軍艇:如果購物中心部分商鋪出售,往往會引起業主利益與購物中心整體利益的矛盾,如正佳廣場出售負一層后,引起業主與經營方的矛盾。

    張齡方:購物中心的開發需要投入大量的資金,如果需要持續滾動開發,開發商則需要在項目建成后就回收一部分資金,即使勉強開業,經營一段時間后,也會因資金問題而將整個項目轉手或出讓。購物中心并不是一開業就能馬上做旺以及達到較高租金水平的,市場的培育需要經過相當一段時間,即使在商業繁華地段也不例外,正佳廣場就是一個例子,剛開業時人流稀疏,與人滿為患的天河城相比簡直天壤之別。但經過2年多的市場培育和一浪接一浪的市場推廣活動,目前正佳廣場已逐漸被市場所接受,現在正佳廣場的租金水平也達到了比較理想的狀態,這正是市場無形之手在產生調節作用;相反某些項目由于資金不足,連市場培育期,甚至開業期都熬不過。
楊軍艇:只租不售可以較好地控制購物中心的業態規劃,防止由于業態規劃混亂而導致購物中心的經營不善。如果商鋪已經出售,商鋪業主只關注租金水平,只要商家能支付租金,商鋪業主對于商家經營的業態是毫不理會的。這就給購物中心經營者帶來管理難度。

     張齡方:購物中心的業態規劃是有必要的,但業態規劃必須符合市場需求,我認為購物中心的業態規劃正確與否,應該由市場去檢驗,并不是由發展商說了算。市場選擇了什么,我們就規劃什么。目前不少的發展商在項目定位及規劃時沒有遵循市場規律,只從自己期望的角度考慮,一廂情愿地想開發購物中心,最終項目一定會失敗!

    業態規劃必須遵循市場規律,這個問題往往沒有引起發展商足夠的重視。市場經濟在中國已經實行30年,在商業地產似乎沒有很好的應用。

     以北京路為例,北京路也可以看作一個購物中心,一個扁平的購物中心,其業態是沒有專人去進行規劃的,各式業態,商家均可以進駐經營,前提是有能力去支付很高的租金水平,大家可以看到目前北京路商業非常繁榮。市場經濟的精髓就在于通過各種市場行為及手段來實現資源的有效配置,北京路商業街就是通過租金水平悄悄地進行業態規劃,不是所有的商家能夠支付高額的租金,就是這個租金水平在業態規劃中的作用。天河城也是這樣,首層高額的租金,只有高額利潤的商家可能承受,同樣是一個市場的選擇過程。因此期望通過只租不售的方式去規劃購物中心的業態本身就存在風險,應該是市場需要什么,我們就規劃什么,如果市場認同天河城賣臭豆腐,那就讓天河城購物中心成為一個專賣臭豆腐的地方。

     楊軍艇:只租不售是目前國際盛行的購物中心開發模式,眾多國際大型購物中心開發商及運營商通過只租不售的模式,獲取長期而穩定的租金收益,既帶來穩定的現金流,也享受到物業升值帶來的好處。

    張齡方:的確,只租不售帶來長期而穩定的租金收益,但前提是該商業項目具有較好的發展前景,否則租金收益從何而來?

    購物中心在國內發展的歷史并不長,無論是開發、經營或管理方面的專業人才嚴重潰乏,這是購物中心在國內進行持續良性發展必須面臨的重大考驗之一。以項目開發為例,在國內我們可以見到一些項目,對項目前期研究的投入及重視程度不足,在購物中心如何進行市場定位、業態功能如果合理規劃等問題上未能通過科學的研究及論證就草率決定投資開發,這本身就已構成一個巨大的風險,如果開發商堅持只租不售,風險的承擔者最終仍然是開發商;相反,如果發展商出售部分面積,可以有效把經營風險轉嫁到買家上,同時,也把潛在的高收益轉移到買家上。

     另外隨著商業地產行業競爭的日漸激烈,招商壓力不斷增大,使各業態商家,尤其是知名零售商家及主力店的議價能力越來越大,逼使購物中心運營商在租金收益上不容易達到理想水平。若采取散租模式,可能提高預期的租金收益,但如果大部分或全部散鋪,缺乏具號召力的主力店,會對整體項目的吸引力構成一定的負面影響,為項目的經營失敗埋下伏筆。

     張齡方:購物中心一定要賣,關鍵是如何去賣,有關賣的時點,我認為有幾個思路:

    1項目開業前賣出 在項目開業前,可以通過強勢的宣傳推廣,有秩序,有規劃地出售部分商鋪,能有效降低發展商資金壓力。正佳在項目開業前銷售負一層商鋪,套現接近10億;還有中華廣場,北京路名盛廣場,上下九步行街的名匯等項目,都能在項目開業前通過出售商鋪回籠資金。

    2 項目經營中出售 由于發展商承受巨大的資金壓力,在項目經營過程選擇出售都未嘗不是一種緩解資金壓力的方式,特別是當購物中心經營情況日漸好轉,發展商可以賣得一個好價格,收回投資之余還可以獲取利潤,從而繼續利用收回資金進行新項目開發,但經營中出售會面臨風險,若經營情況未預理想,售價會面臨壓力,如華南MALL,由于前期經營情況不佳,目前整體出售的價格也較低。

     3  資產證券化同樣是一種出售方式,就是利用項目的商業價值引入策略投資者,甚至是公開上市,這種方式需要結合企業的發展規劃及所處的發展階段而定,在合適的時間點執行合適的策略。

     以天河城為例,目前的如此高的租金水平,其出售價格一定非常可觀,預期僅僅出售首層便可以超過15億,15億足以再開發一個天河城;又或者將其資產證券化套現以建設新項目,達到不斷擴張的目的,這才是真正投資者所具備的眼光。

    張齡方:購物中心在出售過程中,我認為出售比例及出售區域的控制是非常關鍵,一般情況下,購物中心出售的面積不宜超過總面積的25%,荔灣廣場出售的面積超過25%,所以目前經營并不理想,正佳出售面積低于25%,所以經營漸入佳境;另外,出售的區域一定要統一,如計劃出售負一層,就只售負一層。切忌各樓層都有部分出售,這會對后期經營管理帶來很大的負面影響。

    楊軍艇:誠然,天河城目前取得的輝煌是十年來發展累積的成果,但是天河城在初期也面臨巨大的投資回收壓力,這也并不是每一個開發商所能承受的,若開發商承受不了,項目就可能胎死腹中。

   只租不售和租售結合是購物中心開發的兩種模式,目前很多人看到了只租不售所帶來的好處,這背后也隱藏著開發商所承受的巨大壓力。購物中心采用租售結合的開發模式也不乏成功案例,如廣州的正佳廣場及中華廣場,正是由于當時的出售了一定比例的商鋪,某種程度上得以緩解資金壓力,即使在日后運營上遇到問題,仍然可通過科學的管理得以化解;同時,我們都可以看到,即使是只租不售的項目,也不一定會成功,因此只租不售,或租售結合都不是購物中心成功的必然因素。

    站在發展商的角度,投資開發項目是為了實現效益最大化,無論采用可種方式都需要向這個目標邁進,至于是短期效益最大化,或是長期效益最大化,或是發展商有自身的戰略發展方向,這都是影響采用何種方式的原因。

   編者寄:兩位專業人士中,一位是在購物中心開發運營方面具豐富經驗的業內人士,一位是在商業地產/零售業咨詢方面的專家,他們在購物中心只租不售,或是一定要出售的問題上各抒己見,或許他們仍然堅持的自己觀點,或許他們都被對方的觀點所說服,但他們的思想,他們的觀點都為商業地產開發商,營運商等各方面人士提供一個思考的空間。

------分隔線----------------------------
------分隔線----------------------------
發布者資料
張齡方 查看詳細資料 發送留言 加為好友 用戶等級:高級會員 注冊時間:2011-03-30 17:03 最后登錄:2011-04-08 17:04
推薦    
餐飲人注意!袋鼠參謀開啟正式招
Lamett樂邁石晶重構家居安全標準
小紅書RED LAND上,品牌與用戶成
“大家好運會”城市嘉年華燃爆in
想吃碳水卻怕升糖? 盒馬推出40
博約科技十五周年慶典隆重舉行
熱點內容   更多
創意突圍賽! 年底廣州7大購物中
常見的促銷種類及特點
從招商到養商(上)
華南商業觀察:廣州太古匯
軍艇語錄(六十四)
零售業進軍商業地產不可再頭腦發
番禺萬達廣場:發展前景優于白云
在疫情中逆襲的傳統便利店
軍艇語錄(一百一十)
主題百貨生存啟示錄
招商拓展   >>發布
凱旋利潮玩運動公園火熱招商中
廣州南沙國際郵輪母港商業綜合體
廣州番禺洛溪稀缺品質型商業綜合
鉅富中心大型商業中心、寫字樓面
培訓信息   >>發布

第一商業網  m.hsmznbi.cn
主站蜘蛛池模板: 99精品偷自拍 | 成人国产精品秘片多多 | 亚洲va久久久噜噜噜久久 | 久久精品国内 | 免费成人在线观看视频 | 蜜桃色999 | 黄色在线免费网站 | 久久免费看少妇高清激情 | 女优一区二区三区 | 亚洲成人免费看 | 免费人成自慰网站 | 16一17女人毛片 | 女人抽搐喷水高潮国产精品 | 国产精品久久香蕉免费播放 | 综合网视频 | 亚洲天堂社区 | 日本不卡在线观看 | 欧美黄色短视频 | 亚洲欧洲精品视频 | 欧美亚洲一区二区三区 | 日本不卡高字幕在线2019 | 亚洲成色www久久网站夜月 | 中文av资源| 蜜臀av性久久久久蜜臀aⅴ四虎 | 最新日韩视频 | 亚洲第一成年免费网站 | 国产又大又黑又粗免费视频 | 一级国产精品一级国产精品片 | 久久国产精品免费视频 | 青青操网| 狠狠躁夜夜躁人人爽天天天天97 | 国产成人无码aa精品一区 | 小早川怜子xxxxaⅴ在线 | 琪琪电影午夜理论片八戒八戒 | 日韩亚洲一区二区三区 | 国产成人一区二区三区 | 用力挺进新婚白嫩少妇 | 91蜜臀精品国产自偷在线 | 国产甜淫av片免费观看 | 亚洲国产成人精品激情在线 | 久久99亚洲精品久久99果 | 超碰在线94| 免费的黄色的视频 | 欧美肥婆性猛交xxxx中国1 | 国产色频 | 深爱激情综合 | 一道本不卡视频 | 插吧插吧综合网 | 人人做人人澡人人爽欧美 | 国产成人精品久久综合 | 国产无在线观看软件 | 亚洲熟妇av日韩熟妇在线 | 91成人动漫 | 五月天激情国产综合婷婷婷 | 香蕉网久久 | 日韩欧美成人精品 | 91中文字幕在线播放 | 国产亚洲精品久久久久丝瓜 | 久久久噜噜噜久久 | 久久婷婷丁香五月综合五 | 国产乡下妇女做爰 | 嫩草影院在线观看91麻豆 | 国产成人在线免费视频 | 免费人成网站在线观看欧美高清 | 成人羞羞国产免费软件 | 露脸内射熟女--69xx | 久久人人爽天天玩人人妻精品 | 999国产精品视频 | 一区二区免费在线 | 亚洲激情视频小说 | 中文字幕丰满乱子无码视频 | 国产精品1区2区3区 国产精品1区2区3区4区 | 成人一区二区三区四区 | 国内极品少妇1000激情啪啪千 | 狠狠干网| 欧美极品少妇无套实战 | 少妇高潮一区二区三区99 | 欧美大荫蒂毛茸茸视频 | 亚洲va欧美va国产综合剧情 | 久久91精品国产91久久小草 | 青娱乐欧美 | 狠狠老司机 | 国产专区在线视频 | 欧美一区二区三区成人 | 亚洲天堂国产精品 | 精品欧美一区二区精品久久久 | 一个色在线 | 做爰猛烈叫床91 | 全部a∨一极品视觉盛宴 | baoyu119.永久免费视频 | 91九色网 | 精品露脸国产偷人在视频 | 亚洲永久精品在线观看 | 一级二级三级毛片 | 久久久久久久久久久丰满 | 秋霞自拍 | 亚洲乱码伦av | 在线成人一区二区 | 日本成人中文字幕 | 草草影院精品一区二区三区 | 国产自偷自偷免费一区 | 亚洲日韩欧美一区二区三区 | 亚洲精品久久久久国产 | 色婷婷综合久久久中文字幕 | chinese精品自拍hd | 9九色桋品熟女内射 | 91网站免费视频 | 中文国语毛片高清视频 | 色综合免费| 1515hh成人免费看 | 亚洲区小说 | 欧美午夜网 | 视频在线观看免费完整高清中文 | 久久久久成人网站 | 亚洲精品无码永久在线观看你懂的 | 正在播放东北夫妻内射 | 欧美日韩在线成人 | 黄色小视频免费网站 | 欧美日韩综合视频 | 国产亚洲精品久久久网站好莱 | 网站色| 99国产精品久久久久久久久久久 | 国产精品无码素人福利不卡 | 在线国产观看 | 国模无码一区二区三区 | 欧美爱爱免费视频 | 波多野结衣视频观看 | 性久久久久久久久久 | 欧美日韩精品久久久免费观看 | 欧美变态另类xxxx | 久久精品亚洲中文无东京热 | 亚洲国产一区二区三区四区四季 | 国外成人在线视频网站 | 久久免费成人 | 欧美a在线观看 | 免费观看不卡av | 中文字幕国产专区 | 91亚洲精品一区二区 | 日韩精品免费在线观看 | 成人在线一区二区 | 国产伦精品一区二区三区四区视频_ | 欧美久久伊人 | 国产在线不卡一区 | 亚洲综合网址 | 欧美黑人疯狂性受xxxxx喷水 | 国产md视频一区二区三区 | 久久久久久福利 | 日韩午夜视频在线 | 偷拍盗摄66av99 | 日韩美女视频一区二区 | 黄色动漫软件 | 国产sm重味一区二区三区 | 伊人久久大 | 91九色精品 | 明星大尺度激情做爰视频 | 91狠狠狠狠狠狠狠狠 | 青娱乐av在线 | 国偷自产一区二区免费视频 | 最新免费中文字幕 | 无码东京热一区二区三区 | 日日橹狠狠爱欧美二区免费 | baoyu123成人免费看视频 | 91爱国产| 婷婷成人av| 中文字幕一区二区三区乱码不卡 | 色又黄又爽18禁免费视频 | 天天摸天天射 | 欧美久久久久 | 亚洲少妇色 | 久久草草亚洲蜜桃臀 | 18资源在线www免费 | 欧美1区2区3区视频 欧美3p激情一区二区三区猛视频 | 国产人妻丰满熟妇嗷嗷叫 | 欧美高清在线精品一区 | 久久99精品国产麻豆91樱花 | 国产一性一交一伦一a片 | 国产无套精品一区二区三区 | 女人爽到高潮免费看视频 | 亚洲一区欧美一区 | 亚洲成av人片在线观看无码 | 午夜影院在线免费观看 | 欧美疯狂做受xxxx高潮 | 日本大胆裸体做爰视频 | 免费人成在线观看网站品爱网 | 在线观看中文字幕 | 国内精品伊人久久久久av | 777奇米888色狠狠俺也去 | 福利一二三区 | 亚洲精品国产偷自在线观看 | 91久久亚洲 | 亚洲国产aⅴ精品一区二区 亚洲国产mv | 日韩经典av| 中文字幕人妻色偷偷久久 | 蜜色av| 日本欧美国产一区二区三区 | 久久久人人人 | 国产三级麻豆 | 在线视频 日韩 | 天堂av在线免费 | 午夜激情av| 久久国内精品自在自线 | 成人做爰999| 小莹浴室激情2 | 999国产视频| 天天玩天天干 | 精品视频免费看 | 国产精品欧美在线 | 久久婷婷麻豆国产91天堂 | 日韩av在线一区 | 精品国产乱码久久久久乱码 | 嫩草影院一区二区 | 青青草一区二区三区 | 亚洲欧美自拍另类 | 国产经典盗摄91区x99av | 涩涩屋导航福利av导航 | 欧美性受xxxx黒人xyx性爽 | 九九免费 | 欧美日激情日韩精品嗯 | 91亚洲精品久久久 | 少妇交换做爰中文字幕 | 亚洲男人网 | av免费亚洲| www亚洲视频 | 中文字幕不卡二区 | 综合激情久久 | 在线日本看片免费人成视久网 | a∨在线观看 | 日韩 欧美 亚洲 国产 | 欧美色图30p | 中文字幕日韩人妻不卡一区 | 日韩av福利 | 国产尤物av一区二区三区 | 黑人精品一区二区 | www.色欧美 | 四虎国产在线观看 | 饥渴少妇激情毛片视频 | 成人a区 | 瑟瑟视频在线观看 | 国产一级一片免费播放 | 少妇玉梅高潮呻吟 | 黄a无码片内射无码视频 | 日韩高清一二三区 | 久久国产精品一区二区 | 成人性做爰片免费视频 | 精品无人国产偷自产在线 | 国产免费www| 又色又爽又黄又免费的照片 | 天天爱天天做天天爽夜夜揉 | 欧美经典一区二区三区 | 天天摸天天操天天爽 | 狠狠色噜噜狠狠狠狠av不卡 | 中文字幕人成无码人妻综合社区 | av无码精品一区二区三区 | 亚洲aav| 国产精品一区二区久久乐下载 | 亚洲欧美国产精品久久久久久久 | 国产日韩欧美高清 | 亚洲精品久久五月天堂 | 国产精品免 | 免费国产a级片 | 欧美精品一区二区三区在线 | 成人午夜视频在线观看 | аⅴ新版在线天堂 | 韩国三级 女的和老头做 | 羞羞成人| 18深夜在线观看免费视频 | 亚洲片在线观看 | 欧美成人精品欧美一级 | 波多野结衣的av一区二区三区 | 色婷五月| 日韩精品一区二区三区中文无码 | 国产在线视频一区二区 | 一本大道久久精品懂色aⅴ 一本大道久久卡一卡二卡三乱码 | 东京热一精品无码av | 久久伊人成人 | 久精品国产欧美亚洲色aⅴ大片 | 日本大人吃奶视频xxxx | 国产一区二区三区视频播放 | 首页 亚洲 欧美 制服 丝腿 | 日韩色图视频 | 国产精品对白交换绿帽视频 | 国产免费最爽的乱淫视频a 国产免国产免费 | 国产91精品高清一区二区三区 | 成人av毛片| 成人激烈床戏免费观看网站 | 中国a毛片 | 亚洲色欲久久久综合网东京热 | 成人网免费视频 | 136fldh福利微拍acg | 麻豆视频官网 | 久久午夜夜伦鲁鲁片免费无码 | 天天操婷婷 | 少妇xxxxx性开放按摩 | 久久久久亚洲精品 | 午夜日本永久乱码免费播放片 | 国产精品爽爽爽爽爽爽在线观看 | 欧洲美女高清视频 | 99久久无色码中文字幕婷婷 | 色婷婷av久久久久久久 | 成人av无码一区二区三区 | 日韩影视一区 | 91福利网址 | 偷看少妇做爰过程裸体 | 日日射日日干 | 影音先锋男人av橹橹色 | www.色网站 | 日本无遮羞肉体啪啪大全 | 天天综合久久综合 | 性视频在线播放 | 亚洲精品拍拍拍在线观看 | 国产我不卡 | 精品久久久久久亚洲综合网 | 亚洲国产成人精品女人久久久野战 | 久久国产欧美一区二区 | 欧美婷婷六月丁香综合色 | 国产偷国产偷亚洲高清人白洁 | 紧身裙女教师三上悠亚红杏 | 99国产精品入口 | 祝英台艳史高h(np)小说全文 | 男人的天堂免费视频 | 成人涩涩网 | 亚洲精品一区二区三区四区乱码 | 久久久噜噜噜久久久 | 久久av不卡 | 欧美日韩免费高清一区色橹橹 | 成人欧美一区二区三区黑人 | 日日弄天天弄美女bbbb | 日韩不卡视频在线观看 | 波多野结衣免费视频观看 | 欧美 亚洲 一区 | 日本精品巨爆乳无码大乳巨 | 欧美激情一区二区在线观看 | 偷拍女人私密按摩高潮视频 | 国产精品办公室沙发 | 麻豆国产人妻欲求不满谁演的 | 国产精品一级视频 | 亚洲区色 | 精品黑人一区二区三区久久 | 狠狠v欧美ⅴ日韩v亚洲v大胸 | 无毛av| 香蕉在线视频观看 | 日日天日日夜日日摸 | 波多野久久 | 人妻 偷拍 无码 中文字幕 | 国产三香港三韩国三级古装 | 亚洲综合久久av一区二区三区 | 亚洲专区一 | 亚洲一区二区三区 | 怡红院怡春院a∨免费十部 怡红院最新网址 | www久久爱白液流出h | 精品国产乱码久久久久久口爆网站 | 电车痴汉在线观看 | 欧美成年黄网站色视频 | 日本黄页网站免费观看 | 各种少妇正面bbw撒尿 | 人人妻人人澡人人爽不卡视频 | 性欧美高清come | 天天视频色 | 天天看国91产在线精品福利桃色 | 最新av中文字幕 | 不卡日韩 | 国产成人涩涩涩视频在线观看 | 亚洲日本va中文字幕久久 | 国产丝袜在线观看视频 | 色婷婷激婷婷深爱五月 | 国产精品爱久久久久久久 | 少妇饥渴偷公乱75 | 国产精品福利网 | 国产女人18毛片18精品 | 岛国av无码免费无禁网站 | 亚洲精品综合 | ww又激又色又爽又免费视频 | 日本欧美国产在线 | 牲欲强的熟妇农村老妇女视频 | 豆国产97在线 | 亚洲 | 国产精品制服诱惑 | 免费在线观看一区 | 亚洲视频精品在线观看 | 狠狠躁日日躁夜夜躁老司机 | 午夜福利伦伦电影理论片在线观看 | 国产又粗又猛又大爽老大爷 | 国产精品涩涩屋www在线观看 | 日韩黄色一级网站 | 欧美在线视频观看 | 亚洲色图视频在线 | 亚洲激情国产 | 黄色长视频 | 无码人妻视频一区二区三区 | 色视频成人在线观看免 | 女人av| 色翁荡熄又大又硬又粗又视频图片 | 性囗交免费视频观看 | 亚洲国产精品一区二区尤物区 | 欧美不卡一二三 | 伊人草| 久久黄色片视频 | 日韩草比 | 久草福利网 | 在线aaa | 少妇无码av无码专区在线观看 | 拔萝卜在线视频免费观看 | 欧美三级在线播放 | 欧美日韩国产精品综合 | 伊人久久大香线蕉亚洲 | 午夜精品久久久久久久99热黄桃 | 日本在线激情 | 一区一区三区四区产品动漫 | 欧美精品黄色 | 国产乱人伦av麻豆网 | 国产精品18久久久久久vr | 日日夜夜亚洲 | 九九福利视频 | www.68av蜜桃亚洲精品 | 爱色av·com| av网在线观看| 亚洲色域网 | 免费不卡视频 | 国产国产精品人在线观看 | 波多野吉衣av | 色综合视频网 | 久久久青草婷婷精品综合日韩 | 日本3p视频 | www五月天com | 欧美xxxx黑人又粗又大 | 91在线精品观看 | 亚洲精品在线观看免费 | 国产成人精品久 | 少妇性l交大片免费观看冫 少妇性l交大片免费快色 | 欧美日韩中文字幕视频 | 日本阿v免费观看视频 | 国产涩涩视频在线观看 | 国产精品av久久久久久网址 | 久久精品国产亚洲一区二区 | 天天舔天天操天天干 | 精品国产一区二区三区四区 | 99视频+国产日韩欧美 | 欧美性生活xxx | 性色欲网站人妻丰满中文久久不卡 | 97在线视频人妻无码 | 亚洲精品高潮呻吟久久av | 动漫美女放屁 | 免费网站污 | 午夜小视频在线观看 | 久久精品噜噜噜成人88aⅴ | 久久精品人妻一区二区三区 | 成人免费国产 | 日日噜噜噜噜人人爽日本精品 | 777色婷婷视频二三区 | 搡少妇在线视频中文字幕 | 国产亚洲精品久久久久久移动网络 | 国产99久久久国产精品下药 | 亚洲成人av免费在线观看 | 免费观看全黄做爰的视频 | 精品国产综合 | 特级大胆西西4444人体 | 亚洲一区二区三区四区五区xx | 蜜桃久久一区二区三区 | 孕妇怀孕高潮潮喷视频孕妇 | 亚洲成人美女xvideos | 成在人线av无码免费 | 亚洲大尺度专区 | 精品手机在线 | 日日夜夜狠狠操 | 91视频福利| 精品国产中文字幕 | 日韩一级片中文字幕 | 亚洲激情专区 | 2020av在线 | 婷婷射图 | 亚洲综合一区无码精品 | 国产精品日本一区二区在线播放 | 日韩不卡中文字幕 | 亚洲狼人av| 精品久久久久久成人av | a视频在线| 国产黄a三级三级三级 | 丰满少妇毛茸茸做性极端 | 99国产在线视频 | 久久亚洲国产精品五月天婷 | 国产成人人人97超碰超爽8 | 欧美一级录像 | 少妇高潮惨叫久久久久久 | 免费网站在线高清观看 | 国产在线精品一区二区三区不卡 | 国产综合在线播放 | 日韩久久不卡 | 青草青草久热精品视频在线观看 | 一个人看的www免费视频在线观看 | www欧美成人 | 国产精品亚洲欧美日韩在线观看 | 超碰97在线人人 | 国产精品女同一区二区 | 精品国产成人亚洲午夜福利 | 91麻豆精品久久久久蜜臀 | 国产福利片在线 | 午夜爱爱免费视频 | 99麻豆久久久国产精品免费 | 欧美成人一区二免费视频小说 | 欧美15一16性娇小高清 | 日日爽爽| 香蕉国产在线观看 | 都市激情中文字幕 | 又黄又爽又色的免费网站 | 男人天堂新 | 警花系列乱肉辣文小说 | 欧美午夜性 | 日韩无码电影 | 男女午夜激情视频 | 老汉老妇姓交视频 | 帮老师解开蕾丝奶罩吸乳网站 | 成人欧美一区二区三区在线 | 日韩激情毛片 | 国产一区二区三区在线免费 | 张柏芝亚洲一区二区三区 | 影音先锋亚洲成aⅴ人在 | 日韩av无码精品一二三区 | 麻豆午夜| 中文字幕人成乱码熟女免费 | 国产精品一国产精品 | 好吊色综合 | 欧美日韩一区二区三区视频播放 | 香蕉视频网站在线观看 | 国内精品久久久久久久久 | 午夜精品久久久久久99热明星 | 午夜爱爱网站 | 婷婷四房播播 | 亚洲欧美日韩国产成人精品 | 国产乱淫av免费观看 | 午夜三级在线观看 | 狠狠色噜噜狠狠狠狠2022 | 91精品国产日韩91久久久久久 | 国产真实老熟女无套内射 | 18禁无遮挡啪啪无码网站 | 人人澡超碰碰97碰碰碰 | 国产二级一片内射视频播放 | a色视频| 91精品国产一区二区三区动漫 | 成人性生交大片免费看 | 福利视频一二三区 | 中文字幕av无码不卡免费 | 一级黄网 | 高清一区二区三区日本久 | 久久久免费精品 | 女性脱给我揉视频 | 欧美日韩国产精品成人 | 国产精品裸体瑜伽视频 | 日本欧美在线观看视频 | 日本黄色性视频 | 国产无套粉嫩白浆内谢 | 日韩人妻少妇一区二区三区 | 国产特级毛片aaaaaa高潮流水 | 国产精品久久久久久免费播放 | 国产精品欧美综合亚洲 | 一夲道无码人妻精品一区二区 | 欧美精品网址 | 一区二区三区黄色 | 国产午夜精品一区二区三区嫩草 | www.四虎.com| 国产理伦天狼影院 | 四虎免费久久 | 色婷婷av一区二区三区丝袜美腿 | 欧洲熟妇色xxxx欧美老妇软件 | 亚洲图片在线视频 | 夜夜躁狠狠躁日日躁202小说 | 国产超高清麻豆精品传媒麻豆精品 | 亚洲无吗在线观看 | 色呦呦在线 | 黄色日批视频 | 人体做爰aaaa免费 | 高清性色生活片97 | 国产传媒在线观看 | 亚洲欧美日韩成人高清在线一区 | 国产精品视频第一区二区三区 | 国产精品99久久久久久人免费 | 91国内在线视频 | 377p欧洲日本亚洲大胆噜噜 | 国产无遮挡免费 | 欧美性动态图 | 亚洲精品成人a在线观看 | 国产曰又深又爽免费视频 | 天堂精品一区二区三区 | 色婷婷综合久久久久中文一区二区 | 一区二区91 | 国产精品三级在线 | 石原莉奈av调教中文字幕 | 日本一本久久 | 大吊一区二区三区 | 亚洲无线观看国产精品 | 国产精品99久久久久久猫咪 | 亚洲一区av无码专区在线观看 | 国产激情视频一区二区三区 | 福利视频一区 | 理论片午午伦夜理片影院99 | 成人福利视频在 | 香蕉视频99 | 国产a国产 | 91视频在线观看视频 | 亚洲人成在线影院 | 亚洲五月综合 | 一本一本久久a久久精品综合不卡 | 精品国产网 | 欧美精品一区二区精品久久 | 亚洲精品一区二区三区高潮 | 丰满少妇在线观看资源站 | 瑟瑟在线视频 | 久久午夜无码鲁丝片午夜精品 | 少妇做爰免费视频播放 | 美女视频久久 | 国产成人精品无码片区在线观看 | 久久不见久久见免费影院 | 一区在线观看视频 | 久久小草成人av免费观看 | 中文字幕18页 | 精品久久人妻av中文字幕 | 亚洲狠狠婷婷久久久四季av |