免费的三级毛片-免费的毛片视频-免费的看黄网站-免费的黄网站-免费的黄视频-免费的黄色片视频

 
  會(huì)員博客
關(guān)鍵字
 
 

購物中心只租不售?

時(shí)間:2011-04-08 18:09來源: 作者:張齡方
2008-04-03

購物中心只租不售?購物中心一定要賣!


    商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營管理中流傳一個(gè)"真理",購物中心采用只租不售的開發(fā)模式才可能成功,以大家所熟知的廣州天河城為例,建成后只租不售, 1996年開業(yè),經(jīng)營至今可謂取得業(yè)界矚目的巨大成功,并成為業(yè)內(nèi)爭相仿效借鑒學(xué)習(xí)的對(duì)象。目前廣州天河城首層的最高租金已突破3000元/平方米,年租金收入接近4億元。同時(shí)也由于只租不售,天河城前期的投入花了10年才全部收回,這對(duì)于一些資金實(shí)力不雄厚的開發(fā)商不能不說是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

   另一方面,商業(yè)地產(chǎn)的的經(jīng)營一直都面臨一個(gè)難題,對(duì)于已經(jīng)出售的商鋪,由于物業(yè)持有者沒有所有權(quán),對(duì)于項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃和招商無形是個(gè)不小的難題。

    那么對(duì)于購物中心究竟是只租不售,或是租售結(jié)合呢?在該問題上,兩位在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營及咨詢的專業(yè)人士就此展開激烈的探討:

    楊軍艇,原天河城副總裁,現(xiàn)任百嘉信集團(tuán)副總裁。較早期曾經(jīng)提出"購物中心堅(jiān)持只租不售,才能獲成功;經(jīng)營失敗的購物中心大多由于分散售出其物業(yè)的所有權(quán),從而導(dǎo)致后期經(jīng)營的失敗"。

    張齡方,商業(yè)地產(chǎn)/零售業(yè)咨詢及市場研究專家,歷經(jīng)大量商業(yè)地產(chǎn)個(gè)案研究,從不少的商業(yè)個(gè)案發(fā)展軌跡中找到規(guī)律:從投資商的角度來講,購物中心應(yīng)該按一定比例,有規(guī)劃地進(jìn)行租和售,經(jīng)營者的首要使命是保障投資商的利益,減低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力,只要租售比例恰當(dāng),同樣可以獲取成功。只租不售并不能從根本上避免業(yè)態(tài)組合不合理、租金水平低或出租率低的情況出現(xiàn),購物中心的租金水平和業(yè)態(tài)組合一定是通過市場之手來不斷調(diào)節(jié),直至達(dá)到理想狀態(tài),所以購物中心一定要賣,關(guān)鍵是如何賣!

     楊軍艇:購物中心只租不售,可確保項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)劃的統(tǒng)一,提升項(xiàng)目形象,利于項(xiàng)目長遠(yuǎn)發(fā)展,一旦購物中心出售的比例失控,業(yè)主與營運(yùn)商利益容易產(chǎn)生矛盾及沖突,也加大了后期營運(yùn)方管理的難度。

    張齡方:購物中心應(yīng)按一定比例租售結(jié)合,既能確保開發(fā)商的利益,減低開發(fā)商的資金壓力;如果租售比例合理,同樣可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營規(guī)劃的統(tǒng)一,確保項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展。租售結(jié)合的模式,就是租一部分售一部分,開發(fā)商可將部分物業(yè)出售以平衡資金壓力和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的矛盾;然后將主要租金承受力強(qiáng)的地方進(jìn)行租賃經(jīng)營,通過市場之手來調(diào)節(jié)租金水平,最終將會(huì)到達(dá)一個(gè)理想的平衡狀態(tài)。

   楊軍艇:如果購物中心部分商鋪出售,往往會(huì)引起業(yè)主利益與購物中心整體利益的矛盾,如正佳廣場出售負(fù)一層后,引起業(yè)主與經(jīng)營方的矛盾。

    張齡方:購物中心的開發(fā)需要投入大量的資金,如果需要持續(xù)滾動(dòng)開發(fā),開發(fā)商則需要在項(xiàng)目建成后就回收一部分資金,即使勉強(qiáng)開業(yè),經(jīng)營一段時(shí)間后,也會(huì)因資金問題而將整個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)手或出讓。購物中心并不是一開業(yè)就能馬上做旺以及達(dá)到較高租金水平的,市場的培育需要經(jīng)過相當(dāng)一段時(shí)間,即使在商業(yè)繁華地段也不例外,正佳廣場就是一個(gè)例子,剛開業(yè)時(shí)人流稀疏,與人滿為患的天河城相比簡直天壤之別。但經(jīng)過2年多的市場培育和一浪接一浪的市場推廣活動(dòng),目前正佳廣場已逐漸被市場所接受,現(xiàn)在正佳廣場的租金水平也達(dá)到了比較理想的狀態(tài),這正是市場無形之手在產(chǎn)生調(diào)節(jié)作用;相反某些項(xiàng)目由于資金不足,連市場培育期,甚至開業(yè)期都熬不過。
楊軍艇:只租不售可以較好地控制購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃,防止由于業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂而導(dǎo)致購物中心的經(jīng)營不善。如果商鋪已經(jīng)出售,商鋪業(yè)主只關(guān)注租金水平,只要商家能支付租金,商鋪業(yè)主對(duì)于商家經(jīng)營的業(yè)態(tài)是毫不理會(huì)的。這就給購物中心經(jīng)營者帶來管理難度。

     張齡方:購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃是有必要的,但業(yè)態(tài)規(guī)劃必須符合市場需求,我認(rèn)為購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃正確與否,應(yīng)該由市場去檢驗(yàn),并不是由發(fā)展商說了算。市場選擇了什么,我們就規(guī)劃什么。目前不少的發(fā)展商在項(xiàng)目定位及規(guī)劃時(shí)沒有遵循市場規(guī)律,只從自己期望的角度考慮,一廂情愿地想開發(fā)購物中心,最終項(xiàng)目一定會(huì)失敗!

    業(yè)態(tài)規(guī)劃必須遵循市場規(guī)律,這個(gè)問題往往沒有引起發(fā)展商足夠的重視。市場經(jīng)濟(jì)在中國已經(jīng)實(shí)行30年,在商業(yè)地產(chǎn)似乎沒有很好的應(yīng)用。

     以北京路為例,北京路也可以看作一個(gè)購物中心,一個(gè)扁平的購物中心,其業(yè)態(tài)是沒有專人去進(jìn)行規(guī)劃的,各式業(yè)態(tài),商家均可以進(jìn)駐經(jīng)營,前提是有能力去支付很高的租金水平,大家可以看到目前北京路商業(yè)非常繁榮。市場經(jīng)濟(jì)的精髓就在于通過各種市場行為及手段來實(shí)現(xiàn)資源的有效配置,北京路商業(yè)街就是通過租金水平悄悄地進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃,不是所有的商家能夠支付高額的租金,就是這個(gè)租金水平在業(yè)態(tài)規(guī)劃中的作用。天河城也是這樣,首層高額的租金,只有高額利潤的商家可能承受,同樣是一個(gè)市場的選擇過程。因此期望通過只租不售的方式去規(guī)劃購物中心的業(yè)態(tài)本身就存在風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)該是市場需要什么,我們就規(guī)劃什么,如果市場認(rèn)同天河城賣臭豆腐,那就讓天河城購物中心成為一個(gè)專賣臭豆腐的地方。

     楊軍艇:只租不售是目前國際盛行的購物中心開發(fā)模式,眾多國際大型購物中心開發(fā)商及運(yùn)營商通過只租不售的模式,獲取長期而穩(wěn)定的租金收益,既帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流,也享受到物業(yè)升值帶來的好處。

    張齡方:的確,只租不售帶來長期而穩(wěn)定的租金收益,但前提是該商業(yè)項(xiàng)目具有較好的發(fā)展前景,否則租金收益從何而來?

    購物中心在國內(nèi)發(fā)展的歷史并不長,無論是開發(fā)、經(jīng)營或管理方面的專業(yè)人才嚴(yán)重潰乏,這是購物中心在國內(nèi)進(jìn)行持續(xù)良性發(fā)展必須面臨的重大考驗(yàn)之一。以項(xiàng)目開發(fā)為例,在國內(nèi)我們可以見到一些項(xiàng)目,對(duì)項(xiàng)目前期研究的投入及重視程度不足,在購物中心如何進(jìn)行市場定位、業(yè)態(tài)功能如果合理規(guī)劃等問題上未能通過科學(xué)的研究及論證就草率決定投資開發(fā),這本身就已構(gòu)成一個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn),如果開發(fā)商堅(jiān)持只租不售,風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者最終仍然是開發(fā)商;相反,如果發(fā)展商出售部分面積,可以有效把經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到買家上,同時(shí),也把潛在的高收益轉(zhuǎn)移到買家上。

     另外隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭的日漸激烈,招商壓力不斷增大,使各業(yè)態(tài)商家,尤其是知名零售商家及主力店的議價(jià)能力越來越大,逼使購物中心運(yùn)營商在租金收益上不容易達(dá)到理想水平。若采取散租模式,可能提高預(yù)期的租金收益,但如果大部分或全部散鋪,缺乏具號(hào)召力的主力店,會(huì)對(duì)整體項(xiàng)目的吸引力構(gòu)成一定的負(fù)面影響,為項(xiàng)目的經(jīng)營失敗埋下伏筆。

     張齡方:購物中心一定要賣,關(guān)鍵是如何去賣,有關(guān)賣的時(shí)點(diǎn),我認(rèn)為有幾個(gè)思路:

    1項(xiàng)目開業(yè)前賣出 在項(xiàng)目開業(yè)前,可以通過強(qiáng)勢的宣傳推廣,有秩序,有規(guī)劃地出售部分商鋪,能有效降低發(fā)展商資金壓力。正佳在項(xiàng)目開業(yè)前銷售負(fù)一層商鋪,套現(xiàn)接近10億;還有中華廣場,北京路名盛廣場,上下九步行街的名匯等項(xiàng)目,都能在項(xiàng)目開業(yè)前通過出售商鋪回籠資金。

    2 項(xiàng)目經(jīng)營中出售 由于發(fā)展商承受巨大的資金壓力,在項(xiàng)目經(jīng)營過程選擇出售都未嘗不是一種緩解資金壓力的方式,特別是當(dāng)購物中心經(jīng)營情況日漸好轉(zhuǎn),發(fā)展商可以賣得一個(gè)好價(jià)格,收回投資之余還可以獲取利潤,從而繼續(xù)利用收回資金進(jìn)行新項(xiàng)目開發(fā),但經(jīng)營中出售會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn),若經(jīng)營情況未預(yù)理想,售價(jià)會(huì)面臨壓力,如華南MALL,由于前期經(jīng)營情況不佳,目前整體出售的價(jià)格也較低。

     3  資產(chǎn)證券化同樣是一種出售方式,就是利用項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值引入策略投資者,甚至是公開上市,這種方式需要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃及所處的發(fā)展階段而定,在合適的時(shí)間點(diǎn)執(zhí)行合適的策略。

     以天河城為例,目前的如此高的租金水平,其出售價(jià)格一定非常可觀,預(yù)期僅僅出售首層便可以超過15億,15億足以再開發(fā)一個(gè)天河城;又或者將其資產(chǎn)證券化套現(xiàn)以建設(shè)新項(xiàng)目,達(dá)到不斷擴(kuò)張的目的,這才是真正投資者所具備的眼光。

    張齡方:購物中心在出售過程中,我認(rèn)為出售比例及出售區(qū)域的控制是非常關(guān)鍵,一般情況下,購物中心出售的面積不宜超過總面積的25%,荔灣廣場出售的面積超過25%,所以目前經(jīng)營并不理想,正佳出售面積低于25%,所以經(jīng)營漸入佳境;另外,出售的區(qū)域一定要統(tǒng)一,如計(jì)劃出售負(fù)一層,就只售負(fù)一層。切忌各樓層都有部分出售,這會(huì)對(duì)后期經(jīng)營管理帶來很大的負(fù)面影響。

    楊軍艇:誠然,天河城目前取得的輝煌是十年來發(fā)展累積的成果,但是天河城在初期也面臨巨大的投資回收壓力,這也并不是每一個(gè)開發(fā)商所能承受的,若開發(fā)商承受不了,項(xiàng)目就可能胎死腹中。

   只租不售和租售結(jié)合是購物中心開發(fā)的兩種模式,目前很多人看到了只租不售所帶來的好處,這背后也隱藏著開發(fā)商所承受的巨大壓力。購物中心采用租售結(jié)合的開發(fā)模式也不乏成功案例,如廣州的正佳廣場及中華廣場,正是由于當(dāng)時(shí)的出售了一定比例的商鋪,某種程度上得以緩解資金壓力,即使在日后運(yùn)營上遇到問題,仍然可通過科學(xué)的管理得以化解;同時(shí),我們都可以看到,即使是只租不售的項(xiàng)目,也不一定會(huì)成功,因此只租不售,或租售結(jié)合都不是購物中心成功的必然因素。

    站在發(fā)展商的角度,投資開發(fā)項(xiàng)目是為了實(shí)現(xiàn)效益最大化,無論采用可種方式都需要向這個(gè)目標(biāo)邁進(jìn),至于是短期效益最大化,或是長期效益最大化,或是發(fā)展商有自身的戰(zhàn)略發(fā)展方向,這都是影響采用何種方式的原因。

   編者寄:兩位專業(yè)人士中,一位是在購物中心開發(fā)運(yùn)營方面具豐富經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)人士,一位是在商業(yè)地產(chǎn)/零售業(yè)咨詢方面的專家,他們?cè)谫徫镏行闹蛔獠皇郏蚴且欢ㄒ鍪鄣膯栴}上各抒己見,或許他們?nèi)匀粓?jiān)持的自己觀點(diǎn),或許他們都被對(duì)方的觀點(diǎn)所說服,但他們的思想,他們的觀點(diǎn)都為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,營運(yùn)商等各方面人士提供一個(gè)思考的空間。

------分隔線----------------------------
------分隔線----------------------------
發(fā)布者資料
張齡方 查看詳細(xì)資料 發(fā)送留言 加為好友 用戶等級(jí):高級(jí)會(huì)員 注冊(cè)時(shí)間:2011-03-30 17:03 最后登錄:2011-04-08 17:04
推薦    
Lamett樂邁石晶重構(gòu)家居安全標(biāo)準(zhǔn)
小紅書RED LAND上,品牌與用戶成
“大家好運(yùn)會(huì)”城市嘉年華燃爆in
想吃碳水卻怕升糖? 盒馬推出40
博約科技十五周年慶典隆重舉行
麥當(dāng)勞中國首發(fā)《金拱門八周年美
熱點(diǎn)內(nèi)容   更多
創(chuàng)意突圍賽! 年底廣州7大購物中
常見的促銷種類及特點(diǎn)
從招商到養(yǎng)商(上)
華南商業(yè)觀察:廣州太古匯
軍艇語錄(六十四)
零售業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)不可再頭腦發(fā)
番禺萬達(dá)廣場:發(fā)展前景優(yōu)于白云
在疫情中逆襲的傳統(tǒng)便利店
軍艇語錄(一百一十)
主題百貨生存啟示錄
招商拓展   >>發(fā)布
凱旋利潮玩運(yùn)動(dòng)公園火熱招商中
廣州南沙國際郵輪母港商業(yè)綜合體
廣州番禺洛溪稀缺品質(zhì)型商業(yè)綜合
鉅富中心大型商業(yè)中心、寫字樓面
培訓(xùn)信息   >>發(fā)布

第一商業(yè)網(wǎng)  m.hsmznbi.cn
主站蜘蛛池模板: 91丨九色| 午夜天堂精品 | 国产中文字幕一区 | 97久久精品人妻人人搡人人玩 | 四川丰满少妇毛片新婚之夜 | 国产jizz| 97久久精品国产一区二区三区 | 亚洲va欧美va久久久久久久 | 让少妇高潮无乱码高清在线观看 | 亚洲高清视频一区 | 白晶晶果冻传媒国产今日推荐 | 亚洲精品乱码久久久久久蜜桃麻豆 | 亚洲色一区二区三区四区 | 在线观看麻豆 | 精品一区免费观看 | 国产精品igao视频网网址不卡日韩 | 国产无遮挡又黄又爽免费网站 | av亚洲精华国产精华精 | 中文字幕人妻熟女在线 | 久久精品中文字幕无码绿巨人 | av动态| 天堂久久精品忘忧草 | 视频h在线 | 婷婷六月综合 | 日韩美女乱淫免费看视频大黄 | 日韩精品国产一区 | 神马老子午夜 | 午夜亚洲国产理论片一二三四 | 国产农村乱对白刺激视频 | 欧洲性猛交| 国产v在线观看 | 久久精品www人人爽人人 | 色男人的天堂 | 成人免费午夜 | 国产浮力影院 | 国产成人无码一二三区视频 | 中文字幕国产视频 | 欧美人禽杂交狂配 | 97超碰人人干 | 91精品国产综合久久精品性色 | 久久精品丝袜 | 精品午夜一区二区三区在线观看 | 中文字幕一区二区精品 | 五月婷婷爱 | 91日日日| 国产麻豆一区 | 欧美第一页 | 亚洲日韩精品欧美一区二区 | 成人av免费观看 | 亚洲中文字幕无码中字 | 亚洲欧美网 | 88久久精品无码一区二区毛片 | 亚洲精品成av人片天堂无码 | 高h肉辣动漫h在线观看 | 欧美伦理片网站 | 好吊操av| 精品国产乱码久久久久久蜜臀网站 | 日日夜精品 | 黄色三极片 | 欧美一区二区三区影院 | 亚洲伊人色欲综合网 | 婷婷丁香狼人久久大香线蕉 | 91成人短视频免费版 | 日韩精品在线观看中文字幕 | 午夜无码区在线观看 | 免费视频永久免费人 | 国产尤物精品自在拍视频首页 | 久久久久久久久久一毛喷水 | 性做久久久久久久 | 国产美女作爱全过程免费视频 | 狠狠操网址 | 思思久久96热在精品国产 | 小泽玛利亚一区二区三区视频 | 国产精品2020 | 日本精品一区二区三区在线播放视频 | 国产 欧美 日韩 | 国产免费叼嘿网站免费 | 免费在线观看的黄色网址 | 日日噜噜夜夜狠狠视频免费 | 欧美日韩一区二区三区四区 | 日韩精品一区二区在线观看 | 欧美成人黄色 | 在线免费av网址 | 日本三级视频网站 | 山村大伦淫第1部分阅读小说 | 999精品视频在线观看 | 色www国产亚洲阿娇 色爱av综合 | 国产女同疯狂作爱系列3 | 强行处破女系列中文字幕 | 欧州色网| 色欲天天天综合网 | 91精品视频一区 | 6080福利| 女女百合高h喷汁呻吟视频 女女百合国产免费网站 | 曰本黄色大片 | 亚洲女同av| 99黄色片 | 国产精品美女久久久久久久网站 | 粉嫩av一区二区夜夜嗨 | 久久久久久夜精品精品免费啦 | 欧美激情亚洲一区 | 黄色av日韩| 99re6在线视频精品免费下载 | 亚洲不卡网 | 亚洲综合av一区二区三区 | 热re99久久精品国产99热 | 韩国三级与黑人 | 西西午夜视频 | 婷婷深爱五月 | 青青国产视频 | 二区三区在线 | 日韩在线观看一区二区 | 精品一区二区三区在线观看视频 | 99久久精品国产同性同志 | 少妇大叫太大太粗太爽了 | 国产又粗又猛又黄视频 | 一本大道色婷婷在线 | 免费视频精品 | 女同互慰高潮呻吟免费播放 | 91在线免费播放 | 18禁在线永久免费观看 | 五月网婷婷 | 亚洲国产精品综合久久20 | 福利视频一区二区 | 国产精品入口免费视频一 | 女人被狂躁的高潮免费视频 | 欧美与黑人午夜性猛交久久久 | 欧美xxxx精品另类 | 日韩福利视频在线观看 | 国产又粗又硬又大爽黄老大爷视频 | 一本色道久久88综合日韩精品 | 不卡av影片 | 欧美少妇一区二区三区 | 国产自在自线午夜精品 | 全黄色毛片 | av片在线看免费高清网站 | 成人精品久久 | 国产又粗又硬又黄的视频 | 18禁美女裸体无遮挡网站 | 黄色av免费在线看 | 免费久久久 | 国产在aj精品 | 亚洲视频在线免费看 | 一级黄色av片 | 欧美丰满老熟妇xxxxx性 | 精品国产一区二区三区四区阿崩 | 国产精品久久久久久久久久久久午夜片 | 欧美精品一区二区三区蜜桃视频 | 日本韩国欧美一区二区三区 | 国产伦理精品一区二区三区观看体验 | 国产精品久久久久久久久免费桃花 | 四虎黄色影院 | 亚洲色大成网站www久久九九 | 一级黄色免费看 | 国产97色在线 | 国产 | 狠狠色噜噜狠狠狠狠97 | 国产视频精品久久 | 国产一区二区三区久久久久久久 | 久久超碰精品 | 大胸喷奶水www视频妖精网站 | 亚洲成av人在线观看网址 | 国产午夜成人久久无码一区二区 | 久久 国产 尿 小便 嘘嘘 | 三级全黄视频 | 久久99热只有频精品8 | 日本少妇翘臀后式gif动态图 | 青青草青青操 | 五月婷香蕉久色在线看 | 樱花草在线社区www 国产又爽又黄又刺激的视频 | 香蕉二区 | 黄色一级影片 | 免费的又色又爽又黄的片捆绑美女 | 国产我不卡 | 性做久久久久久免费观看欧美 | 人妻无码视频一区二区三区 | 无遮无挡三级动态图 | 国产精品视频网址 | 饥渴的熟妇张开腿呻吟视频 | 又黄又爽又色成人免费视频体验区 | 中文字幕一区二区三区四区五区 | 超碰在线免费公开 | 欧美裸体xxxx极品少妇软件 | 免费看aaaaa级少淫片 | 亚洲制服丝袜诱惑 | 少妇在线视频 | 亚洲激情一区二区 | 久久人人爽人人爽人人片av高请 | 日本熟妇丰满大白屁毛片 | 午夜合集 | 亚洲最大av无码国产 | 最近免费中文字幕大全免费版视频 | 狠狠色噜噜狠狠狠7777奇米 | 人人玩人人弄人人曰 | 中文字幕av网址 | 亚洲人成电影网站在线播放 | 男人天堂aaa | av无码精品一区二区三区宅噜噜 | 特级淫片aaaaaa级网站 | 韩日在线视频 | 老女人给我性启蒙 | 免费三级在线 | 亚洲在线天堂 | 少妇激情av一区二区三区 | 性视频网址 | 黄色毛片子 | 亚洲日韩国产一区二区三区 | 国产ts丝袜人妖系列视频 | 18精品久久久无码午夜福利 | 性讥渴的黄蓉与老汉 | 国产一级做a爰片毛片 | 亚洲午夜久久久久久久久久久 | 337p嫩模大胆色肉噜噜噜 | 国产成a人亚洲精v品在线观看 | 性欧美13处14破xxx极品 | 国产av国片偷人妻麻豆 | 亚洲一区二区自拍 | 五月伊人网 | 香港三级日本三级三69 | 国产人成无码视频在线观看 | 特级毛片在线大全免费播放 | 麻豆porn | 国产精品偷乱一区二区三区 | 精品在线视频一区二区三区 | av片一区二区三区 | 国产a网站 | av黄色国产 | 中文字幕在线播放一区二区 | 国产在线一级片 | 91成人动漫 | 老司机在线精品视频 | 欧美男人亚洲天堂 | 亚洲性无码av中文字幕 | 亚洲一级免费毛片 | 色撸撸在线观看 | 欧美操大逼 | 天堂中文在线8最新版精品版软件 | 九九热在线视频观看 | 少妇精品一区二区三区在线观看 | 日本免费成人 | 国产精品不卡在线观看 | 伊人久久大香线蕉无码 | 人妻夜夜爽天天爽三区 | 91精品国产综合久久久久久久久久 | 国精产品一区一区三区mba下载 | 亚洲国产三级 | 精品久久久久久久久久久久久久 | 国产片自拍 | 不卡视频国产 | 亚洲欧洲天堂 | 日本美女性生活视频 | 欧美性猛交ⅹxxx乱大交妖精 | 亚洲精品无码av中文字幕电影网站 | 亚洲一区二区三区四区五区中文 | 永久免费观看美女裸体的网站 | 国产三男一女4p免费男黑人 | 又粗又硬又猛又黄网站在线观看高清观看视频 | 寂寞的日本美妇 | 成人亚洲精品国产www | 亚洲欧美一级 | 国产无遮挡又黄又大又爽 | cao久久| 欧美黑人粗暴多交高潮水最多 | 女性隐私黄www网站视频 | 视频一二三区 | 亚洲中文字幕精品一区二区三区 | 日本japanese丰满白浆 | 苍井空张开腿实干12次 | 纯爱无遮挡h肉动漫在线播放 | 国产成人精品在线 | 蜜桃久久精品成人无码av | 精品偷拍一区二区三区在线看 | 免费涩涩视频 | 任你操这里只有精品 | 亚洲国产清纯 | 欧美性猛交xxxx免费视频软件 | 国产日产欧产精品精品app | 青柠影视在线观看免费高清中文 | 欧美牲交a欧美牲交aⅴ | 亚洲天堂视频在线观看免费 | 婷婷久久综合九色综合绿巨人 | 377人体粉嫩噜噜噜 精品久久久久久无码中文野结衣 | 麻豆精品在线播放 | 自拍偷拍第八页 | 欧美视频一二三 | 超碰麻豆 | 黄av网| 中日韩文字幕无线网站2013 | 岛国av免费在线 | 亚洲线精品一区二区三区 | 国产污污视频 | 国产三区四区视频 | 亚洲黄色a级片 | 精品人妻少妇一区二区三区在线 | 午夜精品福利一区二区三区蜜桃 | 中产乱码中文在线观看免费软件 | 日本老肥婆bbbwbbbwzr | 国产精品新婚之夜泄露女同 | 久久爱水蜜桃69 | 欧美激情视频一区二区三区免费 | 亚洲精品国产精品国自产在线 | 亚洲中文字幕无码久久 | 亚洲精品18在线观看 | 国产伊人自拍 | 国产妇女乱码一区二区三区 | 成人综合一区 | 熟妇女人妻丰满少妇中文字幕 | 亚洲欧美一区二区在线观看 | 国产亚洲精品aaaaaaa片 | 女同性恋毛片 | 日本sm一区二区三区调教 | 麻豆精品国产传媒av | 中文字幕一区二区三区av | 公车乳尖揉捏酥软呻吟 | 久久青青草原国产毛片 | wwwav在线播放| 希岛婚前侵犯中文字幕在线 | 国产成人精品久久二区二区91 | 亚洲综合色婷婷在线观看 | 女人色偷偷aa久久天堂 | 性涩av| 九九re6热在线视频精品66 | 国产成人黄色 | 亚洲夜夜叫| 99国产精品人妻噜啊噜 | 成人欧美一区二区三区小说 | 欧美一级片a | 国产亚洲精久久久久久无码苍井空 | 国产一区二区三区乱码在线观看 | 有码中文字幕在线观看 | 日韩在线中文字幕 | 欧美在线观看你懂的 | 女性高爱潮有声视频 | 性感美女一区二区三区 | 亚洲国产精品国自产拍av | 亚洲中文字幕精品一区二区三区 | 姝姝窝人体www聚色窝 | 久热中文 | 911精品美国片911久久久 | 黄色av网站免费看 | 精品人妻人人做人人爽夜夜爽 | 人妻无码一区二区三区免费 | 欧美综合视频 | 各种少妇正面着bbw撒尿视频 | 天堂视频在线免费观看 | 成人午夜免费无码区 | 高h肉放荡爽全文寂寞少妇 高h肉各种姿势g短篇np视频 | 狠狠爱无码一区二区三区 | 国产在线视频一区二区三区 | 色哟哟在线观看视频 | 久久综合亚洲色一区二区三区 | 亚洲精品ww| 国产精品久久久久久久福利竹菊 | 日本久久中文字幕 | 囯产精品久久久久久久久久妞妞 | 中文不卡视频 | 亚洲激情久久久 | 国产一级免费不卡 | 黄色a级免费 | 色综合色天天久久婷婷基地 | 99久久人人爽亚洲精品美女 | 狠狠躁夜夜躁人人爽蜜桃 | 无码国产精品一区二区免费3p | 午夜视频网站在线观看 | 少妇被粗大猛进进出出s小说 | 精品国产乱码久久久久久精东 | 日本一码二码三码在线 | 国产专区第一页 | 国产91精品看黄网站在线观看动漫 | juliaann精品艳妇hd | 夜夜高潮夜夜爽夜夜爱爱 | 精品欧美乱码久久久久久 | 伊人久久大香线蕉av最新 | 视屏一区| 亚洲综合热 | 天天躁日日躁狠狠躁av麻豆 | 人人搞人人插 | 国产成人无码一区二区三区 | 成人亚洲精品久久久久 | 亚洲综合网在线 | 亚洲福利影院 | 国产日产欧产精品浪潮的免费功能 | 亚洲乱码国产乱码精品精的特点 | 神马一区二区三区 | 亚洲精品一区二区三区98年 | 18禁美女裸体网站无遮挡 | 国色天香婷婷综合网 | 天躁狠狠躁 | 好了av在线第四站综合网站 | 日本强伦姧人妻一区二区 | 国产视频色| 蜜桃精品在线观看 | av首页在线| 思热99re视热频这里只精品 | 久久国语露脸国产精品电影 | 国产精品久久久久aaaa | 欧美国产综合欧美视频 | 荡女精品导航 | 三级福利 | 国产精品成人3p一区二区三区 | 男女性生活毛片 | 91丨九色丨蝌蚪丰满 | 色哟哟官网 | 丝袜 亚洲 欧美 日韩 综合 | 99久久夜色精品国产亚洲96 | 久久国产香蕉视频 | 日本人又黄又爽又色的图片 | 中文字幕免费高清 | 成人婷婷网色偷偷亚洲男人的天堂 | 四虎av在线 | 亚洲国产第一 | 亚洲欧美激情另类 | 欧美超逼视频 | 成年人国产 | 婷婷色小说 | 亚洲码国产岛国毛片在线 | 国产粉嫩在线 | 少妇2做爰交换朴银狐 | 久久国产精品久久喷水 | 欧美无吗 | 国产a在亚洲线播放 | 亚洲国产精品嫩草影院 | 亚洲一区二区三区播放 | 午夜性视频 | 国产我不卡| 日韩av不卡一区 | 全村肉体暴力强伦轩np小说 | 真人做爰免费毛片视频 | 亚洲激情在线播放 | 一区二区三区美女视频 | 国产精品久久久久久久久久久久久久久久久久 | 亚洲成人免费视频在线 | 精品国产露脸精彩对白 | 亚洲精品久久夜色撩人男男小说 | 国产午夜精品福利视频 | 欧美性感美女二区 | 性xxxx欧美老妇胖老太性多毛 | 国产色视频在线观看免费 | 色婷婷香蕉 | 国产真实偷乱视频 | 成人国产精品齐天大性 | 日韩mv欧美mv国产网站 | 亚洲免费在线视频 | 久久精品一区二区三区不卡牛牛 | 亚洲国产精品成人va在线观看 | 亚洲成人激情av | 欧美色综合色 | 日韩久久免费视频 | 99国产精品久久久久久久久久久 | 成片在线观看 | 992tv人人草| 成人免费777777 | 国产真实乱对白精彩久久 | 亚欧洲精品在线视频免费观看 | 中文日韩在线 | 亚洲日韩av片在线观看 | 中文幕无线码中文字蜜桃 | 中文字幕日产乱码一二三区 | 免费看一级黄色片 | 乱日视频| 国产精品第60页 | 国产一毛片 | 浮力影院草草 | av在线导航 | 4444亚洲人成无码网在线观看 | 国产自产在线视频 | av女人的天堂 | 麻豆系列 | 国产午夜亚洲精品午夜鲁丝片 | 精品国产免费一区二区三区五区 | 国产亚洲视频一区 | 欧美精品一二三四区 | 日本少妇做爰大尺裸体网站 | 黄色不卡视频 | 日本啪啪动态图 | 天天干天天爽天天操 | 黄网址在线| 国产在线啪 | (无码视频)在线观看 | 亚洲一区欧洲一区 | 丰满白嫩欧洲美女图片 | 婷婷久久综合 | 男人j进入女人j内部免费网站 | 国产精品极品白嫩在线 | 欧美成人免费视频 | 国产中文字幕在线 | 久久视频一区二区 | 白嫩少妇和二男三p爽的大声呻吟 | 国产欧美一区二区精品97 | 老色批av| 中文字幕在线视频观看 | 插插插色综合 | 青青青看免费视频在线 | 日韩精品激情 | 999精彩视频 | 亚洲视屏在线 | 古风h啪肉h文 | 在线一区二区三区做爰视频网站 | 粉嫩久久99精品久久久久久夜 | 欧美一区二区不卡视频 | 亚洲中文精品久久久久久不卡 | 亚洲黄色精品 | 精品国产美女福到在线不卡 | 欧洲做受高潮片 | 国产亚洲综合av | 丁香色欲久久久久久综合网 | 柠檬av导航 | 国产精品99久久99久久久动漫 | 91视频免费网站 | 越南处破女av免费 | 国产叼嘿视频在线观看 | 97自拍偷拍| 亚洲怡春院 | 精区一品二品星空传媒 | 天天操夜夜躁 | 亚洲精品乱码久久久久久日本 | 国产伦子伦对白视频 | 亚洲国产一级 | 甄宓高h荡肉呻吟np 正在播放国产老头老太色公园 | 欧美最猛黑人xxxx黑人猛交98 | 日韩中出 | 国产免费女女脚奴视频网 | 婷婷网址| 成人一区二区三区久久精品嫩草 | 日韩毛片无码永久免费看 | 日本狂喷奶水在线播放212 | 超碰中文在线 | 国产91色在线亚洲 | 欧美牲交a欧美牲交aⅴ免费下载 | 精品欧洲av无码一区二区14 | 久久无码人妻丰满熟妇区毛片 | 丁香六月婷婷开心婷婷网 | 成人国产精品久久久网站 | 国产一区二区99 | 黄色毛片在线播放 | 乱lun合集小可的奶水 | 四季av一区二区凹凸精品 | 美女无遮挡免费视频网站 | 中文字幕在线字幕中文 | 亚洲精品偷拍视频 | 国产精品成人亚洲一区二区 | 五月花成人网 | 超碰在线97观看 | 99久久精品免费看国产免费软件 | 怡红院最新网址 | 国产又爽又黄视频 | 调教在线观看 | 美国美女群体交乱 | 97精产国品一二三产区区别视频 | 天天爽夜夜爽国产精品视频 | 日本熟妇色xxxxx日本免费看 | 色网在线观看 | 伊人青青草视频 | 欧美一级不卡视频 | 国产cao| 成人妇女免费播放久久久 | 日韩一区在线视频 | 好男人蜜桃av久久久久久蜜桃 | 国产综合在线视频 | 乳罩脱了喂男人吃奶视频 | 亚洲中文字幕在线第六区 | 免费毛片手机在线播放 | 日日干网站 | 国产99久久久国产精品免费高清 | 国产一区二区午夜 | 欧美性猛交xx乱大交 | 国产激情视频在线观看 | 色视频欧美一区二区三区 | 亚洲第三区 | 午夜生活片 | 日韩极品少妇 | 国产在线视频一区二区董小宛性色 | 中国超碰| 亚洲成av人片在线观看天堂无码 | 99精品国产一区二区 | 97国产资源| 性中国妓女毛茸茸视频 | 亚洲第一页中文字幕 | 哈利波特3在线观看免费版英文版 | 亚洲国产精品无码专区影院 | 亚洲欧美www | а√ 天堂 在线官网 | 亚洲成a人片在线观看无码专区 | 午夜成人鲁丝片午夜精品 | 久草热8精品视频在线观看 人妻互换 综合 | 欧美视频免费 | 国产伦久视频免费观看视频 | 亚洲精品www| 亚洲va国产va天堂va久久 | 国产sm鞭打折磨调教视频 | 情侣偷偷看的羞羞视频网站 | 99久久久久久久久久久 | 国产最新精品视频 | 337p日本欧洲亚洲大胆精蜜臀 | 中文字幕+乱码+中文字幕无忧 | 国产一级片网址 | 国产清纯白嫩初高生在线观看性色 | 亚洲国产综合无码一区 | 午夜免费福利在线 | 极品av在线 | 国产aa| 欧美乱妇高清无乱码一级特黄 | 国产精品久久久久久 | 日韩福利一区 | 亚洲欧美精品在线观看 | 99国产偷伦视频在线观看 | 亚洲女人天堂网 | 久久久久有精品国产麻豆 | av在线中文字幕不卡电影网 | 亚洲成人精品av | av超碰在线观看 | 99在线精品视频免费观看20 | 国产天堂网 | av中文天堂 | 国产午夜福利视频在线观看 | 色欲精品国产一区二区三区av |