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購(gòu)物中心只租不售?

時(shí)間:2011-04-08 18:09來(lái)源: 作者:張齡方
2008-04-03

購(gòu)物中心只租不售?購(gòu)物中心一定要賣(mài)!


    商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理中流傳一個(gè)"真理",購(gòu)物中心采用只租不售的開(kāi)發(fā)模式才可能成功,以大家所熟知的廣州天河城為例,建成后只租不售, 1996年開(kāi)業(yè),經(jīng)營(yíng)至今可謂取得業(yè)界矚目的巨大成功,并成為業(yè)內(nèi)爭(zhēng)相仿效借鑒學(xué)習(xí)的對(duì)象。目前廣州天河城首層的最高租金已突破3000元/平方米,年租金收入接近4億元。同時(shí)也由于只租不售,天河城前期的投入花了10年才全部收回,這對(duì)于一些資金實(shí)力不雄厚的開(kāi)發(fā)商不能不說(shuō)是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

   另一方面,商業(yè)地產(chǎn)的的經(jīng)營(yíng)一直都面臨一個(gè)難題,對(duì)于已經(jīng)出售的商鋪,由于物業(yè)持有者沒(méi)有所有權(quán),對(duì)于項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃和招商無(wú)形是個(gè)不小的難題。

    那么對(duì)于購(gòu)物中心究竟是只租不售,或是租售結(jié)合呢?在該問(wèn)題上,兩位在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及咨詢(xún)的專(zhuān)業(yè)人士就此展開(kāi)激烈的探討:

    楊軍艇,原天河城副總裁,現(xiàn)任百嘉信集團(tuán)副總裁。較早期曾經(jīng)提出"購(gòu)物中心堅(jiān)持只租不售,才能獲成功;經(jīng)營(yíng)失敗的購(gòu)物中心大多由于分散售出其物業(yè)的所有權(quán),從而導(dǎo)致后期經(jīng)營(yíng)的失敗"。

    張齡方,商業(yè)地產(chǎn)/零售業(yè)咨詢(xún)及市場(chǎng)研究專(zhuān)家,歷經(jīng)大量商業(yè)地產(chǎn)個(gè)案研究,從不少的商業(yè)個(gè)案發(fā)展軌跡中找到規(guī)律:從投資商的角度來(lái)講,購(gòu)物中心應(yīng)該按一定比例,有規(guī)劃地進(jìn)行租和售,經(jīng)營(yíng)者的首要使命是保障投資商的利益,減低開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力,只要租售比例恰當(dāng),同樣可以獲取成功。只租不售并不能從根本上避免業(yè)態(tài)組合不合理、租金水平低或出租率低的情況出現(xiàn),購(gòu)物中心的租金水平和業(yè)態(tài)組合一定是通過(guò)市場(chǎng)之手來(lái)不斷調(diào)節(jié),直至達(dá)到理想狀態(tài),所以購(gòu)物中心一定要賣(mài),關(guān)鍵是如何賣(mài)!

     楊軍艇:購(gòu)物中心只租不售,可確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的統(tǒng)一,提升項(xiàng)目形象,利于項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,一旦購(gòu)物中心出售的比例失控,業(yè)主與營(yíng)運(yùn)商利益容易產(chǎn)生矛盾及沖突,也加大了后期營(yíng)運(yùn)方管理的難度。

    張齡方:購(gòu)物中心應(yīng)按一定比例租售結(jié)合,既能確保開(kāi)發(fā)商的利益,減低開(kāi)發(fā)商的資金壓力;如果租售比例合理,同樣可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的統(tǒng)一,確保項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展。租售結(jié)合的模式,就是租一部分售一部分,開(kāi)發(fā)商可將部分物業(yè)出售以平衡資金壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的矛盾;然后將主要租金承受力強(qiáng)的地方進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng),通過(guò)市場(chǎng)之手來(lái)調(diào)節(jié)租金水平,最終將會(huì)到達(dá)一個(gè)理想的平衡狀態(tài)。

   楊軍艇:如果購(gòu)物中心部分商鋪出售,往往會(huì)引起業(yè)主利益與購(gòu)物中心整體利益的矛盾,如正佳廣場(chǎng)出售負(fù)一層后,引起業(yè)主與經(jīng)營(yíng)方的矛盾。

    張齡方:購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)需要投入大量的資金,如果需要持續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)商則需要在項(xiàng)目建成后就回收一部分資金,即使勉強(qiáng)開(kāi)業(yè),經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后,也會(huì)因資金問(wèn)題而將整個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)手或出讓。購(gòu)物中心并不是一開(kāi)業(yè)就能馬上做旺以及達(dá)到較高租金水平的,市場(chǎng)的培育需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)一段時(shí)間,即使在商業(yè)繁華地段也不例外,正佳廣場(chǎng)就是一個(gè)例子,剛開(kāi)業(yè)時(shí)人流稀疏,與人滿(mǎn)為患的天河城相比簡(jiǎn)直天壤之別。但經(jīng)過(guò)2年多的市場(chǎng)培育和一浪接一浪的市場(chǎng)推廣活動(dòng),目前正佳廣場(chǎng)已逐漸被市場(chǎng)所接受,現(xiàn)在正佳廣場(chǎng)的租金水平也達(dá)到了比較理想的狀態(tài),這正是市場(chǎng)無(wú)形之手在產(chǎn)生調(diào)節(jié)作用;相反某些項(xiàng)目由于資金不足,連市場(chǎng)培育期,甚至開(kāi)業(yè)期都熬不過(guò)。
楊軍艇:只租不售可以較好地控制購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃,防止由于業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂而導(dǎo)致購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)不善。如果商鋪已經(jīng)出售,商鋪業(yè)主只關(guān)注租金水平,只要商家能支付租金,商鋪業(yè)主對(duì)于商家經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)是毫不理會(huì)的。這就給購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)管理難度。

     張齡方:購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃是有必要的,但業(yè)態(tài)規(guī)劃必須符合市場(chǎng)需求,我認(rèn)為購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃正確與否,應(yīng)該由市場(chǎng)去檢驗(yàn),并不是由發(fā)展商說(shuō)了算。市場(chǎng)選擇了什么,我們就規(guī)劃什么。目前不少的發(fā)展商在項(xiàng)目定位及規(guī)劃時(shí)沒(méi)有遵循市場(chǎng)規(guī)律,只從自己期望的角度考慮,一廂情愿地想開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心,最終項(xiàng)目一定會(huì)失!

    業(yè)態(tài)規(guī)劃必須遵循市場(chǎng)規(guī)律,這個(gè)問(wèn)題往往沒(méi)有引起發(fā)展商足夠的重視。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在中國(guó)已經(jīng)實(shí)行30年,在商業(yè)地產(chǎn)似乎沒(méi)有很好的應(yīng)用。

     以北京路為例,北京路也可以看作一個(gè)購(gòu)物中心,一個(gè)扁平的購(gòu)物中心,其業(yè)態(tài)是沒(méi)有專(zhuān)人去進(jìn)行規(guī)劃的,各式業(yè)態(tài),商家均可以進(jìn)駐經(jīng)營(yíng),前提是有能力去支付很高的租金水平,大家可以看到目前北京路商業(yè)非常繁榮。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的精髓就在于通過(guò)各種市場(chǎng)行為及手段來(lái)實(shí)現(xiàn)資源的有效配置,北京路商業(yè)街就是通過(guò)租金水平悄悄地進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃,不是所有的商家能夠支付高額的租金,就是這個(gè)租金水平在業(yè)態(tài)規(guī)劃中的作用。天河城也是這樣,首層高額的租金,只有高額利潤(rùn)的商家可能承受,同樣是一個(gè)市場(chǎng)的選擇過(guò)程。因此期望通過(guò)只租不售的方式去規(guī)劃購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)本身就存在風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)該是市場(chǎng)需要什么,我們就規(guī)劃什么,如果市場(chǎng)認(rèn)同天河城賣(mài)臭豆腐,那就讓天河城購(gòu)物中心成為一個(gè)專(zhuān)賣(mài)臭豆腐的地方。

     楊軍艇:只租不售是目前國(guó)際盛行的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)模式,眾多國(guó)際大型購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商通過(guò)只租不售的模式,獲取長(zhǎng)期而穩(wěn)定的租金收益,既帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流,也享受到物業(yè)升值帶來(lái)的好處。

    張齡方:的確,只租不售帶來(lái)長(zhǎng)期而穩(wěn)定的租金收益,但前提是該商業(yè)項(xiàng)目具有較好的發(fā)展前景,否則租金收益從何而來(lái)?

    購(gòu)物中心在國(guó)內(nèi)發(fā)展的歷史并不長(zhǎng),無(wú)論是開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)或管理方面的專(zhuān)業(yè)人才嚴(yán)重潰乏,這是購(gòu)物中心在國(guó)內(nèi)進(jìn)行持續(xù)良性發(fā)展必須面臨的重大考驗(yàn)之一。以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為例,在國(guó)內(nèi)我們可以見(jiàn)到一些項(xiàng)目,對(duì)項(xiàng)目前期研究的投入及重視程度不足,在購(gòu)物中心如何進(jìn)行市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)功能如果合理規(guī)劃等問(wèn)題上未能通過(guò)科學(xué)的研究及論證就草率決定投資開(kāi)發(fā),這本身就已構(gòu)成一個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn),如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持只租不售,風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者最終仍然是開(kāi)發(fā)商;相反,如果發(fā)展商出售部分面積,可以有效把經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家上,同時(shí),也把潛在的高收益轉(zhuǎn)移到買(mǎi)家上。

     另外隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日漸激烈,招商壓力不斷增大,使各業(yè)態(tài)商家,尤其是知名零售商家及主力店的議價(jià)能力越來(lái)越大,逼使購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商在租金收益上不容易達(dá)到理想水平。若采取散租模式,可能提高預(yù)期的租金收益,但如果大部分或全部散鋪,缺乏具號(hào)召力的主力店,會(huì)對(duì)整體項(xiàng)目的吸引力構(gòu)成一定的負(fù)面影響,為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)失敗埋下伏筆。

     張齡方:購(gòu)物中心一定要賣(mài),關(guān)鍵是如何去賣(mài),有關(guān)賣(mài)的時(shí)點(diǎn),我認(rèn)為有幾個(gè)思路:

    1項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前賣(mài)出 在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前,可以通過(guò)強(qiáng)勢(shì)的宣傳推廣,有秩序,有規(guī)劃地出售部分商鋪,能有效降低發(fā)展商資金壓力。正佳在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前銷(xiāo)售負(fù)一層商鋪,套現(xiàn)接近10億;還有中華廣場(chǎng),北京路名盛廣場(chǎng),上下九步行街的名匯等項(xiàng)目,都能在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前通過(guò)出售商鋪回籠資金。

    2 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中出售 由于發(fā)展商承受巨大的資金壓力,在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程選擇出售都未嘗不是一種緩解資金壓力的方式,特別是當(dāng)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)情況日漸好轉(zhuǎn),發(fā)展商可以賣(mài)得一個(gè)好價(jià)格,收回投資之余還可以獲取利潤(rùn),從而繼續(xù)利用收回資金進(jìn)行新項(xiàng)目開(kāi)發(fā),但經(jīng)營(yíng)中出售會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn),若經(jīng)營(yíng)情況未預(yù)理想,售價(jià)會(huì)面臨壓力,如華南MALL,由于前期經(jīng)營(yíng)情況不佳,目前整體出售的價(jià)格也較低。

     3  資產(chǎn)證券化同樣是一種出售方式,就是利用項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值引入策略投資者,甚至是公開(kāi)上市,這種方式需要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃及所處的發(fā)展階段而定,在合適的時(shí)間點(diǎn)執(zhí)行合適的策略。

     以天河城為例,目前的如此高的租金水平,其出售價(jià)格一定非?捎^(guān),預(yù)期僅僅出售首層便可以超過(guò)15億,15億足以再開(kāi)發(fā)一個(gè)天河城;又或者將其資產(chǎn)證券化套現(xiàn)以建設(shè)新項(xiàng)目,達(dá)到不斷擴(kuò)張的目的,這才是真正投資者所具備的眼光。

    張齡方:購(gòu)物中心在出售過(guò)程中,我認(rèn)為出售比例及出售區(qū)域的控制是非常關(guān)鍵,一般情況下,購(gòu)物中心出售的面積不宜超過(guò)總面積的25%,荔灣廣場(chǎng)出售的面積超過(guò)25%,所以目前經(jīng)營(yíng)并不理想,正佳出售面積低于25%,所以經(jīng)營(yíng)漸入佳境;另外,出售的區(qū)域一定要統(tǒng)一,如計(jì)劃出售負(fù)一層,就只售負(fù)一層。切忌各樓層都有部分出售,這會(huì)對(duì)后期經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)很大的負(fù)面影響。

    楊軍艇:誠(chéng)然,天河城目前取得的輝煌是十年來(lái)發(fā)展累積的成果,但是天河城在初期也面臨巨大的投資回收壓力,這也并不是每一個(gè)開(kāi)發(fā)商所能承受的,若開(kāi)發(fā)商承受不了,項(xiàng)目就可能胎死腹中。

   只租不售和租售結(jié)合是購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的兩種模式,目前很多人看到了只租不售所帶來(lái)的好處,這背后也隱藏著開(kāi)發(fā)商所承受的巨大壓力。購(gòu)物中心采用租售結(jié)合的開(kāi)發(fā)模式也不乏成功案例,如廣州的正佳廣場(chǎng)及中華廣場(chǎng),正是由于當(dāng)時(shí)的出售了一定比例的商鋪,某種程度上得以緩解資金壓力,即使在日后運(yùn)營(yíng)上遇到問(wèn)題,仍然可通過(guò)科學(xué)的管理得以化解;同時(shí),我們都可以看到,即使是只租不售的項(xiàng)目,也不一定會(huì)成功,因此只租不售,或租售結(jié)合都不是購(gòu)物中心成功的必然因素。

    站在發(fā)展商的角度,投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是為了實(shí)現(xiàn)效益最大化,無(wú)論采用可種方式都需要向這個(gè)目標(biāo)邁進(jìn),至于是短期效益最大化,或是長(zhǎng)期效益最大化,或是發(fā)展商有自身的戰(zhàn)略發(fā)展方向,這都是影響采用何種方式的原因。

   編者寄:兩位專(zhuān)業(yè)人士中,一位是在購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方面具豐富經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)人士,一位是在商業(yè)地產(chǎn)/零售業(yè)咨詢(xún)方面的專(zhuān)家,他們?cè)谫?gòu)物中心只租不售,或是一定要出售的問(wèn)題上各抒己見(jiàn),或許他們?nèi)匀粓?jiān)持的自己觀(guān)點(diǎn),或許他們都被對(duì)方的觀(guān)點(diǎn)所說(shuō)服,但他們的思想,他們的觀(guān)點(diǎn)都為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,營(yíng)運(yùn)商等各方面人士提供一個(gè)思考的空間。

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