免费的三级毛片-免费的毛片视频-免费的看黄网站-免费的黄网站-免费的黄视频-免费的黄色片视频

 
會員 密碼 注冊 會員權益
  會員博客
關鍵字
 
 

購物中心只租不售?

時間:2011-04-08 18:09來源: 作者:張齡方
2008-04-03

購物中心只租不售?購物中心一定要賣!


    商業地產開發及經營管理中流傳一個"真理",購物中心采用只租不售的開發模式才可能成功,以大家所熟知的廣州天河城為例,建成后只租不售, 1996年開業,經營至今可謂取得業界矚目的巨大成功,并成為業內爭相仿效借鑒學習的對象。目前廣州天河城首層的最高租金已突破3000元/平方米,年租金收入接近4億元。同時也由于只租不售,天河城前期的投入花了10年才全部收回,這對于一些資金實力不雄厚的開發商不能不說是一個嚴峻的考驗。

   另一方面,商業地產的的經營一直都面臨一個難題,對于已經出售的商鋪,由于物業持有者沒有所有權,對于項目的統一規劃和招商無形是個不小的難題。

    那么對于購物中心究竟是只租不售,或是租售結合呢?在該問題上,兩位在商業地產運營及咨詢的專業人士就此展開激烈的探討:

    楊軍艇,原天河城副總裁,現任百嘉信集團副總裁。較早期曾經提出"購物中心堅持只租不售,才能獲成功;經營失敗的購物中心大多由于分散售出其物業的所有權,從而導致后期經營的失敗"。

    張齡方,商業地產/零售業咨詢及市場研究專家,歷經大量商業地產個案研究,從不少的商業個案發展軌跡中找到規律:從投資商的角度來講,購物中心應該按一定比例,有規劃地進行租和售,經營者的首要使命是保障投資商的利益,減低開發商的風險和資金壓力,只要租售比例恰當,同樣可以獲取成功。只租不售并不能從根本上避免業態組合不合理、租金水平低或出租率低的情況出現,購物中心的租金水平和業態組合一定是通過市場之手來不斷調節,直至達到理想狀態,所以購物中心一定要賣,關鍵是如何賣!

     楊軍艇:購物中心只租不售,可確保項目經營規劃的統一,提升項目形象,利于項目長遠發展,一旦購物中心出售的比例失控,業主與營運商利益容易產生矛盾及沖突,也加大了后期營運方管理的難度。

    張齡方:購物中心應按一定比例租售結合,既能確保開發商的利益,減低開發商的資金壓力;如果租售比例合理,同樣可以實現經營規劃的統一,確保項目可持續發展。租售結合的模式,就是租一部分售一部分,開發商可將部分物業出售以平衡資金壓力和經營風險的矛盾;然后將主要租金承受力強的地方進行租賃經營,通過市場之手來調節租金水平,最終將會到達一個理想的平衡狀態。

   楊軍艇:如果購物中心部分商鋪出售,往往會引起業主利益與購物中心整體利益的矛盾,如正佳廣場出售負一層后,引起業主與經營方的矛盾。

    張齡方:購物中心的開發需要投入大量的資金,如果需要持續滾動開發,開發商則需要在項目建成后就回收一部分資金,即使勉強開業,經營一段時間后,也會因資金問題而將整個項目轉手或出讓。購物中心并不是一開業就能馬上做旺以及達到較高租金水平的,市場的培育需要經過相當一段時間,即使在商業繁華地段也不例外,正佳廣場就是一個例子,剛開業時人流稀疏,與人滿為患的天河城相比簡直天壤之別。但經過2年多的市場培育和一浪接一浪的市場推廣活動,目前正佳廣場已逐漸被市場所接受,現在正佳廣場的租金水平也達到了比較理想的狀態,這正是市場無形之手在產生調節作用;相反某些項目由于資金不足,連市場培育期,甚至開業期都熬不過。
楊軍艇:只租不售可以較好地控制購物中心的業態規劃,防止由于業態規劃混亂而導致購物中心的經營不善。如果商鋪已經出售,商鋪業主只關注租金水平,只要商家能支付租金,商鋪業主對于商家經營的業態是毫不理會的。這就給購物中心經營者帶來管理難度。

     張齡方:購物中心的業態規劃是有必要的,但業態規劃必須符合市場需求,我認為購物中心的業態規劃正確與否,應該由市場去檢驗,并不是由發展商說了算。市場選擇了什么,我們就規劃什么。目前不少的發展商在項目定位及規劃時沒有遵循市場規律,只從自己期望的角度考慮,一廂情愿地想開發購物中心,最終項目一定會失。

    業態規劃必須遵循市場規律,這個問題往往沒有引起發展商足夠的重視。市場經濟在中國已經實行30年,在商業地產似乎沒有很好的應用。

     以北京路為例,北京路也可以看作一個購物中心,一個扁平的購物中心,其業態是沒有專人去進行規劃的,各式業態,商家均可以進駐經營,前提是有能力去支付很高的租金水平,大家可以看到目前北京路商業非常繁榮。市場經濟的精髓就在于通過各種市場行為及手段來實現資源的有效配置,北京路商業街就是通過租金水平悄悄地進行業態規劃,不是所有的商家能夠支付高額的租金,就是這個租金水平在業態規劃中的作用。天河城也是這樣,首層高額的租金,只有高額利潤的商家可能承受,同樣是一個市場的選擇過程。因此期望通過只租不售的方式去規劃購物中心的業態本身就存在風險,應該是市場需要什么,我們就規劃什么,如果市場認同天河城賣臭豆腐,那就讓天河城購物中心成為一個專賣臭豆腐的地方。

     楊軍艇:只租不售是目前國際盛行的購物中心開發模式,眾多國際大型購物中心開發商及運營商通過只租不售的模式,獲取長期而穩定的租金收益,既帶來穩定的現金流,也享受到物業升值帶來的好處。

    張齡方:的確,只租不售帶來長期而穩定的租金收益,但前提是該商業項目具有較好的發展前景,否則租金收益從何而來?

    購物中心在國內發展的歷史并不長,無論是開發、經營或管理方面的專業人才嚴重潰乏,這是購物中心在國內進行持續良性發展必須面臨的重大考驗之一。以項目開發為例,在國內我們可以見到一些項目,對項目前期研究的投入及重視程度不足,在購物中心如何進行市場定位、業態功能如果合理規劃等問題上未能通過科學的研究及論證就草率決定投資開發,這本身就已構成一個巨大的風險,如果開發商堅持只租不售,風險的承擔者最終仍然是開發商;相反,如果發展商出售部分面積,可以有效把經營風險轉嫁到買家上,同時,也把潛在的高收益轉移到買家上。

     另外隨著商業地產行業競爭的日漸激烈,招商壓力不斷增大,使各業態商家,尤其是知名零售商家及主力店的議價能力越來越大,逼使購物中心運營商在租金收益上不容易達到理想水平。若采取散租模式,可能提高預期的租金收益,但如果大部分或全部散鋪,缺乏具號召力的主力店,會對整體項目的吸引力構成一定的負面影響,為項目的經營失敗埋下伏筆。

     張齡方:購物中心一定要賣,關鍵是如何去賣,有關賣的時點,我認為有幾個思路:

    1項目開業前賣出 在項目開業前,可以通過強勢的宣傳推廣,有秩序,有規劃地出售部分商鋪,能有效降低發展商資金壓力。正佳在項目開業前銷售負一層商鋪,套現接近10億;還有中華廣場,北京路名盛廣場,上下九步行街的名匯等項目,都能在項目開業前通過出售商鋪回籠資金。

    2 項目經營中出售 由于發展商承受巨大的資金壓力,在項目經營過程選擇出售都未嘗不是一種緩解資金壓力的方式,特別是當購物中心經營情況日漸好轉,發展商可以賣得一個好價格,收回投資之余還可以獲取利潤,從而繼續利用收回資金進行新項目開發,但經營中出售會面臨風險,若經營情況未預理想,售價會面臨壓力,如華南MALL,由于前期經營情況不佳,目前整體出售的價格也較低。

     3  資產證券化同樣是一種出售方式,就是利用項目的商業價值引入策略投資者,甚至是公開上市,這種方式需要結合企業的發展規劃及所處的發展階段而定,在合適的時間點執行合適的策略。

     以天河城為例,目前的如此高的租金水平,其出售價格一定非常可觀,預期僅僅出售首層便可以超過15億,15億足以再開發一個天河城;又或者將其資產證券化套現以建設新項目,達到不斷擴張的目的,這才是真正投資者所具備的眼光。

    張齡方:購物中心在出售過程中,我認為出售比例及出售區域的控制是非常關鍵,一般情況下,購物中心出售的面積不宜超過總面積的25%,荔灣廣場出售的面積超過25%,所以目前經營并不理想,正佳出售面積低于25%,所以經營漸入佳境;另外,出售的區域一定要統一,如計劃出售負一層,就只售負一層。切忌各樓層都有部分出售,這會對后期經營管理帶來很大的負面影響。

    楊軍艇:誠然,天河城目前取得的輝煌是十年來發展累積的成果,但是天河城在初期也面臨巨大的投資回收壓力,這也并不是每一個開發商所能承受的,若開發商承受不了,項目就可能胎死腹中。

   只租不售和租售結合是購物中心開發的兩種模式,目前很多人看到了只租不售所帶來的好處,這背后也隱藏著開發商所承受的巨大壓力。購物中心采用租售結合的開發模式也不乏成功案例,如廣州的正佳廣場及中華廣場,正是由于當時的出售了一定比例的商鋪,某種程度上得以緩解資金壓力,即使在日后運營上遇到問題,仍然可通過科學的管理得以化解;同時,我們都可以看到,即使是只租不售的項目,也不一定會成功,因此只租不售,或租售結合都不是購物中心成功的必然因素。

    站在發展商的角度,投資開發項目是為了實現效益最大化,無論采用可種方式都需要向這個目標邁進,至于是短期效益最大化,或是長期效益最大化,或是發展商有自身的戰略發展方向,這都是影響采用何種方式的原因。

   編者寄:兩位專業人士中,一位是在購物中心開發運營方面具豐富經驗的業內人士,一位是在商業地產/零售業咨詢方面的專家,他們在購物中心只租不售,或是一定要出售的問題上各抒己見,或許他們仍然堅持的自己觀點,或許他們都被對方的觀點所說服,但他們的思想,他們的觀點都為商業地產開發商,營運商等各方面人士提供一個思考的空間。

------分隔線----------------------------
------分隔線----------------------------
發布者資料
張齡方 查看詳細資料 發送留言 加為好友 用戶等級:高級會員 注冊時間:2011-03-30 17:03 最后登錄:2011-04-08 17:04
推薦    
Lamett樂邁石晶重構家居安全標準
小紅書RED LAND上,品牌與用戶成
“大家好運會”城市嘉年華燃爆in
想吃碳水卻怕升糖? 盒馬推出40
博約科技十五周年慶典隆重舉行
麥當勞中國首發《金拱門八周年美
熱點內容   更多
創意突圍賽! 年底廣州7大購物中
常見的促銷種類及特點
從招商到養商(上)
華南商業觀察:廣州太古匯
軍艇語錄(六十四)
零售業進軍商業地產不可再頭腦發
番禺萬達廣場:發展前景優于白云
在疫情中逆襲的傳統便利店
軍艇語錄(一百一十)
主題百貨生存啟示錄
招商拓展   >>發布
凱旋利潮玩運動公園火熱招商中
廣州南沙國際郵輪母港商業綜合體
廣州番禺洛溪稀缺品質型商業綜合
鉅富中心大型商業中心、寫字樓面
培訓信息   >>發布

第一商業網  m.hsmznbi.cn
主站蜘蛛池模板: 狂野欧美激情性xxxx | 天天摸夜夜添狠狠添婷婷 | 日本少妇乱xxxxx | 久久免费高清视频 | 久久97久久97精品免视看秋霞 | 亚洲偷自拍另类图片二区 | 色妞在线 | 日韩激情视频网站 | 激情综合五月天 | 波多野久久 | 性xxx法国hd极品 | 夜夜操夜夜操 | 久久久99久久久国产自输拍 | 日韩一区欧美二区 | 国产91热爆ts人妖系列 | 热re99久久精品国产99热 | 丰满少妇高潮惨叫久久久久 | 日本精品4080yy私人影院 | 国产视频久久久久久久 | 精品自拍视频在线观看 | 日本午夜理伦影片大全 | 亚洲精品在线视频观看 | 国产特级毛片潘金莲 | 成人国产免费观看 | 久久精品一区二区三区不卡牛牛 | 麻豆av一区二区 | 精品一区二区三区四区视频 | 国产日韩欧美在线 | 亚洲最大国产成人综合网站 | 一级黄色短片 | 波多野结衣av高清一区二区三区 | 国产欧美精品在线观看 | 国产浮力视频 | 午夜在线观看视频 | 最新黄色在线 | 亚洲免费一级片 | 大学生精油按摩做爰hd | 春色视频www网站 | 成人人人人人欧美片做爰 | 成人在线观 | 国产av无码专区亚洲a∨毛片 | 少妇一区二区视频 | 在线观看欧美一区 | 国产午夜精品视频免费不卡69堂 | 日韩av资源在线 | 毛片视频免费播放 | 四虎午夜影院 | 色播五月婷婷 | 欧日韩无套内射变态 | 极品白嫩的小少妇 | 国产精品成人av片免费看最爱 | 中文日韩字幕 | 在线观看毛片视频 | 麻豆久久精品 | √天堂中文官网8在线 | 人人干狠狠干 | 99在线免费 | 免费av观看网址 | 绝顶高潮合集videos | 最近中文字幕2019在线一区 | 日韩精品无码一区二区中文字幕 | 天天插天天色 | 神马久久久久久久久 | 午夜性色福利视频 | 深爱五月综合网 | 嫩草福利视频精品一区二区三区 | 九色丨porny丨喷水 | 天天干狠狠 | 成人wwe在线观看视频 | 国产成人精品午夜视频免费 | 香港三级日本三级韩国三级 | 免费精品人在线二线三线 | 国产精品一区二区久久精品爱微奶 | 日本做爰高潮片免费视频 | 久草加勒比 | a级高清毛片 | www.久久精品| 吃奶揉捏奶头高潮视频在线观看 | 福利视频二区 | 伊人成长网 | 久久男人视频 | 午夜精品毛片 | 成人在线视频免费观看 | 激情综合色综合啪啪五月丁香 | 日韩极品视频 | 99视频精品全部免费免费观看 | 91在线视频网址 | www17ccom小草影视 | 亚洲少妇网 | 国产中文字字幕乱码无限 | 国产精品主播一区二区 | 手机在线看永久av片免费 | 一级片在线免费观看视频 | 暗呦丨小u女国产精品 | 一级片视频免费 | 91精品在线免费观看 | 精品国产一区二区三区四区精华 | 亚洲精品欧洲精品 | 成人在线免费小视频 | 涩涩国产 | 美女中文字幕 | 日韩欧美xxx | 色哟哟在线 | 国产黄在线观看免费观看不卡 | 精品乱码一区内射人妻无码 | 台湾佬美性中文网 | 天干夜天天夜天干天在线观看 | 法国啄木系列成人av | 无码高潮少妇毛多水多水 | 国产成人高潮免费观看精品 | 国产69精品久久久久777糖心 | 日韩日日日 | 国产伦孑沙发午休精品 | 欧美永久精品 | 欧美国产日韩一区二区三区 | 欧美精品一区二区在线观看 | 国产性生交xxxxx免费 | 欧美不卡视频 | 老女人三级全黄 | 无套内射无矿码免费看黄 | 成品人视频ww入口 | 亚洲欧洲激情 | 农村黄性色生活片 | 精品一区二区三区久久久 | 激情综合色综合啪啪五月丁香 | 99久久婷婷国产综精品喷水 | 婷婷六月激情 | 午夜熟女插插xx免费视频 | 日日摸天天做天天添天天欢 | 午夜色大片在线观看 | 国产成人精品一区二区 | 少妇特黄a一区二区三区 | 免费毛片无需任何播放器 | 午夜爱爱毛片xxxx视频免费看 | 中文字幕在线视频第一页 | 亚洲 制服 丝袜 无码 | 成人艳情一二三区 | 日本少妇喂奶视频 | 91精品国产综合久久久久久久久 | 露脸内射熟女--69xx | 日韩三级成人 | 色婷婷伊人 | 欧美青青草 | 色一情一乱一乱一区免费网站 | 少妇愉情理伦片丰满丰满午夜 | 亚洲国产精品va在线看黑人动漫 | 亚洲中字幕 | 久久九九综合 | 免费乱码人妻系列无码专区 | 日日狠狠久久8888偷偷色 | 永久免费不卡在线观看黄网站 | 国产高清性xxxxxxxx | 窝窝人体色www | 麻豆国产精品777777在线 | 色老头在线一区二区三区 | 亚洲精品乱码久久久久久日本蜜臀 | 免费观看久久久 | 黄色国产免费 | 一极黄色大片 | 欧美老女人性视频 | 国产精品国产对白熟妇 | 欧美黄色一级视频 | 中文字幕av无码不卡免费 | 少妇与子乱毛片 | 日韩中文字幕成人免费视频 | 欧美肥臀大乳一区二区免费视频 | 国产a精品 | 国产精自产拍久久久久久蜜 | av高清免费| 人妖和双性人xxxxx | 五月婷婷中文字幕 | 少妇献身老头系列 | 91成品人影院 | 97色偷偷色噜噜狠狠爱网站 | 日韩精品久久久 | 亚洲日韩av在线观看 | 少妇又紧又黄又刺激视频 | 泰国三级av | 亚洲精品3p | 久久黄色片网站 | 国内精品视频一区二区三区 | 亚洲女则毛耸耸bbw 亚洲女子a中天字幕 | 国产精品a一区二区三区网址 | 国产日韩久久 | 性色av无码免费一区二区三区 | 久久久国产精品入口麻豆 | 粗喘呻吟撞击猛烈疯狂 | 欧美城天堂网 | 中文字幕国产 | 最近中文字幕在线中文高清版 | 无码h黄肉3d动漫在线观看 | 国产精品99久久99久久久动漫 | 久久精品一本到东京热 | 爱搞逼综合 | 国产主播大尺度精品福利免费 | 精品一区二区三区视频 | 成年人24小时无限看 | 青青偷拍视频 | 1024香蕉视频| 久久99久久久| 羞羞avtv | 精品久久久久久国产偷窥 | 免费一二区| 中国女人黄色大片 | 亚洲精品国产精品国自产网站 | 欧美日韩精品一区二区在线观看 | 爽爽淫人 | 精品视频久久久 | 国产成人三级在线观看 | 黄色一极毛片 | 欧美精品网| av在线小说 | 波多野结衣网站 | 视频在线观看免费大片 | 久久久久国产精品嫩草影院 | 久久精品免费播放 | 国产精品专区在线观看 | 欧洲美女x8x8免费视频 | 国产乱人伦app精品久久 | 成人特级毛片 | 欧美 日韩 亚洲 在线 | 久久久久久久久久久久中文字幕 | aa级黄色大片 | 999精品视频在线 | 伊人国产在线 | 好男人蜜桃av久久久久久蜜桃 | 网红福利视频 | 久久99精品国产麻豆婷婷小说 | 久久精品无码一区二区日韩av | 她也色在线观看 | 亚洲精品乱码久久久久红杏 | 日日骑夜夜操 | 亚洲精品久久久久久久不卡四虎 | 亚洲视频二区 | 国产又粗又猛又黄又爽性视频 | 一级黄色毛片子 | 野战视频aaaaa免费观看 | 中文字幕在线免费看线人 | 红桃av一区二区三区在线无码av | 91中文视频| 国产97色在线 | 亚洲 | 99精品国产在热久久 | 国产在线 | 中文 | 毛片视频免费播放 | 国产内射合集颜射 | 亚洲国产精品写真 | 91精产国品一二三 | 国产性猛交xx乱 | 国产精品免费一区二区 | 中文天堂资源在线www | 国产精品一区二区羞羞答答 | 日本jizzjizz| av动漫免费观看 | 国产又黄又硬又湿又黄 | 国产精品久久久久久av | 欧美极品少妇xxx | 国产图区 | 黑人操少妇 | 最新无码a∨在线观看 | 成人免费观看网站 | 2022精品国偷自产免费观看 | 免费纯肉3d动漫无码网站 | 情欲按摩院同性3 | 九九热在线视频观看这里只有精品 | 久久免费视频精品 | 性感少妇av| 国产-第1页-浮力影院 | 午夜私人影院网站 | 中文字幕中文有码在线 | 无码少妇精品一区二区免费动态 | 91精品视频一区 | 国产91在线播放九色 | 国产精品二区一区二区aⅴ 国产精品粉嫩懂色av | 久久久久国产精品一区三寸 | 久久香综合精品久久伊人 | 亚洲精品xxxxx | 婷婷开心色四房播播 | 精品精品欲天堂导航 | 午夜三级a三级三点窝 | 红桃17c视频永久免费入口 | 香蕉精品视频在线观看 | 婷婷激情五月 | 国产国拍亚洲精品av | 日韩欧美精品在线播放 | 欧洲av网站 | 女同性女同3p | 国产欧美一区二区久久性色99 | 成在线人免费视频 | 九九超碰| 丰满妇女毛茸茸刮毛 | 麻豆人妻少妇精品无码专区 | 九色porny丨国产首页在线 | 极品美女扒开粉嫩小泬图片 | 亚洲黄页 | 6080一级片| 裸体歌舞表演一区二区 | 女人爽到高潮免费视频大全 | 日韩一卡2卡3卡新区乱码来袭 | 欧美a级suv大全免费看 | 国产hxc132乱人免费视频 | 国产中文字幕一区二区 | 久久精品国产99久久6动漫亮点 | 视频在线观看免费完整高清中文 | 亚洲爽爽爽| av国产天美传媒性色av | 国产日产欧产美韩系列麻豆 | 夜色av网站 | 一 级 黄 色 片免费网站 | 日日碰狠狠躁久久躁蜜桃 | 久久精品欧美日韩 | 韩国三级中文字幕hd久久精品 | 亚洲一区欧美二区 | 人人鲁人人莫一区二区三区 | 欧美福利第一页 | 人妻在厨房被色诱 中文字幕 | 一区二区精品在线 | 国产 麻豆 日韩 欧美 久久 | 亚洲熟女乱综合一区二区 | 欧美成人看片一区二区三区尤物 | 日韩成人av网址 | 国产精品―色哟哟 | 色狠狠久久av五月综合 | 亚洲成a∨人片在线观看不卡 | 午夜在线精品偷拍 | 深夜福利国产 | 韩国一区二区视频 | 欧美黄网站在线观看 | 一级做a爰片性色毛片精油 一级做a爰片性色毛片视频停止 | 羞羞视频在线观看免费 | 2018自拍偷拍 | 青青草精品在线 | 深夜成人在线观看 | 国产嫩草影院久久久 | 久久精品aaaaaa毛片 | 中文幕无线码中文字夫妻 | 91久久偷偷做嫩草影院 | 2021国产精品一卡2卡三卡4卡 | 成人免费视频视频在线观看 免费 | 8x拔播拔播x8国产精品 | 日本老妇性生活 | 看一级黄色毛片 | 日韩二区在线 | 日本欧美精91品成人久久久 | 抽插丰满内射高潮视频 | 91九色丨porny丨丰满6 | 亚洲天堂福利视频 | 久久夜夜操妹子 | 怡红院av亚洲一区二区三区h | 可以看av的网站 | 国产免费又粗又猛又爽 | 这里有精品 | 精品国偷自产在线 | 嫩草影院在线观看视频 | 在线免费观看av网址 | 久久成年人 | 亚洲色图五月天 | 99无码熟妇丰满人妻啪啪 | 亚洲色大成网站www久久九九 | 日韩在线小视频 | 狠狠色狠狠色综合日日小说 | 中文字幕乱码人妻综合二区三区 | 日韩va亚洲va欧美va久久 | 日韩精品免费一区二区三区 | 国产高潮流白浆喷水视频 | 久久久久久久久久国产 | 销魂美女一区二区 | 毛片的网址| 亚洲黄色网址 | 男人的天堂av网站 | 在线中文字幕乱码英文字幕正常 | 少妇坐莲好爽91 | 欧美中文字幕视频 | 欧美成人26uuu欧美毛片 | 亚洲国产精品美女 | 成人性做爰aaa片免费看 | 九九九九九九九九九 | 一本色道久久亚洲精品加勒比 | 亚洲另类伦春色综合图片 | 国语对白做受欧美 | 亚洲日韩国产精品第一页一区 | 国产美女视频国产视视频 | 精品无码一区二区三区电影 | 国产精品国产三级国产专播 | 97超碰成人| 久久久久极品 | 午夜特片网 | 国产精品成人一区二区三区 | 欧美特黄视频 | 国产精品国产精品 | youjizzcom国产 | 久久99精品久久久久久三级 | 国产在线午夜卡精品影院 | 三级三级三级三级 | 日韩一区二区三 | 国产中文一区二区三区 | 成人影视在线看 | 国产肉体xxxx裸体视频 | 国产999精品久久久 国产999精品久久久久久 | 55夜色66夜色国产精品视频 | 美女av网站 | 久久久久国产精品www | 四虎影视久久久免费 | 欧美性潮喷xxxxx免费视频看 | 少妇被爽到高潮动态图 | 色午夜一av男人的天堂 | 欧洲成人免费视频 | 欧美日韩国产91 | 日韩免费播放 | av影片在线 | 国内自拍在线观看 | 久久四虎 | 一本色道久久综合狠狠躁邻居 | 一个色综合网 | 亚洲精品一区二区三区丝袜 | 成人精品一区二区三区中文字幕 | 一二三四在线视频观看社区 | 国产男女猛烈无遮挡 | 欧美mv日韩mv国产网站 | 国产网站91 | 中国少妇xxxx做受视频 | 欧美性受xxxx黑人xyx性爽 | 国产模特av私拍大尺度 | 香蕉爱爱视频 | 亚洲色成人网站www永久四虎 | 欲香欲色天天天综合和网 | 99国产精品久久久久久久 | 久久aaaa片一区二区 | 91亚洲一区 | 男女作爱免费网站 | 国产精品沙发午睡系列 | av动漫精品| 日韩艹逼视频 | 日韩成人性视频 | 国产精品99999 | 吃奶摸下的激烈视频 | а天堂中文地址在线 | 亚洲欧美一区二区三区国产精品 | 欧美网站在线 | 成人精品一区二区三区视频播放 | av二区在线| 日本一级少妇免费视频乌克兰裸体 | 最近中文字幕在线mv视频在线 | 在线一区二区三区做爰视频网站 | 影音先锋中文字幕一区 | 日韩欧美性视频 | 国产福利网站 | 人与性动交aaaabbbb视频 | 少妇人妻偷人精品视蜜桃 | 激情视频网站 | 精品视频一二三区 | 影音先锋男人资源网站 | 黑人巨大国产9丨视频 | 天天色成人 | 偷看洗澡一二三区美女 | 欧美日韩一卡 | 国产精品久久久久aaaa九色 | 久久99久久99精品免观看软件 | 少妇高潮疯狂叫床在线91 | 欧美成人精品三级网站 | 中文字幕亚洲精品无码 | 国产女人40精品一区毛片视频 | 亚洲www啪成人一区二区麻豆 | 亚洲精品tv久久久久久久久久 | 欧美视频xxxx | 国产一区二区三区自拍 | 91超碰人人 | 久久精品中文字幕大胸 | 中文字幕乱码熟妇五十中出 | 农村黄a三级三级三级 | 免费操| 欧美日本日韩 | 欧美日韩亚洲在线观看 | 夜夜躁很很躁日日躁麻豆 | 天堂中文官网在线 | 成人啪啪178| 亚洲欧美经典 | 农村少妇吞精夜夜爽视频 | 免费asmr色诱娇喘呻吟欧美 | 国产精品涩涩 | 波多野结衣视频一区二区 | 精品人妻少妇一区二区三区在线 | 四季av一区二区凹凸精品 | 久久不见久久见免费影院视频 | 成人免费视频一区二区三区 | 国产女人40精品一区毛片视频 | 一本一本久久a久久精品综合小说 | 亚洲人成在线影院 | 中文字幕在线播放一区 | 国产jk精品白丝av在线观看 | 九九热在线免费观看 | 狂野欧美性猛交xxxx | 蜜臀av无码精品人妻色欲 | 成人做爰黄 | a在线观看免费网站大全 | 国产精品综合色区在线观看 | 日韩中文字幕第一页 | 国产又色又爽无遮挡免费动态图 | 3d同人18av黄漫网站 | 少妇性荡欲午夜性开放视频剧场 | 天天爽夜夜爽视频 | 久久91精品国产91久久小草 | 国产乱对白刺激在线视频 | 俄罗斯黄色大片 | play在线海量a v视频播放 | 多男一女一级淫片免费播放口 | 午夜性生活片 | 野花社区视频在线观看 | 国产精品久久久18成人 | 国产偷久久一级精品av小说 | 亚洲乱码国产乱码精品精乡村 | 九九热九九热 | 亚洲 欧美 日韩 综合 国产aⅴ | 99精品偷拍视频一区二区三区 | 亚洲高清在线看 | 97精品人妻一区二区三区香蕉 | 午夜视频黄 | 无码人妻丰满熟妇精品区 | 91精品国产中文字幕 | 国产xxxx搡xxxxx搡麻豆 | 美女无遮挡免费网站 | 国产伦精品一区二区三区免费 | 成人性做爰aaa片免费看不忠 | 欧美一区二区三区视频在线观看 | aaa一区二区 | 东京天堂网天堂网 | 成人午夜电影福利免费 | 国产精品久久久久久久久久久免费看 | 亚洲乱人伦中文字幕无码 | 成人国内精品久久久久一区 | 亚洲精品在线视频观看 | 免费视频91蜜桃 | 亚洲国产精品尤物yw在线观看 | 巨胸喷奶水视频www免费网站 | 亚洲无人区午夜福利码高清完整版 | 一区二区三区在线不卡 | 在线免费观看国产精品 | 性xxxxxxxxx18欧美 | 男人天堂网av | 久久综合色之久久综合 | h片在线观看免费 | 欧洲女女同videos| 俺也去五月婷婷 | 日韩av专区 | 蜜臀一区| 免费网站看av片 | 夫妻啪啪呻吟x一88av | 成人做爰69片免费看网站 | 国产精品zjzjzj在线观看 | 国产公共场合大胆露出 | 午夜成人亚洲理论片在线观看 | 人妻无码中文字幕 | 天堂网中文在线观看 | 伊人av综合| 欧美多毛肥胖老妇做爰 | 天天影视色香欲综合久久 | 特黄特色大片免费播放器图片 | 亚洲一区二区三区无码国产 | 91精品久久久久久粉嫩 | 日99久9在线 | 免费 | 找av导航| 四虎免看黄 | 天天干国产 | 欧美大波乳人伦免费视频 | 九九亚洲视频 | 女人和野鲁性猛交大毛片 | 国产成人精品av | 国产精品一区在线免费观看 | 欧美激情成人网 | 精品无码一区二区三区爱欲九九 | 欧美v亚洲v综合ⅴ国产v | 超碰国产在线 | 破处视频在线观看 | 性一交一乱一区二区洋洋av | 色婷婷综合网 | 欧美日韩在线高清 | 国产精品日日做人人爱 | 国产一级视频在线观看 | 亚洲欧美一级久久精品国产特黄 | 1000部啪啪未满十八勿入下载 | 狠狠色噜噜狠狠狠狠色综合久av | 亚洲欧美精品伊人久久 | 亚洲综合一区二区 | 成人日韩精品 | 久久亚洲精品成人无码网站蜜桃 | 国产色在线观看 | 又粗又大内射免费视频小说 | 肉色超薄丝袜脚交一区二区 | 丁香五月亚洲综合在线 | 黄色片网战 | 国产中文在线 | 老司机在线精品视频网站的优点 | 免费看欧美中韩毛片影院 | 国产性自拍 | 国内毛片毛片毛片毛片 | 久久不见久久见中文字幕免费 | 日韩一级完整毛片 | 漂亮人妻洗澡被公强 日日躁 | 99精品久久久久久 | 成人免费黄色av | 中文字幕手机在线视频 | 久久精品无码一区二区三区 | 午夜插插插 | 高潮毛片无遮挡高清免费视频 | 国产精品扒开腿做爽爽爽a片唱戏 | 国产乱人伦偷精品视频免下载 | 男女裸体影院高潮 | 狠狠综合久久久久综合网 | 亚洲色图40p| 国产亚洲精品美女久久久久 | 91精品视频国产 | 国产无套内射又大又猛又粗又爽 | 午夜黄色在线观看 | 亚洲图片欧美在线 | 曰本不卡视频 | 在线看mv的网址入口 |