免费的三级毛片-免费的毛片视频-免费的看黄网站-免费的黄网站-免费的黄视频-免费的黄色片视频

 
會員 密碼 注冊 會員權益
  會員博客
關鍵字
 
 

購物中心只租不售?

時間:2011-04-08 18:09來源: 作者:張齡方
2008-04-03

購物中心只租不售?購物中心一定要賣!


    商業地產開發及經營管理中流傳一個"真理",購物中心采用只租不售的開發模式才可能成功,以大家所熟知的廣州天河城為例,建成后只租不售, 1996年開業,經營至今可謂取得業界矚目的巨大成功,并成為業內爭相仿效借鑒學習的對象。目前廣州天河城首層的最高租金已突破3000元/平方米,年租金收入接近4億元。同時也由于只租不售,天河城前期的投入花了10年才全部收回,這對于一些資金實力不雄厚的開發商不能不說是一個嚴峻的考驗。

   另一方面,商業地產的的經營一直都面臨一個難題,對于已經出售的商鋪,由于物業持有者沒有所有權,對于項目的統一規劃和招商無形是個不小的難題。

    那么對于購物中心究竟是只租不售,或是租售結合呢?在該問題上,兩位在商業地產運營及咨詢的專業人士就此展開激烈的探討:

    楊軍艇,原天河城副總裁,現任百嘉信集團副總裁。較早期曾經提出"購物中心堅持只租不售,才能獲成功;經營失敗的購物中心大多由于分散售出其物業的所有權,從而導致后期經營的失敗"。

    張齡方,商業地產/零售業咨詢及市場研究專家,歷經大量商業地產個案研究,從不少的商業個案發展軌跡中找到規律:從投資商的角度來講,購物中心應該按一定比例,有規劃地進行租和售,經營者的首要使命是保障投資商的利益,減低開發商的風險和資金壓力,只要租售比例恰當,同樣可以獲取成功。只租不售并不能從根本上避免業態組合不合理、租金水平低或出租率低的情況出現,購物中心的租金水平和業態組合一定是通過市場之手來不斷調節,直至達到理想狀態,所以購物中心一定要賣,關鍵是如何賣!

     楊軍艇:購物中心只租不售,可確保項目經營規劃的統一,提升項目形象,利于項目長遠發展,一旦購物中心出售的比例失控,業主與營運商利益容易產生矛盾及沖突,也加大了后期營運方管理的難度。

    張齡方:購物中心應按一定比例租售結合,既能確保開發商的利益,減低開發商的資金壓力;如果租售比例合理,同樣可以實現經營規劃的統一,確保項目可持續發展。租售結合的模式,就是租一部分售一部分,開發商可將部分物業出售以平衡資金壓力和經營風險的矛盾;然后將主要租金承受力強的地方進行租賃經營,通過市場之手來調節租金水平,最終將會到達一個理想的平衡狀態。

   楊軍艇:如果購物中心部分商鋪出售,往往會引起業主利益與購物中心整體利益的矛盾,如正佳廣場出售負一層后,引起業主與經營方的矛盾。

    張齡方:購物中心的開發需要投入大量的資金,如果需要持續滾動開發,開發商則需要在項目建成后就回收一部分資金,即使勉強開業,經營一段時間后,也會因資金問題而將整個項目轉手或出讓。購物中心并不是一開業就能馬上做旺以及達到較高租金水平的,市場的培育需要經過相當一段時間,即使在商業繁華地段也不例外,正佳廣場就是一個例子,剛開業時人流稀疏,與人滿為患的天河城相比簡直天壤之別。但經過2年多的市場培育和一浪接一浪的市場推廣活動,目前正佳廣場已逐漸被市場所接受,現在正佳廣場的租金水平也達到了比較理想的狀態,這正是市場無形之手在產生調節作用;相反某些項目由于資金不足,連市場培育期,甚至開業期都熬不過。
楊軍艇:只租不售可以較好地控制購物中心的業態規劃,防止由于業態規劃混亂而導致購物中心的經營不善。如果商鋪已經出售,商鋪業主只關注租金水平,只要商家能支付租金,商鋪業主對于商家經營的業態是毫不理會的。這就給購物中心經營者帶來管理難度。

     張齡方:購物中心的業態規劃是有必要的,但業態規劃必須符合市場需求,我認為購物中心的業態規劃正確與否,應該由市場去檢驗,并不是由發展商說了算。市場選擇了什么,我們就規劃什么。目前不少的發展商在項目定位及規劃時沒有遵循市場規律,只從自己期望的角度考慮,一廂情愿地想開發購物中心,最終項目一定會失敗!

    業態規劃必須遵循市場規律,這個問題往往沒有引起發展商足夠的重視。市場經濟在中國已經實行30年,在商業地產似乎沒有很好的應用。

     以北京路為例,北京路也可以看作一個購物中心,一個扁平的購物中心,其業態是沒有專人去進行規劃的,各式業態,商家均可以進駐經營,前提是有能力去支付很高的租金水平,大家可以看到目前北京路商業非常繁榮。市場經濟的精髓就在于通過各種市場行為及手段來實現資源的有效配置,北京路商業街就是通過租金水平悄悄地進行業態規劃,不是所有的商家能夠支付高額的租金,就是這個租金水平在業態規劃中的作用。天河城也是這樣,首層高額的租金,只有高額利潤的商家可能承受,同樣是一個市場的選擇過程。因此期望通過只租不售的方式去規劃購物中心的業態本身就存在風險,應該是市場需要什么,我們就規劃什么,如果市場認同天河城賣臭豆腐,那就讓天河城購物中心成為一個專賣臭豆腐的地方。

     楊軍艇:只租不售是目前國際盛行的購物中心開發模式,眾多國際大型購物中心開發商及運營商通過只租不售的模式,獲取長期而穩定的租金收益,既帶來穩定的現金流,也享受到物業升值帶來的好處。

    張齡方:的確,只租不售帶來長期而穩定的租金收益,但前提是該商業項目具有較好的發展前景,否則租金收益從何而來?

    購物中心在國內發展的歷史并不長,無論是開發、經營或管理方面的專業人才嚴重潰乏,這是購物中心在國內進行持續良性發展必須面臨的重大考驗之一。以項目開發為例,在國內我們可以見到一些項目,對項目前期研究的投入及重視程度不足,在購物中心如何進行市場定位、業態功能如果合理規劃等問題上未能通過科學的研究及論證就草率決定投資開發,這本身就已構成一個巨大的風險,如果開發商堅持只租不售,風險的承擔者最終仍然是開發商;相反,如果發展商出售部分面積,可以有效把經營風險轉嫁到買家上,同時,也把潛在的高收益轉移到買家上。

     另外隨著商業地產行業競爭的日漸激烈,招商壓力不斷增大,使各業態商家,尤其是知名零售商家及主力店的議價能力越來越大,逼使購物中心運營商在租金收益上不容易達到理想水平。若采取散租模式,可能提高預期的租金收益,但如果大部分或全部散鋪,缺乏具號召力的主力店,會對整體項目的吸引力構成一定的負面影響,為項目的經營失敗埋下伏筆。

     張齡方:購物中心一定要賣,關鍵是如何去賣,有關賣的時點,我認為有幾個思路:

    1項目開業前賣出 在項目開業前,可以通過強勢的宣傳推廣,有秩序,有規劃地出售部分商鋪,能有效降低發展商資金壓力。正佳在項目開業前銷售負一層商鋪,套現接近10億;還有中華廣場,北京路名盛廣場,上下九步行街的名匯等項目,都能在項目開業前通過出售商鋪回籠資金。

    2 項目經營中出售 由于發展商承受巨大的資金壓力,在項目經營過程選擇出售都未嘗不是一種緩解資金壓力的方式,特別是當購物中心經營情況日漸好轉,發展商可以賣得一個好價格,收回投資之余還可以獲取利潤,從而繼續利用收回資金進行新項目開發,但經營中出售會面臨風險,若經營情況未預理想,售價會面臨壓力,如華南MALL,由于前期經營情況不佳,目前整體出售的價格也較低。

     3  資產證券化同樣是一種出售方式,就是利用項目的商業價值引入策略投資者,甚至是公開上市,這種方式需要結合企業的發展規劃及所處的發展階段而定,在合適的時間點執行合適的策略。

     以天河城為例,目前的如此高的租金水平,其出售價格一定非常可觀,預期僅僅出售首層便可以超過15億,15億足以再開發一個天河城;又或者將其資產證券化套現以建設新項目,達到不斷擴張的目的,這才是真正投資者所具備的眼光。

    張齡方:購物中心在出售過程中,我認為出售比例及出售區域的控制是非常關鍵,一般情況下,購物中心出售的面積不宜超過總面積的25%,荔灣廣場出售的面積超過25%,所以目前經營并不理想,正佳出售面積低于25%,所以經營漸入佳境;另外,出售的區域一定要統一,如計劃出售負一層,就只售負一層。切忌各樓層都有部分出售,這會對后期經營管理帶來很大的負面影響。

    楊軍艇:誠然,天河城目前取得的輝煌是十年來發展累積的成果,但是天河城在初期也面臨巨大的投資回收壓力,這也并不是每一個開發商所能承受的,若開發商承受不了,項目就可能胎死腹中。

   只租不售和租售結合是購物中心開發的兩種模式,目前很多人看到了只租不售所帶來的好處,這背后也隱藏著開發商所承受的巨大壓力。購物中心采用租售結合的開發模式也不乏成功案例,如廣州的正佳廣場及中華廣場,正是由于當時的出售了一定比例的商鋪,某種程度上得以緩解資金壓力,即使在日后運營上遇到問題,仍然可通過科學的管理得以化解;同時,我們都可以看到,即使是只租不售的項目,也不一定會成功,因此只租不售,或租售結合都不是購物中心成功的必然因素。

    站在發展商的角度,投資開發項目是為了實現效益最大化,無論采用可種方式都需要向這個目標邁進,至于是短期效益最大化,或是長期效益最大化,或是發展商有自身的戰略發展方向,這都是影響采用何種方式的原因。

   編者寄:兩位專業人士中,一位是在購物中心開發運營方面具豐富經驗的業內人士,一位是在商業地產/零售業咨詢方面的專家,他們在購物中心只租不售,或是一定要出售的問題上各抒己見,或許他們仍然堅持的自己觀點,或許他們都被對方的觀點所說服,但他們的思想,他們的觀點都為商業地產開發商,營運商等各方面人士提供一個思考的空間。

------分隔線----------------------------
------分隔線----------------------------
發布者資料
張齡方 查看詳細資料 發送留言 加為好友 用戶等級:高級會員 注冊時間:2011-03-30 17:03 最后登錄:2011-04-08 17:04
推薦    
Lamett樂邁石晶重構家居安全標準
小紅書RED LAND上,品牌與用戶成
“大家好運會”城市嘉年華燃爆in
想吃碳水卻怕升糖? 盒馬推出40
博約科技十五周年慶典隆重舉行
麥當勞中國首發《金拱門八周年美
熱點內容   更多
創意突圍賽! 年底廣州7大購物中
常見的促銷種類及特點
從招商到養商(上)
華南商業觀察:廣州太古匯
軍艇語錄(六十四)
零售業進軍商業地產不可再頭腦發
番禺萬達廣場:發展前景優于白云
在疫情中逆襲的傳統便利店
軍艇語錄(一百一十)
主題百貨生存啟示錄
招商拓展   >>發布
凱旋利潮玩運動公園火熱招商中
廣州南沙國際郵輪母港商業綜合體
廣州番禺洛溪稀缺品質型商業綜合
鉅富中心大型商業中心、寫字樓面
培訓信息   >>發布

第一商業網  m.hsmznbi.cn
主站蜘蛛池模板: 直接在线观看的三级网址 | av在线天天 | 亚洲一二区视频 | 翘臀后进少妇大白嫩屁股91 | 久久精品国产一区二区三区不卡 | 91av麻豆| 少妇饥渴偷公乱第32章 | 嫩模写真一区二区三区三州 | 久91| 超碰天天操| 色婷婷一区二区三区av免费看 | 黄色视屏在线免费观看 | 精品国产精品一区二区夜夜嗨 | 成人a站| 18色av| 天天狠天天干 | 亚洲精品国产自在久久 | 欧美精品hd | 裸体性做爰免费视频网站 | 日韩乱淫 | 漂亮少妇激烈床戏 | 岛国片人妻三上悠亚 | 手机看片1024久久 | 多毛的亚洲人毛茸茸 | 免费asmr色诱娇喘呻吟欧美 | 国产玉足脚交欧美一区二区 | 免费人成网站在线视频 | 99国产精品久久久久久久日本竹 | 青青久在线视频 | 成人免费无尽视频 | 国产精品久久久久久久久久王欧 | 青青青在线免费观看 | 青娱乐最新地址 | 精品综合久久 | 91ts人妖另类精品系列 | 成人网入口 | 中文字幕丰满孑伦无码专区 | 欧美一区二区三区四区五区 | 国产精品久久久久久久9999 | 精品视频一二三区 | 国产亚洲自拍av | 亚洲18色成人网站www | 亚洲免费资源 | 青青草一区二区 | 精品一区二区三区视频 | 岛国裸体写真hd在线 | 蜜桃色999| 亚洲精品视频在线免费播放 | 777久久久精品一区二区三区 | 特级毛片全部免费播放器 | 亚洲自偷自拍熟女另类 | 夜夜高潮夜夜爽国产伦精品 | 日韩夜夜 | 伊人av在线免费观看 | 午夜激情在线观看视频 | 成年人黄色大全 | 亚洲精品欧美综合二区 | 天堂久久爱资源站www | 欧美精品欧美精品系列 | 欧美一区二区三区粗大 | 男人女人黄 色视频一级香蕉 | 成人在线免费网址 | 无码夜色一区二区三区 | 亚洲免费砖区 | 99久久无色码中文字幕人妻 | 欧美成人精品一区二区三区在线观看 | 性猛交xxxx乱大交孕妇2十 | 久久精品一区二区三区四区毛片 | 极品嫩模高潮叫床 | 国产精品久久久久久久久鸭 | 国产偷人妻精品一区 | 少妇又色又紧又大爽又刺激 | 人妻少妇久久久久久97人妻 | 亚洲欧美另类日本 | 人乳喂奶hd播放 | 美女福利片 | 久久精品中文字幕一区二区三区 | 成人精品亚洲人成在线 | 国产精品福利久久 | 亚洲人成网亚洲欧洲无码久久 | 日韩精品91偷拍在线观看 | 久草精品视频在线观看 | 久久欧洲| 久久久久久伊人高潮影院 | 日韩精品一卡2卡3卡4卡乱码的功能 | 干日本少妇 | 正在播放国产一区 | 天堂网一区二区三区 | 国产成人午夜高潮毛片 | 国产极品美女高潮无套小趴菜 | 亚洲天码中字一区 | 免费看片91 | 中国肥胖女人真人毛片 | 日本不卡1 | 三级经典三级日本三级欧美 | 中文资源在线播放 | 日本成年x片免费观看 | www天堂网| 精品久久亚洲 | 国产成人无码精品午夜福利a | 欧美77777| 欧美成人xxx| 国产精品无码电影在线观看 | 亚洲激情久久 | av观看国产 | 日本一区二区三区在线观看视频 | 国产熟睡乱子伦午夜视频 | 国产成人综合在线 | 日本69视频 | 日韩伦人妻无码 | 377p粉嫩大胆色噜噜噜 | 日本三级免费网站 | 日韩精品一区二区三区四区视频 | 一级黄色a视频 | 我要看www免费看插插视频 | 午夜在线免费观看 | 中文字幕一区二区三区乱码在线 | 国产三区二区 | www.香蕉视频在线观看 | 夜鲁鲁鲁夜夜综合视频欧美 | 黄色视屏软件 | 亚洲精品精品 | av观看国产 | 久久国产亚洲精品无码 | 婷婷五综合 | 国产成人自拍网站 | 色偷偷偷在线视频播放 | 国产伦精品一区二区 | 欧美怡红院视频一区二区三区 | 97色伦97色伦国产欧美空 | 91网址在线观看 | 男人添女人高潮免费网站打开网站 | 欧美性xxxxx极品少妇偷拍 | 久久人人爽爽人人爽人人片av | 男人的天堂av网 | 好吊色国产欧美日韩免费观看 | 自拍偷拍五月天 | 成人免费短视频 | 强开乳罩摸双乳吃奶羞羞www | 黄色大全在线观看 | 99精品众筹模特自拍视频 | 天堂在线官网 | 青青草自拍 | 久久网站av| 爱爱视频一区 | 国产欧美久久一区二区三区 | 日韩人妻熟女毛片在线看 | 亚洲视频导航 | 别揉我奶头~嗯~啊~一区二区三区 | 欧美一区国产一区 | 国产免费啪啪 | h片免费网站 | 91精品国产色综合久久不卡粉嫩 | 欧美一区二区免费 | 日本少妇毛茸茸高潮 | 亚洲综合久久一区二区 | 日韩一区在线视频 | 国产麻豆精品精东影业av网站 | 久久婷婷久久 | 国产精品天干天干在线 | 青青草这里只有精品 | 国产又黄又猛又粗又爽的 | 蜜臀av人妻国产精品建身房 | 日日操操 | 久久久久久国 | 无码国产69精品久久久久网站 | 亚洲性色视频 | 欧美午夜性囗交xxx╳ | 松岛枫av在线一区二区 | 人禽伦免费交视频播放 | 师生出轨h灌满了1v1 | 国产又粗又黄又爽 | 好男人社区www在线官网 | 久久视频坊| 欧美日韩激情一区二区 | 亚洲不卡在线视频 | 国产精品女同一区二区久久夜 | 床上激情网站 | 三个男吃我奶头一边一个视频 | 中文字幕亚洲综合 | 中文字幕日本 | 日韩三级黄 | 国产福利影院 | 欧美孕交视频 | 日本另类αv欧美另类aⅴ | 91欧美精品午夜性色福利在线 | 精品福利一区 | 精品亚洲91 | 亚洲国产精品一区二区第一页 | 久久人妻少妇嫩草av无码专区 | 懂色av噜噜一区二区三区av | 熟妇与小伙子matur老熟妇e | 国产77777| 国模无码视频一区二区三区 | 中文字幕一区三级久久日本 | 青青草原综合久久大伊人精品 | 日韩免费视频一区 | 国产无吗一区二区三区在线欢 | 免费欧洲美女牲交视频 | 一级特黄aaa毛片在线视频 | 老妇肥熟凸凹丰满刺激 | 亚洲永久精品ww47 | 美女网站免费观看视频 | 免费观看一级特黄特色大片 | 日本黑人一区二区免费视频 | 国产综合图片 | 国产女人精品视频国产灰线 | 又大又长粗又爽又黄少妇视频 | www.欧美亚洲 | 波多野结衣在线视频播放 | 人人舔人人 | 亚洲国产精品成人综合久久久久久久 | 成人黄色在线观看 | 成年网站在线 | 天天躁日日躁狠狠躁喷水 | 人妻在卧室被老板疯狂进入 | 久久久精品日韩 | 国产喷水1区2区3区咪咪爱av | 成年人免费看黄色 | 国产夫妻性生活 | 日韩一区免费视频 | 午夜精品一区二区三区aa毛片 | 亚洲精品久久久久久蜜桃 | 国产成人小视频 | 护士奶头又白又大又好摸视频 | 日韩在线www | 新婚若妻侵犯中文字幕 | 深夜福利啪啪片 | 天天尻逼 | 亚洲国产综合在线 | 69堂精品 | 国产免费a∨片在线观看不卡 | 国产无遮挡免费 | 成人婷婷网色偷偷亚洲男人的天堂 | 92电影网午夜福利 | 一级激情片 | 国产一级黄色片子 | 超碰97人人人人人蜜桃 | 综合久久久久 | 国产综合久久久久久鬼色 | 国产精品毛片久久久久久久 | 亚洲精品永久在线观看 | 精品国产免费一区二区三区香蕉 | 91久久久久久久国产欧美日韩- | 日本人xxxxxx免费泡妞 | aaa毛片视频 | 少妇愉情理伦片高潮日本 | 天堂综合久久 | 天天摸天天干天天操 | 成人无码精品1区2区3区免费看 | 亚洲女同性ⅹxx关女同网站 | 久久久久无码国产精品一区 | 偷拍视频亚洲 | 老男人久久青草av高清 | 中文字幕3 | 日韩一区二区av | 爆操少妇| 欧美在线免费 | h漫在线免费观看 | 在线欧美色 | 亚洲网址在线观看 | 香港三级日本三级韩国三级 | 欧美黄色片网站 | 欧美国产成人精品 | 国产懂色av一区二区三区 | 2019最新中文字幕 | 亚洲乱码日产精品bd在线观看 | 国产欧美久久一区二区 | 第九色| 免费在线| 国产精品乱码久久久 | 成人免费无遮挡做性视频 | 嫩模写真一区二区三区三州 | 亚洲综合在线一区 | 免费做a爰片久久毛片a片 | 99产精品成人啪免费网站 | 亚洲一区二区三区无码中文字幕 | 欧美成人三级在线视频 | 午夜精品久久久久久久99樱花 | 夜夜操网站 | 国产精品另类激情久久久免费 | 久久久久久99精品久久久 | 97人洗澡人人澡人人爽人人模 | 天天躁恨躁夜躁2020优势对比 | 色老头一区二区三区 | 成人免费视频在线观看 | 国产成人免费在线观看 | 欧美精品色婷婷五月综合 | 免费看黄色网址 | 国产精品毛片va一区二区三区 | 亚洲嫩草影院 | 女女百合av大片一区二区三区九县 | 色噜噜狠狠一区二区三区狼国成人 | 国产老女人精品毛片久久 | 各种高潮超清特写tv | 深夜福利啪啪片 | 国产精品久久久精品 | 免费看av毛片 | 日本激情一区二区三区 | 亚洲一区二区三区在线看 | 中国少妇内射xxxhd免费 | 人妻夜夜爽天天爽 | 色欲天天天综合网 | 男女作爱免费网站 | 一级黄色a级片 | 欧美性开放视频 | 手机精品视频在线 | 欧美性受xxxx黑人猛交 | 爱情岛论坛av | 色狠狠综合 | 99久久无码一区人妻a黑 | 人人澡人人妻人人爽人人蜜桃麻豆 | 一区二区中文字幕在线观看 | 欧美国产一区二区三区激情 | 老太婆性杂交欧美肥老太 | 色狠狠久久av大岛优香 | 色悠久久综合 | 国产免费91 | 与子敌伦刺激对白播放的优点 | 亚洲精品三区 | 在线免费福利 | 亚洲欧美日韩综合一区二区 | 狠狠色狠狠色综合日日小说 | 欧美日韩一区二区在线视频 | 精品欧美日韩 | 国产视频一区二 | 国产精品久久久久久久久免费樱桃 | 91精品久久久久久久久不口人 | 国产av福利久久精品can | 古风h啪肉禁欲 | 精品国产粉嫩内射白浆内射双马尾 | 黄色片在线免费观看视频 | 一个人在线观看免费中文www | 超碰五月 | 亚洲成人在线播放视频 | 人人爽久久涩噜噜噜小说 | 欧美视频网站www色 精品无码久久久久久久动漫 | 欧美视频黄色 | 国产一级高清视频 | 久久久久不卡 | 影音先锋久久 | 狠狠色狠狠色88综合日日91 | 日韩在线视频网址 | 一本色综合亚洲精品 | 可以在线看的av | 久久婷婷色综合一区二区 | 精品字幕 | 午夜男人av| 国产精品福利片 | 欧美日韩精品一区二区三区在线 | 91精品国产影片一区二区三区 | 国产精品视频一区二区三区不卡 | 亚洲va在线∨a天堂va欧美va | 亚洲美女又黄又爽在线观看 | 欧美日韩亚洲国产 | 一本精品中文字幕在线 | 特黄少妇60分钟在线观看播放 | 欧美大波乳人伦免费视频 | 中文字幕国产一区二区 | 国产永久免费观看视频 | 91视频在线视频 | 懂色av一区二区三区蜜臀 | 欧美成人免费一级 | 神马久久春色 | 四川少妇被弄到高潮 | 久久成人福利视频 | 97精品视频在线观看 | 欧美a级片视频 | 成人免费视频一区二区三区 | 免费国产在线一区二区 | 医生强烈淫药h调教小说视频 | 四影虎影免费在线观看 | 手机看片1024国产 | 全部av―极品视觉盛宴 | 国产黄av | 成人国产精品一区二区 | 婷婷伊人五月色噜噜精品一区 | 日本19禁啪啪吃奶大尺度 | 国产裸体丰满白嫩大尺度尤物可乐 | 免费入口在线观看 | 日韩欧美在线观看 | 国产精品乱码人妻一区二区三区 | 加勒比日本在线 | 精品欧美小视频在线观看 | 免费看黄色a级片 | 波多野结衣av一区二区三区中文 | 特黄特色大片免费播放器图片 | 伊人大杳焦在线 | 伊人yinren22综合开心 | 欧美精品一二三四区 | 青青草伊人| 国产超高清麻豆精品传媒麻豆精品 | 九九九热精品免费视频观看网站 | 亚洲国产精品精 | 欧美视频三区 | 国产精品欧美日韩 | 成人网色 | 午夜影院h | 国产刺激的三3p交换视频 | 国产成人精品日本亚洲网站 | 国模冰莲自慰肥美胞极品人体图 | 成色网| 日本欧美一区二区三区乱码 | hd国产人妖ts另类视频 | 国产精品高潮呻吟久久aⅴ码 | 视频一区免费观看 | 手机看片1024久久 | 欧美黑人一区二区 | 无码一区二区三区中文字幕 | 亚洲第一狼人区 | 成人黄色激情小说 | 久久黄色录像 | 男生女生操操操 | 91狠狠狠狠狠狠狠狠 | 国产一区二区3区 | 91精品日韩 | 国产在线观看一区二区三区 | 色窝| 天天视频天天爽 | 亚洲欧美日韩国产成人精品影院 | 老色69久久九九精品高潮 | 国产露脸91国语对白 | 九九日韩| 91亚洲网 | 夜夜爽一区二区三区精品 | 无码乱人伦一区二区亚洲一 | 九九九热精品免费视频观看网站 | 精品国精品国产自在久国产应用 | 激情亚洲天堂 | 国产区在线观看视频 | av一级二级 | jizzyou中国少妇农村 | 一本大道无码日韩精品影视_ | 简单av在线 | 中文字幕亚洲一区二区va在线 | 四虎精品在线观看 | 国产国产小嫩模无套内谢 | 国产97自拍 | 国产视频网站在线观看 | 二级大黄大片高清在线视频 | www色人阁| 日韩欧美操 | 欧美极品jiizzhd欧美暴力 | 中文字幕第一区 | 午夜视频在线观看入口 | 久久久最新 | 大胸奶汁乳流奶水出来h | 日本午夜在线 | 巨大乳女人做爰视频在线看 | 人人爽久久涩噜噜噜小说 | 日欧美老女人 | 国产午夜片无码区在线播放 | 色屁屁www影院入口免费 | 国产午夜福利在线机视频 | 欧美亚洲综合另类色妞网 | 成年人免费看黄色 | 国产无线一二三四区手机 | 麻豆导航| 国产精品人成在线观看 | 中国白嫩丰满人妻videos | 超碰在线| 久久精品无码精品免费专区 | 97自拍偷拍视频 | 亚洲成在人线在线播放 | 欧美性生活网站 | 免费无码鲁丝片一区二区 | 国产亚洲精 | 国产成人精品综合 | 久久99久久99精品免观看软件 | www久久久天天com | 69久久夜色精品国产69蝌蚪网 | 在线观看免费毛片 | 成人网在线免费观看 | 青青草操 | 中文字幕乱码亚洲精品一区 | 精品久久久久久乱码天堂 | 亚洲精品资源在线 | 久久精品超碰 | 亚洲欧美久久 | 亚洲精品综合一区二区三区在线 | 亚洲精品视频一区 | 三级三级久久三级久久18 | 欧美日韩精品区 | 亚洲国产综合无码一区 | 国产69精品久久久久999天美 | 亚洲国产天堂 | 日本少妇与黑人 | 欧美在线观看视频一区二区 | 人妻少妇精品无码专区二区 | 男女爱爱好爽视频免费看 | 国产裸体永久免费视频网站 | 色多多福利网站免费破解 | 欧美激情第1页 | 精品黄色一级片 | 成年女人免费v片 | 青草久久网 | 2018久久| 电影久久久久久 | 麻豆国产人妻欲求不满谁演的 | 国产aⅴ爽av久久久久久久 | 综合激情av | 按摩房激情hd欧美 | 国产成人无码av在线影院 | 国产麻豆一精品一av一免费 | 狠狠色噜噜狠狠狠狠2021天天 | 欧美一级啪啪 | 成人三及片 | 国产亚洲欧美日韩俺去了 | 日韩精品免费在线 | 91资源新版在线天堂成人 | 天堂网在线最新版www中文网 | 中国女人高潮hd | 亚洲综合欧美在线一区在线播放 | 少妇专区 | 欧美黄色大片免费观看 | 涩涩的视频在线观看 | 大胸美女拍拍18在线观看 | 久久人妻公开中文字幕 | 中文字幕在线不卡视频 | 销魂美女一区二区 | 成人疯狂猛交xxx | 欧美疯狂做受xxxx富婆 | 亚洲人成电影网站在线观看 | 国产精品一级二级 | 国产69精品久久久久久人妻精品 | 久久99精品久久久久子伦 | 一区免费 | 性做爰过程免费视频美女按店 | 一级做a爰| 超碰男人的天堂 | 蜜桃视频黄色 | 美女视频黄a视频免费全程软件 | 引诱漂亮新婚少妇 | 亚洲欧美色图视频 | 欧美在线视频免费观看 | 日本xxxxxxxxxx天美| 精品国产不卡一区二区三区 | 青草伊人久久综在合线亚洲观看 | 亚洲日本aⅴ片在线观看香蕉 | 人人澡人人草 | 国产精品久久久久久久久久久久人四虎 | 免费国产a国产片高清网站 国产婷婷一区二区三区 | 黄色片aaaa | 大学生高潮无套内谢视频 | 亚洲a∨无码一区二区三区 国产乱子伦精品免费女 | 免费国产自产一区二区三区四区 | 中文天堂资源在线 | 日韩精品欧美 | 国产伦精品一区二区三区千人斩 | 午夜精品喷水 | 亚洲国产精品成人va在线观看 | 国产麻豆乱码精品一区二区三区 | 国产欧美一区二区三区免费看 | 成人欧美一区二区三区黑人 | 天天操天天摸天天干 | 黑人巨大精品欧美一区二区桃花岛 | 曰韩无码二三区中文字幕 | 国产成人亚洲综合 | 欧美天天视频 | 亚洲永久精品ww47 | 免费av不卡 | 欧美日本久久 | 亚洲99影视一区二区三区 | 海角社区在线视频播放观看 | 欧美做爰一区二区三区 | 成人免费av影院 | 女性高爱潮视频 | 夜夜爽夜夜叫夜夜高潮漏水 | 日本www免费 | 日本黄又爽又大高潮毛片 | 97色伦图片97综合影院 | 久久综合av色老头免费观看 | 免费日韩中文字幕 | 18国产免费视频 | wwww.8888久久爱站网 | 综合久久久久久久 | 精品亚洲国产成av人片传媒 | 中文人妻av久久人妻18 | 肉色超薄丝袜脚交一区二区蜜av | 精精国产xxxx视频在线播放 | 91精品视频国产 | 日韩经典一区 | 另类亚洲激情 | 中文字幕超清在线观看 | 天天艹| 亚洲国产精品久久久久婷蜜芽 | 狠狠躁天天躁夜夜躁婷婷 | 免费一淫片6级 | 国产成人久久久 | 成人在线视频中文字幕 | 免费看毛片在线观看 | 在线免费视频 | 无套内内射视频网站 | 偷拍精偷拍精品欧洲亚洲网站 | 成年人精品视频 | 四虎精品影视 | 麻豆hdxxxxx仙踪林 | 另类 欧美 日韩 国产 在线 | 欧美不卡一区二区三区 | www亚洲天堂com | 欧美少妇xxxxx | 欧美在线一区二区三区 | 麻豆影视大全 | 毛片网站入口 | 国产精品日日摸夜夜添夜夜av | 在线网站免费观看入口 | 在线视频 中文字幕 | 性一爱一性一乱 | 国产特级毛片aaaaaaa高清 | 黑人巨大跨种族video | 欧美日韩一卡2卡三卡4卡 乱码欧美孕交 | 欧美色图一区二区 | 欧美体内she精高潮 欧美体内谢she精2性欧美 | 日韩国产一区二区 | 中文字幕在线看片 |