免费的三级毛片-免费的毛片视频-免费的看黄网站-免费的黄网站-免费的黄视频-免费的黄色片视频

 
會員 密碼 注冊 會員權益
  會員博客
關鍵字
 
 

購物中心只租不售?

時間:2011-04-08 18:09來源: 作者:張齡方
2008-04-03

購物中心只租不售?購物中心一定要賣!


    商業地產開發及經營管理中流傳一個"真理",購物中心采用只租不售的開發模式才可能成功,以大家所熟知的廣州天河城為例,建成后只租不售, 1996年開業,經營至今可謂取得業界矚目的巨大成功,并成為業內爭相仿效借鑒學習的對象。目前廣州天河城首層的最高租金已突破3000元/平方米,年租金收入接近4億元。同時也由于只租不售,天河城前期的投入花了10年才全部收回,這對于一些資金實力不雄厚的開發商不能不說是一個嚴峻的考驗。

   另一方面,商業地產的的經營一直都面臨一個難題,對于已經出售的商鋪,由于物業持有者沒有所有權,對于項目的統一規劃和招商無形是個不小的難題。

    那么對于購物中心究竟是只租不售,或是租售結合呢?在該問題上,兩位在商業地產運營及咨詢的專業人士就此展開激烈的探討:

    楊軍艇,原天河城副總裁,現任百嘉信集團副總裁。較早期曾經提出"購物中心堅持只租不售,才能獲成功;經營失敗的購物中心大多由于分散售出其物業的所有權,從而導致后期經營的失敗"。

    張齡方,商業地產/零售業咨詢及市場研究專家,歷經大量商業地產個案研究,從不少的商業個案發展軌跡中找到規律:從投資商的角度來講,購物中心應該按一定比例,有規劃地進行租和售,經營者的首要使命是保障投資商的利益,減低開發商的風險和資金壓力,只要租售比例恰當,同樣可以獲取成功。只租不售并不能從根本上避免業態組合不合理、租金水平低或出租率低的情況出現,購物中心的租金水平和業態組合一定是通過市場之手來不斷調節,直至達到理想狀態,所以購物中心一定要賣,關鍵是如何賣!

     楊軍艇:購物中心只租不售,可確保項目經營規劃的統一,提升項目形象,利于項目長遠發展,一旦購物中心出售的比例失控,業主與營運商利益容易產生矛盾及沖突,也加大了后期營運方管理的難度。

    張齡方:購物中心應按一定比例租售結合,既能確保開發商的利益,減低開發商的資金壓力;如果租售比例合理,同樣可以實現經營規劃的統一,確保項目可持續發展。租售結合的模式,就是租一部分售一部分,開發商可將部分物業出售以平衡資金壓力和經營風險的矛盾;然后將主要租金承受力強的地方進行租賃經營,通過市場之手來調節租金水平,最終將會到達一個理想的平衡狀態。

   楊軍艇:如果購物中心部分商鋪出售,往往會引起業主利益與購物中心整體利益的矛盾,如正佳廣場出售負一層后,引起業主與經營方的矛盾。

    張齡方:購物中心的開發需要投入大量的資金,如果需要持續滾動開發,開發商則需要在項目建成后就回收一部分資金,即使勉強開業,經營一段時間后,也會因資金問題而將整個項目轉手或出讓。購物中心并不是一開業就能馬上做旺以及達到較高租金水平的,市場的培育需要經過相當一段時間,即使在商業繁華地段也不例外,正佳廣場就是一個例子,剛開業時人流稀疏,與人滿為患的天河城相比簡直天壤之別。但經過2年多的市場培育和一浪接一浪的市場推廣活動,目前正佳廣場已逐漸被市場所接受,現在正佳廣場的租金水平也達到了比較理想的狀態,這正是市場無形之手在產生調節作用;相反某些項目由于資金不足,連市場培育期,甚至開業期都熬不過。
楊軍艇:只租不售可以較好地控制購物中心的業態規劃,防止由于業態規劃混亂而導致購物中心的經營不善。如果商鋪已經出售,商鋪業主只關注租金水平,只要商家能支付租金,商鋪業主對于商家經營的業態是毫不理會的。這就給購物中心經營者帶來管理難度。

     張齡方:購物中心的業態規劃是有必要的,但業態規劃必須符合市場需求,我認為購物中心的業態規劃正確與否,應該由市場去檢驗,并不是由發展商說了算。市場選擇了什么,我們就規劃什么。目前不少的發展商在項目定位及規劃時沒有遵循市場規律,只從自己期望的角度考慮,一廂情愿地想開發購物中心,最終項目一定會失敗!

    業態規劃必須遵循市場規律,這個問題往往沒有引起發展商足夠的重視。市場經濟在中國已經實行30年,在商業地產似乎沒有很好的應用。

     以北京路為例,北京路也可以看作一個購物中心,一個扁平的購物中心,其業態是沒有專人去進行規劃的,各式業態,商家均可以進駐經營,前提是有能力去支付很高的租金水平,大家可以看到目前北京路商業非常繁榮。市場經濟的精髓就在于通過各種市場行為及手段來實現資源的有效配置,北京路商業街就是通過租金水平悄悄地進行業態規劃,不是所有的商家能夠支付高額的租金,就是這個租金水平在業態規劃中的作用。天河城也是這樣,首層高額的租金,只有高額利潤的商家可能承受,同樣是一個市場的選擇過程。因此期望通過只租不售的方式去規劃購物中心的業態本身就存在風險,應該是市場需要什么,我們就規劃什么,如果市場認同天河城賣臭豆腐,那就讓天河城購物中心成為一個專賣臭豆腐的地方。

     楊軍艇:只租不售是目前國際盛行的購物中心開發模式,眾多國際大型購物中心開發商及運營商通過只租不售的模式,獲取長期而穩定的租金收益,既帶來穩定的現金流,也享受到物業升值帶來的好處。

    張齡方:的確,只租不售帶來長期而穩定的租金收益,但前提是該商業項目具有較好的發展前景,否則租金收益從何而來?

    購物中心在國內發展的歷史并不長,無論是開發、經營或管理方面的專業人才嚴重潰乏,這是購物中心在國內進行持續良性發展必須面臨的重大考驗之一。以項目開發為例,在國內我們可以見到一些項目,對項目前期研究的投入及重視程度不足,在購物中心如何進行市場定位、業態功能如果合理規劃等問題上未能通過科學的研究及論證就草率決定投資開發,這本身就已構成一個巨大的風險,如果開發商堅持只租不售,風險的承擔者最終仍然是開發商;相反,如果發展商出售部分面積,可以有效把經營風險轉嫁到買家上,同時,也把潛在的高收益轉移到買家上。

     另外隨著商業地產行業競爭的日漸激烈,招商壓力不斷增大,使各業態商家,尤其是知名零售商家及主力店的議價能力越來越大,逼使購物中心運營商在租金收益上不容易達到理想水平。若采取散租模式,可能提高預期的租金收益,但如果大部分或全部散鋪,缺乏具號召力的主力店,會對整體項目的吸引力構成一定的負面影響,為項目的經營失敗埋下伏筆。

     張齡方:購物中心一定要賣,關鍵是如何去賣,有關賣的時點,我認為有幾個思路:

    1項目開業前賣出 在項目開業前,可以通過強勢的宣傳推廣,有秩序,有規劃地出售部分商鋪,能有效降低發展商資金壓力。正佳在項目開業前銷售負一層商鋪,套現接近10億;還有中華廣場,北京路名盛廣場,上下九步行街的名匯等項目,都能在項目開業前通過出售商鋪回籠資金。

    2 項目經營中出售 由于發展商承受巨大的資金壓力,在項目經營過程選擇出售都未嘗不是一種緩解資金壓力的方式,特別是當購物中心經營情況日漸好轉,發展商可以賣得一個好價格,收回投資之余還可以獲取利潤,從而繼續利用收回資金進行新項目開發,但經營中出售會面臨風險,若經營情況未預理想,售價會面臨壓力,如華南MALL,由于前期經營情況不佳,目前整體出售的價格也較低。

     3  資產證券化同樣是一種出售方式,就是利用項目的商業價值引入策略投資者,甚至是公開上市,這種方式需要結合企業的發展規劃及所處的發展階段而定,在合適的時間點執行合適的策略。

     以天河城為例,目前的如此高的租金水平,其出售價格一定非常可觀,預期僅僅出售首層便可以超過15億,15億足以再開發一個天河城;又或者將其資產證券化套現以建設新項目,達到不斷擴張的目的,這才是真正投資者所具備的眼光。

    張齡方:購物中心在出售過程中,我認為出售比例及出售區域的控制是非常關鍵,一般情況下,購物中心出售的面積不宜超過總面積的25%,荔灣廣場出售的面積超過25%,所以目前經營并不理想,正佳出售面積低于25%,所以經營漸入佳境;另外,出售的區域一定要統一,如計劃出售負一層,就只售負一層。切忌各樓層都有部分出售,這會對后期經營管理帶來很大的負面影響。

    楊軍艇:誠然,天河城目前取得的輝煌是十年來發展累積的成果,但是天河城在初期也面臨巨大的投資回收壓力,這也并不是每一個開發商所能承受的,若開發商承受不了,項目就可能胎死腹中。

   只租不售和租售結合是購物中心開發的兩種模式,目前很多人看到了只租不售所帶來的好處,這背后也隱藏著開發商所承受的巨大壓力。購物中心采用租售結合的開發模式也不乏成功案例,如廣州的正佳廣場及中華廣場,正是由于當時的出售了一定比例的商鋪,某種程度上得以緩解資金壓力,即使在日后運營上遇到問題,仍然可通過科學的管理得以化解;同時,我們都可以看到,即使是只租不售的項目,也不一定會成功,因此只租不售,或租售結合都不是購物中心成功的必然因素。

    站在發展商的角度,投資開發項目是為了實現效益最大化,無論采用可種方式都需要向這個目標邁進,至于是短期效益最大化,或是長期效益最大化,或是發展商有自身的戰略發展方向,這都是影響采用何種方式的原因。

   編者寄:兩位專業人士中,一位是在購物中心開發運營方面具豐富經驗的業內人士,一位是在商業地產/零售業咨詢方面的專家,他們在購物中心只租不售,或是一定要出售的問題上各抒己見,或許他們仍然堅持的自己觀點,或許他們都被對方的觀點所說服,但他們的思想,他們的觀點都為商業地產開發商,營運商等各方面人士提供一個思考的空間。

------分隔線----------------------------
------分隔線----------------------------
發布者資料
張齡方 查看詳細資料 發送留言 加為好友 用戶等級:高級會員 注冊時間:2011-03-30 17:03 最后登錄:2011-04-08 17:04
推薦    
Lamett樂邁石晶重構家居安全標準
小紅書RED LAND上,品牌與用戶成
“大家好運會”城市嘉年華燃爆in
想吃碳水卻怕升糖? 盒馬推出40
博約科技十五周年慶典隆重舉行
麥當勞中國首發《金拱門八周年美
熱點內容   更多
創意突圍賽! 年底廣州7大購物中
常見的促銷種類及特點
從招商到養商(上)
華南商業觀察:廣州太古匯
軍艇語錄(六十四)
零售業進軍商業地產不可再頭腦發
番禺萬達廣場:發展前景優于白云
在疫情中逆襲的傳統便利店
軍艇語錄(一百一十)
主題百貨生存啟示錄
招商拓展   >>發布
凱旋利潮玩運動公園火熱招商中
廣州南沙國際郵輪母港商業綜合體
廣州番禺洛溪稀缺品質型商業綜合
鉅富中心大型商業中心、寫字樓面
培訓信息   >>發布

第一商業網  m.hsmznbi.cn
主站蜘蛛池模板: 日韩av免费片 | av天堂久久天堂色综合 | 天堂av资源在线 | 天天躁日日躁mmmmxxxx | 欧美成人自拍视频 | 亚洲欧美国产毛片在线 | 久久亚洲免费视频 | 亚洲精品tv久久久久久久久久 | av在线黄| 色播激情| 黑人粗大猛烈进出高潮视频 | 免费观看又污又黄的网站 | 性xxxx尼泊尔娇小视频 | 柠檬av导航| 在线视频精品免费 | 国产亚洲日韩欧美一区二区三区 | 国产毛片一区二区 | 伊人春色在线 | 国产精品a成v人在线播放 | 天天色天天色天天色 | jizz黑人| 在线中文字幕乱码英文字幕正常 | 全部免费毛片在线播放一个 | 五月花成人网 | 一级黄色毛毛片 | 日韩高清在线中文字带字幕 | 欧美aaa级 | 欧亚激情偷人伦小说专区 | 久久精品无码免费不卡 | 香蕉在线看 | 日本三级香港三级三级人!妇久 | 亚洲88| 啄木乌法国一区二区三区 | 蜜桃堂女性向av片在线观看 | 国产在线播放91 | 少妇出轨乱人伦 | 日韩欧美精品国产 | 国产精品无| 天天综合射 | 成人在线观看你懂的 | 动漫av一区二区在线观看 | 激情综合色五月六月婷婷 | 国产精品对白交换视频 | 99久热在线精品996热是什么 | 少女韩国电视剧在线观看完整 | 日本videos18高清hd下 | 国产一区日韩二区欧美三区 | 色av综合av综合无码网站 | 国产偷v国产偷v亚洲高清 | 国产精品8 | 欧美日韩a | 亚洲人成人77777网站 | 黄色片一区 | 亚洲成年人影院 | 我要看www免费看插插视频 | 欧美日韩免费 | 国产尤物视频在线观看 | 拔插拔插海外华人免费视频 | 久久精品无码一区二区三区免费 | a级老太婆毛片老太婆毛片 a级毛片,黄,免费观看 m | 日韩一区二区在线观看视频 | 亚洲乱码国产乱码精品精小说 | 欧美黑人极品猛少妇色xxxxx | 日本大奶子视频 | 中文字幕在线日亚州9 | videosex抽搐痉挛高潮 | 综合网五月| xxxx视频在线观看 | 97超级碰碰人妻中文字幕 | 交做爰xxxⅹ性爽 | 高清无码一区二区在线观看吞精 | 日韩美女视频一区二区 | 欧美亚洲91| 一本久道在线 | 午夜理论片yy6080私人影院 | 女性高爱潮有声视频 | 久国产 | 日韩av无码中文无码不卡电影 | 日本高清aⅴ毛片免费 | 日韩成人在线观看 | 大乳三级a做爰大乳 | 国产网站精品 | 午夜福利理论片高清在线 | 在厨房拨开内裤进入在线视频 | 99热最新在线 | 污污视频在线免费看 | 夜夜爽妓女8888888视频 | 国产欧美综合一区 | 国产精品av一区 | 山村大伦淫第1部分阅读小说 | 亚洲成a人片在线www | 中国av在线 | 风间由美乳巨码无在线 | 狠狠爱网站 | 亚洲一区二区观看播放 | 超碰在线9 | 国产精品视频久久久久久 | 这里有精品视频 | av免费提供 | 欧美在线一二三区 | 国产一区二区精品久久岳 | ass丰满少妇bsspicss | 国产一区二区不卡老阿姨 | 一级黄色大片免费观看 | 免费一级日韩欧美性大片 | 黄色网页在线观看 | 成人免费看类便视频 | 老司机激情影院 | 午夜片在线观看 | 色狠狠色狠狠综合天天 | 影音先锋资源av不撸 | 日本女人一级片 | 欧美精品一 | 强开小婷嫩苞又嫩又紧视频 | 亚洲欧美日韩综合在线 | 狠狠躁夜夜躁人人爽蜜桃 | 人人爱免费在线观看 | 日本一区二区三区视频在线 | 美女毛片视频 | 成人爱爱 | 亚洲 日韩 欧美 成人 在线观看 | 狠狠躁日日躁夜夜躁2022麻豆 | 粉嫩av一区二区三区免费野 | 男女视频一区二区三区 | zoo性欧美| 国产精品美女久久久久久久久 | 国产激情精品 | 性欧美精品| 国产又爽又黄又无遮挡的激情视频 | 国产艳妇疯狂做爰视频 | 日韩视频在线观看免费视频 | 一区二区三区四区在线播放 | 狠狠躁18三区二区一区张津瑜 | 亚欧洲精品在线视频免费观看 | 国自产偷精品不卡在线 | 国产精品久久久久久亚洲色 | 欧美视频久久 | 日本手机在线视频 | 国产一区二区www | 国产黄a三级 | 欧美极品少妇×xxxbbb | 好吊妞视频这里有精品 | 日本精品一区二区三区四区 | av免费在线播放网址 | 久久久精品波多野结衣av | 亚洲а∨天堂久久精品9966 | 精品国产午夜肉伦伦影院 | 91风间由美一区二区三区四区 | 97av视频在线| 久久久久欧美精品999 | 日本无遮羞调教屁股视频网站 | 欧美日韩综合精品 | 成年人的免费视频 | 欧美牲交a欧牲交aⅴ久久 | 国产乱淫视频免费 | xfplay5566色资源网站 | 91色在线视频| 爱久久av一区二区三区 | 一本一道久久久a久久久精品蜜臀 | 久久精品免费观看 | 午夜视频在线观看一区 | 综合激情av | 偷拍成人一区亚洲欧美 | 色噜噜综合 | 污视频免费在线观看 | 婷婷在线免费观看 | 天堂网a| 亚洲中久无码永久在线观看同 | 日韩av免费一区 | 本站只有精品 | 中文字幕在线亚洲 | 免费av视屏 | 美女胸又黄又水 | 午夜视频在线免费 | 日本免费三级网站 | 成人一级黄色毛片 | www.日| 国产高潮视频在线观看 | 91久久久国产 | 男人添女人下部高潮视频 | 欧美日韩中文字幕在线观看 | 欧美成人精品高清视频在线观看 | 国精品一区二区 | 你懂的网站在线观看 | 午夜精品国产 | 天堂网中文在线观看 | 北岛玲av| 特级毛片a | 久久综合给合久久狠狠狠97色 | 香港经典a毛片免费观看播放 | 三级网站免费观看 | 久久精品女同亚洲女同13 | 亚洲免费视频观看 | 国产区一区二区三 | 日韩第1页 | 九九精品视频在线 | 亚洲国产欧美不卡在线观看 | 免费观看的av毛片的网站 | 色优久久 | 伊人免费视频二 | 亚洲两性视频 | 国产视频精品一区二区三区 | 日本中文字幕在线观看视频 | 午夜视频久久 | 国产精品久久国产精品99 gif | 成人淫片免费视频95视频 | 久久网一区二区 | 干美女av | 日韩久久久久久久久 | 久久国产视频一区 | 五月婷婷久 | 久久久久99人妻一区二区三区 | 国产av永久无码天堂影院 | 成人午夜精品无码区久久 | 亚洲精品美女久久久久网站 | 成人男男视频拍拍拍在线观看 | 亚洲人体av| 国产又粗又猛又爽又黄的视频在线观看动漫 | 7777久久亚洲中文字幕蜜桃 | 9l视频自拍九色9l视频九色 | 亚洲一区二区在线 | 日本脱内衣全部视频 | 国产精品乱码久久久 | 免费v片在线观看 | 亚洲综合久久久久 | 久久久久国产一区 | 欧美女优在线观看 | 五月天黄色网 | 亚洲成人影音 | 强开小嫩苞一区二区三区网站 | 亚洲人午夜色婷婷 | 欧美视频精品在线观看 | 亚洲精品91天天久久人人 | 色片在线播放 | 国产免费拔擦拔擦8x在线播放 | 久久不卡日韩美女 | 中文字幕欧美视频 | 91网页版| 久久男人天堂 | 一色av| 亚洲精品视频免费在线观看 | 性色高清xxxxx厕所偷窥 | 国产理论精品 | 农场巨污高h文 | 国产熟女精品视频大全 | 国产亚洲精品久久久久5区 成熟了的熟妇毛茸茸 | 色婷婷综合久久久久中文一区二区 | 国产黄色大片 | 手机av免费在线 | 国偷自产一区二区三区蜜臀 | 国产伦精品一区三区视频 | 国产精品水嫩水嫩 | 国产欧美久久久精品免费 | 国产精品视频入口 | 久久久精品视频在线观看 | 无人区乱码一区二区三区 | 日本免费三片在线播放 | 精品偷拍一区二区三区在线看 | 日本丰满肉感bbwbbwbbw | 黄色精品网站 | 99精品国产在热久久无码 | 中文毛片无遮挡高潮免费 | 性一交一乱一透一a级 | 日韩精品一区在线 | 中文字幕人妻丝袜乱一区三区 | 一级大片在线观看 | 8×8x拔擦拔擦在线视频网站 | 在线天堂新版资源www在线 | 亚洲国产精品久久久久久久 | 国产伦精品一区二区三区免.费 | 亚洲你我色 | 精品中文在线 | 久久久久99精品久久久久 | 老熟妇高潮一区二区三区 | 最新黄色av | 人人人妻人人澡人人爽欧美一区 | 亚洲精品国产品国语在线观看 | 日韩大胆人体 | 中文字幕乱偷在线小说 | 久久免费精品视频 | 麻豆视频免费网站 | 国产欧美一区二区三区免费视频 | 日本69熟 | 亚洲精品色情app在线下载观看 | 久久国产精品视频 | 国产自产才c区 | 那里可以看毛片 | 久久久国产亚洲 | 午夜私人影院 | 日韩成人在线观看 | 亚洲国产精品人人做人人爱 | 久久久精品波多野结衣av | 国产成人精品av | ass日本| 黑人巨茎大战欧美白妇 | 男人吃奶摸下挵进去好爽 | 俄罗斯15一18性视频 | 欧美丰满bbw | 中文字幕一路线二路线三路线 | 国内精品在线播放 | 久久影视av | av图片在线观看 | 亚洲毛片在线免费观看 | 欧美99视频 | 久久国产精品萌白酱免费 | 国产ts系列| caoporm超碰| 免费无码a片一区二三区 | 国产色婷婷精品综合在线 | 日本精品久久久久中文字幕乱中年 | 老头与老头性ⅹxx视频 | 一区二区免费av | 成人免费在线观看av | 国产这里只有精品 | 麻花传媒在线mv免费观看视频 | 中文字幕人妻熟女在线 | 国产精品一区二区av日韩在线 | 亚洲男女一区二区三区 | 国产ww久久久久久久久久 | 久久视频这里只有精品 | 亚洲精品一区二区久久 | 国产在线高清理伦片a | 深夜视频在线 | 特黄特色的大片观看免费视频 | 久久中文在线 | 17c国产精品 | 黄色免费高清 | 91天堂素人 | 国产精品久久久久久久久久免费 | 亚欧在线观看 | 国内精品久久久久久久日韩 | 亚洲精品免费视频 | 欧美激情一区二区三区蜜桃视频 | 中文字幕亚洲高清 | 国产欧美一区二区三区在线看 | 国产好爽又高潮了毛片91 | 欧美a√| 欧美一区二区三区四区在线 | wwwav网址| 色视频在线播放 | 中文字幕ipx696希岛あい | 久久久久久久爱 | 性生交大片免费看网站 | 国产成人亚洲人欧洲 | 九九九九精品 | 国产免费又粗又猛又爽 | 亚洲一卡二卡三卡四卡在线看 | 欧美在线一级 | 精品日韩一区二区三区 | 熟妇高潮喷沈阳45熟妇高潮喷 | 色综亚洲国产vv在线观看 | 国产igao为爱做激情在线 | 日韩一级片免费看 | 亚洲精品456在线播放狼人 | 国产一区日本 | 国产极品视频 | 成人深夜视频在线观看 | 国产精品精品久久久久久甜蜜软件 | 国产欧美精品aaaaaa片 | 欧美性受xxxx黑人xyx性爽 | 久久久久免费精品国产小说色大师 | 天天干视频在线观看 | 四虎成人精品永久免费av | 黄色试频 | 午夜视频福利网站 | 亚洲欧美一区二区三区情侣bbw | 无码人妻精品一区二区三区东京热 | 久久久av男人的天堂 | 天天综合网天天综合色 | 中文字幕乱码亚洲精品一区 | 欧美人与性动交α欧美片 | 国产精品乱码久久久久久 | 99re6在线视频精品免费下载 | 国产在线精品一区二区三区直播 | 国产三级韩国三级日本带黄 | 精品欧美一区二区久久久 | 日本特黄成人 | 久久久久久不卡 | 国产91中文字幕 | 最近中文字幕在线中文高清版 | 日韩在线一区二区三区 | 日韩av一区二区在线播放 | 天堂av在线中文 | 国产精品乡下勾搭老头1 | 中文字幕在线2021 | 一本一本久久a久久精品综合 | 国产96在线 | 亚洲 | 亚洲精品无amm毛片 亚洲精品无码成人aaa片 | 风韵丰满熟妇啪啪区老熟熟女 | 天天舔天天射天天干 | 欧美黑人又粗又大久久久 | 久久va| 动漫精品专区一区二区三区 | 少妇伦子伦精品无码styles | 亚洲阿v天堂 | 欧美精品黑人粗大 | 制服丝袜天堂网 | 国产精品欧美一区二区三区喷水 | 成年人网站免费视频 | 精品精品欲天堂导航 | 五月婷婷之综合缴情 | 丰满爆乳一区二区三区 | 天堂网日本 | 伊人久久大香线蕉亚洲 | 少妇诱惑av | 国产黄a三级 | 美女扒开大腿让男人桶 | 美女黄网站人色视频免费国产 | 特级毛片在线 | 成年人激情网站 | 人人干av| 亚洲国产精品一区二区成人片国内 | 久久精品夜色噜噜亚洲a∨ 久久精品一二三 | 夜夜摸狠狠添日日添高潮出水 | 中国少妇xxxx做受视频 | 8x成人66m免费视频 | 久久久久久一区二区三区四区别墅 | 亚洲精品成人福利网站 | 最新国产精品精品视频 | 亚洲香蕉成人av网站在线观看 | 一本久久综合亚洲鲁鲁五月天 | 无码专区一ⅴa亚洲v天堂 | 国产超碰人人做人人爽av牛牛 | 久久草草亚洲蜜桃臀 | 红杏出墙记 | 超碰人人超碰人人 | 成人性生交大片免费看视频app | 全黄毛片| 中文字幕欧美日韩va免费视频 | 理论片中文 | 特黄特色网站 | 久久免费国产精品1 | 美女性感毛片 | 视频丨9l丨白浆 | 少妇疯狂做受xxxx高潮台湾 | 久久最新精品 | 中文在线字幕观看 | 国产丰满麻豆 | 亚洲精品一品区二品区三品区 | 色情久久久av熟女人妻网站 | 精品国产一区二区三区av爱情岛 | 国产午夜片无码区在线播放 | 青青操在线观看视频 | 亚洲精品毛片一级91精品 | 亚洲v无码一区二区三区四区观看 | 变态 另类 国产 亚洲 | 欧美成人精品欧美一级乱黄 | 国产免费一级片 | 日本a级网站 | 欧美视频亚洲视频 | 亚洲制服在线观看 | 白浆网站| 奇米影视一区二区 | 日本人の夫妇交换 | 国产免费一区二区三区最新6 | 亚洲精品一线二线 | 亚洲欧美一区二区三区国产精品 | 国产精品久久久久久99 | 欧美体内she精高潮 欧美体内谢she精2性欧美 | 欧美激情三区 | 久久精品| 麻豆黄色一级片 | 亚洲色欲色欲大片www无码 | 绿色地狱在线观看 | 国产精品18p | 欧美成人一二三区 | 国产成人无码av在线播放dvd | 深夜视频一区二区 | 超碰最新网址 | 免费av在线网址 | jizz在线播放 | 成人三级在线视频 | 香蕉视频免费在线播放 | 51精品久久久久久久蜜臀 | 播放毛片| 欧美福利视频在线 | 性猛交╳xxx乱大交 性猛交ⅹxxx富婆video | 古代玷污糟蹋np高辣h文 | 欧美88av| 97自拍视频在线 | 精品国产欧美一区二区 | 国模叶桐尿喷337p人体 | 国产第一网站 | 中文在线字幕免费观 | 午夜爱爱福利 | 蜜桃av噜噜一区二区三区麻豆 | 手机看片国产日韩 | 亚洲精品视频一区二区三区 | 白嫩丰满少妇xxxxx性视频 | 国产精品第十页 | 亚洲视频天天射 | 51区成人一码二码三码是什么 | 欧美老熟妇喷水 | 亚洲精品一区二三区不卡 | 国产系列精品av | 婷婷激情社区 | 伊人中文字幕无码专区 | 日本淫片免费啪啪3 | 亚洲欧美日韩另类精品一区二区三区 | 欧美v日本 | 强制中出し~大桥未久在线 | 69174欧美丰满少妇猛烈 | 97人妻熟女成人免费视频色戒 | 国产aⅴxxx片 | 午夜激情视频网站 | 一级黄色免费片 | 91视频精品 | 中文字幕在线视频观看 | 搡老女人老妇女老熟妇 | 欧洲国产伦久久久久久久 | 精品国产免费一区二区三区香蕉 | 丁香婷婷成人 | 亚洲资源网站 | 国产福利99 | 亚洲超碰av | 人妻洗澡被强公日日澡 | 蜜臀av在线播放 | 国产精品久久久久久久久久小说 | 四虎成人精品永久免费av | 国产成人无码综合亚洲日韩 | 亚洲 日本 欧美 中文幕 | 法国a级理论片乱 | 无码任你躁久久久久久老妇 | 什么网站可以看毛片 | 免费无码成人av在线播放不卡 | 色婷婷成人| 国产高清在线a视频大全 | 国产精品18久久久久vr使用方法 | 欧美亚洲视频在线观看 | 亚洲欧美日韩久久一区二区 | 亚洲国产日韩在线视频 | 激情免费网站 | 中文字幕免费在线 | 老妇荒淫牲艳史 | 蜜桃视频一区 | 丰满人妻一区二区三区免费视频 | 国产一级淫片s片sss毛片s级 | 狼人无码精华av午夜精品 | 狠狠色综合网站久久久久久久 | 国产精品成人免费视频 | 99久久精品国产一区二区三区 | 色婷婷综合成人 | 精品国精品国产自在久不卡 | 久久久久久69 | 91网站观看 | 少妇伦子伦精品无吗在线观看 | 狠狠色噜噜狠狠狠狠色综合网 | 久久无码av三级 | 91片黄在线观看 | 级r片内射在线视频播放 | 少妇性l交大片免费观看 | 五十路熟女一区二区三区 | 国产婷婷成人久久av免费高清 | 日日干日日色 | 欧洲熟妇色 欧美 | 国产又粗又猛又爽又黄视频 | 成人做受黄大片 | 亚洲精品9999久久久久无码 | 日本丰满少妇免费一区 | 做爰xxxⅹ性69免费视频 | 日韩avv | 97免费视频在线观看 | 国产视频一区二区在线播放 | 先锋资源国产 | 午夜啪啪网站 | 精品一区二区久久久久久久网站 | av成人资源| 欧美日韩一区二区三区精品 | 香蕉久久网 | 日韩高清一区 | 成人福利视频在线观看 | 天堂中文在线最新 | 四虎精品影视 | 亚洲最大精品 | k频道国产在线观看 | 国产人与禽zoz0性伦免费 | 日日热| www.国产精品视频 | 青青青国产免费线在 | 国产真实乱偷精品视频免 | 成人国产免费视频 | 在线中文字幕亚洲 | 国产毛片久久久久久国产毛片 | 欧美性色黄大片a级毛片视频 | 中文在线字幕免费观看电 | 欧洲亚洲视频 | 欧美日韩在线视频免费播放 | 国产xxx在线观看 | 日韩欧美三级 | 国产国语videosex另类 | 无码中文字幕波多野结衣 | 日本xxxwww在线观看 | 亚洲99久久无色码中文字幕 | 久久天天躁狠狠躁亚洲综合公司 | 成人免费看www网址入口 | 黄色成人av | 特黄av | 国产成人二区 | 亚洲精华国产精华精华液网站 | 性一交一乱一区二区洋洋av | 福利姬液液酱喷水 | 日韩三级在线观看 | 亚洲成av人片在线观看无码 | 熟妇高潮一区二区三区 | 男女午夜激情视频 | 久色免费视频 | a天堂在线观看视频 | 欧美性xxxxxx| 一区二区高清视频 | 午夜福利电影 | aaa少妇高潮大片免费看 | 色综合视频二区偷拍在线 | 亚洲黄色一区二区三区 | 日本一二三区视频在线 | 99久久国 |