看商業(yè)地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵（四）
時(shí)間:2011-04-08 18:11來(lái)源: 作者:張齡方
2009-10-22 從廣州的大型商業(yè)項(xiàng)目看商業(yè)地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵（四） | 光明廣場(chǎng)
項(xiàng)目基本情況：
地址：西湖路，北京路商圈
面積：60000平方米，每層面積 8000平方米，配有負(fù)二層的停車場(chǎng)，
層數(shù)：共7層，負(fù)一層是世界級(jí)文化遺產(chǎn)西漢水閘、七層是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)真冰溜冰場(chǎng)。
開業(yè)時(shí)間：2005年
這是一個(gè)地處廣州市級(jí)中心商圈——北京路步行街的黃金位置，北與廣州百貨大廈相望、東臨北京路步行商業(yè)街、南接以潮流食府為主的惠福東路，區(qū)內(nèi)集地鐵一、二號(hào)線及數(shù)十條公交線路，但卻是經(jīng)營(yíng)失敗的典型案例之一。其失敗的主要原因是諾大一個(gè)6萬(wàn)平方米的商場(chǎng)，竟然沒有一個(gè)主力店！一個(gè)上規(guī)模（經(jīng)營(yíng)面積超過5萬(wàn)平方米）的商場(chǎng)，一定至少要有一個(gè)超市、大賣場(chǎng)或百貨公司作為主力店，然后適當(dāng)配置大型餐飲、電影院等次主力店。主力店的關(guān)鍵作用在于吸引大量客流進(jìn)場(chǎng)，消化一定體量的商業(yè)面積，令整個(gè)商場(chǎng)的商業(yè)布格更加緊湊。尤其是地處北京路步行街商圈，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)戰(zhàn)略無(wú)非2種，一是共同將北京路步行街商圈這個(gè)蛋糕做大，二是與廣百等商場(chǎng)來(lái)分同一個(gè)蛋糕。無(wú)論采取哪種市場(chǎng)戰(zhàn)略，都需要有主力店才能實(shí)現(xiàn)。沒有了主力店，憑什么跟廣百等強(qiáng)者來(lái)爭(zhēng)蛋糕？更加談何將蛋糕做大？！沒有引進(jìn)主力店除了拖慢了招商進(jìn)度以外，也導(dǎo)致了商場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)的不理想。雖然光明廣場(chǎng)地處北京路商圈的黃金位置，然而在缺乏主力店對(duì)客流的強(qiáng)大號(hào)召力的情況下，單靠散鋪很難吸引大量客流的駐留與消費(fèi)，同時(shí)也表明，溜冰場(chǎng)顯然不能發(fā)揮主力店聚人氣的作用，客流就是過門不入，始終與北京路步行街的過百萬(wàn)客流無(wú)緣。歷時(shí)五年，雖然目前商場(chǎng)的招商也勉強(qiáng)將1-4層出租個(gè)七八成，但場(chǎng)內(nèi)缺乏有號(hào)召力的品牌商家，大大削弱了商場(chǎng)的輻射力和吸客力，盡管商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)方面也出盡法寶，不時(shí)舉辦各類SHOW以聚人氣，有選星SHOW，各類節(jié)目現(xiàn)場(chǎng)直播的，甚至《紅樓夢(mèng)》演員海選SHOW，……但就是扭轉(zhuǎn)不了商場(chǎng)的命運(yùn)，3樓以上客流就是拉不上去。
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