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看商業地產投資與經營成敗的關鍵(四)

時間:2011-04-08 18:11來源: 作者:張齡方
2009-10-22

從廣州的大型商業項目看商業地產投資與經營成敗的關鍵(四)

光明廣場

項目基本情況:
地址:西湖路,北京路商圈
面積:60000平方米,每層面積 8000平方米,配有負二層的停車場,
層數:共7層,負一層是世界級文化遺產西漢水閘、七層是國際標準真冰溜冰場。
開業時間:2005年

    這是一個地處廣州市級中心商圈——北京路步行街的黃金位置,北與廣州百貨大廈相望、東臨北京路步行商業街、南接以潮流食府為主的惠福東路,區內集地鐵一、二號線及數十條公交線路,但卻是經營失敗的典型案例之一。其失敗的主要原因是諾大一個6萬平方米的商場,竟然沒有一個主力店!一個上規模(經營面積超過5萬平方米)的商場,一定至少要有一個超市、大賣場或百貨公司作為主力店,然后適當配置大型餐飲、電影院等次主力店。主力店的關鍵作用在于吸引大量客流進場,消化一定體量的商業面積,令整個商場的商業布格更加緊湊。尤其是地處北京路步行街商圈,商場經營的市場戰略無非2種,一是共同將北京路步行街商圈這個蛋糕做大,二是與廣百等商場來分同一個蛋糕。無論采取哪種市場戰略,都需要有主力店才能實現。沒有了主力店,憑什么跟廣百等強者來爭蛋糕?更加談何將蛋糕做大?!沒有引進主力店除了拖慢了招商進度以外,也導致了商場日常經營的不理想。雖然光明廣場地處北京路商圈的黃金位置,然而在缺乏主力店對客流的強大號召力的情況下,單靠散鋪很難吸引大量客流的駐留與消費,同時也表明,溜冰場顯然不能發揮主力店聚人氣的作用,客流就是過門不入,始終與北京路步行街的過百萬客流無緣。歷時五年,雖然目前商場的招商也勉強將1-4層出租個七八成,但場內缺乏有號召力的品牌商家,大大削弱了商場的輻射力和吸客力,盡管商場在經營方面也出盡法寶,不時舉辦各類SHOW以聚人氣,有選星SHOW,各類節目現場直播的,甚至《紅樓夢》演員海選SHOW,……但就是扭轉不了商場的命運,3樓以上客流就是拉不上去。


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張齡方 查看詳細資料 發送留言 加為好友 用戶等級:高級會員 注冊時間:2011-03-30 17:03 最后登錄:2011-04-08 17:04
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