廣州“地下商城”是否開發過度？
時間:2011-05-03 17:51來源: 作者:王先慶
流行前線、地王廣場、動漫星城、江南新地，還有天河又一城……廣州的地下商城非常多。近日，新中軸線發布一則招標公告，對白云新城、琶洲員村地區等六大地塊的地下空間項目發布項目研究招標，這意味著繼體育中心地下空間和花城廣場地下空間開發后，廣州將迎來更大一輪的地下“造城運動”。不過，連日來記者走訪了廣州不少的地下商業項目，發現經營狀況喜人的少，不理想的多。而三名廣州本土有影響力的地產界專家也不約而同指出，當下的廣州，地上商業的發展空間仍然巨大，大力開發地下商業不當時。看來，無論是開發商還是小投資、經營者，要搞地下商城都要三思而后行了。本文由《新快報》記者楊金霞采寫，發表在該報2011年4月C13版，原標題為“廣州地下商城之困”。
正佳廣場負一層的尷尬
吳小姐最近去正佳蘇寧買電器，發現門口豎了一個十分醒目的“品牌折扣店”字樣廣告牌。跟隨圖標指引，她來到了負一層，結果大失所望。“只有幾個零散的二手手機店，所謂的品牌折扣區，也是沒聽過的品牌，箱包、鞋子零零散散地擺著，而且大部分的商鋪已經關門了。”
記者了解發現，經營出現問題的是東莞市瀚森投資集團和部分小業主所有的正佳負一層的一部分產權商鋪，這里之前做過二手手機，去年開始做服裝、折扣店，但都宣告失敗。現場可以看到，由于經營缺乏特色，而且地鐵門口缺乏指引，鮮有地鐵人流被引入其中。
一位店主告訴記者，他簽了一年的租賃合同，有的店主簽了三年，現在經營情況十分慘淡。“還不知道以后怎么辦？”現場一位物業工作人員告訴記者，商鋪大業主正在打算調整定位再招商。
地下商業成功的例子少
近年來廣州地下商業層出不窮，但廣東流通業商會執行會長黃文杰對此并不樂觀，他指出，除了流行前線、動漫星城等少數商業項目做旺以外，大部分的地下商業項目仍然不火不熱。“像廣州東站的地下空間商業項目，已經經過了近十年的調整了，現在才剛剛有起色，負三樓仍然不理想。”
此外，記者調查也發現，東山口地鐵站近3000平方米的地下商業也是做過超市、賣過家電，現在仍然不溫不火；康王路地下商業城，雖然臨近新光百貨，連通地鐵，但由于商圈本身體積不大，輻射力有限，人氣不足，項目至今未見大起色。
“一個好的地下商業項目，并不是身在旺地，交通便利就能夠旺的，它的成功必然是多方面因素作用的結果，可以說是缺一不可。”黃文杰說，人們沒有地下消費的習慣，只有通過人流導向才能旺場。像流行前線，就是“啞鈴狀”的分布，一頭是地鐵，一頭是中華廣場。若光是一頭“熱”，往往無法實現人流導向。其次，地下商業往往要依附于地面商業項目和商圈才能更好地生存，做得好的地下商業項目，地上商業往往也十分發達。此外，項目本身的特色定位、經營管理也至關重要。
廣州欲大造“地下商城”
盡管眼下不少的地下商城經營不善，但有關地下空間開發的消息卻不斷傳出。日前，新中軸公司發布的六地塊地下空間項目可研究性報告招標，也代表著未來廣州將出現更多的地下空間的商業項目，當中包括早已經計劃實施的白云新城和海珠廣場地下空間，還有員村、琶洲、省機械廠地塊、廣州塔南廣場地下空間等等。其中，未來廣州塔南廣場地下不僅設“集運”站臺，還可能被開發成以文化類商業和旅游休閑、高科技娛樂等主題性活動為主地下四層的“新洞天”。
地產專家紛紛潑冷水
不過，面對地下商城發展的燎原之勢，接受記者采訪的專家們卻大潑冷水——廣州受自身地理條件、城市發展階段的限制，當下并不適合大力發展地下空間。對于開發商而言，地下空間的開發、維護成本都高于地上，應該謹慎選擇。
知名地產專家韓世同認為，廣州的自然環境、地質條件并不適合大力開發地下空間。廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶也表示，廣州商業發展不均衡，中心區商業繁華擁擠，周邊的商業則面臨發展不足。“整個廣州的城市發展階段，尚未達到大力發展地下空間的程度。”
黃文杰則認為，一個好的地下商業項目需要具備多種因素，此次招標的六個區域商業氛圍本身還不濃厚，項目如何定位開發還值得好好商榷。
對于自營的商家而言，也有業內人士指出，目前廣州地下商業的經營業態還比較單一，都是潮流百貨，檔次也不高，自營者應充分結合自己的產品定位來選擇項目，并且不應盲目相信地鐵效應。
廣州部分地下商業及周邊街鋪租金一覽表
地下商業名稱 租金 周邊地上街鋪租金
東山口地鐵站商鋪 約300元/平方米/月 500-800元/平方米/月
江南新地 600-1000元/平方米/月 約1000元/平方米/月
流行前線 1500元/平方米/月左右 1000元/平方米/月
正佳瀚森商業街 200-300元/平方米 350-1000元/平方米/月
(同一區域不同質素的商鋪租金差異很大，以上租金水平僅為參考，數據由合富置業提供)
專家講嘢
韓世同:廣州不適合大力發展地下商業
面對各界對地下空間商業開發的關注熱情，韓世同并不看好。他表示，廣州地下潮濕，通風采光不好，建筑成本高，維護成本高，并不適合大力發展地下商業。現在大家覺得流行前線做得很成功，因為是人防工程改造的，初始投資沒有計入成本。天河又一城也是通道式的商場，有著不可復制的交通優勢資源。
王先慶:不符合城市發展階段
根據一般的規律，城市發展到后期，地上空間不足，才會考慮發展地下空間。廣州的情況并不是這樣，目前還沒到那個階段。廣州現在發展不均衡，中心城市擁擠，周邊則發展不足。而大眾的消費習慣，并沒有往地下消費的習慣。改變這種習慣，地下商業項目需要提供幾個動力，一是交通必行二是更方便，三是彌補地上的不足，有特色吸引力。
黃文杰:地下空間商業開發難度大
相比地上商業，地下商業的打造難度要大很多。一個好的地下商業項目，都是重要的交通接點，依附于一些大的商圈生存。并且，現在很多地下商業的經營業態都是潮流飾品、服裝、鞋帽，檔次比較難提升，租金升幅空間也不大。一般來說，商業地產的開發，如果地上有選擇，就不要選擇地下空間開發。 |
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