廣州“地下商城”是否開發(fā)過度？
時間:2011-05-03 17:51來源: 作者:王先慶
流行前線、地王廣場、動漫星城、江南新地，還有天河又一城……廣州的地下商城非常多。近日，新中軸線發(fā)布一則招標公告，對白云新城、琶洲員村地區(qū)等六大地塊的地下空間項目發(fā)布項目研究招標，這意味著繼體育中心地下空間和花城廣場地下空間開發(fā)后，廣州將迎來更大一輪的地下“造城運動”。不過，連日來記者走訪了廣州不少的地下商業(yè)項目，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營狀況喜人的少，不理想的多。而三名廣州本土有影響力的地產(chǎn)界專家也不約而同指出，當下的廣州，地上商業(yè)的發(fā)展空間仍然巨大，大力開發(fā)地下商業(yè)不當時。看來，無論是開發(fā)商還是小投資、經(jīng)營者，要搞地下商城都要三思而后行了。本文由《新快報》記者楊金霞采寫，發(fā)表在該報2011年4月C13版，原標題為“廣州地下商城之困”。
正佳廣場負一層的尷尬
吳小姐最近去正佳蘇寧買電器，發(fā)現(xiàn)門口豎了一個十分醒目的“品牌折扣店”字樣廣告牌。跟隨圖標指引，她來到了負一層，結(jié)果大失所望。“只有幾個零散的二手手機店，所謂的品牌折扣區(qū)，也是沒聽過的品牌，箱包、鞋子零零散散地擺著，而且大部分的商鋪已經(jīng)關(guān)門了。”
記者了解發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營出現(xiàn)問題的是東莞市瀚森投資集團和部分小業(yè)主所有的正佳負一層的一部分產(chǎn)權(quán)商鋪，這里之前做過二手手機，去年開始做服裝、折扣店，但都宣告失敗。現(xiàn)場可以看到，由于經(jīng)營缺乏特色，而且地鐵門口缺乏指引，鮮有地鐵人流被引入其中。
一位店主告訴記者，他簽了一年的租賃合同，有的店主簽了三年，現(xiàn)在經(jīng)營情況十分慘淡。“還不知道以后怎么辦？”現(xiàn)場一位物業(yè)工作人員告訴記者，商鋪大業(yè)主正在打算調(diào)整定位再招商。
地下商業(yè)成功的例子少
近年來廣州地下商業(yè)層出不窮，但廣東流通業(yè)商會執(zhí)行會長黃文杰對此并不樂觀，他指出，除了流行前線、動漫星城等少數(shù)商業(yè)項目做旺以外，大部分的地下商業(yè)項目仍然不火不熱。“像廣州東站的地下空間商業(yè)項目，已經(jīng)經(jīng)過了近十年的調(diào)整了，現(xiàn)在才剛剛有起色，負三樓仍然不理想。”
此外，記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，東山口地鐵站近3000平方米的地下商業(yè)也是做過超市、賣過家電，現(xiàn)在仍然不溫不火；康王路地下商業(yè)城，雖然臨近新光百貨，連通地鐵，但由于商圈本身體積不大，輻射力有限，人氣不足，項目至今未見大起色。
“一個好的地下商業(yè)項目，并不是身在旺地，交通便利就能夠旺的，它的成功必然是多方面因素作用的結(jié)果，可以說是缺一不可。”黃文杰說，人們沒有地下消費的習慣，只有通過人流導向才能旺場。像流行前線，就是“啞鈴狀”的分布，一頭是地鐵，一頭是中華廣場。若光是一頭“熱”，往往無法實現(xiàn)人流導向。其次，地下商業(yè)往往要依附于地面商業(yè)項目和商圈才能更好地生存，做得好的地下商業(yè)項目，地上商業(yè)往往也十分發(fā)達。此外，項目本身的特色定位、經(jīng)營管理也至關(guān)重要。
廣州欲大造“地下商城”
盡管眼下不少的地下商城經(jīng)營不善，但有關(guān)地下空間開發(fā)的消息卻不斷傳出。日前，新中軸公司發(fā)布的六地塊地下空間項目可研究性報告招標，也代表著未來廣州將出現(xiàn)更多的地下空間的商業(yè)項目，當中包括早已經(jīng)計劃實施的白云新城和海珠廣場地下空間，還有員村、琶洲、省機械廠地塊、廣州塔南廣場地下空間等等。其中，未來廣州塔南廣場地下不僅設“集運”站臺，還可能被開發(fā)成以文化類商業(yè)和旅游休閑、高科技娛樂等主題性活動為主地下四層的“新洞天”。
地產(chǎn)專家紛紛潑冷水
不過，面對地下商城發(fā)展的燎原之勢，接受記者采訪的專家們卻大潑冷水——廣州受自身地理條件、城市發(fā)展階段的限制，當下并不適合大力發(fā)展地下空間。對于開發(fā)商而言，地下空間的開發(fā)、維護成本都高于地上，應該謹慎選擇。
知名地產(chǎn)專家韓世同認為，廣州的自然環(huán)境、地質(zhì)條件并不適合大力開發(fā)地下空間。廣東商學院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶也表示，廣州商業(yè)發(fā)展不均衡，中心區(qū)商業(yè)繁華擁擠，周邊的商業(yè)則面臨發(fā)展不足。“整個廣州的城市發(fā)展階段，尚未達到大力發(fā)展地下空間的程度。”
黃文杰則認為，一個好的地下商業(yè)項目需要具備多種因素，此次招標的六個區(qū)域商業(yè)氛圍本身還不濃厚，項目如何定位開發(fā)還值得好好商榷。
對于自營的商家而言，也有業(yè)內(nèi)人士指出，目前廣州地下商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)還比較單一，都是潮流百貨，檔次也不高，自營者應充分結(jié)合自己的產(chǎn)品定位來選擇項目，并且不應盲目相信地鐵效應。
廣州部分地下商業(yè)及周邊街鋪租金一覽表
地下商業(yè)名稱 租金 周邊地上街鋪租金
東山口地鐵站商鋪 約300元/平方米/月 500-800元/平方米/月
江南新地 600-1000元/平方米/月 約1000元/平方米/月
流行前線 1500元/平方米/月左右 1000元/平方米/月
正佳瀚森商業(yè)街 200-300元/平方米 350-1000元/平方米/月
(同一區(qū)域不同質(zhì)素的商鋪租金差異很大，以上租金水平僅為參考，數(shù)據(jù)由合富置業(yè)提供)
專家講嘢
韓世同:廣州不適合大力發(fā)展地下商業(yè)
面對各界對地下空間商業(yè)開發(fā)的關(guān)注熱情，韓世同并不看好。他表示，廣州地下潮濕，通風采光不好，建筑成本高，維護成本高，并不適合大力發(fā)展地下商業(yè)。現(xiàn)在大家覺得流行前線做得很成功，因為是人防工程改造的，初始投資沒有計入成本。天河又一城也是通道式的商場，有著不可復制的交通優(yōu)勢資源。
王先慶:不符合城市發(fā)展階段
根據(jù)一般的規(guī)律，城市發(fā)展到后期，地上空間不足，才會考慮發(fā)展地下空間。廣州的情況并不是這樣，目前還沒到那個階段。廣州現(xiàn)在發(fā)展不均衡，中心城市擁擠，周邊則發(fā)展不足。而大眾的消費習慣，并沒有往地下消費的習慣。改變這種習慣，地下商業(yè)項目需要提供幾個動力，一是交通必行二是更方便，三是彌補地上的不足，有特色吸引力。
黃文杰:地下空間商業(yè)開發(fā)難度大
相比地上商業(yè)，地下商業(yè)的打造難度要大很多。一個好的地下商業(yè)項目，都是重要的交通接點，依附于一些大的商圈生存。并且，現(xiàn)在很多地下商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)都是潮流飾品、服裝、鞋帽，檔次比較難提升，租金升幅空間也不大。一般來說，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果地上有選擇，就不要選擇地下空間開發(fā)。 |
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