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商業(yè)裙樓的發(fā)展前景與投資策略

時間:2011-05-03 18:08來源: 作者:王先慶
 在商業(yè)地產(chǎn)如火如荼的今天,裙樓 商業(yè)也隨之大熱———各大商場鋪、專業(yè)市場興起,就連大開發(fā)商富力、城建也在賣裙樓商鋪,所有這些都讓人看到了裙樓商業(yè)的獨(dú)特魅力。 裙樓商業(yè)不僅成為了商鋪投資市場的一個重要組成部分,也為眾多中小投資者提供了游資的出路,很好地填補(bǔ)了市場空白。可以說,廣州裙樓商業(yè)正在走上快車道。

裙樓商鋪大熱受捧

據(jù)了解,隨著住宅調(diào)控的加深,“限購令”等政策出臺,商業(yè)地產(chǎn)的投資受到各界的關(guān)注,一些以裙樓為依托的產(chǎn)權(quán)鋪項(xiàng)目也不斷推陳出新,寶貝城、反斗城、珠江國際紡織城、新城766、萬城766等多個項(xiàng)目相繼推出市場。記者曾到多個項(xiàng)目采訪,發(fā)現(xiàn)這種以商業(yè)裙樓為依托的商鋪頗受投資者歡迎。大部分項(xiàng)目推出后,都會在很短的時間內(nèi)銷售一空。

對此,滿堂紅商鋪組經(jīng)理郭海波表示,裙樓商鋪大部分面積一般是幾平方米到幾十平方米,總價(jià)多在幾十萬元至百多萬元(部分街鋪價(jià)格也有幾百萬元的),這點(diǎn)恰好填補(bǔ)了現(xiàn)有投資需求的空白。“一般的街鋪投資門檻高,盤源有限,但這類裙樓商鋪數(shù)量多、面積小、總價(jià)低,非常符合一些初次中小投資者的需要。”

盤活裙樓可以多贏

事實(shí)上,廣州有不少商業(yè)裙樓一直處于空置狀態(tài),不僅影響市容,也造成資源嚴(yán)重浪費(fèi)。有業(yè)內(nèi)人士對目前廣州裙樓商業(yè)的興起給予了正面的評價(jià),認(rèn)為能夠把一些已有的空置裙樓盤活,不管是做生鮮超市還是百貨商場,既服務(wù)了周邊的住戶,也能創(chuàng)造一定的租金收益,未嘗不是好事。

中原地產(chǎn)三級市場發(fā)展部總監(jiān)劉廣浩在接受新快報(bào)記者采訪時也說:“能將原有的商業(yè)裙樓盤活是一大好事。”因?yàn)橐郧昂芏嗌虡I(yè)裙樓受制于當(dāng)時人流環(huán)境等因素,未能盤活。現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)正處于發(fā)展的旺盛期,有了盤活這些商業(yè)裙樓的好契機(jī)。盤活商業(yè)裙樓的好處,一是將閑置 的資源盤活了;二也能增添該區(qū)域的商業(yè)氛圍,起到便民消費(fèi)的作用,可謂“多贏”。

租金有望高過街鋪

至于裙樓商業(yè)的發(fā)展前景,去過香港的人都應(yīng)該感受到,香港大街小巷的裙樓商業(yè)都是紅火非常,商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格也不菲。那么廣州的情況又是如何的呢?

郭海波認(rèn)為,裙樓商業(yè)若臨近一些商圈,附近人流較多,商業(yè)發(fā)展前景就大。在以往的商業(yè)裙樓操作中,不乏成功的案例。

記者采訪也印證了這一點(diǎn)。目前,廣州經(jīng)營得好的裙樓商業(yè),其商鋪?zhàn)饨鸬膬r(jià)格甚至高于周邊的街鋪。比如北京路 商圈的五月花廣場也是裙樓商業(yè),經(jīng)營定位得當(dāng),如今該商場一樓臨街的商鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)達(dá)到1000-1200元/平方米,一些場內(nèi)的商鋪?zhàn)饨鹨策_(dá)到600-700元/平方米,還略高于附近中山五路的街鋪?zhàn)饨?00-1000元/平方米。位于一德路 商圈的萬菱玩具城和位于環(huán)市路商圈的世貿(mào)大廈裙樓商業(yè),情況也與五月花廣場相似,發(fā)展得相當(dāng)不錯。

記者隨后跑到剛剛開業(yè)3個月的寶貝城采訪,這里的商家對商場充滿信心。一位商家告訴記者,商場招商順利,也引入了不少好的品牌。由于前兩年是由開發(fā)商統(tǒng)一管理,他們每個月就按照銷售額的25%繳納租金。“商場需要一個培育期,未來肯定會越來越好。”一個商家說。

曾不止一次去過寶貝城的地產(chǎn)界人士告訴記者:“這個裙樓主題商場還不錯,我?guī)∨笥讶ミ^兩次,看得出店內(nèi)的硬件裝修都很用心,我兩次都是周末過去,也都有舉辦活動,很用心做好經(jīng)營氣氛。”

裙樓商業(yè)發(fā)展需要耐心

廣州大部分住宅、寫字樓等樓宇建設(shè),通常都會設(shè)置裙樓商業(yè)部分,定位大多用來做商場、超市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,做好這些場需要實(shí)力與耐心。

滿堂紅商鋪組經(jīng)理郭海波舉例說,像寶貝城的項(xiàng)目,從硬件、軟件來看就都不錯。它應(yīng)該算是廣州第一個以兒童為主題的商場,現(xiàn)在廣告宣傳也非常多,除了電臺電視節(jié)目、報(bào)紙廣告外,經(jīng)常還有些現(xiàn)場活動來暖場,如果能夠經(jīng)歷一個較好的培育期,未來做旺也很有可能,不過這個培育期需要運(yùn)營方的實(shí)力與耐心。

廣東商學(xué)院 流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶在接受采訪時不止一次提及:“做商業(yè)需要耐心和韌性”。天河城 現(xiàn)在看上去很成功,但也經(jīng)歷了10年的洗禮才有今天,而正佳廣場也是近幾年才慢慢走上快速發(fā)展的通道。

投資裙樓商業(yè)的4要素

中原地產(chǎn)三級市場發(fā)展部總監(jiān)劉廣浩指出,在投資商業(yè)裙樓方面,在擁有產(chǎn)權(quán)的前提下,還應(yīng)該注意四方面因素:一看地段,附近是否有一定的商業(yè)基礎(chǔ),人流多不多等;二看所從事經(jīng)營的主題與周邊商業(yè)氛圍是否一致或者可以互補(bǔ);三看城市規(guī)劃,一些規(guī)劃利好也會帶動區(qū)域商業(yè)的繁榮;四看價(jià)格,考慮地段因素,結(jié)合周邊的商鋪來考慮價(jià)格是否合理。

 

 廣州部分在售裙樓商鋪一覽表

  項(xiàng)目        售價(jià)                所在區(qū)域

  潮坊        5萬元/平方米起        荔灣區(qū) 

  新城766      12 萬-13 萬元/平方米     天河區(qū) 

  萬城766       5萬元/平方米起       天河區(qū)

  富力盈信大廈(街鋪)  20萬-22萬元/平方米    天河區(qū)

  富力公園28(街鋪)    20萬-22萬元/平方米    天河區(qū)

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