| 6月11日，西班牙ZARA華南區(qū)首家臨街旗艦店將于廣州天河萬菱匯開業(yè)。而同處黃金地段、定位廣州最高端的Mall——太古匯負(fù)一二層已于5月底試業(yè)運(yùn)行。6月5日，環(huán)市東少有的大型綜合體項目——保利中環(huán)廣場也正式開業(yè)。還有此前一度因招商困擾的5號停機(jī)坪購物廣場，近也傳出將在今年第三、四季度面世。加上去年底開業(yè)的珠江新城高德置地、西塔友誼國金店、白云新城萬達(dá)廣場等大型項目，廣州在半年時間里的商業(yè)綜合體體量大增。眾Mall集結(jié)，將改變廣州商業(yè)的歷史，競爭也將更加激烈。 本文由張希夷采寫，發(fā)表于《地產(chǎn)中國網(wǎng)》2011年06月10日，原標(biāo)題為：廣州MALL競爭加劇 尋求差異or做大蛋糕？ Mall化的廣州 來自廣州市經(jīng)貿(mào)委的消息顯示，亞運(yùn)前后，總投資額超過180億元、面積超過120萬平米的15家購物中心相繼開業(yè)，其新增商業(yè)面積大于過去五年總和。其中，天河北、珠江新城、白云新城等成為熱點(diǎn)板塊。 這些項目包括處于天河體育中心區(qū)的西城都薈購物廣場、太古匯廣場、萬菱匯、宏城廣場、時尚天河；處于珠江新城的高德置地四季MALL、太陽城廣場、國際金融中心；處于白云新城的5號停機(jī)坪、大連萬達(dá)廣場和YH海航城等。 隨著這些購物中心的相繼投放運(yùn)營，廣州商貿(mào)之都的地位將得到進(jìn)一步的鞏固與提高。 “更為重要的是，隨著這些大型高端商業(yè)中心的投放運(yùn)營，Chanel、LV、瑪莎百貨、愛馬仕等國際知名品牌也會進(jìn)入廣州，提升廣州商業(yè)氛圍和檔次，為廣州打造‘國際化購物天堂’和‘時尚之都’奠定堅實(shí)基礎(chǔ)。”在廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶看來，廣州的商貿(mào)流通業(yè)將迎來“新的春天”。 不過，盡管廣州Mall發(fā)展迅速，但與國際和國內(nèi)商業(yè)標(biāo)桿城市相比，廣州的零售商貿(mào)商業(yè)一直存在較大差距。以國內(nèi)為例，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從人均占有購物中心面積來看，2009年廣州、北京、上海人均大型購物中心商業(yè)設(shè)施占用面積分別約為0.31平方米、0.45平方米、0.57平方米。 差異化趨勢 巨量優(yōu)質(zhì)物業(yè)的集中入市，讓各品牌發(fā)展商不得不考量旗下物業(yè)的經(jīng)營特色。 致力于樹立廣州商場新標(biāo)桿的太古匯，將目標(biāo)瞄準(zhǔn)全球中高端市場，已引入LV、Prada、Armani、Bally、Chanel、Fendi等一線品牌。 太古匯（廣州）發(fā)展有限公司郝繼霖稱，太古匯在租戶組合和環(huán)境設(shè)計、服務(wù)等方面都有獨(dú)特的地方。比如環(huán)境設(shè)計注重營造賓至如歸的溫馨感覺；流通設(shè)計注重縱橫垂直通道都留有自由度，讓消費(fèi)者逛街時可隨時調(diào)換方向和樓層，不用把時間浪費(fèi)在找路上；商業(yè)組合將融匯中外，租戶中60%是國外品牌，40%內(nèi)地品牌。 其他購物中心也不甘“示弱”。與之隔路相望的萬菱匯，定位為綜合性購物中心，已簽約Shen、俄羅斯KIRA等高級品牌；珠江新城東部的太陽城廣場，宣稱打造廣州市“匯國際時尚，領(lǐng)世界潮流”的高檔大型購物中心，計劃引進(jìn)著名的外資百貨公司為主力店，同時引進(jìn)國際一、二線的高端品牌，國際著名超市以及高檔餐飲、高檔電影院等；白云區(qū)機(jī)場路的海航Y(jié)H城，定位全球首個航空主題購物廣場，集國際精品、時尚旗艦名牌、國際特色餐飲、特色主題休息娛樂、觀光旅游于一體的大型購物中心，入駐品牌有Casamilano、Gucci、Burberry等等。 除了項目定位，激烈的競爭也催生了不少品牌新業(yè)態(tài)。 太古匯引入4500平米的華潤高端超市品牌Ole；高德置地四季商場15000平米的廣百百貨首家青春時尚主題GBF風(fēng)尚、3200平米的吉之島SM（精品型食品超市）；中華廣場引入4300平米的百佳內(nèi)地首家高端超市品牌Taste等。 “差異化經(jīng)營成為市場大勢所趨。”廣州高力國際市場研究與項目咨詢部董事陳厚橋?qū)Φ禺a(chǎn)中國網(wǎng)表示，“但這些物業(yè)初期會屈服于租賃市場的壓力，同質(zhì)化和搶租客現(xiàn)象不可避免。” 據(jù)媒體報道，太古匯試業(yè)后，原來計劃引進(jìn)的百貨瑪莎、愛馬仕、GUCCI都未成功，取代的是優(yōu)衣庫、IT等中下品牌，反差云泥之別。而就在太古匯試業(yè)次日，愛馬仕在此前廣州唯一高端消費(fèi)商場——麗柏廣場擴(kuò)建翻新的200平方米新店重新開業(yè)，吸引眾多消費(fèi)者排隊捧場；而Gucci也將重返廣州的第一門店落戶麗柏廣場。 在此形勢下，就連被譽(yù)多年“廣州商場最大提款機(jī)”的天河城，也開始思變。天河城集團(tuán)副總裁王威對記者表示，天河城固然有多年的先發(fā)和品牌優(yōu)勢，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣一時難以改變。但不代表我們不繼續(xù)創(chuàng)新和保持活力。 據(jù)悉，天河城加強(qiáng)了購物環(huán)境的提升和改善（如北區(qū)廣場的全面改造），以專職部門加強(qiáng)服務(wù)和精細(xì)化管理，并進(jìn)行針對性的品牌調(diào)整機(jī)制，還關(guān)注市場（有錯位、能吸引人流的）新品牌需求，適當(dāng)引導(dǎo)和研究未釋放的需求群體。 共贏才能共生 值得注意的是，以太古匯代表的體育中心商圈，三公里范圍內(nèi)集聚了萬菱匯、天河城、正佳廣場、時尚天河、宏城廣場等眾多綜合體項目。這種低密度、多項目集聚特性，在國內(nèi)實(shí)屬罕見。 “連著幾年超過100萬平方米大型商場開業(yè)，肯定有人輸有人贏。”五號停機(jī)坪招商總監(jiān)朱志文此前接受媒體采訪時，直言自己面對的招商壓力。 “根本的解決方法是，進(jìn)行差異化定位，尋找不一樣的消費(fèi)體驗。”王威認(rèn)為，大家的眼光不能全盯著國際一線品牌。實(shí)事上，國際上有很多具有較大影響力的二線、三線品牌，他們目前都尚未進(jìn)入廣州市場。 “但差異化經(jīng)營和細(xì)分市場只是解決競爭的必要手段，要使大家都活得滋潤，大家必須一起努力去做大蛋糕。”王威說，如果僅僅依靠細(xì)分現(xiàn)在的市場消費(fèi)力，大家可能都吃不飽，因此，我們需要努力調(diào)“外水入穗”，并在一定程度上留住去港澳市場消費(fèi)的客流。“可行的方法是向周邊城市和旅游業(yè)要收益，將珠三角二三線城市龐大的消費(fèi)能力和內(nèi)陸高端消費(fèi)人群吸引到廣州來，就像現(xiàn)在的香港一樣。但這不僅需要商家、地方政府和城市經(jīng)營者持續(xù)的全力以赴。” 接受記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州具備這方面開發(fā)的空間和潛質(zhì)。 首先，廣州最終定位“區(qū)域金融中心、旅游名城、商貿(mào)文化中心”，為廣州商業(yè)發(fā)展開啟了思路；其次，隨著珠三角一體化及軌道交通體系的進(jìn)一步推進(jìn)改善，廣州對邊區(qū)域的輻射能力正在增強(qiáng)，越來越多的珠三角二三線城市消費(fèi)力將通過軌道交通這一大動脈輸送到廣州來；第三，廣州已正式出提構(gòu)建“國際化購物天堂”和“時尚之都”的規(guī)劃，并將在未來3~5年內(nèi)，力促規(guī)劃建設(shè)“五區(qū)引領(lǐng)、五圈十街輻射、多帶支撐”多中心的廣州零售商業(yè)體系。 以上潛質(zhì)為廣州Mall的繁榮提供了可能，但能否真正共贏，仍待時間考驗。 |
