| 6月11日，西班牙ZARA華南區(qū)首家臨街旗艦店將于廣州天河萬菱匯開業(yè)。而同處黃金地段、定位廣州最高端的Mall——太古匯負(fù)一二層已于5月底試業(yè)運(yùn)行。6月5日，環(huán)市東少有的大型綜合體項目——保利中環(huán)廣場也正式開業(yè)。還有此前一度因招商困擾的5號停機(jī)坪購物廣場，近也傳出將在今年第三、四季度面世。加上去年底開業(yè)的珠江新城高德置地、西塔友誼國金店、白云新城萬達(dá)廣場等大型項目，廣州在半年時間里的商業(yè)綜合體體量大增。眾Mall集結(jié)，將改變廣州商業(yè)的歷史，競爭也將更加激烈。 本文由張希夷采寫，發(fā)表于《地產(chǎn)中國網(wǎng)》2011年06月10日，原標(biāo)題為：廣州MALL競爭加劇 尋求差異or做大蛋糕？ Mall化的廣州 來自廣州市經(jīng)貿(mào)委的消息顯示，亞運(yùn)前后，總投資額超過180億元、面積超過120萬平米的15家購物中心相繼開業(yè)，其新增商業(yè)面積大于過去五年總和。其中，天河北、珠江新城、白云新城等成為熱點板塊。 這些項目包括處于天河體育中心區(qū)的西城都薈購物廣場、太古匯廣場、萬菱匯、宏城廣場、時尚天河；處于珠江新城的高德置地四季MALL、太陽城廣場、國際金融中心；處于白云新城的5號停機(jī)坪、大連萬達(dá)廣場和YH海航城等。 隨著這些購物中心的相繼投放運(yùn)營，廣州商貿(mào)之都的地位將得到進(jìn)一步的鞏固與提高。 “更為重要的是，隨著這些大型高端商業(yè)中心的投放運(yùn)營，Chanel、LV、瑪莎百貨、愛馬仕等國際知名品牌也會進(jìn)入廣州，提升廣州商業(yè)氛圍和檔次，為廣州打造‘國際化購物天堂’和‘時尚之都’奠定堅實基礎(chǔ)。”在廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶看來，廣州的商貿(mào)流通業(yè)將迎來“新的春天”。 不過，盡管廣州Mall發(fā)展迅速，但與國際和國內(nèi)商業(yè)標(biāo)桿城市相比，廣州的零售商貿(mào)商業(yè)一直存在較大差距。以國內(nèi)為例，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從人均占有購物中心面積來看，2009年廣州、北京、上海人均大型購物中心商業(yè)設(shè)施占用面積分別約為0.31平方米、0.45平方米、0.57平方米。 差異化趨勢 巨量優(yōu)質(zhì)物業(yè)的集中入市，讓各品牌發(fā)展商不得不考量旗下物業(yè)的經(jīng)營特色。 致力于樹立廣州商場新標(biāo)桿的太古匯，將目標(biāo)瞄準(zhǔn)全球中高端市場，已引入LV、Prada、Armani、Bally、Chanel、Fendi等一線品牌。 太古匯（廣州）發(fā)展有限公司郝繼霖稱，太古匯在租戶組合和環(huán)境設(shè)計、服務(wù)等方面都有獨特的地方。比如環(huán)境設(shè)計注重營造賓至如歸的溫馨感覺；流通設(shè)計注重縱橫垂直通道都留有自由度，讓消費者逛街時可隨時調(diào)換方向和樓層，不用把時間浪費在找路上；商業(yè)組合將融匯中外，租戶中60%是國外品牌，40%內(nèi)地品牌。 其他購物中心也不甘“示弱”。與之隔路相望的萬菱匯，定位為綜合性購物中心，已簽約Shen、俄羅斯KIRA等高級品牌；珠江新城東部的太陽城廣場，宣稱打造廣州市“匯國際時尚，領(lǐng)世界潮流”的高檔大型購物中心，計劃引進(jìn)著名的外資百貨公司為主力店，同時引進(jìn)國際一、二線的高端品牌，國際著名超市以及高檔餐飲、高檔電影院等；白云區(qū)機(jī)場路的海航Y(jié)H城，定位全球首個航空主題購物廣場，集國際精品、時尚旗艦名牌、國際特色餐飲、特色主題休息娛樂、觀光旅游于一體的大型購物中心，入駐品牌有Casamilano、Gucci、Burberry等等。 除了項目定位，激烈的競爭也催生了不少品牌新業(yè)態(tài)。 太古匯引入4500平米的華潤高端超市品牌Ole；高德置地四季商場15000平米的廣百百貨首家青春時尚主題GBF風(fēng)尚、3200平米的吉之島SM（精品型食品超市）；中華廣場引入4300平米的百佳內(nèi)地首家高端超市品牌Taste等。 “差異化經(jīng)營成為市場大勢所趨。”廣州高力國際市場研究與項目咨詢部董事陳厚橋?qū)Φ禺a(chǎn)中國網(wǎng)表示，“但這些物業(yè)初期會屈服于租賃市場的壓力，同質(zhì)化和搶租客現(xiàn)象不可避免。” 據(jù)媒體報道，太古匯試業(yè)后，原來計劃引進(jìn)的百貨瑪莎、愛馬仕、GUCCI都未成功，取代的是優(yōu)衣庫、IT等中下品牌，反差云泥之別。而就在太古匯試業(yè)次日，愛馬仕在此前廣州唯一高端消費商場——麗柏廣場擴(kuò)建翻新的200平方米新店重新開業(yè)，吸引眾多消費者排隊捧場；而Gucci也將重返廣州的第一門店落戶麗柏廣場。 在此形勢下，就連被譽(yù)多年“廣州商場最大提款機(jī)”的天河城，也開始思變。天河城集團(tuán)副總裁王威對記者表示，天河城固然有多年的先發(fā)和品牌優(yōu)勢，消費者的消費習(xí)慣一時難以改變。但不代表我們不繼續(xù)創(chuàng)新和保持活力。 據(jù)悉，天河城加強(qiáng)了購物環(huán)境的提升和改善（如北區(qū)廣場的全面改造），以專職部門加強(qiáng)服務(wù)和精細(xì)化管理，并進(jìn)行針對性的品牌調(diào)整機(jī)制，還關(guān)注市場（有錯位、能吸引人流的）新品牌需求，適當(dāng)引導(dǎo)和研究未釋放的需求群體。 共贏才能共生 值得注意的是，以太古匯代表的體育中心商圈，三公里范圍內(nèi)集聚了萬菱匯、天河城、正佳廣場、時尚天河、宏城廣場等眾多綜合體項目。這種低密度、多項目集聚特性，在國內(nèi)實屬罕見。 “連著幾年超過100萬平方米大型商場開業(yè)，肯定有人輸有人贏。”五號停機(jī)坪招商總監(jiān)朱志文此前接受媒體采訪時，直言自己面對的招商壓力。 “根本的解決方法是，進(jìn)行差異化定位，尋找不一樣的消費體驗。”王威認(rèn)為，大家的眼光不能全盯著國際一線品牌。實事上，國際上有很多具有較大影響力的二線、三線品牌，他們目前都尚未進(jìn)入廣州市場。 “但差異化經(jīng)營和細(xì)分市場只是解決競爭的必要手段，要使大家都活得滋潤，大家必須一起努力去做大蛋糕。”王威說，如果僅僅依靠細(xì)分現(xiàn)在的市場消費力，大家可能都吃不飽，因此，我們需要努力調(diào)“外水入穗”，并在一定程度上留住去港澳市場消費的客流。“可行的方法是向周邊城市和旅游業(yè)要收益，將珠三角二三線城市龐大的消費能力和內(nèi)陸高端消費人群吸引到廣州來，就像現(xiàn)在的香港一樣。但這不僅需要商家、地方政府和城市經(jīng)營者持續(xù)的全力以赴。” 接受記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州具備這方面開發(fā)的空間和潛質(zhì)。 首先，廣州最終定位“區(qū)域金融中心、旅游名城、商貿(mào)文化中心”，為廣州商業(yè)發(fā)展開啟了思路；其次，隨著珠三角一體化及軌道交通體系的進(jìn)一步推進(jìn)改善，廣州對邊區(qū)域的輻射能力正在增強(qiáng)，越來越多的珠三角二三線城市消費力將通過軌道交通這一大動脈輸送到廣州來；第三，廣州已正式出提構(gòu)建“國際化購物天堂”和“時尚之都”的規(guī)劃，并將在未來3~5年內(nèi)，力促規(guī)劃建設(shè)“五區(qū)引領(lǐng)、五圈十街輻射、多帶支撐”多中心的廣州零售商業(yè)體系。 以上潛質(zhì)為廣州Mall的繁榮提供了可能，但能否真正共贏，仍待時間考驗。 |
