| 前后謀劃了近十年，被廣州各界寄予極大厚望的太古匯上一月低調(diào)開業(yè)。這個曾被各界認為引領廣州高端百貨和時尚消費的購物中心，未想到在試業(yè)之初如此低調(diào)，如此讓人失望，如此地遠離預期？它為何原來反復宣傳的與瑪莎百貨等國際一線商家及品牌合作的計劃失敗？這是什么原因？它說明了什么？給予了我們一些什么的啟示？這些問題都不能不引業(yè)界的關注和思考。下文由《南方都市報》記者田愛麗采寫，發(fā)表于該報2011年6月3日C12版，原標題為：捂盤十年，太古匯廣州低調(diào)試水；與瑪莎分手——“第一高端MALL”盡顯落差。 沒有舞獅,沒有鑼鼓,26家首批開門營業(yè)的店鋪零散地分布在負一、負二層,其余大部分物業(yè)仍被隔板圍蔽著,上面印著不同品牌的名稱。空曠并略嫌昏暗的商場內(nèi),裝修的味道久久沒有散去。人流屈指可數(shù),稀稀落落的腳步聲間歇地在場內(nèi)回響。
5月25日,香港太古地產(chǎn)進入中國內(nèi)地的第一個高端商業(yè)項目廣州太古匯在低調(diào)中試業(yè)。不過,南都記者在現(xiàn)場看到,原來計劃進駐的英資百貨瑪莎已與太古匯分手,接替者變成香港的IT.。截至目前,整個購物中心的開業(yè)比重不足兩成。
“就目前情況來看,廣州太古匯與香港太古城、又一城甚至是深圳的萬象城相比,都還有很大的差距。”一位不愿透露姓名的廣州商家向記者表示,作為廣州迄今為止最高端的購物中心,太古匯從2001年立項至今籌備了10年,其間開業(yè)日期一再反復,并從廣州亞運前推遲到今年5月。相對于如此長的籌備周期,它的首次亮相讓人多少感覺失望。
品牌引進兩極分化
作為最早的頂尖購物中心的投資者,太古地產(chǎn)位于香港的四大購物中心,長期以來一直是廣東商家學習朝拜的圣地。據(jù)悉,廣州太古匯沿襲了其物業(yè)設計與交通規(guī)劃零接駁的優(yōu)勢,商場地下二層都與地鐵三號線石牌站連通。然而,與香港太古的品牌定位不同,廣州太古匯目前引進的品牌卻呈兩極化的趨勢。
據(jù)廣州太古匯總經(jīng)理郝繼霖透露,整個商場共四層,有181個品牌,已經(jīng)全部租滿。記者在現(xiàn)場看到,LV、PRADA、Chanel、Tiffany等國際一線品牌主要集中在地上一二層,其中1800平方米的LV旗艦店采用二層復式結(jié)構,形象氣勢豪華。然而,與一、二層的國際大牌相比,太古匯地下兩層的定位卻急速下滑,包括優(yōu)衣庫、IT.、播、歐時力、G2000、順電等占比重較大的中等偏下品牌與地上形成天壤之別。
“廣州的消費結(jié)構呈橄欖形,兩頭小中間大。”長期在廣州從事商業(yè)地產(chǎn)的一位人士向記者表示,太古匯的品牌選擇了兩頭,而放棄了中間最大部分的市場,其地上店鋪與地下店鋪的客流很難實現(xiàn)共享。其周邊又有3-4個大眾購物中心,競爭壓力加大。這樣的定位,相當奇怪,而且與大家之前的預期有一定的落差。
牽手三家大牌失敗
“這其實透露出來,即便是太古匯,其在廣州的招商也并非一帆風順。”上述不愿透露姓名的廣州商家表示。
據(jù)了解,開業(yè)當天,郝繼霖向記者證實,原來有意進駐的英資百貨瑪莎已經(jīng)撤銷與太古匯的合作,“主要是瑪莎百貨要集中精力做好上海的分店,暫時不考慮廣州市場。”而記者調(diào)查獲悉,除瑪莎外,太古匯最終也沒能引進Gucci、愛馬仕兩大奢侈品大牌。而上述三家公司之前都與香港太古地產(chǎn)有著多年深厚合作的交情。
然而,當Gucci、愛馬仕拒絕太古匯的同時,與其淵源頗深的這兩家大牌卻在廣州麗柏廣場展開行動。就在太古匯開業(yè)的第二天,愛馬仕擴建翻新的200平方米新店重新開業(yè),吸引眾多消費者排隊捧場；而Gucci也將重返廣州的第一門店落戶麗柏廣場。“他們還引進了DKNY,DIOR HOMME也即將開業(yè)”,有了解內(nèi)情的人士向記者透露,下半年麗柏廣場還將有新品牌陸續(xù)到位。
“由此不難看出,與由麗柏廣場和廣州友誼聯(lián)手打造的環(huán)市路高端商圈相比,國際一線品牌對新入市的太古匯還持保守態(tài)度。”上述廣州商家表示,他們也在觀望,太古匯并非進入廣州的第一選擇。
配套整體招商策略
記者調(diào)查獲悉,給奢侈品企業(yè)補貼裝修費基本是內(nèi)地業(yè)內(nèi)的行規(guī),有業(yè)內(nèi)消息稱太古匯最終沒能引進Gucci是因為其不愿補貼高額的裝修費用。“高端品牌進駐的代價太高,裝修費用驚人,并且是按營業(yè)額計算租金和管理費,它們不可能將商場全部填滿。與當?shù)亟Y(jié)合,向現(xiàn)實低頭,這是太古匯也要考慮的前期生存和利益平衡的問題。”一家地產(chǎn)公司的招商部負責人表示,據(jù)他所知,太古匯負一層的月租金已經(jīng)超過1000元/平方米,遠超過一般購物中心水平,在前期培育階段,這一租金價格可以與地面高額的補貼拉平,“以下養(yǎng)上”。
“歸根到底,太古是一家地產(chǎn)公司,太古匯是一個城市綜合體,而并非單一商業(yè)項目。因此,就很多運作行為,不能將它與其它配套簡單分裂來看。”據(jù)悉,太古匯總建筑面積達45萬平方米,集購物中心、寫字樓、酒店和文化中心于一體。其中寫字樓預計今年8月1日交付使用,而酒店預計明年7月開業(yè)。
據(jù)太古匯總經(jīng)理郝繼霖透露,兩棟寫字樓共已租出六成,尚余四成還在招租。近日高力國際發(fā)布最新市場研究報告顯示,2011年第一季度,廣州甲級寫字樓市場新增供應體量達262891平方米,超過2010年全年新增供應量。受較大的新增供應量推動,整體空置率上升至22.99%,寫字樓市場2011年將經(jīng)受挑戰(zhàn)。“從太古匯開業(yè)時的宣傳策略來看,它一直側(cè)重于媒體的地產(chǎn)板塊,而不是大眾消費板塊。這不難看出,太古匯購物中心的分階段開業(yè),其實與整個項目現(xiàn)階段的招商策略有關。”上述地產(chǎn)公司招商部負責人表示。
記者手記
事實上,對于廣州最高端的購物中心太古匯的首次亮相,郝繼霖也承認,其實目前商場還有提升的空間,與當初目標有些差距,三年后還會有較大調(diào)整。
廣州惠潤商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司董事長歐小衛(wèi)認為,廣州太古匯是一個標桿,但并不能將廣州高端商業(yè)的所有期望都寄托在這一個項目上。整個天河路商圈的發(fā)展,才是廣州品牌幾何度和消費力進一步提升的希望所在。
記者近日獲悉,宏城廣場地下空間綜合開發(fā)工程將于6月初圍蔽動工,香港另一家商業(yè)地產(chǎn)大佬新鴻基成為其新股東并將親自操刀該項目。隨著太古匯、萬菱匯、豐興廣場、宏城廣場等不到三公里的若干個具有最佳展示效果的商場的共同發(fā)展,整個天河路才有望實現(xiàn)從量變到質(zhì)變,成為廣州的紐約第五大道。
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