一個成功的商圈，即是一張靚麗的城市名片；一個成功的新興商圈，即是一劑促進消費的良藥。借助廣州亞運會的契機，外來資本以商業地產為載體，首次在廣州大肆攻城略地；各種創新業種業態極度豐富地呈現在人們眼前，廣州已在重繪一份新的購物地圖。為了巡視廣州各區商圈，尤其是新崛起的商圈特色、競爭力、存在問題及未來發展方向，《信息時報·商周刊》特別開設“商圈巡禮”欄目，對廣州各商圈進行深度掃描。本文由《信息時報》記者林建敏采寫，發表在該報2011年8月10日D2、D3版，原標題為：江南西將打造立體式商業步行街。
在羊城坊間，江南西路有“河南的北京路”美稱，而今這個商圈將有大動作。日前，記者獲悉，海珠區江南西人防工程二期將于9月份正式動工，在一期工程全長500米的基礎上，再延伸330米至寶崗大道，江南新地商業街將連通地鐵江南西站和廣百新一城。二期工程完成后，江南西商圈將以江南大道為中軸，向南輻射至達標國際廣場、向西至工業大道，構建將成為地上、地下多層的立體式商業步行街，同時也構建起海珠區最大的商圈。 江南西可否效仿北京路、上下九，成為廣州的第三條步行街？有關專家指出，江南西商業街改造成立體式商業街的條件基本成熟，但商圈內缺乏足夠的商業網點、人口多以居住型為主，缺乏文化、娛樂及旅游點是商圈發展的制約因素。接下來是解決交通及人車分流問題、“住改商”和停車場配套、以及培育整條街鮮明濃厚的商業氣氛，循序漸進。 商圈點擊 從折扣旺地到潮流圣地 江南西商圈以江南西路、江南大道、寶業路、寶崗大道等為主干，以地鐵2號線和8號線為依托。據不完全統計,江南西路兩旁現有店鋪200多家,商業建筑總面積約13.6萬平方米, 輻射區域廣達2~3平方公里，匯聚了廣百新一城、摩登百貨海購店、江南新地、麗日廣場、萬國商業廣場、信和廣場、保華廣場、家樂福、國美電器、婚紗一條街等多個重要網點，已形成濃厚的商業氛圍和服務配套設施。江南西已先后國家商務部等部門授予獲得了第一批“全國購物放心一條街”、“全國維權打假消費者滿意一條街”、“全國商業示范社區”等榮譽稱號。 多家品牌百貨進駐 提升商圈檔次 “想買平靚正，請到江南西”，在許多年輕人的印象中，江南西一直是許多年輕潮流連鎖品牌常年開設特價折扣店的聚集地，少則七八折，多則三折。而廣州各家專賣店的貨尾都會集中于此，有點類似上下九路步行街，“5元、10元一件T恤衫”隨街叫賣，“全場一折起”的招牌隨處可見，較為大眾的基本款號碼、顏色也齊全，不追求當季新款的話，是很實惠的選擇。 隨著萬國廣場以時尚運動工廠店形式進駐江南西商圈，耐克、阿迪達斯等主流運動品牌以工廠折扣店形式存在，江南西商圈特價折扣店的聚集地也拔高了一個檔次。不僅吸引了海珠區居民前往日常消費，更吸引了大批珠三角的消費者節假日過來掃貨，打破了以往區域消費中心的格局。 近年來，江南西的定位逐漸從折扣集中地向年輕潮流地轉變。尤其是2006年摩登百貨成功進駐海珠購物中心，實行以名牌為主導，各類商品組合配套發展的經營策略，形成了個性鮮明的經營風格；2007年1月，“廣百新一城”以一站式shopping mall形式在寶崗大道與寶業路交會處正式開業，針對此區的年輕消費群組織商戶構成，除了大量的年輕服飾品牌，五樓的機動游戲中心與六樓的UME國際影城形象店，對傳統江南西商圈起到積極的提升和帶動作用。 2009年4月29日，江南西路地下商城——江南新地正式營業，也給江南西商圈帶來新一輪發展機遇。至此，依托地鐵2號線和8號線，一個以江南西路、江南大道、寶崗大道等為主干，輻射區域廣達3平方公里的江南西商圈已經形成，也是海珠區發展最早、最成熟、規模最大的商業旺地。 江南西有條件 升級為立體商圈 北京的王府井、武漢的漢正街、香港的通菜街、美國的第五大道等相當多的著名商業街長度大約在600米左右、寬度20米至30米。“太短和太窄不易形成商業氛圍,太長、太寬會讓消費者體力耗費過大,從而抑制觀賞購物的欲望。”廣百新一城總經理詹俊良表示，開發建設立體式商業步行街,道路交通是首要條件。江南西路全長850米，寬約20米，兩旁有紫金大街、紫丹大街、紫龍大街等9條支街，外圍有工業大道、寶崗大道、江南大道等縱向主干道，以及寶業路、南田路、昌崗路等橫向道路，地鐵2號線、8號線以及30多路公交線路途經此地，交通方便程度完全可以滿足步行需求。 除了交通便利外，江南新地策劃部梁耀威表示，隨著多個高檔樓盤進駐，江南西一帶已形成濃厚的生活氣氛，海珠區也逐步從工業區向住宅區轉變，商圈內人口規模和結構發生明顯變化，越來越多的外來白領和中產階層在此聚集,區內消費力已有很大的提升。這些都迫切需要有一個強大的江南西商圈來支撐。再加上由人防工程變身地下商城江南新地，地上與地下聯動形成立體式商業街已現雛形，而對于年輕人，與地鐵連通的地下商城是最習慣的潮流逛法，日本的地下商城因不受日曬雨淋，加上商鋪密集，貨品更新快，人流甚至遠遠旺過地上商城。 萬國廣場推廣部主管謝旭東則表示，江南西商圈要建成與北京路、上下九、天河商圈形成四分天下局面，必須通過整合商圈內的商業資源，要在有序競爭中相互配合，尤其是在促銷、對外宣傳、外部商業景觀設計等方面遙相呼應，使商業熱點活動此起彼落，提升商圈影響力。 對于江南西地下將開挖與寶崗大道連接建設立體商業街，記者向江南西路不少商戶了解到，盡管開挖會封路帶來短期影響，但從長遠考慮，他們還是很支持的。在江南新地經營時尚女裝的李小姐表示，在這里消費的都是周邊住的固定客群，立體商業街建成后，購物休閑會更方便。一些商戶還表示,“希望商業街盡快完善,為海珠區營商環境帶來更旺盛的生命活力”。 商場巡禮 廣百新一城——區內規模最大、消費元素最豐富的一站式區域時尚購物中心，商業規模達7.3萬平米。除了地下的百佳超市，一樓時尚館匯聚國際及國內一線服裝品牌、二樓霓裳館集中國內二、三級知名品牌、三樓閑逸館集日韓風格的潮流品牌、四樓活力館聚取國際知名的運動及休閑品牌，五樓生活館則以家居生活為主。最吸引年輕人流的是六樓的UME國際院線，這是海珠區首家五星級配套電影院，也是UME在廣東設立的第一家形象店。 摩登海購店——前身為海珠購物中心的摩登百貨，堅持摩登百貨一貫“時尚價優”的經營定位，時尚的商品、優惠的價格，主打突出女裝和鞋類的商品組合。 萬國廣場——打造廣州最大的時尚運動工廠店概念。基本主流的運動品牌都在此設有開倉銷售場，折扣幅度堪比香港東涌特價場。八層的經營場地以大型超市、名牌廣場、悠閑娛樂場所為三大商業版塊。 江南新地——雖是地下商城，分負一、二兩層，商家在開發時已經考慮到龐大的人防工程帶給人的壓抑感，所有天花都裝飾以藍天白云，裝修風格也以年輕明快的藍白黃色調為主。這里有點像流行前線，多以小商鋪為主，服裝、鞋帽、餐飲等小鋪分散在各個樓層。 名店城——地鐵A出口附近的“名店城”，雖然名為名店，但以獨立商鋪形式經營，價格遠遠比不上真正的“名店”，以日韓風居多。 麗日廣場——同樣的商品，這里要比上下九那邊便宜很多，商場主要經營服裝、鞋類、首飾、手機、美容、美甲、美發、小吃等，做的更多是周邊熟客的生意。 時尚基地——聚集了眾多年輕服飾品牌，包括班尼路、S&K、I.P.ZONE、BAMBINI以及Ebase的全線產品都可以在此找到，包括當季新品以及好幾季前的折扣出清。 發展瓶頸 商圈“三缺”約束擴容發展 在廣州，珠江以南的“河南”人到“河北”去購物是幾十年來的習慣，再加上北京路、上下九是全國知名的步行商業街，地位難以撼動；東部的天河商圈已是市級商圈。江南西如果要建立體式步行街，靠什么來吸引更多消費者？ 廣州市商業經濟學會副會長彭強表示，無論是地上還是地下建設步行街，足夠的商業網點和密集的人口是兩個重要因素。江南西商圈缺乏像天河商圈那樣一條路上聚集了天河城、正佳廣場、廣百中怡店等夠檔次的“領軍”MALL以及林立的百貨公司，消費點過于分散，不利于吸引客流。 “江南西商圈的人口，大多是工廠、政府部門、銀行、學校等單位的居住區，而缺少高級商務辦公環境。”廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶也指出，這種居住區的商圈，以居家購物為主，難以營造出豪華購物的商業氣氛。 而本地的居民則有相當多的人在天河區上班，上班所處的環境就是核心商圈，養成了“住在海珠區，購買和消費則主要在天河區或越秀區”的習慣。 另外，江南西商圈內部和周邊，處于“三缺”狀態，即缺大型體育文化設施、缺高檔寫字樓、缺旅游點�！叭薄钡慕Y果，一是無法吸引外來人口，二是難以留住人流。而且，目前江南西周邊的路網系統和交通設計以及周邊交通環境亦不利于商業，尤其是以南北為主的道路方向產生的主要是過路人流。因此，如何留住“河南人”，吸引“河北人”、爭取珠三角人，是目前江南西商圈迫切要研究課題。 專家對策 改造美化商圈吸引外來消費 江南西商圈如何更有效打造成地上地下立體式步行街？王先慶表示，首先要減少購買力的轉移和外流，其次要將各種類型的過路人群留下來，吸引他們的注意力，使他們停留并產生購物沖動與行為。他指出，就目前來看，江南西商圈購物的有效人口規模估計僅20多萬人，基本上只能滿足3~4萬平方米的購物中心、兩三個2萬平方米以下的大型綜合超市等大型網點；因此必須吸引區域外的各種外來購買力，來填補本地購買力的不足，增強商圈的人氣。 如何吸引外來消費者的注意力？王先慶提出幾點建議：首先要打造“江商西商圈”區域性商業品牌，從戰略高度進行專業策劃、網點布局、對外宣傳、環境改造等，并制定江南西商圈商業發展水平和成長階段的中長期發展戰略。第二是要改造交通路網格局，目前江南西商圈內的路網系統不利于購物，改造關鍵在于如何使過路人流轉化成購物人流，同時還要考慮購物廣場與道路的搭配。 第三是要美化商業環境，江南西商圈處于老城區的居民區里，許多建筑嚴重老化，影響了整體商業氣氛和形象，因此，圍繞商圈中心對所有建筑進行適當的“穿衣戴帽”和美化裝飾，使之煥然一新，也是商圈培育和改造的一個重要內容。 最后是要引導商業地產商建造優質的商業物業，這一點政府可以起到牽線搭橋的作用。 業界訪談 廣百新一城總經理詹俊良： 江南西亟需有號召力的商業品牌 信息時報：作為海珠區規模最大的龍頭商圈，江南西商圈目前有什么優劣勢？ 詹俊良：江南西的地面交通比較發達，又有地鐵2號線、8號線經過；商圈興起不久，具有年輕、新興的優勢，近年來宏觀調控政策導致樓市局勢動蕩，商業地產再次獲寵，不斷涌現新的商業地產項目，為商圈的發展壯大帶來了新生力量。另外，商圈內有比較多的大型樓盤支撐，購買力也較強。 當然，作為一個區域級商圈，江南西還存在較多不足。首先，海珠區消費者傳統的“河南賺錢河北花”的消費習慣仍然存在，這對于江南西商圈的成長是一個很大的考驗；其次，與市級大型商圈相比，江南西的商業設施仍然不夠完善，交通條件還需進一步改進。江南西商圈商業氛圍不夠集中、品牌優勢仍有所欠缺，缺乏具代表性的商業中心和有號召力有特色的步行街。 信息時報：結合江南西商圈的消費力，談談廣百新一城在江南西商圈一帶的影響力？ 詹俊良：2007年1月15日，地處江南西商圈的廣百新一城正式開業，是海珠區首個集購物、餐飲、娛樂、休閑等多元素于一體化的購物中心，也是海珠區目前規模最大的商業物業，由于品牌聚集，很自然成為消費者關注的焦點。開業四年多以來，廣百百貨主力店的營業額每年以超過25%的幅度遞增，說明消費者的需求和潛力得到進一步挖掘。另外，新一城的美譽度提升，也帶動周邊商鋪進一步升級改造，江南西商圈輻射面積進一步擴大。可以說廣百新一城的誕生，有力促使了該商圈升級換代，帶動了整個商圈發展，也使江南西商圈在海珠區的地位得以確立與提升。 信息時報：您認為，政府在幫助和扶持這類新興商圈的發展應該有什么措施？ 詹俊良：政府首先要進一步完善江南西的交通設施，改進行車和停車的環境和條件，做好硬件、交通各方面的規劃。其次建設更多高尚住宅、培育更多成熟社區，引進更多大型的百貨商場和大品牌，增強整體的凝聚力、輻射力。最后要重視傳統歷史文化，發展旅游業，以旅游帶動商業。 記者觀察 江南西宜打“亦商亦游”牌 有一種觀點認為，廣州市商業中心伴隨城市中心的東移而東移，海珠區的商業中心相應也會加速東移,隨著客村—赤崗商圈的興起，江南西商圈要建成步行街并擴大成長空間將更加不易。然而, 一個新商圈的崛起，不等于傳統商圈的沒落或消亡。相反，隨著公共交通、市政設施的配套和完善,像江南西這樣新舊融合的商業街，如能不斷注入新元素、新活力、新特色，依然可以煥發出更加雋永的魅力。 商業街的特點是以板塊性質吸引人群、拉動消費，而目前江南西最為欠缺的恰恰就是整體效應。如何設計合理的購物路線、消閑路線?如何通過綠地、街頭雕塑、休閑帶等的設置搭配，營造出親切、舒適、宜人的Shopping氛圍?如何塑造商業街的歷史文化底蘊?……這些都需要政府、商家、當地居民形成合力去完成。更重要的是要提升商圈檔次,以高品質贏取美譽度。綜觀國內外著名的商業街，都有豐厚的文化底蘊，而江南西這方面相對比較薄弱。 而事實上，江南西商圈及其周邊并不缺乏歷史文化氛圍：鄧世昌紀念館廣場、十香園、海幢公園、海幢寺、廣州美術學院等等，如果能以“商業+旅游+文化”的格局突圍，打造亦商亦游、商游結合的經營特色,或許對全盤推動江南西商圈的持續健康發展能起到積極作用。另外，還必須擁有多層次、多業態的商業模式——主店、次主力店、臨街商鋪、購物中心、百貨、超市、電影院等多業態搭配，相互競爭、相互補充才是合理、均衡的生態環境。 |
