一個成功的商圈，即是一張靚麗的城市名片；一個成功的新興商圈，即是一劑促進(jìn)消費的良藥。借助廣州亞運會的契機，外來資本以商業(yè)地產(chǎn)為載體，首次在廣州大肆攻城略地；各種創(chuàng)新業(yè)種業(yè)態(tài)極度豐富地呈現(xiàn)在人們眼前，廣州已在重繪一份新的購物地圖。為了巡視廣州各區(qū)商圈，尤其是新崛起的商圈特色、競爭力、存在問題及未來發(fā)展方向，《信息時報·商周刊》特別開設(shè)“商圈巡禮”欄目，對廣州各商圈進(jìn)行深度掃描。本文由《信息時報》記者林建敏采寫，發(fā)表在該報2011年8月10日D2、D3版，原標(biāo)題為：江南西將打造立體式商業(yè)步行街。
在羊城坊間，江南西路有“河南的北京路”美稱，而今這個商圈將有大動作。日前，記者獲悉，海珠區(qū)江南西人防工程二期將于9月份正式動工，在一期工程全長500米的基礎(chǔ)上，再延伸330米至寶崗大道，江南新地商業(yè)街將連通地鐵江南西站和廣百新一城。二期工程完成后，江南西商圈將以江南大道為中軸，向南輻射至達(dá)標(biāo)國際廣場、向西至工業(yè)大道，構(gòu)建將成為地上、地下多層的立體式商業(yè)步行街，同時也構(gòu)建起海珠區(qū)最大的商圈。 江南西可否效仿北京路、上下九，成為廣州的第三條步行街？有關(guān)專家指出，江南西商業(yè)街改造成立體式商業(yè)街的條件基本成熟，但商圈內(nèi)缺乏足夠的商業(yè)網(wǎng)點、人口多以居住型為主，缺乏文化、娛樂及旅游點是商圈發(fā)展的制約因素。接下來是解決交通及人車分流問題、“住改商”和停車場配套、以及培育整條街鮮明濃厚的商業(yè)氣氛，循序漸進(jìn)。 商圈點擊 從折扣旺地到潮流圣地 江南西商圈以江南西路、江南大道、寶業(yè)路、寶崗大道等為主干，以地鐵2號線和8號線為依托。據(jù)不完全統(tǒng)計,江南西路兩旁現(xiàn)有店鋪200多家,商業(yè)建筑總面積約13.6萬平方米, 輻射區(qū)域廣達(dá)2~3平方公里，匯聚了廣百新一城、摩登百貨海購店、江南新地、麗日廣場、萬國商業(yè)廣場、信和廣場、保華廣場、家樂福、國美電器、婚紗一條街等多個重要網(wǎng)點，已形成濃厚的商業(yè)氛圍和服務(wù)配套設(shè)施。江南西已先后國家商務(wù)部等部門授予獲得了第一批“全國購物放心一條街”、“全國維權(quán)打假消費者滿意一條街”、“全國商業(yè)示范社區(qū)”等榮譽稱號。 多家品牌百貨進(jìn)駐 提升商圈檔次 “想買平靚正，請到江南西”，在許多年輕人的印象中，江南西一直是許多年輕潮流連鎖品牌常年開設(shè)特價折扣店的聚集地，少則七八折，多則三折。而廣州各家專賣店的貨尾都會集中于此，有點類似上下九路步行街，“5元、10元一件T恤衫”隨街叫賣，“全場一折起”的招牌隨處可見，較為大眾的基本款號碼、顏色也齊全，不追求當(dāng)季新款的話，是很實惠的選擇。 隨著萬國廣場以時尚運動工廠店形式進(jìn)駐江南西商圈，耐克、阿迪達(dá)斯等主流運動品牌以工廠折扣店形式存在，江南西商圈特價折扣店的聚集地也拔高了一個檔次。不僅吸引了海珠區(qū)居民前往日常消費，更吸引了大批珠三角的消費者節(jié)假日過來掃貨，打破了以往區(qū)域消費中心的格局。 近年來，江南西的定位逐漸從折扣集中地向年輕潮流地轉(zhuǎn)變。尤其是2006年摩登百貨成功進(jìn)駐海珠購物中心，實行以名牌為主導(dǎo)，各類商品組合配套發(fā)展的經(jīng)營策略，形成了個性鮮明的經(jīng)營風(fēng)格；2007年1月，“廣百新一城”以一站式shopping mall形式在寶崗大道與寶業(yè)路交會處正式開業(yè)，針對此區(qū)的年輕消費群組織商戶構(gòu)成，除了大量的年輕服飾品牌，五樓的機動游戲中心與六樓的UME國際影城形象店，對傳統(tǒng)江南西商圈起到積極的提升和帶動作用。 2009年4月29日，江南西路地下商城——江南新地正式營業(yè)，也給江南西商圈帶來新一輪發(fā)展機遇。至此，依托地鐵2號線和8號線，一個以江南西路、江南大道、寶崗大道等為主干，輻射區(qū)域廣達(dá)3平方公里的江南西商圈已經(jīng)形成，也是海珠區(qū)發(fā)展最早、最成熟、規(guī)模最大的商業(yè)旺地。 江南西有條件 升級為立體商圈 北京的王府井、武漢的漢正街、香港的通菜街、美國的第五大道等相當(dāng)多的著名商業(yè)街長度大約在600米左右、寬度20米至30米。“太短和太窄不易形成商業(yè)氛圍,太長、太寬會讓消費者體力耗費過大,從而抑制觀賞購物的欲望。”廣百新一城總經(jīng)理詹俊良表示，開發(fā)建設(shè)立體式商業(yè)步行街,道路交通是首要條件。江南西路全長850米，寬約20米，兩旁有紫金大街、紫丹大街、紫龍大街等9條支街，外圍有工業(yè)大道、寶崗大道、江南大道等縱向主干道，以及寶業(yè)路、南田路、昌崗路等橫向道路，地鐵2號線、8號線以及30多路公交線路途經(jīng)此地，交通方便程度完全可以滿足步行需求。 除了交通便利外，江南新地策劃部梁耀威表示，隨著多個高檔樓盤進(jìn)駐，江南西一帶已形成濃厚的生活氣氛，海珠區(qū)也逐步從工業(yè)區(qū)向住宅區(qū)轉(zhuǎn)變，商圈內(nèi)人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，越來越多的外來白領(lǐng)和中產(chǎn)階層在此聚集,區(qū)內(nèi)消費力已有很大的提升。這些都迫切需要有一個強大的江南西商圈來支撐。再加上由人防工程變身地下商城江南新地，地上與地下聯(lián)動形成立體式商業(yè)街已現(xiàn)雛形，而對于年輕人，與地鐵連通的地下商城是最習(xí)慣的潮流逛法，日本的地下商城因不受日曬雨淋，加上商鋪密集，貨品更新快，人流甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)旺過地上商城。 萬國廣場推廣部主管謝旭東則表示，江南西商圈要建成與北京路、上下九、天河商圈形成四分天下局面，必須通過整合商圈內(nèi)的商業(yè)資源，要在有序競爭中相互配合，尤其是在促銷、對外宣傳、外部商業(yè)景觀設(shè)計等方面遙相呼應(yīng)，使商業(yè)熱點活動此起彼落，提升商圈影響力。 對于江南西地下將開挖與寶崗大道連接建設(shè)立體商業(yè)街，記者向江南西路不少商戶了解到，盡管開挖會封路帶來短期影響，但從長遠(yuǎn)考慮，他們還是很支持的。在江南新地經(jīng)營時尚女裝的李小姐表示，在這里消費的都是周邊住的固定客群，立體商業(yè)街建成后，購物休閑會更方便。一些商戶還表示,“希望商業(yè)街盡快完善,為海珠區(qū)營商環(huán)境帶來更旺盛的生命活力”。 商場巡禮 廣百新一城——區(qū)內(nèi)規(guī)模最大、消費元素最豐富的一站式區(qū)域時尚購物中心，商業(yè)規(guī)模達(dá)7.3萬平米。除了地下的百佳超市，一樓時尚館匯聚國際及國內(nèi)一線服裝品牌、二樓霓裳館集中國內(nèi)二、三級知名品牌、三樓閑逸館集日韓風(fēng)格的潮流品牌、四樓活力館聚取國際知名的運動及休閑品牌，五樓生活館則以家居生活為主。最吸引年輕人流的是六樓的UME國際院線，這是海珠區(qū)首家五星級配套電影院，也是UME在廣東設(shè)立的第一家形象店。 摩登海購店——前身為海珠購物中心的摩登百貨，堅持摩登百貨一貫“時尚價優(yōu)”的經(jīng)營定位，時尚的商品、優(yōu)惠的價格，主打突出女裝和鞋類的商品組合。 萬國廣場——打造廣州最大的時尚運動工廠店概念�；局髁鞯倪\動品牌都在此設(shè)有開倉銷售場，折扣幅度堪比香港東涌特價場。八層的經(jīng)營場地以大型超市、名牌廣場、悠閑娛樂場所為三大商業(yè)版塊。 江南新地——雖是地下商城，分負(fù)一、二兩層，商家在開發(fā)時已經(jīng)考慮到龐大的人防工程帶給人的壓抑感，所有天花都裝飾以藍(lán)天白云，裝修風(fēng)格也以年輕明快的藍(lán)白黃色調(diào)為主。這里有點像流行前線，多以小商鋪為主，服裝、鞋帽、餐飲等小鋪分散在各個樓層。 名店城——地鐵A出口附近的“名店城”，雖然名為名店，但以獨立商鋪形式經(jīng)營，價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上真正的“名店”，以日韓風(fēng)居多。 麗日廣場——同樣的商品，這里要比上下九那邊便宜很多，商場主要經(jīng)營服裝、鞋類、首飾、手機、美容、美甲、美發(fā)、小吃等，做的更多是周邊熟客的生意。 時尚基地——聚集了眾多年輕服飾品牌，包括班尼路、S&K、I.P.ZONE、BAMBINI以及Ebase的全線產(chǎn)品都可以在此找到，包括當(dāng)季新品以及好幾季前的折扣出清。 發(fā)展瓶頸 商圈“三缺”約束擴容發(fā)展 在廣州，珠江以南的“河南”人到“河北”去購物是幾十年來的習(xí)慣，再加上北京路、上下九是全國知名的步行商業(yè)街，地位難以撼動；東部的天河商圈已是市級商圈。江南西如果要建立體式步行街，靠什么來吸引更多消費者？ 廣州市商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會副會長彭強表示，無論是地上還是地下建設(shè)步行街，足夠的商業(yè)網(wǎng)點和密集的人口是兩個重要因素。江南西商圈缺乏像天河商圈那樣一條路上聚集了天河城、正佳廣場、廣百中怡店等夠檔次的“領(lǐng)軍”MALL以及林立的百貨公司，消費點過于分散，不利于吸引客流。 “江南西商圈的人口，大多是工廠、政府部門、銀行、學(xué)校等單位的居住區(qū)，而缺少高級商務(wù)辦公環(huán)境�！睆V東商學(xué)院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶也指出，這種居住區(qū)的商圈，以居家購物為主，難以營造出豪華購物的商業(yè)氣氛。 而本地的居民則有相當(dāng)多的人在天河區(qū)上班，上班所處的環(huán)境就是核心商圈，養(yǎng)成了“住在海珠區(qū)，購買和消費則主要在天河區(qū)或越秀區(qū)”的習(xí)慣。 另外，江南西商圈內(nèi)部和周邊，處于“三缺”狀態(tài)，即缺大型體育文化設(shè)施、缺高檔寫字樓、缺旅游點�！叭薄钡慕Y(jié)果，一是無法吸引外來人口，二是難以留住人流。而且，目前江南西周邊的路網(wǎng)系統(tǒng)和交通設(shè)計以及周邊交通環(huán)境亦不利于商業(yè)，尤其是以南北為主的道路方向產(chǎn)生的主要是過路人流。因此，如何留住“河南人”，吸引“河北人”、爭取珠三角人，是目前江南西商圈迫切要研究課題。 專家對策 改造美化商圈吸引外來消費 江南西商圈如何更有效打造成地上地下立體式步行街？王先慶表示，首先要減少購買力的轉(zhuǎn)移和外流，其次要將各種類型的過路人群留下來，吸引他們的注意力，使他們停留并產(chǎn)生購物沖動與行為。他指出，就目前來看，江南西商圈購物的有效人口規(guī)模估計僅20多萬人，基本上只能滿足3~4萬平方米的購物中心、兩三個2萬平方米以下的大型綜合超市等大型網(wǎng)點；因此必須吸引區(qū)域外的各種外來購買力，來填補本地購買力的不足，增強商圈的人氣。 如何吸引外來消費者的注意力？王先慶提出幾點建議：首先要打造“江商西商圈”區(qū)域性商業(yè)品牌，從戰(zhàn)略高度進(jìn)行專業(yè)策劃、網(wǎng)點布局、對外宣傳、環(huán)境改造等，并制定江南西商圈商業(yè)發(fā)展水平和成長階段的中長期發(fā)展戰(zhàn)略。第二是要改造交通路網(wǎng)格局，目前江南西商圈內(nèi)的路網(wǎng)系統(tǒng)不利于購物，改造關(guān)鍵在于如何使過路人流轉(zhuǎn)化成購物人流，同時還要考慮購物廣場與道路的搭配。 第三是要美化商業(yè)環(huán)境，江南西商圈處于老城區(qū)的居民區(qū)里，許多建筑嚴(yán)重老化，影響了整體商業(yè)氣氛和形象，因此，圍繞商圈中心對所有建筑進(jìn)行適當(dāng)?shù)摹按┮麓髅薄焙兔阑b飾，使之煥然一新，也是商圈培育和改造的一個重要內(nèi)容。 最后是要引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)商建造優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，這一點政府可以起到牽線搭橋的作用。 業(yè)界訪談 廣百新一城總經(jīng)理詹俊良： 江南西亟需有號召力的商業(yè)品牌 信息時報：作為海珠區(qū)規(guī)模最大的龍頭商圈，江南西商圈目前有什么優(yōu)劣勢？ 詹俊良：江南西的地面交通比較發(fā)達(dá)，又有地鐵2號線、8號線經(jīng)過；商圈興起不久，具有年輕、新興的優(yōu)勢，近年來宏觀調(diào)控政策導(dǎo)致樓市局勢動蕩，商業(yè)地產(chǎn)再次獲寵，不斷涌現(xiàn)新的商業(yè)地產(chǎn)項目，為商圈的發(fā)展壯大帶來了新生力量。另外，商圈內(nèi)有比較多的大型樓盤支撐，購買力也較強。 當(dāng)然，作為一個區(qū)域級商圈，江南西還存在較多不足。首先，海珠區(qū)消費者傳統(tǒng)的“河南賺錢河北花”的消費習(xí)慣仍然存在，這對于江南西商圈的成長是一個很大的考驗；其次，與市級大型商圈相比，江南西的商業(yè)設(shè)施仍然不夠完善，交通條件還需進(jìn)一步改進(jìn)。江南西商圈商業(yè)氛圍不夠集中、品牌優(yōu)勢仍有所欠缺，缺乏具代表性的商業(yè)中心和有號召力有特色的步行街。 信息時報：結(jié)合江南西商圈的消費力，談?wù)剰V百新一城在江南西商圈一帶的影響力？ 詹俊良：2007年1月15日，地處江南西商圈的廣百新一城正式開業(yè)，是海珠區(qū)首個集購物、餐飲、娛樂、休閑等多元素于一體化的購物中心，也是海珠區(qū)目前規(guī)模最大的商業(yè)物業(yè)，由于品牌聚集，很自然成為消費者關(guān)注的焦點。開業(yè)四年多以來，廣百百貨主力店的營業(yè)額每年以超過25%的幅度遞增，說明消費者的需求和潛力得到進(jìn)一步挖掘。另外，新一城的美譽度提升，也帶動周邊商鋪進(jìn)一步升級改造，江南西商圈輻射面積進(jìn)一步擴大�？梢哉f廣百新一城的誕生，有力促使了該商圈升級換代，帶動了整個商圈發(fā)展，也使江南西商圈在海珠區(qū)的地位得以確立與提升。 信息時報：您認(rèn)為，政府在幫助和扶持這類新興商圈的發(fā)展應(yīng)該有什么措施？ 詹俊良：政府首先要進(jìn)一步完善江南西的交通設(shè)施，改進(jìn)行車和停車的環(huán)境和條件，做好硬件、交通各方面的規(guī)劃。其次建設(shè)更多高尚住宅、培育更多成熟社區(qū)，引進(jìn)更多大型的百貨商場和大品牌，增強整體的凝聚力、輻射力。最后要重視傳統(tǒng)歷史文化，發(fā)展旅游業(yè)，以旅游帶動商業(yè)。 記者觀察 江南西宜打“亦商亦游”牌 有一種觀點認(rèn)為，廣州市商業(yè)中心伴隨城市中心的東移而東移，海珠區(qū)的商業(yè)中心相應(yīng)也會加速東移,隨著客村—赤崗商圈的興起，江南西商圈要建成步行街并擴大成長空間將更加不易。然而, 一個新商圈的崛起，不等于傳統(tǒng)商圈的沒落或消亡。相反，隨著公共交通、市政設(shè)施的配套和完善,像江南西這樣新舊融合的商業(yè)街，如能不斷注入新元素、新活力、新特色，依然可以煥發(fā)出更加雋永的魅力。 商業(yè)街的特點是以板塊性質(zhì)吸引人群、拉動消費，而目前江南西最為欠缺的恰恰就是整體效應(yīng)。如何設(shè)計合理的購物路線、消閑路線?如何通過綠地、街頭雕塑、休閑帶等的設(shè)置搭配，營造出親切、舒適、宜人的Shopping氛圍?如何塑造商業(yè)街的歷史文化底蘊?……這些都需要政府、商家、當(dāng)?shù)鼐用裥纬珊狭θネ瓿�。更重要的是要提升商圈檔次,以高品質(zhì)贏取美譽度。綜觀國內(nèi)外著名的商業(yè)街，都有豐厚的文化底蘊，而江南西這方面相對比較薄弱。 而事實上，江南西商圈及其周邊并不缺乏歷史文化氛圍：鄧世昌紀(jì)念館廣場、十香園、海幢公園、海幢寺、廣州美術(shù)學(xué)院等等，如果能以“商業(yè)+旅游+文化”的格局突圍，打造亦商亦游、商游結(jié)合的經(jīng)營特色,或許對全盤推動江南西商圈的持續(xù)健康發(fā)展能起到積極作用。另外，還必須擁有多層次、多業(yè)態(tài)的商業(yè)模式——主店、次主力店、臨街商鋪、購物中心、百貨、超市、電影院等多業(yè)態(tài)搭配，相互競爭、相互補充才是合理、均衡的生態(tài)環(huán)境。 |
