| “地鐵一響，黃金萬兩”這句話形容廣州的地鐵商業(yè)效應(yīng)一點也不為過。但相鄰的佛山，在廣佛地鐵開通一周年之際，其地鐵商業(yè)仍然未夠“火候”。廣州地鐵把郊區(qū)的人流匯聚到天河等市中心區(qū)域，人流集結(jié)之處，商業(yè)資源的集聚更為明顯，商業(yè)中心效應(yīng)日益顯著。反觀廣佛地鐵開通這一年，除了開通之初猶如曇花一現(xiàn)的人頭攢動的景象外，地鐵并未真正為佛山留住客人。廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶認(rèn)為，禪城可圍繞地鐵發(fā)展地下商業(yè)網(wǎng)，地下商業(yè)可隨著地鐵商圈的成熟，把所在商圈的內(nèi)在潛力激發(fā)出來。但地下商業(yè)開發(fā)從來都比地上商業(yè)開發(fā)難。地下商場更需要清晰的定位，商業(yè)規(guī)劃一定要做好，停車場等配套設(shè)施也必須配備到位，才能吸引人流。下文由《南方日報》記者 李曉莉 閻鋒采寫，發(fā)表于該報 2011年11月8日CD03版，原標(biāo)題為： 廣佛地鐵開通一年 尚未集聚人氣財氣。 “地鐵一響，黃金萬兩”這句話形容廣州的地鐵商業(yè)效應(yīng)一點也不為過。但相鄰的佛山，在廣佛地鐵開通一周年之際，其地鐵商業(yè)仍然未夠“火候”。 地鐵不僅成為廣州市民上下班的交通工具，更是連通各種財富流的地下快線。廣州地鐵把郊區(qū)的人流匯聚到天河等市中心區(qū)域，人流集結(jié)之處，商業(yè)資源的集聚更為明顯，商業(yè)中心效應(yīng)日益顯著。 市民在一天的忙碌過后，搭乘地鐵到各一體式購物中心吃飯、看電影。每到周末，還可約上三五知己，搭地鐵逛遍沿線地下商城及地上知名商場。近年來隨著各大商圈的迅速膨脹及地鐵商業(yè)的快速擴(kuò)張，地鐵已然串聯(lián)起廣州市民生活的方方面面。 對于地鐵商業(yè)效應(yīng)的文字描述不如數(shù)據(jù)來得直觀且真實。去年發(fā)布的《廣州地鐵商業(yè)白皮書》顯示，地鐵商業(yè)零售額占廣州社會消費品零售總額的31.4%，超過371億。第一商業(yè)網(wǎng)日前發(fā)布的《廣州地下商業(yè)報告》也指出，廣州現(xiàn)有和規(guī)劃的地下商業(yè)超過百萬平方米，相當(dāng)于11個天河城，其中大部分都是依托于廣州地鐵線路的不斷完善，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)所帶來的巨大客流。 反觀廣佛地鐵開通這一年，除了開通之初猶如曇花一現(xiàn)的人頭攢動的景象外，地鐵并未真正為佛山留住客人。廣佛地鐵在交通運輸方面的功能讓更多的廣佛候鳥得以輕松往返廣佛之間，但地面佛山商場的人丁稀少及地下商場的夭折讓人們看到的事實是，佛山地鐵商業(yè)帶動的功能尚有待時間驗證。 從佛山中心城區(qū)禪城不少地鐵出口處我們可以看到，不少地塊已遭空置甚至長滿雜草，載體建設(shè)的落后、商業(yè)氛圍的斷點、品牌引入步伐緩慢等已經(jīng)嚴(yán)重制約佛山商業(yè)的發(fā)展。 匯聚不了人氣的地方自然也將缺少財氣。經(jīng)過采訪，記者發(fā)現(xiàn)不少廣佛地鐵口周邊物業(yè)升值幅度并不大，離業(yè)主的預(yù)期目標(biāo)仍有一段距離。商業(yè)配套、城市面貌等因素在投資者心目中的位置重之又重，若一個城市連地鐵周邊的物業(yè)配套都顯得薄弱的話，如何吸引投資者目光？以土地為中心的城市增值又從何談起？ 此外，城市發(fā)展的經(jīng)驗告訴我們，人流總向市中心匯聚，但目前佛山市各區(qū)、各鎮(zhèn)的商業(yè)配套也越來越完善，人們的購物習(xí)慣與以前大有不同，地鐵沿線傳統(tǒng)的購物中心在消費者心中已不是“非它不可”的選擇。 在祖廟一帶居住、上班的張先生依然記得2006年的時候，每到周末就會看到人潮洶涌的景象。發(fā)仔記、大可以、養(yǎng)生堂等等快餐店人滿為患，最讓張先生印象深刻的是，此地“逢節(jié)假日都要漲價五毛到一元錢”。其中很大的一個原因是三水、高明人都到禪城祖廟商圈來逛街，而此前的鎮(zhèn)域公共交通就是以祖廟為原點發(fā)散到各個區(qū)、各個鎮(zhèn)。但是現(xiàn)在，從三水到廣州的時間與三水到禪城的時間已經(jīng)差不多，在此條件下，人們更愿意到中心商業(yè)氛圍更濃厚的地方去購物。 “佛山地鐵商業(yè)效應(yīng)仍需經(jīng)歷3到5年的醞釀期�！狈鹕绞辛闶凵虡I(yè)行業(yè)協(xié)會名譽(yù)副會長伍迪安表示禪城區(qū)目前拆得多建得少，商業(yè)潛力暫時未能發(fā)揮出來，待醞釀的商業(yè)載體建設(shè)起來后，將發(fā)揮不可估量的作用。 而在地鐵商業(yè)效應(yīng)顯現(xiàn)，能“拿出去溜溜”之前，如何加強(qiáng)載體建設(shè)，重修商業(yè)氛圍并形成地鐵商業(yè)網(wǎng)無疑是禪城更需努力補(bǔ)習(xí)的功課。 專家聲音 廣東省商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所 所長王先慶： 商圈可“合體”， 生存需走差異化 禪城可圍繞地鐵發(fā)展地下商業(yè)網(wǎng)，地下商業(yè)可隨著地鐵商圈的成熟，把所在商圈的內(nèi)在潛力激發(fā)出來。禪城本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較高，商業(yè)氛圍良好，禪城地下商場的建設(shè)可以現(xiàn)在市場的條件變動為基準(zhǔn)，并借鑒廣州經(jīng)驗予以發(fā)展。但也必須看到廣佛之間的差異，廣州是國際化大都市，輻射整個華南地區(qū)，而禪城商業(yè)發(fā)展與本地收入水平等因素直接聯(lián)系，比較適合區(qū)域型發(fā)展。 必須注意到的是，地下商業(yè)開發(fā)從來都比地上商業(yè)開發(fā)難，這因為人們的消費習(xí)慣不可能在一時半刻改過來，而且地下商業(yè)開發(fā)存在很大的經(jīng)營風(fēng)險，其對通風(fēng)、消防等條件比地上更高。地下商場更需要清晰的定位，商業(yè)規(guī)劃一定要做好，停車場等配套設(shè)施也必須配備到位，才能吸引人流。禪城的購物環(huán)境沒有廣州那么擁擠，適合喜歡輕松購物的人群，所以禪城的休閑購物文章要繼續(xù)做下去。 此外，城市中商圈理想的狀態(tài)是，城市內(nèi)擁有大大小小較多的商圈，而這些商圈應(yīng)該連成整體。像祖廟商圈可與季華商圈甚至是周邊的桂城商圈連成一體，商圈之間相互競爭兼差異化生存。 地鐵沿線商業(yè)“很委屈”，廣州“虹吸效應(yīng)”太強(qiáng)大？ 已被抹上濃霜重霧的佛山商業(yè)并非僅僅是祖廟商圈，日前南方日報記者通過走訪發(fā)現(xiàn)，多個地鐵口附近商業(yè)載體建設(shè)不容樂觀，目前地鐵口附近多個地塊已經(jīng)空置甚至長滿雜草。新鮮血液的補(bǔ)充不足、商業(yè)配套的缺乏以及商業(yè)氛圍的斷點，使佛山中心城區(qū)禪城未能及時把地鐵人流，轉(zhuǎn)變?yōu)樨斄鳌τ谌藲獾牧魇�，部分地鐵沿線商業(yè)業(yè)主表示，廣佛地鐵開通，豐富和改變了人們的出行方式，廣州商業(yè)的“虹吸效應(yīng)”給佛山商業(yè)帶來了消極影響。 朝安站 工業(yè)痕跡依舊濃重 商業(yè)未能隨之轉(zhuǎn)型 在朝安地鐵站口，地下商業(yè)小店7-11已經(jīng)很久沒有開門營業(yè)。在地鐵口的三維實景街區(qū)圖上，就可以一覽朝安地鐵站的周邊建筑情況。這個地鐵站被大片的紅色、灰色和藍(lán)色頂廠房所包圍，周邊大型居民小區(qū)不多。唯一一個標(biāo)志性地址是有相當(dāng)距離的、位于同濟(jì)東路的廣州銀行佛山分行。 走出朝安地鐵站，大塘第一工業(yè)園首先映入眼中，盡管相比三四年前，這里密密麻麻的制衣廠招牌明顯減少了，但外立面破舊的臨街樓仍然還進(jìn)駐有嘉利仕制衣等多個服裝廠。 朝安站所在的朝安路與兆祥路路口十字路口，從周邊建筑的一層商鋪招牌不難看到，這里整個童裝制衣產(chǎn)業(yè)鏈的完善程度：創(chuàng)X服裝輔料行、蜀X布行、中x縫紉機(jī)、鴻x衣領(lǐng)螺紋等等從布料、輔料、機(jī)械、成衣等等一應(yīng)俱全。 而地鐵口外，則是十多臺等待為周邊作坊拉私活的五菱之光等私家車，敞開著車門和后備箱侯客。記者走近一攀談，車主們立刻保持警惕。 有人說，朝安是國內(nèi)第一條城際軌道交通上最具工業(yè)特色的一個地鐵站。近十多年來，在朝東、東升、永新等數(shù)個村組陸續(xù)建起了自己的童服工業(yè)園區(qū)。此后，村組一級的童裝工業(yè)園區(qū)逐漸升級為鎮(zhèn)街一級建設(shè)工業(yè)園區(qū)。 雖然上規(guī)模的大企業(yè)不多，周邊也沒有高檔的酒店和商場，但據(jù)童服行業(yè)一位資深人士回憶，集聚起來的數(shù)千家童裝廠也帶旺了朝安一帶的服務(wù)業(yè)。“就在這周邊當(dāng)年興起了多少小酒店、旅館和餐館，每到訂貨交流的旺季，再不上檔次的小旅館、小飯店都是人滿為患，也會看到高鼻子、藍(lán)眼睛的外國人在這里出入。可以說，童裝行業(yè)帶動起了這一帶的消費，也在一定程度上帶動了這一帶的繁榮。” 如果說，這是朝安一帶最初的服務(wù)業(yè)雛形，但近年來，由于童裝行業(yè)的搬遷，小旅館、小飯店逐漸減少。然而，隨著同濟(jì)東路打通南海大道、去年11月朝安地鐵站開通，這一帶的商業(yè)并沒有隨著區(qū)位的變化而顯現(xiàn)出太多變化征兆。曾經(jīng)有消息指出，朝安路地鐵口周邊區(qū)域有計劃進(jìn)行整體改造，以朝安站為中心延伸輻射，打造綜合性旅游休閑商務(wù)區(qū)。 祖廟路站 立體商圈受阻 地上商業(yè)走弱 從祖廟路地鐵站A出口魚貫而出的人群到達(dá)的首站是百花廣場。人們不會忘記，在廣佛地鐵開通之初，橫放在地鐵出口“搭地鐵，逛百花”的醒目廣告。當(dāng)時廣告板同時明確標(biāo)出商場租賃熱線與客服電話，而相關(guān)方也證實百花廣場將現(xiàn)地下商場。一切似乎預(yù)示著，連通地下與地面商業(yè)氛圍的立體商圈將呼之欲出。 但一年過去了，地鐵客時常路經(jīng)的此處仍然僅是一條連接地下與地上商場的過道，坊間盼望的地下商場并未現(xiàn)出身影。大部分從廣州過來的客人也未曾在百花廣場停留腳步，而是徑直從百花廣場大門走出，到祖廟參觀或到更遠(yuǎn)的地方體驗“佛山味”。 數(shù)年前，立體商圈的誕生使廣州商業(yè)形態(tài)不斷得到補(bǔ)充，上下連通的空間讓顧客多了購物選擇的余地，更使廣州的商圈有了縱橫發(fā)展的商業(yè)新模式。如今，廣州立體循環(huán)的商業(yè)流線已經(jīng)成形，人們可一邊逛地鐵商鋪一邊走向地上百貨商場。 “搭地鐵，逛廣州”的愿望如今輕松實現(xiàn)，可廣州這一經(jīng)驗在佛山尚未得到復(fù)制，便被攔腰折斷。更讓人扼腕的是，一邊是立體商圈的夭折，一邊是地上商業(yè)的走弱。 祖廟路從地鐵開通之初的熙熙攘攘逐漸變得冷清，比起沿街裝修別致的商場與各式街鋪，在建工地的塵土飛揚(yáng)，以及車水馬龍的擁堵道路給游客的印象更加深刻�？v然祖廟路周邊不乏順聯(lián)百花等商業(yè)形態(tài)的更新，以及鉑頓商業(yè)中心、高端商場友誼商店等新鮮血液的后續(xù)供應(yīng)，但這一切仍掩飾不住目前祖廟商圈人氣不旺交通不暢的困頓。 來自佛山市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，在廣佛地鐵開通之初，數(shù)量龐大的人流給祖廟路以及附近商業(yè)帶來強(qiáng)大的消費支撐。但新鮮感過后，加上交通限行的影響，興華商場的客流量減少了15%左右。而在去年靠銷售盲公餅等佛山特產(chǎn)而暢旺一時的香蘭食品有限公司人民路商場，在最近也是大門緊閉。 以百花廣場為支點觀察四周，記者看到祖廟路上有著不少空置地塊，僅僅是貫穿衛(wèi)國路與人民路的短短一段距離，已有3宗地塊空置。拆遷的影響、交通的不暢已然成為商圈發(fā)展的攔路虎。沿線業(yè)內(nèi)人士分析祖廟商圈日漸蕭條的原因時亦表示，祖廟路商業(yè)氛圍的斷續(xù)已經(jīng)嚴(yán)重影響此地人氣的凝聚。 同濟(jì)路站 數(shù)百平米大廳空置一年多 “延續(xù)精彩，創(chuàng)造財富――同濟(jì)路站�！边@樣的廣告牌布滿了同濟(jì)廣場。記者看到，雖然是周末，但作為距離地鐵同濟(jì)路站最近的同濟(jì)廣場，二樓數(shù)百平米的大廳仍然空當(dāng)當(dāng)，東方書城從這里撤場后至今已經(jīng)空了有一年多時間，二樓大廳只零散分布著一家早教中心和琴行培訓(xùn)室，三樓則是美容和少兒培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。 在二樓大廳的卓X琴行工作人員告訴記者，去年地鐵開通后，同濟(jì)廣場鋪租相應(yīng)提高，但是感覺客流變化不大。對此，她把原因歸結(jié)為可能是大廈周邊缺少停車位的原因，對于地鐵客流則沒有明顯感覺。“我們主要是做老主顧的生意，新客源沒有增加�！倍瑯拥母杏X也來自于二樓一家開業(yè)有半年的保健品小門店。老板告訴記者：開業(yè)半年來還沒有感受到地鐵人氣帶來的好處。 “換場率不算高，人氣還不錯，”該大廈物業(yè)經(jīng)營公司一位工作人員這樣介紹。但針對外界傳言即將有超市進(jìn)駐的消息，他表示，只是有這樣的招商計劃，目前還在招，歡迎有意愿的入住者。 據(jù)悉，同濟(jì)廣場是東建集團(tuán)繼東建世紀(jì)廣場之后推出的又一個大型商業(yè)項目，其最初目標(biāo)消費群定位為現(xiàn)代成功女性，曾被稱為佛山中心區(qū)首家購物、美食、娛樂一站式大型休閑商城。但由于其最初的經(jīng)營業(yè)態(tài)與祖廟商圈相近，構(gòu)成雷同競爭，所以一直未取得理想業(yè)績。此后，同濟(jì)廣場曾將目標(biāo)定為打造大型的休閑運動城，外界寄希望于其會成為佛山的“天河娛樂城”。然而到了2004年12月該大廳再次換場，東方書城同濟(jì)書店進(jìn)駐同濟(jì)廣場二樓正式開張。去年9月間，書城又撤場搬遷到南海桂城的城市廣場。 季華園站 寫字樓林立 但白領(lǐng)消費不暢旺 季華路是佛山有名的金融街，歷經(jīng)蛻變后，此地高樓林立、商業(yè)氛圍濃厚，“新天河”的名稱被業(yè)界人士廣為贊譽(yù)。近年來，政府對季華路進(jìn)行規(guī)劃升級，更是花大力氣招商引資，力圖把季華路打造成一條“黃金走廊”。 如今，政府機(jī)構(gòu)與金融寫字樓夾雜立在季華路沿線，財政大廈、佛山供電局、金海廣場、卓遠(yuǎn)國際等大廈的霓虹字體在夜間顯得尤為奪目。除了漆字招牌外，此地的物業(yè)也處處透露著金光。季華路近年來放盤的沿線商鋪價格普遍約為3―4萬元/平方米，比舊城區(qū)經(jīng)營多年的商鋪高出一倍左右。 而季華園地鐵站無疑是承擔(dān)著貫通季華商圈商脈、財脈的重任。它每天把匯往市中心的上班人流集中布局于季華路沿線中，這些寫字樓白領(lǐng)以兢兢業(yè)業(yè)的工作換來季華商圈的商脈興旺。 但從不少人氣冷清的商場內(nèi)可以觀察到的現(xiàn)實是，白領(lǐng)們僅把此地當(dāng)成工作的地方，而對于衣物服飾等日常消費鮮少在季華路沿線找到落腳點。 事實上，作為城市南拓的前沿，季華商圈經(jīng)過歷年來的發(fā)展已經(jīng)逐漸成熟。季華園地鐵站附近商場林立，有順聯(lián)購物中心此類中高檔的商場，也有適合一般消費群體的東建世紀(jì)廣場、英皇時尚城，更是不乏流行前線等適合年輕人時尚購物的場地。但是日常這些商場的人氣并沒有特別暢旺，僅百佳與沃爾瑪兩家超市會出現(xiàn)人頭涌涌的景象。 縱然誕生在城南金融旺地季華路沿線，但東建世紀(jì)廣場、新都會華庭廣場、流行前線等商場商業(yè)體量不大、品牌相對低端，對白領(lǐng)及周邊人流并未構(gòu)成顯著吸引力。 流行前線某檔主鄧小姐告訴記者，今年的生意額比剛開業(yè)時差多了，“越來越少人前來逛商場”讓鄧小姐煩惱不已�！耙苍S是地鐵開通后，更多的年輕白領(lǐng)更喜歡搭地鐵到廣州逛街的緣故。”對于人氣的流失，鄧小姐不得不承認(rèn)廣佛地鐵誕生的背后，廣州商業(yè)的“虹吸效應(yīng)”給佛山商業(yè)帶來了消極影響。 |
