| “地鐵一響，黃金萬兩”這句話形容廣州的地鐵商業(yè)效應(yīng)一點也不為過。但相鄰的佛山，在廣佛地鐵開通一周年之際，其地鐵商業(yè)仍然未夠“火候”。廣州地鐵把郊區(qū)的人流匯聚到天河等市中心區(qū)域，人流集結(jié)之處，商業(yè)資源的集聚更為明顯，商業(yè)中心效應(yīng)日益顯著。反觀廣佛地鐵開通這一年，除了開通之初猶如曇花一現(xiàn)的人頭攢動的景象外，地鐵并未真正為佛山留住客人。廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶認(rèn)為，禪城可圍繞地鐵發(fā)展地下商業(yè)網(wǎng)，地下商業(yè)可隨著地鐵商圈的成熟，把所在商圈的內(nèi)在潛力激發(fā)出來。但地下商業(yè)開發(fā)從來都比地上商業(yè)開發(fā)難。地下商場更需要清晰的定位，商業(yè)規(guī)劃一定要做好，停車場等配套設(shè)施也必須配備到位，才能吸引人流。下文由《南方日報》記者 李曉莉 閻鋒采寫，發(fā)表于該報 2011年11月8日CD03版，原標(biāo)題為： 廣佛地鐵開通一年 尚未集聚人氣財氣。 “地鐵一響，黃金萬兩”這句話形容廣州的地鐵商業(yè)效應(yīng)一點也不為過。但相鄰的佛山，在廣佛地鐵開通一周年之際，其地鐵商業(yè)仍然未夠“火候”。 地鐵不僅成為廣州市民上下班的交通工具，更是連通各種財富流的地下快線。廣州地鐵把郊區(qū)的人流匯聚到天河等市中心區(qū)域，人流集結(jié)之處，商業(yè)資源的集聚更為明顯，商業(yè)中心效應(yīng)日益顯著。 市民在一天的忙碌過后，搭乘地鐵到各一體式購物中心吃飯、看電影。每到周末，還可約上三五知己，搭地鐵逛遍沿線地下商城及地上知名商場。近年來隨著各大商圈的迅速膨脹及地鐵商業(yè)的快速擴(kuò)張，地鐵已然串聯(lián)起廣州市民生活的方方面面。 對于地鐵商業(yè)效應(yīng)的文字描述不如數(shù)據(jù)來得直觀且真實。去年發(fā)布的《廣州地鐵商業(yè)白皮書》顯示，地鐵商業(yè)零售額占廣州社會消費(fèi)品零售總額的31.4%，超過371億。第一商業(yè)網(wǎng)日前發(fā)布的《廣州地下商業(yè)報告》也指出，廣州現(xiàn)有和規(guī)劃的地下商業(yè)超過百萬平方米，相當(dāng)于11個天河城，其中大部分都是依托于廣州地鐵線路的不斷完善，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)所帶來的巨大客流。 反觀廣佛地鐵開通這一年，除了開通之初猶如曇花一現(xiàn)的人頭攢動的景象外，地鐵并未真正為佛山留住客人。廣佛地鐵在交通運(yùn)輸方面的功能讓更多的廣佛候鳥得以輕松往返廣佛之間，但地面佛山商場的人丁稀少及地下商場的夭折讓人們看到的事實是，佛山地鐵商業(yè)帶動的功能尚有待時間驗證。 從佛山中心城區(qū)禪城不少地鐵出口處我們可以看到，不少地塊已遭空置甚至長滿雜草，載體建設(shè)的落后、商業(yè)氛圍的斷點、品牌引入步伐緩慢等已經(jīng)嚴(yán)重制約佛山商業(yè)的發(fā)展。 匯聚不了人氣的地方自然也將缺少財氣。經(jīng)過采訪，記者發(fā)現(xiàn)不少廣佛地鐵口周邊物業(yè)升值幅度并不大，離業(yè)主的預(yù)期目標(biāo)仍有一段距離。商業(yè)配套、城市面貌等因素在投資者心目中的位置重之又重，若一個城市連地鐵周邊的物業(yè)配套都顯得薄弱的話，如何吸引投資者目光？以土地為中心的城市增值又從何談起？ 此外，城市發(fā)展的經(jīng)驗告訴我們，人流總向市中心匯聚，但目前佛山市各區(qū)、各鎮(zhèn)的商業(yè)配套也越來越完善，人們的購物習(xí)慣與以前大有不同，地鐵沿線傳統(tǒng)的購物中心在消費(fèi)者心中已不是“非它不可”的選擇。 在祖廟一帶居住、上班的張先生依然記得2006年的時候，每到周末就會看到人潮洶涌的景象。發(fā)仔記、大可以、養(yǎng)生堂等等快餐店人滿為患，最讓張先生印象深刻的是，此地“逢節(jié)假日都要漲價五毛到一元錢”。其中很大的一個原因是三水、高明人都到禪城祖廟商圈來逛街，而此前的鎮(zhèn)域公共交通就是以祖廟為原點發(fā)散到各個區(qū)、各個鎮(zhèn)。但是現(xiàn)在，從三水到廣州的時間與三水到禪城的時間已經(jīng)差不多，在此條件下，人們更愿意到中心商業(yè)氛圍更濃厚的地方去購物。 “佛山地鐵商業(yè)效應(yīng)仍需經(jīng)歷3到5年的醞釀期。”佛山市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會名譽(yù)副會長伍迪安表示禪城區(qū)目前拆得多建得少，商業(yè)潛力暫時未能發(fā)揮出來，待醞釀的商業(yè)載體建設(shè)起來后，將發(fā)揮不可估量的作用。 而在地鐵商業(yè)效應(yīng)顯現(xiàn)，能“拿出去溜溜”之前，如何加強(qiáng)載體建設(shè)，重修商業(yè)氛圍并形成地鐵商業(yè)網(wǎng)無疑是禪城更需努力補(bǔ)習(xí)的功課。 專家聲音 廣東省商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所 所長王先慶： 商圈可“合體”， 生存需走差異化 禪城可圍繞地鐵發(fā)展地下商業(yè)網(wǎng)，地下商業(yè)可隨著地鐵商圈的成熟，把所在商圈的內(nèi)在潛力激發(fā)出來。禪城本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較高，商業(yè)氛圍良好，禪城地下商場的建設(shè)可以現(xiàn)在市場的條件變動為基準(zhǔn)，并借鑒廣州經(jīng)驗予以發(fā)展。但也必須看到廣佛之間的差異，廣州是國際化大都市，輻射整個華南地區(qū)，而禪城商業(yè)發(fā)展與本地收入水平等因素直接聯(lián)系，比較適合區(qū)域型發(fā)展。 必須注意到的是，地下商業(yè)開發(fā)從來都比地上商業(yè)開發(fā)難，這因為人們的消費(fèi)習(xí)慣不可能在一時半刻改過來，而且地下商業(yè)開發(fā)存在很大的經(jīng)營風(fēng)險，其對通風(fēng)、消防等條件比地上更高。地下商場更需要清晰的定位，商業(yè)規(guī)劃一定要做好，停車場等配套設(shè)施也必須配備到位，才能吸引人流。禪城的購物環(huán)境沒有廣州那么擁擠，適合喜歡輕松購物的人群，所以禪城的休閑購物文章要繼續(xù)做下去。 此外，城市中商圈理想的狀態(tài)是，城市內(nèi)擁有大大小小較多的商圈，而這些商圈應(yīng)該連成整體。像祖廟商圈可與季華商圈甚至是周邊的桂城商圈連成一體，商圈之間相互競爭兼差異化生存。 地鐵沿線商業(yè)“很委屈”，廣州“虹吸效應(yīng)”太強(qiáng)大？ 已被抹上濃霜重霧的佛山商業(yè)并非僅僅是祖廟商圈，日前南方日報記者通過走訪發(fā)現(xiàn)，多個地鐵口附近商業(yè)載體建設(shè)不容樂觀，目前地鐵口附近多個地塊已經(jīng)空置甚至長滿雜草。新鮮血液的補(bǔ)充不足、商業(yè)配套的缺乏以及商業(yè)氛圍的斷點，使佛山中心城區(qū)禪城未能及時把地鐵人流，轉(zhuǎn)變?yōu)樨斄鳌τ谌藲獾牧魇В糠值罔F沿線商業(yè)業(yè)主表示，廣佛地鐵開通，豐富和改變了人們的出行方式，廣州商業(yè)的“虹吸效應(yīng)”給佛山商業(yè)帶來了消極影響。 朝安站 工業(yè)痕跡依舊濃重 商業(yè)未能隨之轉(zhuǎn)型 在朝安地鐵站口，地下商業(yè)小店7-11已經(jīng)很久沒有開門營業(yè)。在地鐵口的三維實景街區(qū)圖上，就可以一覽朝安地鐵站的周邊建筑情況。這個地鐵站被大片的紅色、灰色和藍(lán)色頂廠房所包圍，周邊大型居民小區(qū)不多。唯一一個標(biāo)志性地址是有相當(dāng)距離的、位于同濟(jì)東路的廣州銀行佛山分行。 走出朝安地鐵站，大塘第一工業(yè)園首先映入眼中，盡管相比三四年前，這里密密麻麻的制衣廠招牌明顯減少了，但外立面破舊的臨街樓仍然還進(jìn)駐有嘉利仕制衣等多個服裝廠。 朝安站所在的朝安路與兆祥路路口十字路口，從周邊建筑的一層商鋪招牌不難看到，這里整個童裝制衣產(chǎn)業(yè)鏈的完善程度：創(chuàng)X服裝輔料行、蜀X布行、中x縫紉機(jī)、鴻x衣領(lǐng)螺紋等等從布料、輔料、機(jī)械、成衣等等一應(yīng)俱全。 而地鐵口外，則是十多臺等待為周邊作坊拉私活的五菱之光等私家車，敞開著車門和后備箱侯客。記者走近一攀談，車主們立刻保持警惕。 有人說，朝安是國內(nèi)第一條城際軌道交通上最具工業(yè)特色的一個地鐵站。近十多年來，在朝東、東升、永新等數(shù)個村組陸續(xù)建起了自己的童服工業(yè)園區(qū)。此后，村組一級的童裝工業(yè)園區(qū)逐漸升級為鎮(zhèn)街一級建設(shè)工業(yè)園區(qū)。 雖然上規(guī)模的大企業(yè)不多，周邊也沒有高檔的酒店和商場，但據(jù)童服行業(yè)一位資深人士回憶，集聚起來的數(shù)千家童裝廠也帶旺了朝安一帶的服務(wù)業(yè)。“就在這周邊當(dāng)年興起了多少小酒店、旅館和餐館，每到訂貨交流的旺季，再不上檔次的小旅館、小飯店都是人滿為患，也會看到高鼻子、藍(lán)眼睛的外國人在這里出入。可以說，童裝行業(yè)帶動起了這一帶的消費(fèi)，也在一定程度上帶動了這一帶的繁榮。” 如果說，這是朝安一帶最初的服務(wù)業(yè)雛形，但近年來，由于童裝行業(yè)的搬遷，小旅館、小飯店逐漸減少。然而，隨著同濟(jì)東路打通南海大道、去年11月朝安地鐵站開通，這一帶的商業(yè)并沒有隨著區(qū)位的變化而顯現(xiàn)出太多變化征兆。曾經(jīng)有消息指出，朝安路地鐵口周邊區(qū)域有計劃進(jìn)行整體改造，以朝安站為中心延伸輻射，打造綜合性旅游休閑商務(wù)區(qū)。 祖廟路站 立體商圈受阻 地上商業(yè)走弱 從祖廟路地鐵站A出口魚貫而出的人群到達(dá)的首站是百花廣場。人們不會忘記，在廣佛地鐵開通之初，橫放在地鐵出口“搭地鐵，逛百花”的醒目廣告。當(dāng)時廣告板同時明確標(biāo)出商場租賃熱線與客服電話，而相關(guān)方也證實百花廣場將現(xiàn)地下商場。一切似乎預(yù)示著，連通地下與地面商業(yè)氛圍的立體商圈將呼之欲出。 但一年過去了，地鐵客時常路經(jīng)的此處仍然僅是一條連接地下與地上商場的過道，坊間盼望的地下商場并未現(xiàn)出身影。大部分從廣州過來的客人也未曾在百花廣場停留腳步，而是徑直從百花廣場大門走出，到祖廟參觀或到更遠(yuǎn)的地方體驗“佛山味”。 數(shù)年前，立體商圈的誕生使廣州商業(yè)形態(tài)不斷得到補(bǔ)充，上下連通的空間讓顧客多了購物選擇的余地，更使廣州的商圈有了縱橫發(fā)展的商業(yè)新模式。如今，廣州立體循環(huán)的商業(yè)流線已經(jīng)成形，人們可一邊逛地鐵商鋪一邊走向地上百貨商場。 “搭地鐵，逛廣州”的愿望如今輕松實現(xiàn)，可廣州這一經(jīng)驗在佛山尚未得到復(fù)制，便被攔腰折斷。更讓人扼腕的是，一邊是立體商圈的夭折，一邊是地上商業(yè)的走弱。 祖廟路從地鐵開通之初的熙熙攘攘逐漸變得冷清，比起沿街裝修別致的商場與各式街鋪，在建工地的塵土飛揚(yáng)，以及車水馬龍的擁堵道路給游客的印象更加深刻。縱然祖廟路周邊不乏順聯(lián)百花等商業(yè)形態(tài)的更新，以及鉑頓商業(yè)中心、高端商場友誼商店等新鮮血液的后續(xù)供應(yīng)，但這一切仍掩飾不住目前祖廟商圈人氣不旺交通不暢的困頓。 來自佛山市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，在廣佛地鐵開通之初，數(shù)量龐大的人流給祖廟路以及附近商業(yè)帶來強(qiáng)大的消費(fèi)支撐。但新鮮感過后，加上交通限行的影響，興華商場的客流量減少了15%左右。而在去年靠銷售盲公餅等佛山特產(chǎn)而暢旺一時的香蘭食品有限公司人民路商場，在最近也是大門緊閉。 以百花廣場為支點觀察四周，記者看到祖廟路上有著不少空置地塊，僅僅是貫穿衛(wèi)國路與人民路的短短一段距離，已有3宗地塊空置。拆遷的影響、交通的不暢已然成為商圈發(fā)展的攔路虎。沿線業(yè)內(nèi)人士分析祖廟商圈日漸蕭條的原因時亦表示，祖廟路商業(yè)氛圍的斷續(xù)已經(jīng)嚴(yán)重影響此地人氣的凝聚。 同濟(jì)路站 數(shù)百平米大廳空置一年多 “延續(xù)精彩，創(chuàng)造財富――同濟(jì)路站。”這樣的廣告牌布滿了同濟(jì)廣場。記者看到，雖然是周末，但作為距離地鐵同濟(jì)路站最近的同濟(jì)廣場，二樓數(shù)百平米的大廳仍然空當(dāng)當(dāng)，東方書城從這里撤場后至今已經(jīng)空了有一年多時間，二樓大廳只零散分布著一家早教中心和琴行培訓(xùn)室，三樓則是美容和少兒培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。 在二樓大廳的卓X琴行工作人員告訴記者，去年地鐵開通后，同濟(jì)廣場鋪租相應(yīng)提高，但是感覺客流變化不大。對此，她把原因歸結(jié)為可能是大廈周邊缺少停車位的原因，對于地鐵客流則沒有明顯感覺。“我們主要是做老主顧的生意，新客源沒有增加。”而同樣的感覺也來自于二樓一家開業(yè)有半年的保健品小門店。老板告訴記者：開業(yè)半年來還沒有感受到地鐵人氣帶來的好處。 “換場率不算高，人氣還不錯，”該大廈物業(yè)經(jīng)營公司一位工作人員這樣介紹。但針對外界傳言即將有超市進(jìn)駐的消息，他表示，只是有這樣的招商計劃，目前還在招，歡迎有意愿的入住者。 據(jù)悉，同濟(jì)廣場是東建集團(tuán)繼東建世紀(jì)廣場之后推出的又一個大型商業(yè)項目，其最初目標(biāo)消費(fèi)群定位為現(xiàn)代成功女性，曾被稱為佛山中心區(qū)首家購物、美食、娛樂一站式大型休閑商城。但由于其最初的經(jīng)營業(yè)態(tài)與祖廟商圈相近，構(gòu)成雷同競爭，所以一直未取得理想業(yè)績。此后，同濟(jì)廣場曾將目標(biāo)定為打造大型的休閑運(yùn)動城，外界寄希望于其會成為佛山的“天河娛樂城”。然而到了2004年12月該大廳再次換場，東方書城同濟(jì)書店進(jìn)駐同濟(jì)廣場二樓正式開張。去年9月間，書城又撤場搬遷到南海桂城的城市廣場。 季華園站 寫字樓林立 但白領(lǐng)消費(fèi)不暢旺 季華路是佛山有名的金融街，歷經(jīng)蛻變后，此地高樓林立、商業(yè)氛圍濃厚，“新天河”的名稱被業(yè)界人士廣為贊譽(yù)。近年來，政府對季華路進(jìn)行規(guī)劃升級，更是花大力氣招商引資，力圖把季華路打造成一條“黃金走廊”。 如今，政府機(jī)構(gòu)與金融寫字樓夾雜立在季華路沿線，財政大廈、佛山供電局、金海廣場、卓遠(yuǎn)國際等大廈的霓虹字體在夜間顯得尤為奪目。除了漆字招牌外，此地的物業(yè)也處處透露著金光。季華路近年來放盤的沿線商鋪價格普遍約為3―4萬元/平方米，比舊城區(qū)經(jīng)營多年的商鋪高出一倍左右。 而季華園地鐵站無疑是承擔(dān)著貫通季華商圈商脈、財脈的重任。它每天把匯往市中心的上班人流集中布局于季華路沿線中，這些寫字樓白領(lǐng)以兢兢業(yè)業(yè)的工作換來季華商圈的商脈興旺。 但從不少人氣冷清的商場內(nèi)可以觀察到的現(xiàn)實是，白領(lǐng)們僅把此地當(dāng)成工作的地方，而對于衣物服飾等日常消費(fèi)鮮少在季華路沿線找到落腳點。 事實上，作為城市南拓的前沿，季華商圈經(jīng)過歷年來的發(fā)展已經(jīng)逐漸成熟。季華園地鐵站附近商場林立，有順聯(lián)購物中心此類中高檔的商場，也有適合一般消費(fèi)群體的東建世紀(jì)廣場、英皇時尚城，更是不乏流行前線等適合年輕人時尚購物的場地。但是日常這些商場的人氣并沒有特別暢旺，僅百佳與沃爾瑪兩家超市會出現(xiàn)人頭涌涌的景象。 縱然誕生在城南金融旺地季華路沿線，但東建世紀(jì)廣場、新都會華庭廣場、流行前線等商場商業(yè)體量不大、品牌相對低端，對白領(lǐng)及周邊人流并未構(gòu)成顯著吸引力。 流行前線某檔主鄧小姐告訴記者，今年的生意額比剛開業(yè)時差多了，“越來越少人前來逛商場”讓鄧小姐煩惱不已。“也許是地鐵開通后，更多的年輕白領(lǐng)更喜歡搭地鐵到廣州逛街的緣故。”對于人氣的流失，鄧小姐不得不承認(rèn)廣佛地鐵誕生的背后，廣州商業(yè)的“虹吸效應(yīng)”給佛山商業(yè)帶來了消極影響。 |
