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廣州南站的規(guī)劃和開發(fā)請(qǐng)勿過于追趕時(shí)髦

時(shí)間:2011-11-28 16:11來源: 作者:王先慶
 亞洲最大交通樞紐、便捷的立體化交通以及廣闊的土地,是現(xiàn)在廣州南站的最大賣點(diǎn)。在政府部門心中,未來5年內(nèi),廣州南站將被打造成為以商務(wù)商貿(mào)為主導(dǎo)功能的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。將與廣州老城區(qū)、珠江新城相對(duì)應(yīng)成為城市第三增長(zhǎng)極。目前,周圍尚無大型的住宅樓盤,廣州南站外的大部分地區(qū)人煙稀少,與南站內(nèi)的人來人往形成鮮明對(duì)比。被政府寄予厚望的廣州南站土地拍賣會(huì)上,遭遇12幅地塊被臨時(shí)叫停、3幅地塊底價(jià)成交的尷尬一幕,也引發(fā)外界諸多猜疑。拷問直指廣州式造城的核心所在。廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶認(rèn)為,目前南站的規(guī)劃、理念和視野過于追趕所謂的時(shí)髦,缺少對(duì)未來城市發(fā)展規(guī)律與產(chǎn)業(yè)走向的真正把握,缺少對(duì)城市核心區(qū)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成的深入研究。下文由南方日?qǐng)?bào)記者鄭佳欣、謝瀟采寫,發(fā)表于該報(bào)2011年11月03日GC04版,原標(biāo)題為:要從容發(fā)展 勿急于消費(fèi)。

  被政府寄予厚望的廣州南站,開拍當(dāng)日遭遇12幅地塊被臨時(shí)叫停、3幅地塊底價(jià)成交的尷尬一幕,也引發(fā)外界諸多猜疑。廣州南站的吸引力不夠嗎?在樓市冬季來臨時(shí),廣州南站為何要逆勢(shì)而動(dòng)……一系列的拷問直指廣州式造城的核心所在。

  記者實(shí)地走訪規(guī)劃中的廣州南站核心商務(wù)區(qū)看到,多幅“待字閨中”準(zhǔn)備出讓的地塊已經(jīng)平整,等待房企巨頭前來“認(rèn)領(lǐng)”,綠化公園、空中步行系統(tǒng)等也已經(jīng)開建。對(duì)此,珠江新城原總規(guī)劃師袁奇峰建議,這塊寶地要從容發(fā)展,不要急著消費(fèi)。

  走訪◎

  綠色“處女地” 5年再造核心區(qū)

  “朝飲珠江水,午食武昌魚,晚品羊城茶”,亞洲規(guī)模最大的火車站——廣州火車南站的投入使用,使這個(gè)夢(mèng)想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。隨著廣州南站首批三幅地塊各有歸屬,開發(fā)大幕由此揭開。

  按照計(jì)劃,今明兩年核心區(qū)內(nèi)完成儲(chǔ)備的土地將全部推向市場(chǎng),預(yù)計(jì)5年內(nèi)廣州南站核心區(qū)將基本開發(fā)建設(shè)成型。

  記者近日走訪廣州南站地區(qū)看到,多幅“待字閨中”準(zhǔn)備出讓的地塊已經(jīng)平整,長(zhǎng)滿青草,被塑料隔板圍閉起來,等待著房企巨頭前來“認(rèn)領(lǐng)”。

  這片土地將建成什么模樣,廣州南站核心商務(wù)中心區(qū)規(guī)劃與單體設(shè)計(jì)方案正在網(wǎng)上向市民公開展示,市民可以為“心水”方案投上一票。

  在政府部門心中,廣州南站將建成什么模樣,已有藍(lán)圖:未來5年內(nèi),廣州南站將被打造成為以商務(wù)商貿(mào)為主導(dǎo)功能的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。廣州南站地區(qū)建成后,將與廣州老城區(qū)、珠江新城相對(duì)應(yīng)成為城市第三增長(zhǎng)極。目前,周圍尚無大型的住宅樓盤,廣州南站外的大部分地區(qū)人煙稀少,與南站內(nèi)的人來人往形成鮮明對(duì)比。

  按照規(guī)劃,南站綠地總面積為1034.5公頃,整個(gè)地塊的綠地率為38.6%,人均公共綠地7.9平方米/人。記者看到,這里的綠化公園、空中步行系統(tǒng)等已經(jīng)開建,大道兩邊布滿植被。站在廣州南站廣場(chǎng)前旁的空中步行走廊上,一眼望去,滿目綠色。

  較量◎

  廣州南站“叫板”珠江新城

  一路向南,我們可以觸及這座國(guó)家中心城市向上生長(zhǎng)的起伏脈搏。

  從高樓林立的珠江新城CBD,到背靠高鐵的廣州南站核心區(qū),再到向海而生的南沙,隆起的新城一路“接力”。

  廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人這樣說,廣州南站地區(qū)“比珠江新城更值得期待”。在相關(guān)的宣傳材料上,更是寫著“前十年看珠江新城,后十年看廣州南站”。

  廣州南站還將“叫板”珠江新城,開建全國(guó)最大規(guī)模地下空間,總建筑面積達(dá)到111萬平方米,是珠江新城地下空間的兩倍。

  珠江新城原總規(guī)劃師、中山大學(xué)地理科學(xué)與規(guī)劃學(xué)院教授袁奇峰分析說,廣州南站將面臨與珠江新城、白云新城甚至千燈湖、順德新城等城市重點(diǎn)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng),“太多類似的項(xiàng)目都在做,商務(wù)辦公的建設(shè)量大”,從開發(fā)商拿地的積極性就可以看出市場(chǎng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上政府的期望。

  在他看來,區(qū)域發(fā)展是一個(gè)精心培育、逐漸成熟的過程,“先埋下種子,澆水,開花,結(jié)果,才能最后收獲”。從荒草叢生的城區(qū)“處女地”到豪華商圈的逐漸浮出、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚,珠江新城不到7平方公里的土地花了20年的時(shí)間。

  在這20年間,珠江新城也曾經(jīng)歷過定位模糊,交通混亂,配套不足的曲折成長(zhǎng)歷程。

  “現(xiàn)在才種下去,就要收獲,甚至?xí):Φ絽^(qū)域的健康發(fā)展。”袁奇峰說。

  在一些業(yè)界人士看來,長(zhǎng)期以來,一些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)功能在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)與較量中日漸抵消。激動(dòng)人心的藍(lán)圖與規(guī)劃出爐,卻各自為政,很少能夠從地區(qū)發(fā)展的層面審視城市發(fā)展,無法以整體觀念解決地區(qū)問題。

  暨南大學(xué)管理學(xué)院教授、廣東省省情調(diào)查與對(duì)策咨詢專家胡剛提出,珠江新城的商務(wù)中心的地位剛剛建立,“如果南站貿(mào)然建立商務(wù)中心,勢(shì)必影響珠江新城這個(gè)強(qiáng)有力的城市中心的地位”。

  事實(shí)上,這種區(qū)域競(jìng)逐的苗頭已經(jīng)初現(xiàn)端倪。琶洲—員村、奧體新城、白云湖、白鵝潭、廣州南站、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、新中軸線南段地區(qū)、白云新城西延區(qū)、臨港商務(wù)區(qū)等九大重點(diǎn)功能區(qū)多點(diǎn)開花,其規(guī)劃面積高達(dá)400平方公里,已經(jīng)接近廣州中心六區(qū)建設(shè)用地500多平方公里的總量。

  袁奇峰認(rèn)為,廣州南站是一個(gè)寶地,需要精心培育,從容發(fā)展,不要急著消費(fèi)。“現(xiàn)在市場(chǎng)較為弱勢(shì),廉價(jià)地大批量推地,并不高明。”他指出,南站依托良好的交通區(qū)位條件最終是可以實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的,但需要20年到30年的時(shí)間。

  思考◎

  專家質(zhì)疑南站開發(fā)“趕時(shí)髦”

  關(guān)于高鐵時(shí)代、關(guān)于南站核心區(qū),人們心中有太多美好的想象。

  “如果說,廣州火車站催生出一個(gè)流花商圈,廣州火車東站周邊形成了天河北商圈。那么,南站地區(qū)將有望發(fā)展成為廣州商貿(mào)新一極。”趙卓文說。

  一個(gè)以客運(yùn)火車站為放射極點(diǎn)的大規(guī)模商旅經(jīng)濟(jì)圈,是不是就會(huì)順理成章出現(xiàn)?

  廣州社科院高級(jí)研究員彭澎說,原來的兩個(gè)火車站都是先有站,后有商圈,商圈不是原來規(guī)劃的商圈,而是自然發(fā)展起來的商圈。“南站是建站后,馬上對(duì)商圈進(jìn)行規(guī)劃,而且計(jì)劃5年成型,這確實(shí)有難度,也看出政府的決心。”

  在此前的研討會(huì)上,香港開發(fā)企業(yè)南豐集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人指出,廣州目前的兩大火車站中,流花火車站是以物流、商貿(mào)為主的專業(yè)市場(chǎng)模式;東站是商業(yè)區(qū)域,吸引周邊公司進(jìn)駐。“南站怎樣找準(zhǔn)定位十分關(guān)鍵。”

  亞洲最大交通樞紐、便捷的立體化交通以及廣闊的土地,無疑是現(xiàn)在廣州南站的最大賣點(diǎn)。胡剛卻唱反調(diào)說,在這種便利的交通模式下,人們很容易從高鐵轉(zhuǎn)地鐵進(jìn)入老城區(qū),人氣無法駐留,對(duì)廣州南站地區(qū)的繁華形成挑戰(zhàn)。

  廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶甚至在自己的微博上這樣寫通:“目前南站的規(guī)劃、理念和視野過于追趕所謂的時(shí)髦,缺少對(duì)未來城市發(fā)展規(guī)律與產(chǎn)業(yè)走向的真正把握,缺少對(duì)城市核心區(qū)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成的深入研究”。

  “如果僅憑想象來建造廣州南站,也許會(huì)遁入珠江新城的教訓(xùn)中。”王先慶接受本報(bào)記者采訪時(shí)毫不客氣地說。

  他指出,廣州南站的發(fā)展關(guān)鍵在于布局和合理安排,最終打造成代表未來廣州形象的品牌窗口,應(yīng)該與周邊區(qū)域相協(xié)調(diào),引領(lǐng)城市的發(fā)展。“最忌諱的是在規(guī)劃尚未成熟之前便開始建房子。南站的先期發(fā)展最主要的是人氣聚集。”

  胡剛說,隨著人們生活水平的不斷提高,中國(guó)即將進(jìn)入旅游消費(fèi)時(shí)代,當(dāng)下高鐵旅客中大部分是到珠三角旅游的游客。他建議,可以在廣州南站發(fā)展旅游、消費(fèi)、住宿等產(chǎn)業(yè),在南站區(qū)域發(fā)展演藝區(qū),開展國(guó)際化的商業(yè)演出,輔之以包羅廣州美食的餐飲業(yè),形成文化創(chuàng)意、酒店產(chǎn)業(yè)。

  廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)理事趙卓文指出,南站地區(qū)商業(yè)發(fā)展要解決三個(gè)矛盾:商圈的形成,一般需要漸進(jìn)的過程,需要時(shí)間的積累,而廣州南站項(xiàng)目卻希望5年內(nèi)初現(xiàn)成效;未來一段時(shí)間國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)概率較大,長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大,開發(fā)商短期內(nèi)又難以獲得良好的收益;廣州南站商住配比為2:1,商業(yè)先動(dòng),需要解決客戶來源的問題。

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