| 亞洲最大交通樞紐、便捷的立體化交通以及廣闊的土地，是現(xiàn)在廣州南站的最大賣點。在政府部門心中，未來5年內，廣州南站將被打造成為以商務商貿為主導功能的現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)。將與廣州老城區(qū)、珠江新城相對應成為城市第三增長極。目前，周圍尚無大型的住宅樓盤，廣州南站外的大部分地區(qū)人煙稀少，與南站內的人來人往形成鮮明對比。被政府寄予厚望的廣州南站土地拍賣會上，遭遇12幅地塊被臨時叫停、3幅地塊底價成交的尷尬一幕，也引發(fā)外界諸多猜疑。拷問直指廣州式造城的核心所在。廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶認為，目前南站的規(guī)劃、理念和視野過于追趕所謂的時髦，缺少對未來城市發(fā)展規(guī)律與產業(yè)走向的真正把握，缺少對城市核心區(qū)服務業(yè)產業(yè)鏈構成的深入研究。下文由南方日報記者鄭佳欣、謝瀟采寫，發(fā)表于該報2011年11月03日GC04版，原標題為：要從容發(fā)展 勿急于消費。 被政府寄予厚望的廣州南站，開拍當日遭遇12幅地塊被臨時叫停、3幅地塊底價成交的尷尬一幕，也引發(fā)外界諸多猜疑。廣州南站的吸引力不夠嗎？在樓市冬季來臨時，廣州南站為何要逆勢而動……一系列的拷問直指廣州式造城的核心所在。 記者實地走訪規(guī)劃中的廣州南站核心商務區(qū)看到，多幅“待字閨中”準備出讓的地塊已經平整，等待房企巨頭前來“認領”，綠化公園、空中步行系統(tǒng)等也已經開建。對此，珠江新城原總規(guī)劃師袁奇峰建議，這塊寶地要從容發(fā)展，不要急著消費。 走訪◎ 綠色“處女地” 5年再造核心區(qū) “朝飲珠江水，午食武昌魚，晚品羊城茶”，亞洲規(guī)模最大的火車站——廣州火車南站的投入使用，使這個夢想變?yōu)楝F(xiàn)實。隨著廣州南站首批三幅地塊各有歸屬，開發(fā)大幕由此揭開。 按照計劃，今明兩年核心區(qū)內完成儲備的土地將全部推向市場，預計5年內廣州南站核心區(qū)將基本開發(fā)建設成型。 記者近日走訪廣州南站地區(qū)看到，多幅“待字閨中”準備出讓的地塊已經平整，長滿青草，被塑料隔板圍閉起來，等待著房企巨頭前來“認領”。 這片土地將建成什么模樣，廣州南站核心商務中心區(qū)規(guī)劃與單體設計方案正在網上向市民公開展示，市民可以為“心水”方案投上一票。 在政府部門心中，廣州南站將建成什么模樣，已有藍圖：未來5年內，廣州南站將被打造成為以商務商貿為主導功能的現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)。廣州南站地區(qū)建成后，將與廣州老城區(qū)、珠江新城相對應成為城市第三增長極。目前，周圍尚無大型的住宅樓盤，廣州南站外的大部分地區(qū)人煙稀少，與南站內的人來人往形成鮮明對比。 按照規(guī)劃，南站綠地總面積為1034.5公頃，整個地塊的綠地率為38.6％，人均公共綠地7.9平方米/人。記者看到，這里的綠化公園、空中步行系統(tǒng)等已經開建，大道兩邊布滿植被。站在廣州南站廣場前旁的空中步行走廊上，一眼望去，滿目綠色。 較量◎ 廣州南站“叫板”珠江新城 一路向南，我們可以觸及這座國家中心城市向上生長的起伏脈搏。 從高樓林立的珠江新城CBD，到背靠高鐵的廣州南站核心區(qū)，再到向海而生的南沙，隆起的新城一路“接力”。 廣州市國土房管局相關負責人這樣說，廣州南站地區(qū)“比珠江新城更值得期待”。在相關的宣傳材料上，更是寫著“前十年看珠江新城，后十年看廣州南站”。 廣州南站還將“叫板”珠江新城，開建全國最大規(guī)模地下空間，總建筑面積達到111萬平方米，是珠江新城地下空間的兩倍。 珠江新城原總規(guī)劃師、中山大學地理科學與規(guī)劃學院教授袁奇峰分析說，廣州南站將面臨與珠江新城、白云新城甚至千燈湖、順德新城等城市重點區(qū)域的競爭，“太多類似的項目都在做，商務辦公的建設量大”，從開發(fā)商拿地的積極性就可以看出市場需求遠遠跟不上政府的期望。 在他看來，區(qū)域發(fā)展是一個精心培育、逐漸成熟的過程，“先埋下種子，澆水，開花，結果，才能最后收獲”。從荒草叢生的城區(qū)“處女地”到豪華商圈的逐漸浮出、現(xiàn)代服務業(yè)的集聚，珠江新城不到7平方公里的土地花了20年的時間。 在這20年間，珠江新城也曾經歷過定位模糊，交通混亂，配套不足的曲折成長歷程。 “現(xiàn)在才種下去，就要收獲，甚至會危害到區(qū)域的健康發(fā)展。”袁奇峰說。 在一些業(yè)界人士看來，長期以來，一些地區(qū)的經濟帶動功能在區(qū)域競爭與較量中日漸抵消。激動人心的藍圖與規(guī)劃出爐，卻各自為政，很少能夠從地區(qū)發(fā)展的層面審視城市發(fā)展，無法以整體觀念解決地區(qū)問題。 暨南大學管理學院教授、廣東省省情調查與對策咨詢專家胡剛提出，珠江新城的商務中心的地位剛剛建立，“如果南站貿然建立商務中心，勢必影響珠江新城這個強有力的城市中心的地位”。 事實上，這種區(qū)域競逐的苗頭已經初現(xiàn)端倪。琶洲—員村、奧體新城、白云湖、白鵝潭、廣州南站、空港經濟區(qū)、新中軸線南段地區(qū)、白云新城西延區(qū)、臨港商務區(qū)等九大重點功能區(qū)多點開花，其規(guī)劃面積高達400平方公里，已經接近廣州中心六區(qū)建設用地500多平方公里的總量。 袁奇峰認為，廣州南站是一個寶地，需要精心培育，從容發(fā)展，不要急著消費。“現(xiàn)在市場較為弱勢，廉價地大批量推地，并不高明。”他指出，南站依托良好的交通區(qū)位條件最終是可以實現(xiàn)夢想的，但需要20年到30年的時間。 思考◎ 專家質疑南站開發(fā)“趕時髦” 關于高鐵時代、關于南站核心區(qū)，人們心中有太多美好的想象。 “如果說，廣州火車站催生出一個流花商圈，廣州火車東站周邊形成了天河北商圈。那么，南站地區(qū)將有望發(fā)展成為廣州商貿新一極。”趙卓文說。 一個以客運火車站為放射極點的大規(guī)模商旅經濟圈，是不是就會順理成章出現(xiàn)？ 廣州社科院高級研究員彭澎說，原來的兩個火車站都是先有站，后有商圈，商圈不是原來規(guī)劃的商圈，而是自然發(fā)展起來的商圈。“南站是建站后，馬上對商圈進行規(guī)劃，而且計劃5年成型，這確實有難度，也看出政府的決心。” 在此前的研討會上，香港開發(fā)企業(yè)南豐集團相關負責人指出，廣州目前的兩大火車站中，流花火車站是以物流、商貿為主的專業(yè)市場模式；東站是商業(yè)區(qū)域，吸引周邊公司進駐。“南站怎樣找準定位十分關鍵。” 亞洲最大交通樞紐、便捷的立體化交通以及廣闊的土地，無疑是現(xiàn)在廣州南站的最大賣點。胡剛卻唱反調說，在這種便利的交通模式下，人們很容易從高鐵轉地鐵進入老城區(qū)，人氣無法駐留，對廣州南站地區(qū)的繁華形成挑戰(zhàn)。 廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶甚至在自己的微博上這樣寫通：“目前南站的規(guī)劃、理念和視野過于追趕所謂的時髦，缺少對未來城市發(fā)展規(guī)律與產業(yè)走向的真正把握，缺少對城市核心區(qū)服務業(yè)產業(yè)鏈構成的深入研究”。 “如果僅憑想象來建造廣州南站，也許會遁入珠江新城的教訓中。”王先慶接受本報記者采訪時毫不客氣地說。 他指出，廣州南站的發(fā)展關鍵在于布局和合理安排，最終打造成代表未來廣州形象的品牌窗口，應該與周邊區(qū)域相協(xié)調，引領城市的發(fā)展。“最忌諱的是在規(guī)劃尚未成熟之前便開始建房子。南站的先期發(fā)展最主要的是人氣聚集。” 胡剛說，隨著人們生活水平的不斷提高，中國即將進入旅游消費時代，當下高鐵旅客中大部分是到珠三角旅游的游客。他建議，可以在廣州南站發(fā)展旅游、消費、住宿等產業(yè)，在南站區(qū)域發(fā)展演藝區(qū)，開展國際化的商業(yè)演出，輔之以包羅廣州美食的餐飲業(yè)，形成文化創(chuàng)意、酒店產業(yè)。 廣東省房地產協(xié)會理事趙卓文指出，南站地區(qū)商業(yè)發(fā)展要解決三個矛盾：商圈的形成，一般需要漸進的過程，需要時間的積累，而廣州南站項目卻希望5年內初現(xiàn)成效；未來一段時間國際、國內經濟的波動概率較大，長期經營物業(yè)風險較大，開發(fā)商短期內又難以獲得良好的收益；廣州南站商住配比為2：1，商業(yè)先動，需要解決客戶來源的問題。 |
