| 亞洲最大交通樞紐、便捷的立體化交通以及廣闊的土地，是現(xiàn)在廣州南站的最大賣點。在政府部門心中，未來5年內(nèi)，廣州南站將被打造成為以商務(wù)商貿(mào)為主導功能的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。將與廣州老城區(qū)、珠江新城相對應成為城市第三增長極。目前，周圍尚無大型的住宅樓盤，廣州南站外的大部分地區(qū)人煙稀少，與南站內(nèi)的人來人往形成鮮明對比。被政府寄予厚望的廣州南站土地拍賣會上，遭遇12幅地塊被臨時叫停、3幅地塊底價成交的尷尬一幕，也引發(fā)外界諸多猜疑。拷問直指廣州式造城的核心所在。廣東商學院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶認為，目前南站的規(guī)劃、理念和視野過于追趕所謂的時髦，缺少對未來城市發(fā)展規(guī)律與產(chǎn)業(yè)走向的真正把握，缺少對城市核心區(qū)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成的深入研究。下文由南方日報記者鄭佳欣、謝瀟采寫，發(fā)表于該報2011年11月03日GC04版，原標題為：要從容發(fā)展 勿急于消費。 被政府寄予厚望的廣州南站，開拍當日遭遇12幅地塊被臨時叫停、3幅地塊底價成交的尷尬一幕，也引發(fā)外界諸多猜疑。廣州南站的吸引力不夠嗎？在樓市冬季來臨時，廣州南站為何要逆勢而動……一系列的拷問直指廣州式造城的核心所在。 記者實地走訪規(guī)劃中的廣州南站核心商務(wù)區(qū)看到，多幅“待字閨中”準備出讓的地塊已經(jīng)平整，等待房企巨頭前來“認領(lǐng)”，綠化公園、空中步行系統(tǒng)等也已經(jīng)開建。對此，珠江新城原總規(guī)劃師袁奇峰建議，這塊寶地要從容發(fā)展，不要急著消費。 走訪◎ 綠色“處女地” 5年再造核心區(qū) “朝飲珠江水，午食武昌魚，晚品羊城茶”，亞洲規(guī)模最大的火車站——廣州火車南站的投入使用，使這個夢想變?yōu)楝F(xiàn)實。隨著廣州南站首批三幅地塊各有歸屬，開發(fā)大幕由此揭開。 按照計劃，今明兩年核心區(qū)內(nèi)完成儲備的土地將全部推向市場，預計5年內(nèi)廣州南站核心區(qū)將基本開發(fā)建設(shè)成型。 記者近日走訪廣州南站地區(qū)看到，多幅“待字閨中”準備出讓的地塊已經(jīng)平整，長滿青草，被塑料隔板圍閉起來，等待著房企巨頭前來“認領(lǐng)”。 這片土地將建成什么模樣，廣州南站核心商務(wù)中心區(qū)規(guī)劃與單體設(shè)計方案正在網(wǎng)上向市民公開展示，市民可以為“心水”方案投上一票。 在政府部門心中，廣州南站將建成什么模樣，已有藍圖：未來5年內(nèi)，廣州南站將被打造成為以商務(wù)商貿(mào)為主導功能的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。廣州南站地區(qū)建成后，將與廣州老城區(qū)、珠江新城相對應成為城市第三增長極。目前，周圍尚無大型的住宅樓盤，廣州南站外的大部分地區(qū)人煙稀少，與南站內(nèi)的人來人往形成鮮明對比。 按照規(guī)劃，南站綠地總面積為1034.5公頃，整個地塊的綠地率為38.6％，人均公共綠地7.9平方米/人。記者看到，這里的綠化公園、空中步行系統(tǒng)等已經(jīng)開建，大道兩邊布滿植被。站在廣州南站廣場前旁的空中步行走廊上，一眼望去，滿目綠色。 較量◎ 廣州南站“叫板”珠江新城 一路向南，我們可以觸及這座國家中心城市向上生長的起伏脈搏。 從高樓林立的珠江新城CBD，到背靠高鐵的廣州南站核心區(qū)，再到向海而生的南沙，隆起的新城一路“接力”。 廣州市國土房管局相關(guān)負責人這樣說，廣州南站地區(qū)“比珠江新城更值得期待”。在相關(guān)的宣傳材料上，更是寫著“前十年看珠江新城，后十年看廣州南站”。 廣州南站還將“叫板”珠江新城，開建全國最大規(guī)模地下空間，總建筑面積達到111萬平方米，是珠江新城地下空間的兩倍。 珠江新城原總規(guī)劃師、中山大學地理科學與規(guī)劃學院教授袁奇峰分析說，廣州南站將面臨與珠江新城、白云新城甚至千燈湖、順德新城等城市重點區(qū)域的競爭，“太多類似的項目都在做，商務(wù)辦公的建設(shè)量大”，從開發(fā)商拿地的積極性就可以看出市場需求遠遠跟不上政府的期望。 在他看來，區(qū)域發(fā)展是一個精心培育、逐漸成熟的過程，“先埋下種子，澆水，開花，結(jié)果，才能最后收獲”。從荒草叢生的城區(qū)“處女地”到豪華商圈的逐漸浮出、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚，珠江新城不到7平方公里的土地花了20年的時間。 在這20年間，珠江新城也曾經(jīng)歷過定位模糊，交通混亂，配套不足的曲折成長歷程。 “現(xiàn)在才種下去，就要收獲，甚至會危害到區(qū)域的健康發(fā)展。”袁奇峰說。 在一些業(yè)界人士看來，長期以來，一些地區(qū)的經(jīng)濟帶動功能在區(qū)域競爭與較量中日漸抵消。激動人心的藍圖與規(guī)劃出爐，卻各自為政，很少能夠從地區(qū)發(fā)展的層面審視城市發(fā)展，無法以整體觀念解決地區(qū)問題。 暨南大學管理學院教授、廣東省省情調(diào)查與對策咨詢專家胡剛提出，珠江新城的商務(wù)中心的地位剛剛建立，“如果南站貿(mào)然建立商務(wù)中心，勢必影響珠江新城這個強有力的城市中心的地位”。 事實上，這種區(qū)域競逐的苗頭已經(jīng)初現(xiàn)端倪。琶洲—員村、奧體新城、白云湖、白鵝潭、廣州南站、空港經(jīng)濟區(qū)、新中軸線南段地區(qū)、白云新城西延區(qū)、臨港商務(wù)區(qū)等九大重點功能區(qū)多點開花，其規(guī)劃面積高達400平方公里，已經(jīng)接近廣州中心六區(qū)建設(shè)用地500多平方公里的總量。 袁奇峰認為，廣州南站是一個寶地，需要精心培育，從容發(fā)展，不要急著消費。“現(xiàn)在市場較為弱勢，廉價地大批量推地，并不高明。”他指出，南站依托良好的交通區(qū)位條件最終是可以實現(xiàn)夢想的，但需要20年到30年的時間。 思考◎ 專家質(zhì)疑南站開發(fā)“趕時髦” 關(guān)于高鐵時代、關(guān)于南站核心區(qū)，人們心中有太多美好的想象。 “如果說，廣州火車站催生出一個流花商圈，廣州火車東站周邊形成了天河北商圈。那么，南站地區(qū)將有望發(fā)展成為廣州商貿(mào)新一極。”趙卓文說。 一個以客運火車站為放射極點的大規(guī)模商旅經(jīng)濟圈，是不是就會順理成章出現(xiàn)？ 廣州社科院高級研究員彭澎說，原來的兩個火車站都是先有站，后有商圈，商圈不是原來規(guī)劃的商圈，而是自然發(fā)展起來的商圈。“南站是建站后，馬上對商圈進行規(guī)劃，而且計劃5年成型，這確實有難度，也看出政府的決心。” 在此前的研討會上，香港開發(fā)企業(yè)南豐集團相關(guān)負責人指出，廣州目前的兩大火車站中，流花火車站是以物流、商貿(mào)為主的專業(yè)市場模式；東站是商業(yè)區(qū)域，吸引周邊公司進駐。“南站怎樣找準定位十分關(guān)鍵。” 亞洲最大交通樞紐、便捷的立體化交通以及廣闊的土地，無疑是現(xiàn)在廣州南站的最大賣點。胡剛卻唱反調(diào)說，在這種便利的交通模式下，人們很容易從高鐵轉(zhuǎn)地鐵進入老城區(qū)，人氣無法駐留，對廣州南站地區(qū)的繁華形成挑戰(zhàn)。 廣東商學院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶甚至在自己的微博上這樣寫通：“目前南站的規(guī)劃、理念和視野過于追趕所謂的時髦，缺少對未來城市發(fā)展規(guī)律與產(chǎn)業(yè)走向的真正把握，缺少對城市核心區(qū)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成的深入研究”。 “如果僅憑想象來建造廣州南站，也許會遁入珠江新城的教訓中。”王先慶接受本報記者采訪時毫不客氣地說。 他指出，廣州南站的發(fā)展關(guān)鍵在于布局和合理安排，最終打造成代表未來廣州形象的品牌窗口，應該與周邊區(qū)域相協(xié)調(diào)，引領(lǐng)城市的發(fā)展。“最忌諱的是在規(guī)劃尚未成熟之前便開始建房子。南站的先期發(fā)展最主要的是人氣聚集。” 胡剛說，隨著人們生活水平的不斷提高，中國即將進入旅游消費時代，當下高鐵旅客中大部分是到珠三角旅游的游客。他建議，可以在廣州南站發(fā)展旅游、消費、住宿等產(chǎn)業(yè)，在南站區(qū)域發(fā)展演藝區(qū)，開展國際化的商業(yè)演出，輔之以包羅廣州美食的餐飲業(yè)，形成文化創(chuàng)意、酒店產(chǎn)業(yè)。 廣東省房地產(chǎn)協(xié)會理事趙卓文指出，南站地區(qū)商業(yè)發(fā)展要解決三個矛盾：商圈的形成，一般需要漸進的過程，需要時間的積累，而廣州南站項目卻希望5年內(nèi)初現(xiàn)成效；未來一段時間國際、國內(nèi)經(jīng)濟的波動概率較大，長期經(jīng)營物業(yè)風險較大，開發(fā)商短期內(nèi)又難以獲得良好的收益；廣州南站商住配比為2：1，商業(yè)先動，需要解決客戶來源的問題。 |
