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地鐵商圈要有獨特的吸引力才能將過客變成顧客

時間:2011-12-21 15:50來源: 作者:王先慶
 地鐵為廣州的商業(yè)發(fā)展和城市規(guī)劃帶來了哪些不一樣的精彩?靠近地鐵的商圈是否一定就會興旺?每日乘地鐵來往于城郊之間的“鐘擺族”是廣州城市擴(kuò)張的必然產(chǎn)物嗎?在14日上午舉行的首屆中國地鐵經(jīng)濟(jì)高峰論壇上,來自暨南大學(xué)、廣東商學(xué)院、廣州市社科院等高校及科研機(jī)構(gòu)的專家圍繞上述話題展開互動,點評廣州地鐵經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景。廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶分析說,地鐵人流未必就等于商業(yè)客流,地鐵可以帶來人流也可以帶走人流。靠近地鐵的商圈能否成功,關(guān)鍵還是看是否有獨特的吸引力,從而讓過客成為顧客。報道見2011年12月15日 《南方日報》GC02版,由記者袁丁  陳紫綸采寫,原題目為:專家縱論地鐵經(jīng)濟(jì)大膽預(yù)測——“地鐵帶動,郊區(qū)房價或超城區(qū)”。

     地鐵為廣州的商業(yè)發(fā)展和城市規(guī)劃帶來了哪些不一樣的精彩?靠近地鐵的商圈是否一定就會興旺?每日乘地鐵來往于城郊之間的“鐘擺族”是廣州城市擴(kuò)張的必然產(chǎn)物嗎?在14日上午舉行的首屆中國地鐵經(jīng)濟(jì)高峰論壇上,來自暨南大學(xué)、廣東商學(xué)院、廣州市社科院等高校及科研機(jī)構(gòu)的專家圍繞上述話題展開互動,點評廣州地鐵經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景。暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛認(rèn)為,未來5—10年,廣州通往外圍的地鐵建設(shè)將大大推動城市的多中心化和郊區(qū)化進(jìn)程,他大膽預(yù)測,屆時郊區(qū)的房價甚至可能超過城區(qū)。

    “不是想象的那么好。”王先慶說,“因為更多的佛山人都去廣州購物了,天河城每天都有不少客人是佛山來的。”王先慶還舉例說,以前江南西是一個很旺的商圈,但是地鐵開通后,很多客人流失,去了北京路。

    彭澎也認(rèn)為,地鐵帶旺商圈的經(jīng)驗不能簡單復(fù)制。天河城、正佳廣場的興旺,都得益于地鐵一號線的人流,不過最近同樣靠近地鐵的萬菱匯卻傳出有不少商家撤場的消息,經(jīng)營狀況不是很樂觀。

    針對這種情況,王先慶分析說,地鐵人流未必就等于商業(yè)客流,地鐵可以帶來人流也可以帶走人流。靠近地鐵的商圈能否成功,關(guān)鍵還是看是否有獨特的吸引力,從而讓過客成為顧客。比如天河商圈,從西向東形成了商貿(mào)業(yè)、電子業(yè)的多樣化銜接,每個大型商業(yè)設(shè)置都有不同的定位,商圈整體上實現(xiàn)了商業(yè)形態(tài)的組合與商業(yè)定位的轉(zhuǎn)型。

    王先慶建議,未來廣州地鐵商圈可以通過地鐵線的連接,實現(xiàn)”手拉手“,向商業(yè)帶的方向發(fā)展。比如廣州天河商圈,就可以與崗頂商圈逐步連成一體,讓周邊四個地鐵站形成帶狀商業(yè),輻射效應(yīng)可以更加明顯。從差異化發(fā)展的角度而言,各商圈在購物以外,應(yīng)該盡可能增加消費附加值,其業(yè)態(tài)包括休閑、餐飲、旅游、文化、娛樂等等。

    不過,專家也提醒說,雖然商業(yè)旺地大多都靠近地鐵,但靠近地鐵的商鋪卻未必一定會旺。

    “廣佛地鐵剛剛開通時,佛山很多靠近地鐵的商圈比如千燈湖,都舞獅慶祝,不過后來卻發(fā)現(xiàn)情

    贊嘆

    13%商業(yè)面積產(chǎn)生31%銷售收入

    人們常說,火車一響黃金萬兩,而廣東商學(xué)院教授、廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶則認(rèn)為,地鐵一通,同樣是黃金萬兩。他表示,由于南北兩個方向存在地理限制,廣州近500年來始終呈現(xiàn)出一種扁平狹長的城市形態(tài),人們的生活、工作局限在從荔灣到員村的東西方向上。從1997年開始陸續(xù)開通的廣州地鐵網(wǎng),真正拉開了廣州的城市結(jié)構(gòu)。尤其是地鐵站點與廣州1500多家專業(yè)市場、150多個購物中心相結(jié)合時,產(chǎn)生了巨大的商業(yè)能量。

    王先慶提到,香港地鐵是全世界少數(shù)幾個實現(xiàn)了盈利的地鐵,其成功要素之一就在于地鐵站與商業(yè)設(shè)施無縫連接,從而形成了“一站式”購物模式。而在中國內(nèi)地,廣州地鐵的經(jīng)營和運作模式最接近香港地鐵。在交通上,廣州地鐵實現(xiàn)了與汽車、火車、居民區(qū)、商業(yè)區(qū)的有效銜接,使得地鐵商業(yè)能夠擁有更多的客源;在用地上,廣州地鐵盡量將地鐵站口開到有人氣、有商業(yè)氛圍的地方,從而帶動沿線商業(yè)網(wǎng)點的配套。在這種模式下,廣州地鐵不僅在過去造就了天河城商圈日客流90萬人次的神話,近期隨著2號線延長線的開通,萬達(dá)廣場、五號停機(jī)坪項目都隨著地鐵的開通而陸續(xù)進(jìn)駐,為白云新城商圈注入了活力。

    廣州市社科院研究員、廣東體制改革研究會副會長彭澎也認(rèn)為,廣州是內(nèi)地將“地鐵上蓋”的商業(yè)優(yōu)勢發(fā)揮得最為充分的城市。全市90%以上的大型購物中心都位于地鐵站周邊,造就了天河商圈、農(nóng)林下路商圈、中華廣場商圈、北京路商圈、上下九商圈、崗頂商圈、環(huán)市東商圈、珠江新城商圈和白云新城商圈等九大商圈。此外,地鐵上蓋還在不斷創(chuàng)造新的商業(yè)機(jī)會。“比如最近,我發(fā)現(xiàn)越來越多的人會選擇在地鐵附近招待客人,因為要喝酒,這樣可以避免酒后駕車。這又是一個商機(jī)。”彭澎說。

    14日論壇上公布的一組數(shù)據(jù)也證明了專家的判斷。瑞士CBC調(diào)研公司近期的一項調(diào)查顯示,廣州地鐵站方圓500米范圍內(nèi)的商業(yè)面積僅占全市商業(yè)面積的13.5%,但社會消費品零售總額卻占到全市的31.4%。

    提醒

    地鐵人流未必就是顧客流

    建言

    郊區(qū)地鐵沿線建多功能城市綜合體

    在帶旺沿線商業(yè)機(jī)構(gòu)的同時,廣州地鐵還讓廣州市民的居住范圍有了極大擴(kuò)展,但也帶來了嚴(yán)重的交通問題。其中最為典型的莫過于來往于中心城區(qū)和番禺的三號線。屢屢有家住番禺的市民哀嘆,擁擠的三號線可以毀掉人一天的好心情。此外,教育、醫(yī)療、商貿(mào)等配套設(shè)施的不完備,也困擾著隨地鐵而居住到廣州外圍的市民,不少在番禺購房的年輕人生了小孩后又遷回市區(qū),只為讓下一代有個好學(xué)位。

    在暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛看來,這既是廣州城市“郊區(qū)化”過程中的一個必經(jīng)階段,也是過往廣州城市空間布局單中心“攤大餅”式發(fā)展帶來的弊病。

    胡剛認(rèn)為,上世紀(jì)90年代,由于中心區(qū)房價逐漸高企,不少廣州人開始自發(fā)向郊區(qū)遷徙。但是番禺“洛溪板塊”和“華南板塊”的崛起,基本上是開發(fā)商主導(dǎo),政府缺乏有效引導(dǎo)與規(guī)劃,導(dǎo)致公建配套嚴(yán)重不足。另外,廣州過去的城市規(guī)劃過分強(qiáng)調(diào)單一功能的功能分區(qū),比如大學(xué)城就是教育區(qū);南沙就是工業(yè)區(qū),洛溪一帶就是居住區(qū),結(jié)果城市擴(kuò)展卻還是單中心,形成了嚴(yán)重的“鐘擺式”交通。

    胡剛覺得,從未來5到10年廣州地鐵規(guī)劃來看,廣州地鐵在完成6號線之后,主要建設(shè)的都是通達(dá)城市外圍的線路,廣州城市規(guī)劃可以借此機(jī)遇,以“地鐵+城市綜合體”的模式推動郊區(qū)化進(jìn)程。“所謂綜合體,就是類似于香港的新市鎮(zhèn),在地鐵站口附近500—800米范圍內(nèi),建設(shè)建筑群,實現(xiàn)居住、購物、餐飲、娛樂、醫(yī)療、衛(wèi)生、教育一體化。”胡剛還認(rèn)為,這些綜合體要充分利用郊區(qū)的環(huán)境容量,容積率要高,多建高樓。“亞運城就配套了學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施,不過太矮了,可以更高一些。”

    胡剛還認(rèn)為,政府應(yīng)該對郊區(qū)綜合體的公建配套做出引導(dǎo),只要配套完善,人群遷移會帶來商圈的遷移,最終帶來工作機(jī)會的遷移,從而避免鐘擺式交通。“到那時,郊區(qū)的房價很可能會超過城區(qū)。”胡剛說。

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