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地鐵商圈要有獨(dú)特的吸引力才能將過(guò)客變成顧客

時(shí)間:2011-12-21 15:50來(lái)源: 作者:王先慶
 地鐵為廣州的商業(yè)發(fā)展和城市規(guī)劃帶來(lái)了哪些不一樣的精彩?靠近地鐵的商圈是否一定就會(huì)興旺?每日乘地鐵來(lái)往于城郊之間的“鐘擺族”是廣州城市擴(kuò)張的必然產(chǎn)物嗎?在14日上午舉行的首屆中國(guó)地鐵經(jīng)濟(jì)高峰論壇上,來(lái)自暨南大學(xué)、廣東商學(xué)院、廣州市社科院等高校及科研機(jī)構(gòu)的專(zhuān)家圍繞上述話題展開(kāi)互動(dòng),點(diǎn)評(píng)廣州地鐵經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景。廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶分析說(shuō),地鐵人流未必就等于商業(yè)客流,地鐵可以帶來(lái)人流也可以帶走人流。靠近地鐵的商圈能否成功,關(guān)鍵還是看是否有獨(dú)特的吸引力,從而讓過(guò)客成為顧客。報(bào)道見(jiàn)2011年12月15日 《南方日?qǐng)?bào)》GC02版,由記者袁丁  陳紫綸采寫(xiě),原題目為:專(zhuān)家縱論地鐵經(jīng)濟(jì)大膽預(yù)測(cè)——“地鐵帶動(dòng),郊區(qū)房?jī)r(jià)或超城區(qū)”。

     地鐵為廣州的商業(yè)發(fā)展和城市規(guī)劃帶來(lái)了哪些不一樣的精彩?靠近地鐵的商圈是否一定就會(huì)興旺?每日乘地鐵來(lái)往于城郊之間的“鐘擺族”是廣州城市擴(kuò)張的必然產(chǎn)物嗎?在14日上午舉行的首屆中國(guó)地鐵經(jīng)濟(jì)高峰論壇上,來(lái)自暨南大學(xué)、廣東商學(xué)院、廣州市社科院等高校及科研機(jī)構(gòu)的專(zhuān)家圍繞上述話題展開(kāi)互動(dòng),點(diǎn)評(píng)廣州地鐵經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景。暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛認(rèn)為,未來(lái)5—10年,廣州通往外圍的地鐵建設(shè)將大大推動(dòng)城市的多中心化和郊區(qū)化進(jìn)程,他大膽預(yù)測(cè),屆時(shí)郊區(qū)的房?jī)r(jià)甚至可能超過(guò)城區(qū)。

    “不是想象的那么好。”王先慶說(shuō),“因?yàn)楦嗟姆鹕饺硕既V州購(gòu)物了,天河城每天都有不少客人是佛山來(lái)的。”王先慶還舉例說(shuō),以前江南西是一個(gè)很旺的商圈,但是地鐵開(kāi)通后,很多客人流失,去了北京路。

    彭澎也認(rèn)為,地鐵帶旺商圈的經(jīng)驗(yàn)不能簡(jiǎn)單復(fù)制。天河城、正佳廣場(chǎng)的興旺,都得益于地鐵一號(hào)線的人流,不過(guò)最近同樣靠近地鐵的萬(wàn)菱匯卻傳出有不少商家撤場(chǎng)的消息,經(jīng)營(yíng)狀況不是很樂(lè)觀。

    針對(duì)這種情況,王先慶分析說(shuō),地鐵人流未必就等于商業(yè)客流,地鐵可以帶來(lái)人流也可以帶走人流。靠近地鐵的商圈能否成功,關(guān)鍵還是看是否有獨(dú)特的吸引力,從而讓過(guò)客成為顧客。比如天河商圈,從西向東形成了商貿(mào)業(yè)、電子業(yè)的多樣化銜接,每個(gè)大型商業(yè)設(shè)置都有不同的定位,商圈整體上實(shí)現(xiàn)了商業(yè)形態(tài)的組合與商業(yè)定位的轉(zhuǎn)型。

    王先慶建議,未來(lái)廣州地鐵商圈可以通過(guò)地鐵線的連接,實(shí)現(xiàn)”手拉手“,向商業(yè)帶的方向發(fā)展。比如廣州天河商圈,就可以與崗頂商圈逐步連成一體,讓周邊四個(gè)地鐵站形成帶狀商業(yè),輻射效應(yīng)可以更加明顯。從差異化發(fā)展的角度而言,各商圈在購(gòu)物以外,應(yīng)該盡可能增加消費(fèi)附加值,其業(yè)態(tài)包括休閑、餐飲、旅游、文化、娛樂(lè)等等。

    不過(guò),專(zhuān)家也提醒說(shuō),雖然商業(yè)旺地大多都靠近地鐵,但靠近地鐵的商鋪卻未必一定會(huì)旺。

    “廣佛地鐵剛剛開(kāi)通時(shí),佛山很多靠近地鐵的商圈比如千燈湖,都舞獅慶祝,不過(guò)后來(lái)卻發(fā)現(xiàn)情

    贊嘆

    13%商業(yè)面積產(chǎn)生31%銷(xiāo)售收入

    人們常說(shuō),火車(chē)一響黃金萬(wàn)兩,而廣東商學(xué)院教授、廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶則認(rèn)為,地鐵一通,同樣是黃金萬(wàn)兩。他表示,由于南北兩個(gè)方向存在地理限制,廣州近500年來(lái)始終呈現(xiàn)出一種扁平狹長(zhǎng)的城市形態(tài),人們的生活、工作局限在從荔灣到員村的東西方向上。從1997年開(kāi)始陸續(xù)開(kāi)通的廣州地鐵網(wǎng),真正拉開(kāi)了廣州的城市結(jié)構(gòu)。尤其是地鐵站點(diǎn)與廣州1500多家專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、150多個(gè)購(gòu)物中心相結(jié)合時(shí),產(chǎn)生了巨大的商業(yè)能量。

    王先慶提到,香港地鐵是全世界少數(shù)幾個(gè)實(shí)現(xiàn)了盈利的地鐵,其成功要素之一就在于地鐵站與商業(yè)設(shè)施無(wú)縫連接,從而形成了“一站式”購(gòu)物模式。而在中國(guó)內(nèi)地,廣州地鐵的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作模式最接近香港地鐵。在交通上,廣州地鐵實(shí)現(xiàn)了與汽車(chē)、火車(chē)、居民區(qū)、商業(yè)區(qū)的有效銜接,使得地鐵商業(yè)能夠擁有更多的客源;在用地上,廣州地鐵盡量將地鐵站口開(kāi)到有人氣、有商業(yè)氛圍的地方,從而帶動(dòng)沿線商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的配套。在這種模式下,廣州地鐵不僅在過(guò)去造就了天河城商圈日客流90萬(wàn)人次的神話,近期隨著2號(hào)線延長(zhǎng)線的開(kāi)通,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、五號(hào)停機(jī)坪項(xiàng)目都隨著地鐵的開(kāi)通而陸續(xù)進(jìn)駐,為白云新城商圈注入了活力。

    廣州市社科院研究員、廣東體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)彭澎也認(rèn)為,廣州是內(nèi)地將“地鐵上蓋”的商業(yè)優(yōu)勢(shì)發(fā)揮得最為充分的城市。全市90%以上的大型購(gòu)物中心都位于地鐵站周邊,造就了天河商圈、農(nóng)林下路商圈、中華廣場(chǎng)商圈、北京路商圈、上下九商圈、崗頂商圈、環(huán)市東商圈、珠江新城商圈和白云新城商圈等九大商圈。此外,地鐵上蓋還在不斷創(chuàng)造新的商業(yè)機(jī)會(huì)。“比如最近,我發(fā)現(xiàn)越來(lái)越多的人會(huì)選擇在地鐵附近招待客人,因?yàn)橐染疲@樣可以避免酒后駕車(chē)。這又是一個(gè)商機(jī)。”彭澎說(shuō)。

    14日論壇上公布的一組數(shù)據(jù)也證明了專(zhuān)家的判斷。瑞士CBC調(diào)研公司近期的一項(xiàng)調(diào)查顯示,廣州地鐵站方圓500米范圍內(nèi)的商業(yè)面積僅占全市商業(yè)面積的13.5%,但社會(huì)消費(fèi)品零售總額卻占到全市的31.4%。

    提醒

    地鐵人流未必就是顧客流

    建言

    郊區(qū)地鐵沿線建多功能城市綜合體

    在帶旺沿線商業(yè)機(jī)構(gòu)的同時(shí),廣州地鐵還讓廣州市民的居住范圍有了極大擴(kuò)展,但也帶來(lái)了嚴(yán)重的交通問(wèn)題。其中最為典型的莫過(guò)于來(lái)往于中心城區(qū)和番禺的三號(hào)線。屢屢有家住番禺的市民哀嘆,擁擠的三號(hào)線可以毀掉人一天的好心情。此外,教育、醫(yī)療、商貿(mào)等配套設(shè)施的不完備,也困擾著隨地鐵而居住到廣州外圍的市民,不少在番禺購(gòu)房的年輕人生了小孩后又遷回市區(qū),只為讓下一代有個(gè)好學(xué)位。

    在暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛看來(lái),這既是廣州城市“郊區(qū)化”過(guò)程中的一個(gè)必經(jīng)階段,也是過(guò)往廣州城市空間布局單中心“攤大餅”式發(fā)展帶來(lái)的弊病。

    胡剛認(rèn)為,上世紀(jì)90年代,由于中心區(qū)房?jī)r(jià)逐漸高企,不少?gòu)V州人開(kāi)始自發(fā)向郊區(qū)遷徙。但是番禺“洛溪板塊”和“華南板塊”的崛起,基本上是開(kāi)發(fā)商主導(dǎo),政府缺乏有效引導(dǎo)與規(guī)劃,導(dǎo)致公建配套嚴(yán)重不足。另外,廣州過(guò)去的城市規(guī)劃過(guò)分強(qiáng)調(diào)單一功能的功能分區(qū),比如大學(xué)城就是教育區(qū);南沙就是工業(yè)區(qū),洛溪一帶就是居住區(qū),結(jié)果城市擴(kuò)展卻還是單中心,形成了嚴(yán)重的“鐘擺式”交通。

    胡剛覺(jué)得,從未來(lái)5到10年廣州地鐵規(guī)劃來(lái)看,廣州地鐵在完成6號(hào)線之后,主要建設(shè)的都是通達(dá)城市外圍的線路,廣州城市規(guī)劃可以借此機(jī)遇,以“地鐵+城市綜合體”的模式推動(dòng)郊區(qū)化進(jìn)程。“所謂綜合體,就是類(lèi)似于香港的新市鎮(zhèn),在地鐵站口附近500—800米范圍內(nèi),建設(shè)建筑群,實(shí)現(xiàn)居住、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、醫(yī)療、衛(wèi)生、教育一體化。”胡剛還認(rèn)為,這些綜合體要充分利用郊區(qū)的環(huán)境容量,容積率要高,多建高樓。“亞運(yùn)城就配套了學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施,不過(guò)太矮了,可以更高一些。”

    胡剛還認(rèn)為,政府應(yīng)該對(duì)郊區(qū)綜合體的公建配套做出引導(dǎo),只要配套完善,人群遷移會(huì)帶來(lái)商圈的遷移,最終帶來(lái)工作機(jī)會(huì)的遷移,從而避免鐘擺式交通。“到那時(shí),郊區(qū)的房?jī)r(jià)很可能會(huì)超過(guò)城區(qū)。”胡剛說(shuō)。

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