2007-08-09 | 隨著珠三角城市經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，各種零售業(yè)態(tài)也日趨發(fā)展，大型超市、百貨店、便利店及集購物、餐飲、娛樂于一體的購物中心（SHOPPING MALL）等在珠三角各城市遍地開花，為廣大消費者提供多種消費場所。 購物中心作為目前最高層次的零售業(yè)態(tài)，普遍受到消費者的歡迎，而在廣州、深圳等城市也不乏經(jīng)營非常成功的購物中心。然而目前購物中心在鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展的條件仍然是不足，面臨較高的經(jīng)營風險。 鎮(zhèn)區(qū)購物中心主觀定位過高 環(huán)顧珠三角某些鎮(zhèn)區(qū)購物中心，都不難發(fā)現(xiàn)發(fā)展商主觀地提高購物中心定位，擴大自己的商圈輻射范圍，有的甚至期望輻射到周邊的大城市，一廂情愿地希望以此壯大輻射人口，從而彌補鎮(zhèn)區(qū)購物中心所面臨的輻射人口不足、消費力有限等弱勢，借助外來消費力把購物中心帶動起來。 然而受到先天條件不足的影響，體量龐大的購物中心沒有像其預期的那樣吸引到輻射商圈內的消費者，經(jīng)營陷入困境。 鎮(zhèn)區(qū)人口基數(shù)少，商業(yè)集中度低，不利于購物中心聚集人氣 購物中心由于經(jīng)營面積較大，對周邊人口規(guī)模有相當高的要求；然而目前珠三角內城市各鎮(zhèn)區(qū)內的常住人口多為十多萬、甚至幾萬；同時珠三角鎮(zhèn)區(qū)大部分鎮(zhèn)區(qū)城市化水平不高，人口居住較為分散，對于支撐購物中心的日常經(jīng)營構成較大的威脅。 另外在人口結構上，珠三角城鎮(zhèn)都有相似的特點；由于珠三角的鎮(zhèn)區(qū)內工廠密集，外來務工人員大量聚居，已占總人口的一定比例，某些鎮(zhèn)區(qū)的外來人口的比例甚至遠高于本地人口；由于外來務工人員的消費力有限，而本地的富裕階層（本地人）的規(guī)模又太小，因此也很難形成具規(guī)模的購物中心有效消費群體。 | 目前華南MALL隨著銅鑼灣百貨等商家的撤出，經(jīng)營情況也不容樂觀；同樣地，順德陳村順聯(lián)廣場及容桂鎮(zhèn)天佑城擁有較高消費能力的順德居民，但仍然受制于當?shù)厝丝跀?shù)量有限，導致購物中心人流量不大，未能發(fā)揮到應有的商業(yè)價值。 鎮(zhèn)區(qū)之間相對獨立，大大降低購物中心的輻射能力 城市化的進程的不斷加快及道路交通的不斷完善，特別是公共交通的發(fā)展使珠三角城市之間及城市內各鎮(zhèn)區(qū)之間來往的便利程度不斷加強，但跨鎮(zhèn)區(qū)購物似乎對于居民來說仍是一件不便的事情。 對于建立在鎮(zhèn)區(qū)的購物中心來說，由于本區(qū)的人口基數(shù)已經(jīng)較低，必須借助發(fā)達的交通路網(wǎng)來吸引周邊鎮(zhèn)區(qū)，甚至是周邊城市的居民前來消費，以此擴大購物中心的輻射范圍，才能使擁有龐大經(jīng)營的面積的購物中心得以長期經(jīng)營。然而，部分鎮(zhèn)區(qū)居會有這樣的感覺，到市內其他鎮(zhèn)區(qū)購物消費，還不如到本市市級商業(yè)中心，甚至是周邊的更大規(guī)模的城市。無論在消費者的意識上，或者是交通條件上，鎮(zhèn)區(qū)之間的商業(yè)仍然顯得相對獨立。 大城市商業(yè)對鎮(zhèn)區(qū)消費力的吸附作用 對于珠三角各大城市如廣州、深圳、東莞、佛山、中山等而言，無論其作為省會城市或者商業(yè)發(fā)達的城市，都有強大的吸引力，吸引著其城市居民、鎮(zhèn)區(qū)居民前往消費，隨著香港、澳門自由行的廣泛推廣，商業(yè)發(fā)展程度更高的城市更能吸引各地的消費者。這便出現(xiàn)了這樣一個現(xiàn)象；居民的消費力，特別是集中在中、高端的消費力，不斷流向比自己所在城市商業(yè)發(fā)展程度更高的城市中去；處于發(fā)展梯度較高的城市永遠都會對周邊處于較低發(fā)展梯度城市有吸引作用，該種吸引力可以提升為城市整體的商業(yè)吸引力，非一個鎮(zhèn)區(qū)內的購物中心可以媲美。 據(jù)DBC對中山市城區(qū)居民對于到外地城市購物消費的態(tài)度的調查顯示，半數(shù)首訪居民表示會到廣州進行購物消費，其次是珠海、香港、澳門，而消費者多數(shù)選購的是時尚的產品如服飾、鞋帽、數(shù)碼產品、化妝品等；在珠三角其他城市也不同程度地存在這樣的現(xiàn)象。 商業(yè)發(fā)展從來都與城市整體經(jīng)濟發(fā)展有著密切的聯(lián)系，同時也是城市長期的經(jīng)濟發(fā)展的沉淀，大城市的商業(yè)氛圍，也是短期內難以造就的，因此其吸引力就不言而喻了。 隨著國內造MALL 浪潮不斷，不少發(fā)展商把SHOPPING MALL 建到鎮(zhèn)區(qū)中去，我們也可以看到珠三角范圍內位于鎮(zhèn)區(qū)的購物中心不成功的例子。但無論從人口、消費力的內在因素，或者面對外部處于更高發(fā)展水平的城市商業(yè)的競爭，鎮(zhèn)區(qū)內的購物中心都會面臨巨大的考驗。 |
