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星聯(lián)國際機(jī)構(gòu)深圳新摩爾商業(yè)管理公司長沙成片服務(wù)策略取得成功，2007年開始新摩爾商業(yè)管理公司開始服務(wù)奧林匹克花園城市綜合體和華盛新城購物中心項目，對長沙五一路商圈、東塘商圈等進(jìn)行了周密的分析和研究。同年楊寶民先生應(yīng)邀指導(dǎo)長沙盛世芙蓉購物中心策劃項目，對伍家?guī)X片區(qū)域進(jìn)行了初步研究。
2008年8月楊寶民先生帶領(lǐng)新摩爾商業(yè)管理公司團(tuán)隊，集中力量研究長沙湘江商業(yè)街區(qū)和城市綜合體贏利模式，詳細(xì)考察了南湖新城項目的背景，研究南湖新城項目的最佳開發(fā)思路。
2009年7月新摩爾公司與長沙經(jīng)開區(qū)管委會洽談城市CBD策劃論證合同，2009年8月3日通過長沙經(jīng)開區(qū)招標(biāo)局正式投標(biāo)，新摩爾公司以雄厚的專業(yè)實力和合理的報價中標(biāo)。在CBD論證項目基礎(chǔ)上,新摩爾公司同時服務(wù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)綜合體項目。
8月楊寶民先生在長沙開始總結(jié)南湖新城綜合體項目的初步研究成果，拋磚引玉，期望將來和開發(fā)商進(jìn)行深度交流與溝通，共同為湖南增加一流濱江綜合體作品。 一、濱江城市綜合體的特點 南湖新城位于湘江東岸，北起西湖路，南至南二環(huán)，西濱湘江，東抵書院路，是長沙市的主城核心區(qū)。該區(qū)域總面積357平方公里，折合為5457畝，其中可開發(fā)用地面積為2418畝。根據(jù)規(guī)劃，南湖片區(qū)被規(guī)劃為一個集休閑、旅游、商務(wù)、文化、居住為一體的嶄新板塊。從規(guī)模方面來說，該片區(qū)擁有536公里的江岸線，是主城核心區(qū)內(nèi)僅存的大規(guī)模濱江區(qū)域。 
圖1 長沙市南湖新城區(qū)域衛(wèi)星圖 
圖2 南湖新城區(qū)域示意圖 
圖3 南湖新城規(guī)劃效果圖
該區(qū)域的城市設(shè)計思路是：該片區(qū)將在建設(shè)好湘江風(fēng)光帶控制沿江天際線基礎(chǔ)上，控制各垂直湘江風(fēng)光帶的城市干道景觀，形成綠色通道，把湘江、橘子洲和岳麓山的景致引入城市中心區(qū)，并點綴以不同面積的綠色園林，充分體現(xiàn)長沙“山、水、洲、城”特色。
湘江風(fēng)光帶沿江建筑將采用波浪形，高低錯落，越近江岸越低，與白色、淺綠、淡黃為主的造型活潑的臨江建筑立面相映成趣。湖南第一師范與文津渡等將打造成一條景觀視線通廊，使行人和游客在往返于風(fēng)光帶與湖南第一師范的途中，或購物或享受美食或輕松休閑，感受古樸風(fēng)韻。
圖4 南湖新城夜景效果圖。
長沙市南湖新城建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司于2007年7月5日注冊成立，注冊資金人民幣31億元。公司由長沙市城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司和天心城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司共同出資組建，所占股本比例分別為51%和49%。公司作為南湖片區(qū)的投融資主體，獨立承擔(dān)“南湖片區(qū)”及政府指定的其他項目的建設(shè)開發(fā)和土地一級整理工作。
目前即將出讓的這塊地北起南港路、南至南湖路、西濱湘江大道、東抵書院路，總面積為15985畝，總建筑面積為444500平方米。 
圖5 160地塊初步規(guī)劃效果
根據(jù)區(qū)域特點，項目商業(yè)部分適合開發(fā)大型城市商業(yè)綜合體。鑒于片區(qū)濱江特點，我們認(rèn)為未來打造的濱江綜合體將會有如下特色：
1充分考慮本地顧客和外地游客的消費特點 酒吧和餐飲業(yè)態(tài)需要占有相當(dāng)比例 2新的濱江綜合體大多不在核心商圈內(nèi)，因此商業(yè)需要充分考慮青春時尚消費群體。
二、法國巴黎賽納河沿岸城市規(guī)劃對我們的啟發(fā) 賽納河是巴黎的“母親河”，2000 多年前的古代巴黎是塞納河中西岱島上的一個小漁村，公元前1世紀(jì)，羅馬人在此定居并逐漸將其發(fā)展成城市，公元3、4 世紀(jì)命名為“巴黎”，從6 世紀(jì)起，巴黎開始成為法國的王都，11至12 世紀(jì)的巴黎就沿著塞納河發(fā)展起來，從此歷代國王大興土木，相繼建成教堂、博物館、橋梁等各種建筑，不斷向外擴(kuò)張蔓延，才成就了今天的巴黎。
1989 年，巴黎市政府根據(jù)城市建設(shè)新規(guī)劃，將市區(qū)12 公里河段劃分為A、B、C 三區(qū)段，每段4 公里。A段為旅游區(qū)，位于城市中心。該段河畔集中了巴黎歷史悠久的文物古跡，如著名的羅浮宮、埃菲爾鐵塔、巴黎圣母院等。B段為旅游、商業(yè)區(qū)，在這里既可以發(fā)展旅游業(yè)，兩岸又有許多商業(yè)設(shè)施。原有的工廠在1996 年全部遷往C 段，C 段為工業(yè)區(qū)，集中發(fā)展工業(yè)。
目前，賽納河水上旅游年接待游客達(dá)500 萬人次，約占巴黎年接待游客量的11％，創(chuàng)造的旅游收入占巴黎旅游總收入的11％。
沒有賽納河，就沒有巴黎的繁榮，沒有巴黎的文化底藴，沒有巴黎的浪漫和人氣。
巴黎賽納河沿岸城市規(guī)劃注重城市天際線，沿岸基本都是多層建筑。新開發(fā)的賽納河左岸新區(qū)中很多小區(qū)建筑外觀保持一致性，豪華住宅主要體現(xiàn)在內(nèi)部裝修方面，注重社會不同階層的和諧。
長沙人口眾多，全部做多層建筑不夠現(xiàn)實，但是以小高層為主，讓更多的居民分享湘江的景觀資源，而不是簡單地制造地王，犧牲城市的整體利益換取局部利益，因此我們建議南湖新城沿江200米范圍整體高度不宜超過100米，400米范圍不宜超過150米。
 圖7 巴黎賽納河沿岸城市規(guī)劃 
圖8 巴黎賽納河沿岸城市建筑
三、濱江城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃 
四、濱江城市綜合體的贏利模式 不同的物業(yè)產(chǎn)品組合，直接影響項目贏利。
物業(yè)組合：住宅209萬平方米，商業(yè)部分235萬平方米。
其中商業(yè)物業(yè)235萬平方米建議采取如下物業(yè)組合： 
建議寫字樓和酒店采用連體的模式，名品街區(qū)圍繞酒店部分。對于住宅部分以6000元/平方米銷售將會給客戶預(yù)留升值空間，以8000元/平方米銷售沿江部分尚有升值空間，但消化速度較慢。
圖11 地塊衛(wèi)星圖
圖12 180畝項目紅線
新摩爾公司經(jīng)過系統(tǒng)思考后，提出一個較優(yōu)贏利模式的規(guī)劃方案思路： 將五星酒店和寫字樓放在靠近湘江大道位置，名品街區(qū)從書院路延伸到湘江大道。青春時尚主題商場放在書院路與南湖路交叉位置。兩個地塊形成相對對稱的中間花園，形成空間聯(lián)系。酒吧街區(qū)重點放在酒店東側(cè)沿著湘江大道分布，以兩層酒吧為主，局部三層，端點設(shè)置主力品牌酒吧，可以觀賞湘江風(fēng)光。 投入產(chǎn)出初步分析
表1 南湖新城南湖路160項目經(jīng)濟(jì)測算簡表 
拆遷成本計算 80畝532萬 平方米 按照現(xiàn)有容積率3計算 每平方米拆遷費用為3000元估算，47億元
注：對利潤額變化不確定因素
1、地價 容積率 建安成本 物業(yè)銷售價格 5、可售物業(yè)面積比例
表2不同地價的投資價值分析 
通過分析可以看出本項目地價超過800萬元，企業(yè)投資利潤大幅下降，成為不理性的投資。
制造地王的害處如下：
1 會拉動長沙房價上升，不利于長沙房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展。
2 高地價勢必帶來了建筑高度和容積率的攀升，剝奪更多居民分享江景資源。
3 不利于旅游業(yè)發(fā)展，湘江旅游今后在湖南占有更大分量。 長沙新河三角州表面高地價出讓，好像是政府增加了土地收入，實際上難以動工。不僅對北辰實業(yè)公司是個困難，長沙市政府也是失敗者。過去的地王案例告訴我們，大多以盲目和沖動開始，以悲劇結(jié)尾。
五、 濱江城市綜合體的運營思考
提高運營收益的措施
1 通過高水平的設(shè)計吸引本地顧客和外地游客消費。 特別是酒店部分力爭開房率達(dá)到90%。通過游客帶動餐飲酒吧和商場的紀(jì)念品銷售。
2 做好購物中心的營銷工作，與本地媒體和電視建立良好合作關(guān)系，成為名副其實的青年城。
運營成本控制
1 在設(shè)計中考慮設(shè)置合理的開放空間，積極采用節(jié)能設(shè)備。
2 加強(qiáng)管理 降低人員成本和消耗，控制好采購成本，提高物品使用率。
3 注重環(huán)境保護(hù) 建立完整的環(huán)境質(zhì)量管理體系。
研究結(jié)論 湘江是屬于長沙人民和游客的寶貴資源，湘江是湖南人民的水上生命線，我們建議政府能夠以長遠(yuǎn)的眼光，不僅考慮區(qū)域城市設(shè)計，而且考慮公眾利益，以合理價格出讓沿江地塊，避免過高的容積率和建筑高度，讓更多的居民和游客分享江景資源，同時注重環(huán)境保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展，高水平建設(shè)好長沙南湖新城。 | 
