華軍大講堂——由廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍重磅主持，通過(guò)邀請(qǐng)行內(nèi)知名專(zhuān)家、職業(yè)經(jīng)理人、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)、人氣商家老板等杰出人士，以每周一期走進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目或者商家的沙龍分享模式，給商業(yè)地產(chǎn)界同行提供一個(gè)線(xiàn)下互動(dòng)交流平臺(tái)。

　　2018年11月9日下午，由第一商業(yè)網(wǎng)與凱麒投資主辦、佛山悅壹城承辦的線(xiàn)下知名品牌活動(dòng)“華軍大講堂”（第一期）在悅壹城8座首層中庭響亮登場(chǎng)。

▲華軍大講堂活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)

　　廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍、佛山市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、佛山南海嘉洲廣場(chǎng)董事長(zhǎng)鐘義、佛山和信廣場(chǎng)董事長(zhǎng)林湛強(qiáng)、六元素體驗(yàn)天地總經(jīng)理何永杰、佛山市禪城區(qū)味道制造餐飲有限公司董事長(zhǎng)蒙根梁、廣州凱麒投資管理有限公司執(zhí)行董事長(zhǎng)葉宇、佛山市禪城區(qū)味道制造餐飲有限公司姜華杰、第一商業(yè)網(wǎng)商務(wù)部總監(jiān)廖軍、蒙自源餐飲連鎖集團(tuán)開(kāi)發(fā)副總監(jiān)胡瑞芹、廣州市云哥魚(yú)嘴餐飲管理有限公司副總經(jīng)理?xiàng)畈�、深圳市正君餐飲管理顧�?wèn)有限公司（木屋燒烤）拓展區(qū)域經(jīng)理向承健、廣州探蟹餐飲管理有限公司拓展經(jīng)理吳圳峰、Ko i楊尚暉、撒網(wǎng)酸菜魚(yú)吳小輝、盧家媽媽李偉森、京東7FRESH超市陳添哲、廣州同譽(yù)行譚家輝、佛山悅壹城招商副總監(jiān)姜春波、招商經(jīng)理趙畢中、招商專(zhuān)員何嘉明等20多位業(yè)內(nèi)同行出席本次活動(dòng)。

　　第一期華軍大講堂議題：

　　對(duì)于購(gòu)物中心，如何評(píng)估餐飲行業(yè)的地位與作用？與服裝零售行業(yè)相比，孰輕孰重？

▲廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍擔(dān)任主持

　　佛山市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、佛山南海嘉洲廣場(chǎng)董事長(zhǎng)鐘義表示，餐飲是目前積聚人氣的首選業(yè)態(tài)，但是餐飲行業(yè)在租金承受能力和營(yíng)業(yè)額的貢獻(xiàn)上，與服裝行業(yè)存在一些差距；具體效果要視乎購(gòu)物中心的發(fā)展階段，才能評(píng)核餐飲行業(yè)對(duì)購(gòu)物中心的拉動(dòng)作用。原則上餐飲行業(yè)與服裝行業(yè)，在租金上的差距仍然較為明顯。以嘉洲廣場(chǎng)為例：

　　1、嘉洲廣場(chǎng)是約12萬(wàn)平方米的區(qū)域性綜合購(gòu)物中心，服務(wù)輻射范圍以半徑6-7公里左右為最佳，這樣的范圍能有效地提高客流互動(dòng)。

　　2、嘉洲廣場(chǎng)的出租實(shí)用面積約68000平方米，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，餐飲業(yè)態(tài)在2015年增加3000平方米，共計(jì)約占12000-13000平方米，百貨業(yè)態(tài)約占18000平方米；餐飲店約80家，服裝店110多家，大于100平方米的餐飲店已達(dá)到33家；餐飲占比18％-19％，服裝占比17％左右。

　　3、購(gòu)物中心的餐飲黃金比例是15%-18%，能夠壓縮到20%以?xún)?nèi)的餐飲比例，對(duì)于整個(gè)租值邊際效益最高；如餐飲比例超過(guò)25%，出現(xiàn)同類(lèi)同質(zhì)的東西機(jī)率提高，從而加速餐飲的更替。

　　4、餐飲租值水平占服裝的30%-50%，餐飲能帶動(dòng)整體人氣是毋庸置疑的，也與服裝的關(guān)系唇齒相依，既能增加銷(xiāo)售和租值，又能提高人氣。

▲佛山市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、佛山南海嘉洲廣場(chǎng)董事長(zhǎng)鐘義

　　六元素體驗(yàn)天地總經(jīng)理何永杰認(rèn)為，餐飲是購(gòu)物中心唯一不變的發(fā)動(dòng)機(jī)。目前六元素體驗(yàn)天地以廣佛地區(qū)首個(gè)兒童為主的家庭式購(gòu)物中心為定位，業(yè)態(tài)比例比較創(chuàng)新和富有特色；其中零售業(yè)態(tài)占20%、體驗(yàn)業(yè)態(tài)占80%，餐飲在體驗(yàn)業(yè)態(tài)中占30%，根據(jù)黃金分割比例計(jì)算，餐飲比例最好不要超過(guò)25%；所以，零售業(yè)態(tài)和餐飲業(yè)態(tài)的占比是動(dòng)態(tài)可變的，是以每個(gè)購(gòu)物中心所在區(qū)域的經(jīng)營(yíng)定位來(lái)調(diào)整。 

▲六元素體驗(yàn)天地總經(jīng)理何永杰

　　佛山市禪城區(qū)味道制造餐飲有限公司董事長(zhǎng)蒙根梁認(rèn)為，餐飲與服裝零售行業(yè)相比，孰輕孰重？主要是以如何計(jì)算承租能力、租金水平占比、租金承受能力、購(gòu)物中心定位這4點(diǎn)來(lái)體現(xiàn)。

　　1、如何計(jì)算承租能力：固定成本（如水電、管理費(fèi)、人力成本），其他實(shí)物成本基本不變，維持到30-40％，然后維修費(fèi)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)等，剩余就是租金和利潤(rùn)，就可以看到每個(gè)店的承租能力是多少了。

　　2、租金水平占餐飲營(yíng)業(yè)額不超18％，危險(xiǎn)值為25％。

　　3、租金承受能力：人流量大，承租能力就越高，人流聚集點(diǎn)，成為租金高漲區(qū)域

　　4、購(gòu)物中心多元化（餐飲、娛樂(lè)、電影院、培訓(xùn)、教育、美容、美發(fā)、醫(yī)院），是吸引人流的重要因素。

▲佛山市禪城區(qū)味道制造餐飲有限公司董事長(zhǎng)蒙根梁

　　佛山和信廣場(chǎng)董事長(zhǎng)林湛強(qiáng)表示，在正常體量、正街城市中心，不同規(guī)模的購(gòu)物中心采取策略不同；以零售為核心競(jìng)爭(zhēng)力，餐飲與零售在不同的階段有不同的作用。以和信廣場(chǎng)為例，體量6萬(wàn)多平方米，餐飲比例占18-20%，餐飲占零售租值的40-50%左右，零售占比高，餐飲比例偏低，零售租金貢獻(xiàn)值比餐飲高。

▲佛山和信廣場(chǎng)董事長(zhǎng)林湛強(qiáng)

　　廣州凱麒投資管理有限公司執(zhí)行董事長(zhǎng)葉宇發(fā)言表示，餐飲行業(yè)和服裝行業(yè)在購(gòu)物中心同樣重要，餐飲行業(yè)可以帶來(lái)人氣，服裝行業(yè)可以貢獻(xiàn)租金，不同的階段會(huì)有不同的側(cè)重。以第一商業(yè)網(wǎng)旗下機(jī)構(gòu)凱麒投資負(fù)責(zé)招商運(yùn)營(yíng)的偉業(yè)興隆廣場(chǎng)為例：

　　1、目前整體餐飲娛樂(lè)占比約33%，服裝零售類(lèi)占比約67%，其中純餐飲占比約22%，服裝占比約27%，整體較為均勢(shì)；

　　2、對(duì)于剛開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心，短期內(nèi)的確需要餐飲來(lái)拉動(dòng)人氣，但是餐飲的運(yùn)營(yíng)成本較高，部分新的品牌號(hào)召力和生存力較弱，更替率較高，缺乏穩(wěn)定性。

　　3、服裝對(duì)購(gòu)物中心的重要性主要在貢獻(xiàn)較高的租金值，還是購(gòu)物中心的主要基石；只是目前收到網(wǎng)購(gòu)的沖擊比較大，所以未來(lái)不但要線(xiàn)上擁抱線(xiàn)下，而線(xiàn)下的購(gòu)物中心也要主動(dòng)擁抱線(xiàn)上，用網(wǎng)紅、優(yōu)價(jià)的方式來(lái)運(yùn)用。

綜合上述三個(gè)要點(diǎn)，佛山悅壹城（凱麒投資最新主打運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目）未來(lái)將打造網(wǎng)紅的購(gòu)物情景，形成運(yùn)動(dòng)森林、電競(jìng)涂鴉、卡通動(dòng)漫三個(gè)風(fēng)情街區(qū)，以運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)+美食娛樂(lè)+培訓(xùn)教育+奧特萊斯+正大會(huì)員店為主，打造新零售下的全景式潮流體驗(yàn)公園。

▲廣州凱麒投資管理有限公司執(zhí)行董事長(zhǎng)葉宇發(fā)言

▲業(yè)內(nèi)同行也積極地與沙龍嘉賓和主持人互動(dòng)和分享個(gè)人見(jiàn)解

　　本次活動(dòng)的順利進(jìn)行，非常感謝業(yè)內(nèi)同行的積極參與和佛山悅壹城的大力支持。華軍大講堂將不斷引申更多商業(yè)地產(chǎn)界熱門(mén)話(huà)題，聯(lián)合行業(yè)資深專(zhuān)家等團(tuán)隊(duì)進(jìn)行深入的分析與解讀，為業(yè)內(nèi)同行帶來(lái)一場(chǎng)線(xiàn)下互動(dòng)交流的升級(jí)體驗(yàn)。最新資訊敬請(qǐng)留意第一商業(yè)網(wǎng)官網(wǎng)與官微的后續(xù)更新與報(bào)道。