商業“黑洞”是否適用于東莞？
時間:2016-09-23 17:53來源: 作者:
“商業黑洞理論”我曾于2003年首次在商業圈子小范圍地提議并討論過，當時附和者不多，更多的是不明就里！所謂商業黑洞亦不是我天馬行空發明的，而是依據二十多年的商業歷史觀察及實戰總結歸納出的一個很有趣的市場現象。說的是當一個特定的區域范圍內的商業競爭和商業相關元素達到一定的密集程度及競爭烈度的時候，會突然發生質的變化和特別表現，其狀況與天文學上的“黑洞”極為相似。天文學上說的黑洞是指恒星崩潰后形成一個點將臨近區域的所有物質包括光線都吞噬進去，其引力非常巨大。 其實，任何一個人口密度相當、人口數量達到一定能級的窄小區域，如果各種商業資源或商業要素不斷集中積聚到一定程度時，其各種資源及要素相互交錯作用、相互競爭、既吸引又排斥等共同驅動下，一旦達到一個相對值和臨界點時，就會在這個區域發生非常另類的市場現象，即突然一天大家發現進入這個區域不論好壞及是否具備獨特性都變得非常好和非常獨特，原有的競爭關系一夜消失，代之以競合關系，好像誰都不可以單獨存在于這個空間，原有的單向的商業競爭和相互沖擊變成了商業溢出，成為相互依存的競合，實現共力的放大效應；而消費者亦被這樣的商業黑洞現象所吸引，不斷提高進入這一區域的次數和粘性，最終所有城市商業資源及城市生活資源將不斷高度集中在這一區域，不論好壞全都被吸收而且隨著這種吸收，其質量不斷提升加大，最后就如天文學上的“黑洞”一樣！
關于商業黑洞在全球許多知名的商業圈已經得到逐一驗證！而在中國由于商業起步晚，尤其是自由市場經濟的歷史很短，大家對商業的理解還僅僅停留在交易和交易場所的層面，后來雖然有許多積累了豐富經驗的商業操作群體亦意識到了商業不是簡單的交易，商業地產亦不可能是簡單的商鋪租售關系，但由于在上世紀末到本世紀初的十年，中國房地產大肆轉移到商業領域一下子爆發式的井噴，讓人們再次忽略了商業發展的原本和核心價值。市場上風云突起，誰還有心思去研究商業之根本呢！但現象是不會騙人的，在主要的一線城市和部分大型的二三線城市，不管你承不承認、認知與否，商業黑洞就是實實在在的形成了！當然你也可以用另外一個名字來形容這種特殊現象，但我個人覺得真沒有用“黑洞”來形容更生動貼切了！ 舉廣州的例子吧！我在廣州從事商業工作及商業地產開發規劃運營三十年了！在2003年的時候就對廣州天河城一帶的商圈一直有跟蹤研究，于是當年我就斗膽提出了廣州第一個商業黑洞將形成于天河城及正佳廣場為核心的一個狹小的城市范圍之內。其后大約十年，于2012年到2013年間，廣州第一個商業黑洞在天河路商圈形成，至今還在不斷積聚加強。不得不提到的是，商業黑洞形成必須要有一個非常成熟的商圈。其次，這個成熟的商圈還要具備成為城市或區域核心的一切必備條件等等硬性因素的幫助，例如交通和城市運營發展趨勢等。反觀為何廣州最為傳統的北京路商圈沿革了數百年都不能成為廣州的第一個商業黑洞，甚至不可能成為商業黑洞，就可以讓人冷靜思考和細心比較一番了。
我們再返回東莞，看看東莞這個城市這些年都悄悄地發生了什么樣的商業變化。東莞這個城市由于其特殊的地理位置和城市格局，于商業而言真是讓人又愛又恨的。如前所述圈子內的行家都對廣州和東莞的商業形容為“水很深”，而東莞商業還要加上一句“較渾濁”！我們還戲稱東莞的城市就像一個葡萄串，并沒有一個完整意義的城市中心，每個鎮街都各自為政，自然形成了都不強大的商業聚集小城央，也就是說小商圈很多且非常容易轉移。此外，由于得益于和借助改革開放前沿及當年“三來一補”的改革利好，臨近深港一線并于廣深公路沿線以及港口交通便利于與外界交流的鎮街相對較為發達，商業發展較為迅速成熟，但始終擺脫不了沒有城央這個硬傷。可是這不是東莞商業的宿命，東莞商業正在其城市自身進化和膨脹之際慢慢的快步小跑直追上來，尤其是近年在主要的核心鎮街如東城、南城的商圈積聚效應逐步體現出來，另有更為利好的城市運營有利條件如軌道交通的到來即將改變東莞整個城市生態格局尤其是商業生活的生態格局。隨著小商圈不斷演進為大商圈，加上交通樞紐的影響，未來在目前商業蜜度及政治經濟文化較為集中的東城南城交界地區是非常具備形成黑洞的先天條件的，綜觀東莞各鎮街地區也唯有這一帶的商業生活積聚力和發展速度最為巨大，假以時日當這種積聚達到某個臨界點，當有一個引爆的核心點，黑洞的形成是無法抵擋與逃避的，那么這個引爆作用的核心點顯然必須具有一定的唯一性和特殊性，例如巨大的體量、便利的交通、高密度的業態組合、多元化的布局、跨界的生活元素等等。而其中交通所帶來的綜合因素和綜合需求更是極為重要，它是黑洞形成的催化劑。 |
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